Решение от 13 июля 2020 г. по делу № А75-21278/2019

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира, д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-21278/2019
13 июля 2020 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 06 июля 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 13 июля 2020 г.


Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Гавриш С.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации города Сургута (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 07.07.1997, место нахождения: 628408, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>) к обществу с ограниченной ответственностью «К1-Девелопмент» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 11.05.2017, место нахождения: 628416, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>) об изъятии двух объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

с участием представителей:

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 23.12.2019 № 01,

от истца и третьих лиц – не явились,

установил:

Администрация города Сургута (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЮГОРСКИЕ ТРАДИЦИИ» (далее – ответчик, ООО «Югорские традиции») с требованием об изъятии у ответчика двух объектов незавершённого строительства с кадастровыми номерами: 86:10:0101231:1329, 86:10:0101231:1328, адрес: объектов: Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, <...> путём продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Определением от 14.11.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийский автономный округ – Югре.

Определением от 24.12.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «К1-Девелопмент».

Определением суда от 27.01.2020 произведена замена ненадлежащего ответчика - общества с ограниченной ответственностью «ЮГОРСКИЕ ТРАДИЦИИ» (ОГРН <***>, ИНН <***> на надлежащего ответчика – общество с ограниченной ответственностью «К1-Девелопмент» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 11.05.2017, место нахождения: 628416, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>), с исключением его из состава третьих лиц; общество с ограниченной ответственностью «ЮГОРСКИЕ ТРАДИЦИИ» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением суда от 04.03.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Служба жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа Югры (далее – Служба).

Этим же определением суда судебное разбирательство отложено на 01.04.2020.

Определениями суда от 27.03.2020, от 30.04.2020 дата судебного заседания изменена на 06.07.2020.

Представители истца и третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом.

Представитель ответчика - общества с ограниченной ответственностью «К1-Девелопмент» (далее – ООО «К1-Девелопмент») в судебное заседание явился, с иском не согласился, поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав представителя ответчика, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15.07.2016 между истцом (арендодатель) и ООО «Югорские традиции» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 257, согласно которому обществу с ограниченной ответственностью «Югорские традиции» предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 86:10:0101231:1178, площадью 20 492 кв. м, расположенный по адресу: г. Сургут, посс.Юность, улица Линейная, сроком с 17.06.2016 по 16.06.2019, для строительства железнодорожного тупика с площадкой для хранения товарно-материальных ценностей.

Согласно представленным истцом выпискам из ЕГРН от 14.06.2019 на данном земельном участке расположены принадлежащие ООО «Югорские традиции» на праве собственности незавершенные строительством объекты с кадастровыми номерами 86:10:0101231:1329, 86:10:0101231:1328, степенью готовности 80%.

Срок аренды земельного участка был определен по 16.06.2019, в связи, с чем договор аренды земельного участка прекратил свое действие 17.06.2019.

Ссылаясь на то, что срок договора аренды земельного участка от 15.07.2016 № 257 истек, строительство вышеуказанных объектов не завершено, Администрация на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обратилась в арбитражный суд с иском, рассматриваемым судом в рамках настоящего дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 этой же статьи).

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В силу пункта 33 статьи 34 указанного Федерального закона положения статьи 239.1ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 2 ст. 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект.

Как следует из материалов дела и установлено судом, договор аренды между обществом с ограниченной ответственностью «Югорские традиции» и Администрацией был заключен 15.07.2016 на срок три года.

По условиям пункта 1.5 договора срок аренды земельного участка устанавливается с 17.06.2019 по 16.06.2019; по истечении указанного срока действие договора прекращается.

Поскольку объекты не были ведены в эксплуатацию Администрация обратилась в арбитражный суд с иском об изъятии у ООО «Югорские традиции» объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Вместе с тем, в ходе судебного разбирательства было установлено, что 22.07.2019 между ООО «Югорские традиции» (продавец) и ООО «К1-Девелопмент» (покупатель), был заключен договор купли-продажи имущества (далее – договор), по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество в сроки и на условиях, предусмотренных договором:

- «Железнодорожный тупик с площадкой для хранения товарно-материальных ценностей», назначение: сооружения железнодорожного транспорта, протяженность 115 м, адрес (местонахождение): Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...> п. Юность, кадастровый номер 86:10:0000000:21361, (далее - Железнодорожный тупик). Железнодорожный тупик передаётся Покупателю в собственность.

Железнодорожный тупик принадлежит Продавцу на праве собственности, о чём в Едином государственном реестре недвижимости 12.01.2018 сделана запись регистрации № 86:10:0000000:21361 -86/003/2018-1;

- Объект незавершенного строительства площадью 527,1 кв.м, адрес (местонахождение): Россия, Тюменская область. Ханты-Мансийский автономный округ, г. Сургут, <...> кадастровый № 86:10:0101231:1328 (далее - Объект № 1). Объект № 1 передаётся Покупателю в собственность.

Объект № 1 принадлежит Продавцу на праве собственности на основании: разрешения на строительство от 07.06.2016 № 86-ги86310000-55-2016, выданного Администрацией города Сургута Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, Договора аренды земельного участка № 257 от 15.07.2016, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.06.2016 сделана запись регистрации № 86-86/003-86/003/072/2016-693/1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.06.2016;

- Объект незавершенного строительства площадью 545 кв.м, адрес (местонахождение): Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ, г. Сургут, <...> кадастровый № 86:10:0101231:1329 (далее - Объект № 2). Объект № 2 передаётся Покупателю в собственность.

Объект № 2 принадлежит Продавцу на праве собственности, на основании: Договора аренды земельного участка № 257 от 15.07.2016, Разрешения на строительство от 07.06.2016 № 86-ги86310000-55-2016, выданного Администрацией города Сургута Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.06.2016 сделана запись регистрации № 86-86/003-86/003/072/2016-698/1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.06.2016

Вышеуказанные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 20492 кв. метра, кадастровый номер 86:10:0101231:1178, предоставленном на праве аренды в соответствии с Договором № 257 от 15.07.2016, зарегистрированном Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии гго ХМАО-Югре №86-86/003-86/003/079/2016 от 25.07.2016 (пункт 1.1. договора).

Объекты недвижимости передаются за цену со всеми составными вещами и принадлежностями, со всеми обслуживающими коммуникациями, элементами благоустройства территории и линейными объектами (включая при наличии замощение территории, ограждение, иные хозяйственные объекты, необходимые для эксплуатации Объектов недвижимости) (пункт 1.2. договора).

29.07.2019 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии был зарегистрирован переход права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество от ООО «Югорские традиции» к ООО «К1-Девелопмент».

В связи с чем, по ходатайству истца определением суда от 27.01.2020 была произведена замена ненадлежащего ответчика - общества с ограниченной ответственностью «ЮГОРСКИЕ ТРАДИЦИИ» на надлежащего ответчика – общество с ограниченной ответственностью «К1-Девелопмент».

ООО «К1-Девелопмент» представило отзыв на исковое заявление, в котором просит в иске отказать, в том числе в связи с тем, что степень готовности спорных объектов недвижимости составляет 100 %. В подтверждение чего ответчик представил Акт экспертизы от 24.01.2020 № 02/Э-20, подготовленный ООО «Блиц» (том 2 л.д. 24-83) , солгасно которому эксперт пришел к выводу, что степень готовности спорных объектов незавершенного строительства составляет 100 % (том 2 л.д. 64).

Заключение независимого эксперта (специалиста) является доказательством, которое оценивается судом наряду с другими доказательствами и обстоятельствами дела.

В силу требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражая против представленного ответчиком Акта экспертизы от 24.01.2020 № 02/Э-20, составленного профессиональным экспертом в области строительно-технической экспертизы, истец не представил суду доказательств неверного определения экспертом в указанном Акте степени готовности спорных объектов.

При этом, суд в определении от 04.03.2020 предлагал рассмотреть вопрос о назначении по делу соответствующей судебной экспертизы. Однако такое ходатайство от истца не поступило.

В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сторона несет риск наступления последствий не совершения процессуальных действий.

При составлении указанного Акта эксперт руководствовался нормативными правовыми актами, утвержденными правилами, применяемыми стандартами (методами).

Изложенные обстоятельства, с учетом положений статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации свидетельствуют об отсутствии оснований для критической оценки представленных ответчиком доказательств в обоснование определения степени готовности спорных объектов.

Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права. Согласно пункту 1 статьи 2 АПК РФ и пункту 1 статьи 1 ГК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Исходя из названных норм права, подача иска является одной из форм обращения за защитой нарушенных прав и законных интересов и результатом такого обращения, должно являться восстановление нарушенных прав и законных интересов истца. То есть, подача иска и его рассмотрение по существу должны быть обусловлены целью восстановления нарушенных прав и законных интересов истца. В таком случае восстановление нарушенного права осуществляется путем принятия соответствующего судебного акта, принимаемого арбитражным судом в пределах своей компетенции по результатам рассмотрения иска.

Рациональное и эффективное распоряжение земельными участками является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления. Вместе с тем в настоящем случае имеют место обстоятельства, существенно влияющие на распределение прав и обязанностей сторон, которые не позволяют делать вывод относительно наличия на стороне Администрации нарушенного права (законного интереса), подлежащего судебной защите в выбранном истцом порядке. Так, согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей. В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора. Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В силу статьи 552 ГК РФ и статьи 35 (пункта 1) ЗК РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Согласно пунктам 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в соответствии с положениями пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды на тех же условиях, что и продавец недвижимости, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как следует из материалов дела, на земельном участке, предоставленном ООО «Югорские традиции» для строительства в 2016 году, возведены здания (в соответствии с проектной документацией - пункт перевахтовки, холодный склад № 1 для хранения товарно-материальных ценностей), которые на момент рассмотрения спора имеют степень готовности 100% и не введены в эксплуатацию.

Учитывая, что цель предоставления земельного участка достигнута завершением строительства объектов, определяя дальнейшую судьбу, как земельного участка, так и объекта строительства, законный интерес Администрации должен заключаться в эффективном использовании земельного участка путем ввода законченных строительством объектов в эксплуатацию. Исковые же требования Администрации направлены на прекращение права собственности ответчика в отношении спорных объектов.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права. В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение. Поэтому обращаясь с иском Администрация должна доказать наличие нарушенного права или законного интереса, а также то, что именно заявленный иск (избранный способ) приведет к восстановлению ее нарушенного права. Если удовлетворение иска не приведет к защите законного интереса и восстановлению права (при их наличии), следует считать, что право на поданный в рамках данного конкретного дела иск у заинтересованного лица отсутствует.

Истец заявляет о нарушении его права владения и распоряжения земельным участком, однако, выбранный способ защиты не приведет к возвращению земельного участка Администрации. Следовательно, в рассматриваемой ситуации с учетом изложенных выше обстоятельств на стороне истца отсутствует нарушенное право, подлежащее судебной защите избранным им способом.

При таких обстоятельствах, в иске надлежит отказать.

Статьёй 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.

Принимая во внимание отказ в удовлетворении исковых требований, освобождение истца от уплаты госпошлины в силу закона, вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины в данном случае не разрешается.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В силу статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья С.А. Гавриш