Решение от 19 марта 2020 г. по делу № А23-873/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ

248016, г. Калуга, ул. Ленина, д. 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457;

http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: kaluga.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е




Дело № А23-873/2019
19 марта 2020 года
г. Калуга
Резолютивная часть решения объявлена 16 марта 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 19 марта 2020 года.


Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Ивановой Е.В., при ведении протокола судебного заседания судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского округа «Город Обнинск», 249037, Калужская область, г. Обнинск, пл. Преображения, д. 1, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Промстрой-Комплекс», 249037, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>,

о взыскании 2 080 492 руб. 72 коп.,


при участии в судебном заседании:

от истца - представителя ФИО2 по доверенности №01-23/214-20 от 27.02.2020 сроком до 31.12.2020,

от ответчика – генерального директора ФИО3 на основании решения № 1/1 от 25.02.2014, представителя ФИО4 по доверенности от 05.11.2019 сроком действия на 2 года (до перерыва),



У С Т А Н О В И Л:

администрация (исполнительно-распорядительный орган) городского округа «Город Обнинск» обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Промстрой-Комплекс» о взыскании 2 080 492 руб. 72 коп., в т.ч. задолженность по договору аренды земельного участка № А-63-2016 от 22.11.2016 в сумме 1 924 031 руб. 08 коп. и пени в размере 156 461 руб. 64 коп.

В судебном заседании представитель истца подержал ранее заявленное ходатайство об уточнении заявленных исковых требований, просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка № А-63-2016 от 22.11.2016 в сумме 1 924 031 руб. 08 коп. и пени в размере 153 582 руб. 40 коп.

Судом на основании части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение исковых требований.

Представители ответчика возражали против удовлетворения заявленных исковых требований, ссылаясь на то, что на данном земельном участке было построено несколько жилых домов, что подтверждается разрешениями на ввод объекта в эксплуатацию, следовательно, арендная плата за земельные участки под жилыми домами с момента регистрации права первого собственника начислена неправомерно; кроме того, указали на неправомерное применение индексов потребительских при расчете ареной платы за 2018 год, поскольку с01.01.2018 действует новая кадастровая стоимость земельного участка.

В судебном заседании 11.03.2020 был объявлен перерыв до 16.03.2020 до 09 час0 25 мин. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей ответчика.

Судом также принято во внимание, что в деле имеются достаточные доказательства для рассмотрения спора по существу.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) на основании п.п. 10 п. 2 ст. 36.9 Земельного кодекса Российской Федерации и в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» заключен договор аренды земельного участка №А-63-2016 от 22.11.2016 (т. 1, л.д. 10-13)

В соответствии с пунктом 1.1. указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:27:020302:1400, расположенный по почтовому адресу ориентира: <...>, с разрешенным использованием: 1.20 Многоквартирные жилые дома, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью (приложение №1), общей площадью 54 226 кв.м.

В п. 1.2. договора закреплено, что земельный участок используется арендатором для завершения строительства.

Срок аренды земельного участка установлен на три года (п. 2.1. договора). Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации ( п. 2.2. договора).

Согласно п. 3.1 договора определение размера арендной платы осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации. Арендная плата устанавливается на один календарный год. расчет арендной платы на момент заключения договора является неотъемлемой часть договора (приложение №2).

В приложении № 2 к договору согласована формула определения размера арендной платы: А=С*К * П * И1 * …*И, где: А - размер арендной платы, С - ставка арендной платы, К - кадастровая стоимость земельного участка, П - поправочный коэффициент, И1 * … И - индексы потребительских цен за период, прошедший с момента утверждения соответствующих результатов кадастровой оценки земель.

Изменение арендной платы осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации без согласования с арендаторами и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор (п.3.2. договора).

Порядок, сроки и условия уплаты арендной платы осуществляются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации без согласования арендаторами и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор (п. 3.4. договора).

Арендная плата вносится арендаторами равными долями ежеквартально не позднее последнего дня последнего месяца квартала (п. 3.4. договора).

Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области 08.02.2017 произведена государственная регистрация данного договора, что подтверждается соответствующей отметкой (л. д. 13, оборот).

Передача земельного участка произведена до заключения договора по акту приема-передачи (п. 1.4. договора).

Управлением Федеральной регистрационной службы Калужской области, 25.10.2011 произведена государственная регистрация данного договора, что подтверждается соответствующей отметкой (л. д. 8).

Ссылаясь на наличие задолженности по арендным платежами за период с 08.02.2017 по 30.09.2018 истец обратился с настоящим иском в суд, предварительно направив в адрес ответчика оставленные последним без ответа и удовлетворения (л.д. 21).

Суд, оценивая доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств с точки зрения их относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, считает заявленные исковые требования, подлежащими удовлетворению, в силу следующих обстоятельств.

Исходя из положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора, своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке, на условиях и сроки, предусмотренные договором.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Статьей ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В силу п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом).

Из разъяснений, данных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 №11642/11, следует, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившим действие на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в разъяснений, содержащихся в п. 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», о том, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу ч. 3, 4 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ №О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом; в свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме; при определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В силу названных норм, с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.

В силу норм ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ несколько многоквартирных домов имущественный комплекс не образуют, т.е. даже если для строительства нескольких многоквартирных домов и был предоставлен один земельный участок, то к общему имуществу одного вновь построенного многоквартирного дома не относится та часть земельного участка, на которой построен другой многоквартирный дом и которая необходима для его эксплуатации, т.е. под каждым из таких домов должен быть сформирован и построен на кадастровый учет свой земельный участок.

Соответственно, если земельный участок предоставлен в аренду для строительства на нем объектов недвижимости в количестве большем, нежели один многоквартирный дом, и если строительство соответствующих объектов недвижимости осуществлено не одновременно, то при поэтапном строительстве собственник земельного участка утрачивает право на получение арендной платы не за весь земельный участок, а только ту его часть, на которой расположены построенные объекта и которая необходима для их эксплуатации.

Ч. 4 ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» обязанность по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, возложена на органы государственной власти или органами местного самоуправления.

Соответственно, на публично-правовое образование, предоставившее земельный участок для строительства на нем нескольких объектов недвижимости, лежит обязанность доказать, в какой части, в связи со строительством одного из нескольких объектов, оно утратило, а в какой части сохранило право на получение оплаты за пользование оставшейся незастроенной частью земельного участка, не вошедшей в состав земельного участка, подлежащего формированию под построенным объектом.

Как следует из материалов дела на являющемся объектом аренды по договору №А-63-2016 от 22.11.2016 земельном участке арендатором построено два жилых дома по адресу: <...> и д. 23, право регистрации первого собственника произведена 20.04.2017, по второму - 29.05.2017. Кроме того, 27.07.2016 была произведена регистрации права первого собственника в жилом доме по адресу: <...>, расположенного также на арендованном земельном участке (т. 1 л.д. 101).

Таким образом, в силу закона истец утратил право на получение арендной платы спорному договору 20.04.2017 в части являющегося объектом аренды земельного участка, который должен быть сформирован под жилым домом по адресу: <...> (3 039, 4 кв.м.), с 29.05.2017 в части являющегося объектом аренды земельного участка, который должен быть сформирован под жилым домом по адресу: г. Обнинск, ул. Шацкого, д. 23 (2 257, 1 кв.м.); и не имел права на получение арендных платежей в части являющегося объектом аренды земельного участка, который должен быть сформирован под жилым домом по адресу: <...> (3 299, 9 кв.м.), на момент заключения спорного договора аренды.

Доказательств, подтверждающих иной размер земельных участков, подлежащего формированию под построенными объектами ответчиком представлено не было.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлена обязанность сторон доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Согласно положениям части 31 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Из представленного истцом расчета арендной платы, исходя из размера земельных участков, подлежащих формированию под тремя построенными объектами, на стороне ответчика имеется задолженность за период 08.02.2017 по 30.09.2018 в размере 1 447 698 руб. 77 коп. (т. 1, л.д. 140).

Доказательств оплаты задолженности в полном объеме не представлено.

Довод о ответчика о необходимости применения при расчете ареной плате новой кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной Приказом Минэкономразвития Калужской обл. от 08.10.2018 №1225-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из состава земель населенных пунктов на территории Калужской области», подлежит отклонению, поскольку приказ вступает в силу только с 01.01.2019 и, следовательно, новая кадастровая стоимость подлежит применению только с указанной даты.

В связи с нарушением ответчиком сроков внесения арендной платы на сумму неисполненного обязательства истцом ответчику начислена пеня за период с за период с 03.04.2017 по 30.09.2018 в размере 153 582 руб. 40 коп.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право сторон определить в договоре неустойку – денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 3.5 договора за несвоевременное внесение арендной платы в размере и на условиях, установленных договором, арендаторы выплачиваю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Банком России на день возникновения обязательства от суммы просроченных платежей за каждый день просрочки.

С учетом установленного судом размера арендных платежей за период с 08.02.2017 по 30.09.2018 в размере 1 447 698 руб. 77 коп., размер пени составит 124 048 руб. 41 коп. за период с 03.04.2017 по 30.09.2018.

С учетом изложенного, на основании ст. ст. 309, 310, 329, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика задолженности в размере 1 447 698 руб. 77 коп. и неустойку - 124 048 руб. 41 коп.

В удовлетворении остальной части иска следует отказать.

На основании статей 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика исходя из удовлетворения исковых требований в полном объеме, при этом государственная пошлина взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета с учётом освобождения истца от её уплаты при предъявлении иска.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Промстрой-Комплекс», г. Обнинск Калужской области, в пользу администрации (исполнительно-распорядительный орган) городского округа «Город Обнинск», г. Обнинск Калужской области, задолженность в размере 1 447 698 руб. 77 коп., неустойку в размере 124 048 руб. 41 коп.

В удовлетворении остальной части заявленных исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Промстрой-Комплекс», г. Обнинск Калужской области, в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 28 717 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Калужской области.



Судья Е.В. Иванова