Решение от 2 февраля 2022 г. по делу № А72-9914/2021

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А72-9914/2021
02 февраля 2022 года
г. Ульяновск



Резолютивная часть решения объявлена 26.01.2022, полный текст решения изготовлен 02.02.2022.


Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи Черлановой Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Комитета по управлению имуществом города Димитровграда (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица:

Индивидуальный предприниматель ФИО3

Индивидуальный предприниматель ФИО4

о расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок


при участии:

от истца – не явился, уведомлен

от ответчика – ФИО5, паспорт, доверенность, диплом

от третьих лиц – не явились, уведомлены

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Димитровграда обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, в котором просит:

- расторгнуть договора аренды земельного участка № 7743 от 29.07.2015, площадью 124 кв.м, с кадастровым номером 73:23:010103:1317 из состава земель населенных пунктов, по адресу: ул. Гвардейская, 36Д г. Димитровград Ульяновская область

- обязать ответчика возвратить земельный участок в надлежащем состоянии по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом города Димитровграда.

Определением от 07.10.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Индивидуальный предприниматель ФИО3.

Определением от 23.11.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Индивидуальный предприниматель ФИО4.

Представитель истца в судебное заседание не явился, представил ходатайство об отложении судебного разбирательства для проведения переговоров о заключении мирового соглашения.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против отложения судебного разбирательства, пояснив, что переговоры о заключении мирового соглашения не ведутся, настаивал на рассмотрении дела по существу, не признал исковые требования.

Протокольным определением от 26.01.2022 ходатайство истца об отложении судебного разбирательства оставлено без удовлетворения.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

При этом суд исходит из следующего.

В соответствии ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела усматривается, что 29.07.2015 между Комитетом по управлению имуществом города Димитровграда (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (далее - Арендатор, ответчик) оформлен договор аренды земельного участка № 7743, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 124 кв.м, с кадастровым номером 73:23:010103:1317, из состава земель населенных пунктов, находящийся по адресу: ул. Гвардейская, 36 «д», город Димитровград Ульяновская область (далее – участок), с видом разрешенного использования – объект торговли товарами первой необходимости и повседневного спроса (торговый павильон), в границах, указанных на плане Участка (Приложение № 1), прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью (п. 1.1 договора).

Согласно п. 2.1 договора, договор заключается на срок до 01.02.2025.

В соответствии ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В исковом заявлении указано, что в ходе обследования земельного участка было установлено, что земельный участок используется ответчиком с нарушением вида разрешенного использования. В павильоне осуществляется розничная продажа разливного пива и продуктов питания (соленой рыбы, сухариков и т.д.). В помещении расположены посадочные места: столы и стулья. На павильоне имеется вывеска «ВЕЕRжа Bar». Арендатору предлагалось в течение 5 рабочих дней с момента получения уведомления устранить допущенные нарушения. Однако требования Комитета не были исполнены.

Из материалов дела усматривается, что 09.04.2021 специалистами отдела муниципального контроля администрации города Димитровграда по запросу Комитета по управлению имуществом города Димитровграда было проведено обследование земельного участка по адресу: г.Димитровград Ульяновская область, ул. Гвардейская, 36 «д», в результате которого было установлено, что на земельном участке расположен торговый павильон, в котором осуществляется розничная продажа разливного пива и продуктов питания (соленой рыбы, сухариков и т.д.) В помещении павильона расположены столы и стулья (фото прилагается) /том 1, л.д. 16 – 16-оборот/.

Из приложенных к акту фотографий видно, что помещение внутри павильона оборудовано под кафе-бар.

Согласно п. 1.1 договора аренды № 7743 от 29.07.2015, видом разрешенного использования земельного участка является: для размещения «объекта торговли первой необходимости и повседневного спроса».

Согласно акту обследования, фактически земельный участок используется для розничной торговли алкогольной продукцией (пива) и оказания услуг общественного питания.

Следовательно, земельный участок используется с нарушением вида разрешенного использования, предусмотренного договором аренды № 7743 от 29.07.2015.

Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с подпунктом 1 части 1, частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Пунктом 4.1.2 договора аренды от 29.07.2015 № 7743 предусмотрено, что Арендодатель имеет право требовать изменения или расторжения договора: в связи с существенным нарушением Арендатором условий договора; в иных случая, предусмотренных договором или действующим законодательством.

Согласно п. 4.4.2 договора, арендатор обязан использовать участок в соответствии с условиями договора, его целевым назначением и принадлежностью к той категории земель, а также разрешенными способами, которые не должны наносить вред окружающей вреде.

Согласно п. 5.7 договора, при нарушении одной из сторон условий договора требование об устранении данных нарушений подлежит исполнению в двадцатидневный срок с момента получения соответствующего письменного уведомления, в противном случае у стороны возникает право требовать расторжения договора.

21.04.2021 истец направил ответчику уведомление, в котором предложил в течение 5 рабочих дней с момента получения уведомления устранить допущенные нарушения. В противном случае предложил расторгнуть договор аренды земельного участка.

Уведомление получено ответчиком 06.05.2021 /том 1, л.д. 21-23/.

08.07.2021 специалистом отдела муниципального контроля администрации города Димитровграда по запросу Комитета по управлению имуществом города Димитровграда было проведено повторное обследование земельного участка по адресу: г.Димитровград Ульяновская область, ул. Гвардейская, 36 «Д» и был составлен акт обследования земельного участка, согласно которого на земельном участке имеется строение в виде торгового павильона. На момент обследования в павильоне осуществлялась торговая деятельность, имеется вывеска «ВЕЕRжа Bar», в помещении расположены посадочные места /том 1, л.д. 17-20/.

Таким образом, истцом соблюден порядок расторжения договора.

В установленный срок ответчик не устранил допущенное нарушение, в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Ответчик возражает против исковых требований, указывая, что земельный участок расположен в зоне «Ж1». К видам разрешенного использования в зоне «Ж1» относятся не только торговли товарами первой необходимости и повседневного спроса, но и объекты общественного питания. Пиво регулярно используется в личном, семейном потреблении, в связи с чем, подходит под определение «товаров повседневного спроса». Торговлю в павильоне осуществляет новый арендатор, который отрицает наличие указанных истцом нарушений.

Из материалов дела видно, что 01.04.2016 между ответчиком (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО3 (Арендатор) был оформлен договор аренды нежилого помещения, площадью 91 кв.м по адресу: г.Димитровград Ульяновская область, ул. Гвардейская, 36 Д /том 1, л. 58/.

Согласно п. 1.2 договора от 01.04.2016, объект предоставлен арендатору для организации розничной торговли.

26.08.2021 между ответчиком (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО4 (Арендатор) оформлен договор аренды нежилого помещения, площадью 91 кв.м по адресу: <...> /том 1, л. 61/.

23.11.2021 истец осуществил обследование земельного участка и представил акт проверки от 23.11.2021, в котором указано /том 1, л.д. 81-91/:

«На земельном участке, расположенном по адресу: <...>, расположено строение в виде торгового павильона с вывеской с названием «ВЕЕRжа Bar», в помещении расположены посадочные места.

На торговом объекте имеются вывески следующего содержания: собственная пивоварня, кружка пива.

Торговый павильон расположен в непосредственной близости с детской игровой площадкой.

Рядом с торговым павильоном на асфальте стоят пластиковые стаканчики с пивным напитком.

Таким образом, выявленные ранее нарушения не устранены».

К акту обследования приложены фотографии, подтверждающие обстоятельства. изложенные в акте.

В судебном заседании 23.11.2021 представитель ответчика заявил, что на фотографиях изображен не павильон ответчика, а незнакомый павильон.

В связи с этим, определением суда от 23.11.2021 был назначен совместный осмотр на 06.12.2021 земельного участка и павильона ответчика.

В акте обследования от 06.12.2021, подписанного сторонами, указано /том 1, л.д. 100-124/:

«На земельном участке по адресу: <...>, расположен торговый объект, имеющий внешнее оформление под пивной павильон; имеются вывески в виде пивной кружки и надпись «Собственная пивоварня». Название торгового павильона «ВЕЕRжа Bar». Внутри торгового павильона находятся два холодильника с названием «ВЕЕRжа», на информационном стенде также имеется название «ВЕЕRжа», расположены краны для напитков. Торговая стойка, на которой расположены касса, имеет оформление с эмблемой (изображением) пивной кружки.»

ИП ФИО2 дополнительно в акте указано:

«ИП ФИО2 считает, что внешнее оформление павильона не подтверждает торговлю именно пивом, слово «ВЕЕRжа» никак не переводится, вывески остались от предыдущего арендатора, который торговал квасом, то есть пенным напитком. На момент осмотра в продаже ассортимент товаров повседневного спроса: корм для кошек, шоколадки, безалкогольные напитки, сухарики, чипсы. Через кран наливают лимонад. Произведена сторонами фотосъемка».

К акту обследования приложены фотографии, из которых видно, что истцом 23.11.2021 обследовался и фотографировался тот же павильон, что и совместно сторонами 06.12.2021.

Таким образом, доводы ответчика о том, что истец обследовал и фотографировал чужой павильон, являются необоснованными.

Довод ответчика о том, что «объект общественного питания» относится к видам разрешенного использования земельных участков, расположенных в зоне «Ж1», не свидетельствует об использовании спорного земельного участка в соответствии с условиями договора аренды, поскольку договор не предусматривает возможность размещения на земельном участке объекта общественного питания.

Довод ответчика о том, что напиток «пиво» относится к товарам повседневного спроса, оценивается судом критически по следующим основаниям.

Согласно Постановлению Правительства РФ от 15.07.2010 N 530, в перечень отдельных видов социально значимых продовольственных товаров первой необходимости входят: ФИО6 (кроме бескостного мяса), ФИО7 (кроме бескостного мяса), Баранина (кроме бескостного мяса), Куры (кроме куриных окорочков), Рыба мороженая неразделанная, Масло сливочное, Масло подсолнечное, Молоко питьевое, Яйца куриные, Сахар-песок, Соль поваренная пищевая, Чай черный байховый, Мука пшеничная, Хлеб ржаной, ржано-пшеничный, Хлеб и булочные изделия из пшеничной муки, Рис шлифованный, Пшено, Крупа гречневая – ядрица, Вермишель, Картофель, Капуста белокочанная свежая, Лук репчатый, Морковь, Яблоки.

В экономике под "товарами повседневного спроса" понимаются товары, которые потребитель обычно покупает часто, без раздумий и с минимальными усилиями на их сравнение между собой (Филипп Котлер "Основы маркетинга").

К товарам повседневного спроса относятся товары, каждодневно потребляемые всеми категориями потребителей в личных или семейных целях.

Пиво не входит в перечень товаров первой необходимости и не употребляется ежедневно всеми группами потребителей.

Довод ответчика о том, что он устранил имеющиеся нарушения и в павильоне перестали продавать пиво, также оцениваются судом критически, поскольку доказательств этому не представлено.

То, что на момент осмотра 06.12.2021 с прилавка убрали бутылки с пивом, а из кранов наливали лимонад, не свидетельствует об устранении нарушений.

Как правильно отмечено представителем истца в судебном заседании 21.12.2021, из фотографий от 06.12.2021 видно, что внешнее и внутреннее оформление павильона свидетельствует о продаже в нем алкогольных напитков на розлив и оказании услуг общественного питания. На внешней стене павильона имеются вывески «ВЕЕRжа. Лучшие цены. Сеть магазинов пивных напитков», «Собственная пивоварня. Фирма лучшая для Вас». На прилавках отсутствуют товары первой необходимости и повседневного спроса.

По мнению суда, наличие вышеуказанных вывесок не способствует привлечению в объект потребителей для приобретения товары первой необходимости и повседневного спроса.

Акты осмотра и фотографии свидетельствуют о том, что ответчик самовольно изменил вид разрешенного использования земельного участка, предусмотренного договором аренды.

Суд считает, что указанное нарушение является существенным нарушением условий договора, поскольку истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (расположение рядом с жилыми домами и детской площадкой магазина продовольственных и непродовольственных товаров первой необходимости и массового спроса).

На основании изложенного, требование истца о расторжении договора аренды земельного участка № 7743 от 29.07.2015 является правомерным и подлежащим удовлетворению.

Истец просит обязать ответчика возвратить по акту приема-передачи земельный участок площадью 124 кв.м, с кадастровым номером 73:23:010103:1317.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды № 7743 от 29.07.2015 расторгнут, требование истца о возврате земельного участка подлежит удовлетворению.

Исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с ч. 3 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден в силу закона, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 7743 от 29.07.2015, заключенный между Комитетом по управлению имуществом города Димитровграда и Индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Обязать Индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить Комитету по управлению имуществом города Димитровграда земельный участок площадью 124 кв.м, с кадастровым номером 73:23:010103:1317 по акту приема-передачи.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12 000 (двенадцать тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-260 АПК РФ.



Судья Е.С. Черланова