Решение от 20 октября 2020 г. по делу № А40-69855/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-69855/20-1-367
г. Москва
20 октября 2020 г.
Резолютивная часть решения объявлена 22 сентября 2020

Полный текст решения изготовлен 20 октября 2020

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, , ОГРН: <***>) к ООО ПТК "СЛАВЯНСКИЕ ПРОДУКТЫ" (107150, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ИВАНТЕЕВСКАЯ, ДОМ 32, КОРПУС 1, ПОМ 41, ОГРН: <***>) об изъятии нежилого помещения для государственных нужд

третьи лица: Правительство Москвы, ОАО «Пересвет-Девелопмент», Управление Росреестра по Москве

при участии представителей: от ДГИ и Правительства Москвы – ФИО2 по дов. от 28.11.19, от 10.01.19, ФИО3 по дов. от 22.06.20, от 28.11.19, от ответчика – ФИО4 по дов. от 06.05.20, ФИО5 по дов. от 16.09.20

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об изъятии для государственных нужд принадлежащего ответчику нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0005011:7084 площадью 43,6 кв. м. расположенного по адресу: <...> с установлением условий изъятия.

Требование основано на следующих обстоятельствах.

Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...>, включен в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве. В соответствии с п. 4.2.14(1) Постановления Правительства Москвы от 20.02.2013 № 99-ПП «Об утверждении Положения о Департаменте городского имущества города Москвы» Департамент принимает решения об изъятии нежилых помещений в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации. Мероприятия по изъятию осуществляются Департаментом в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 23.12.2015 № 941-ПП «Об утверждении порядков взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы, а также организаций при осуществлении мероприятий, направленных на обеспечение освобождения территорий города Москвы, и признании утратившими силу правовых актов города Москвы».

Департаментом городского имущества города Москвы издано распоряжение от 02.10.2019 № 39084 «Об изъятии для государственных нужд объекта недвижимого имущества», в соответствии с которым подлежит изъятию для государственных нужд города Москвы, для целей реализации постановления Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП «О программе реновации жилищного фонда в городе Москве», принадлежащее ответчику нежилое помещение.

В соответствии с отчетом об оценке от 23.10.2019 № П323-19, выполненным независимой оценочной организацией ООО «Оценка и Консалтинг», определена величина убытков причиненных обладателю прав на изымаемое недвижимое имущество. Сумма денежной компенсации за изымаемое нежилое помещение составляет 14473000 рублей и включает в себя рыночную стоимость изымаемого объекта недвижимости, а также иные убытки и расходы, причиненные правообладателю в связи с изъятием.

В соответствии с требованиями ст. 56.8 и 56.9 ЗК РФ, а также ч. 2 ст. 56.10 ЗК РФ в адрес ответчика письмами от 04.12.2019 № ДГИ-И-86587/19 и ДГИ-И-86587/19 направлен проект соглашения об изъятии нежилых помещений для государственных нужд города Москвы с приложением материалов опенки рыночной стоимости изымаемого недвижимого имущества и расчета убытков. Срок подписания соглашения со стороны правообладателя в соответствии с ч. 10 ст. 56.10 ЗК РФ составляет девяносто дней со дня получения правообладателем проекта соглашения об изъятии. Срок заключения соглашения истек 09.04.2020, возражений против условий соглашения от ответчика не поступило, подписанное соглашение не возвращено.

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик иск признал, пояснял в предварительном заседании, что не получил соглашение.

Согласно ч.5 ст. 49 АПК РФ арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.

Судом рассмотрение дела откладывалось для подписания сторонами соглашения об изъятии. Стороны соглашение не подписали.

В рамках проверки наличия обстоятельств возможного нарушения признанием иска прав иных лиц, судом были запрошены документы из Управления Росреестра.

Материалы регистрационных дел представлены суду Управлением Росреестра по Москве.

Как следует из материалов дела ответчик ООО Торгово-производственная компания «Славянские продукты» (правообладатель) является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0005011:7084, площадью 43,6 кв. м, расположенного по адресу: <...>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержится запись регистрации от 10.04.2015 № 77-77/003-77/006/235/2015-93/2.

Судом установлено, что в отношении помещения зарегистрировано обременение – арест согласно постановлению Тверского районного суда г. Москвы от 16.04.2019 по уголовному делу№11801450149003048. Арест наложен сроком до 04.05.19.

Как следует из текста судебного постановления, арест наложен в обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска.

Установленный данным судебным актом срок ареста истек.

В отношении помещения также зарегистрирована ипотека в пользу ОАО «Пересвет-Девелопмент», которое привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Извещенные надлежащим образом третьи лица ОАО «Пересвет-Девелопмент» и Управление Росреестра в судебное заседание не явились.

Третье лицо ОАО «Пересвет-Девелопмент» условия изъятия не оспорило, самостоятельных требований в отношении объекта имущества или денежной компенсации не заявило.

Наличие правовых оснований изъятия имущества ответчиком не оспаривается и подтверждается материалами дела.

Суд приходит к выводу о наличии оснований изъятия имущества.

Правительство Российской Федерации постановлением от 15.04.2014 № 323 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» утвердило государственную программу, направленную на обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации.

В соответствии с указанным нормативным актом, Правительством Москвы подготовлена и реализуется Программа реновации жилищного фонда в городе Москве в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (далее — Закон Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1), Законом города Москвы от 17.05.2017 № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» (далее- Закон города Москвы от 17.05.2017 № 14), иными, принятыми в целях реализации указанных закона Российской Федерации и закона города Москвы, нормативными правовыми актами города Москвы на основании итогов голосования и результатов проведенных общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, подведенных в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Москвы от 02.05.2017 № 245-ГШ «Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве».

Статьей 7.4 Закона Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 установлено, что нежилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, подлежат изъятию для государственных нужд города Москвы при условии их предварительного и равноценного возмещения в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии со ст. 8 Закона г. Москвы от 17.05.2017 № 14, собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности. Размер, порядок и условия предоставления указанного возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе законодательством об оценочной деятельности.

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно пункту 3 статьи 239.2 ГК РФ отчуждение зданий, сооружений, помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях, объектов незавершенного строительства в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по правилам, предусмотренным для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Согласно статье 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Согласно п. 6 статьи 279 ГК РФ сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В соответствии со ст.ст. 281, 282 ГК РФ если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, при этом его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода.

Согласно пункту 2 статьи 56.2 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных нужд осуществляется на основании решений уполномоченных исполнительных органов государственной власти субъекта Российской Федерации - в случае изъятия земельных участков для государственных нужд субъекта Российской Федерации (региональных нужд), в том числе для размещения объектов регионального значения.

В соответствии с ч. 10 ст. 56.10 ЗК РФ в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, имеет право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

В совокупности с п. 4 ст. 279 ГК РФ. п.1 ст. 56.11 ЗК РФ и п. 8 Порядка вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для: перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности и досрочного прекращения сервитута, залога, установленных в отношении такого земельного участка, а также договоров, заключенных правообладателем в отношении такого земельного участка.

Таким образом, требование об изъятии с прекращением обременений подлежит удовлетворению.

Вместе с тем, у суда отсутствуют основания принятия признания иска ответчиком ввиду того, что в материалы дела поступили документы, позволяющие усомниться в справедливости и равноценности признаваемой ответчиком суммы компенсации, что может существенно нарушить бюджетные интересы города Москвы.

Предложенная истцом и признаваемая ответчиком компенсация составляет 14473000 руб.

Согласно материалам представленных Управлением Росреестра регистрационных дел, спорный объект приобретен ответчиком по договору купли-продажи №254-15/60-44 от 01.04.2015 за 4660000 руб.

Согласно условиям данного договора объект приобретался на заемные средства, предоставленные по кредитному договору от 01.04.2015 №279-15/КЛ/МСП и его залоговая стоимость установлена в сумме 5040000 руб.

Согласно договору уступки права требования (цессии) от 31.12.15 № 279-15/МСП/УСТ/15 права требования кредитора уступлены банком ОАО «Пересвет-Девелопмент» (третьему лицу по настоящему делу).

Согласно представленном Департаментом городского имущества распечатке сведений публичной кадастровой карты, кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 77:03:0005011:7084 установлена с 01.01.2019 в размере 2404788 руб. 52 коп.

Представленный истцом Отчет № П323-19 от 01.10.2019 содержит сведения, позволяющие усомниться в том, что спорное помещение с апреля 2015 года подорожало более, чем в три раза, а его рыночная стоимость почти в семь раз превышает кадастровую стоимость.

В Отчете указано, что спорное помещение является встроенным торговым и имеет стандартную отделку. В отчете также указано, что небольшие помещения свободного назначения будут продолжать незначительно расти в цене…, в среднем прогнозируемый рост спроса составит около 10%. В отношении торговой недвижимости в отчете указано, что наиболее востребованными останутся помещения площадью 50-80 кв.м. Согласно изложенным в Отчете сведениям, цены предложений на покупку встроенных помещений в спальных районах варьируются от 60000 до 300000 за кв.м.

Спорное помещение имеет площадь 43 кв.м, (менее 50 кв.м), однако стоимость его определена в Отчете 388624 руб. за кв.м (с НДС), 323853 руб. (без НДС) за 1 кв.м. (14120000 руб. за объект).

Согласно таблице выборки аналогов по продаже объектов, сопоставимых с оцениваемым, два объекта из восьми аналогов почти в два раза больше, три объекта – в три раза больше по площади, чем оцениваемый объект. При этом сведения о ценах предложения взяты с сайтов в Интернет (ciаn.ru, realty/yandex.ru). Какие-либо данные о том, что данные сведения размещены на сайтах лицами, имеющими права на продажу объектов, в Отчете отсутствуют, источник этой информации не указан.

При этом в Отчете (стр. 81) в целях обоснования выбора объектов-аналогов указано: «На этапе сбора информации не удалось найти данные о сделках, сходных с оцениваемым объектом».

В то же время Департаментом городского имущества регулярно на сайте публикуются сведения о заключенных договорах купли-продажи с указанием местонахождения помещений, их площади и цены сделки.

Так, по сведениям, опубликованным о сделках за период с 11.10.19 по 17.10.19 объект на ул. 6-й Парковой д.12 площадью 66,3 кв.м был продан за 5904000 руб., а по сведениям за период с 12.04.2018 по 19.04.18 объект площадью 136,1 кв.м по ул. Первомайская 128/9 реализован за 8440000 руб., объект по ул. Рудневка д.4 площадью 144 кв.м продан 11.04.19 за 13718000 руб. (тот же административный округ). Объект площадью 66 кв.м на Павелецкой пл. д.1 продан 08.09.20 за 4100000 руб.

На этом же сайте (источник информации – Департамент городского имущества) содержатся сведения о сделках с помещениями на ул. Сретенка, ФИО6, Арбат, Кузнецкий Мост, Мясницкая (Центральный административный округ), где объекты реализовывались по цене от 128800 до 190300 руб. за кв.м.

В картотеке дел арбитражных судов опубликованы сотни судебных актов по спорам, в которых судом на основании экспертных заключений урегулируются разногласия по цене при выкупе арендованных нежилых помещений, среди которых множество объектов торговой недвижимости.

В частности, в деле А40-68100/20 для тех же целей изъятия для государственных нужд цена помещения площадью 84,1 кв.м по ул. Люблинская д.111 стр. 3 была предложена Департаментом в размере 9253000 руб.

Оценив представленный Отчет по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о том, что он не может быть признан достоверным доказательством удорожания спорного объекта с момента его приобретения до момента оценки с 4660000 руб. до 14120000 руб.

Стороны по цене не спорят, однако по неизвестным суду причинам уклоняются от подписания соглашения о выкупе, в отношении которого у них нет разногласий, и требуют, чтобы условия выкупа были установлены решением суда.

Оснований для проверки Отчета путем назначения судебной экспертизы за счет федерального бюджета суд не усмотрел.

Поскольку иных достоверных сведений, кроме цены реально совершенной сделки с объектом и его кадастровой стоимости, суд не имеет, суд устанавливает цену выкупа равной цене приобретения помещения ответчиком – 4660000 руб.

Вместе с тем, Отчетом также определен размер убытков, причиненных изъятием, в сумме 353000 руб., которые включены в размер предлагаемого Департаментом возмещения. Расчет убытков произведен в качестве расходов на поиск аналогичного помещения, при этом убытки от прекращения обязательств перед третьими лицами оценены нулевой стоимостью.

Каких-либо доказательств, подтверждающих возможные убытки большей стоимости, ответчиком не представлено.

В связи с чем суд включает в стоимость возмещения сумму убытков, рассчитанную по Отчету.

Итого, размер возмещения определяется судом в сумме 5013000 руб.

Госпошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст. ст. 279 - 282 ГК РФ, ст. ст. 49, 56 ЗК РФ, ст. 32 ЖК РФ, ст.ст. 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Изъять для государственных нужд города Москвы нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:0005011:7084, площадью 43,6 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

Установить сумму возмещения Правообладателю за изымаемое Нежилое помещение в размере 5013000 рублей.

Вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для погашения ограничений (обременении) внесенных в ЕГРН в отношении изымаемого недвижимого имущества, в том числе:

- ипотека (запись от 20.09.2017 № 77-77/003-77/006/235/2015-94/1);

- арест (запись от 03.07.2019 № 77:03:0005011:7084-77/003/2019-2).

Вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием дли государственной регистрации прекращения права собственности ООО Торгово-производственная компания «Славянские продукты» на нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:0005011:7084, площадью 43,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва. Щелковское шоссе, д. 60 и возникновения права собственности субъекта Российской Федерации-города федерального значения Москвы на нежилое помещение с кадастровым номером 77:03:0005011:7084, площадью 43.6 кв. м. расположенное по адресу: г. Москва. Щелковское шоссе, д. 60.

Установить следующие условия возмещения:

- возмещение стоимости изымаемого имущества выплачивается Департаментом городского имущества города Москвы после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу путем перечисления денежных средств на счет правообладателя;

- правообладатель обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты вступления настоящего решения в законную силу предоставить в Департамент городского имущества города Москвы реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества; обязательства Департамента городского имущества города Москвы по оплате считаются исполненными с даты списания денежных средств с корреспондентского счета Департамента;

- правообладатель обязан освободить Нежилое помещение от собственного имущества и имущества иных лиц в течение 5 (пяти) рабочих дней после получения денежной компенсации; в случае нарушения Правообладателем указанного срока, Департамент городского имущества города Москвы и/или иное уполномоченное лицо вправе принудительно освободить помещение, при этом Департамент городского имущества города Москвы и/или иной уполномоченный исполнительный орган города Москвы и/или подрядная организация не несут юридической ответственности за сохранность оставленного правообладателем собственного имущества и имущества иных лиц.

Взыскать с ООО ПТК "СЛАВЯНСКИЕ ПРОДУКТЫ" в доход федерального бюджета 6000 руб. госпошлины.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья:

Е.В. Коновалова