Решение от 3 марта 2026 г. АС Самарской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443001, <...>, тел. <***>

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

04 марта 2026 года

Дело №

А55-39299/2025

Резолютивная часть решения объявлена 17 февраля 2026 года. Полный текст решения изготовлен 04 марта 2026 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Коршиковой О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Дюковой Д.Д.

рассмотрев в судебном заседании 17 февраля 2026 года дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Альтернатива"

к Департаменту Управления Имуществом Городского Округа Самара

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Администрации г.о. Самара.

о признании

при участии в заседании

от заявителя – предст. ФИО1 по довер. от 31.07.2025 г.,

от заинтересованного лица – не явился, извещен,

от третьего лица – не явился, извещен,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Альтернатива" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, в котором просит признать незаконным отказ Департамента управления имуществом г.о. Самара в предоставлении в собственность ООО «Альтернатива» в порядке реализации преимущественного права нежилого здания с кадастровым номером 63:01:0608001:362 общей площадью 130,10 кв.м, расположенного по адресу г. Самара, Октябрьский район, ул. Полевая, д.84. с земельным участком, на котором расположено нежилое здание, выраженный в письме №15-07-31/33954 от 07.08.2025.

Обязать Департамент управления имуществом г.о. Самара устранить допущенное нарушение путем предоставления для подписания административному истцу проекта договора купли-продажи нежилого здания с кадастровым номером 63:01:0608001:362 общей площадью 130,10 кв.м, расположенного по адресу г. Самара, Октябрьский район, ул. Полевая, д.84.с земельным участком, на котором расположено нежилое здание.

Представитель заявителя в судебном заседании поддерживает заявленные требования.

Представитель заинтересованного лица в судебное заседание не явился, возражает против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства, представленные лицами, участвующими в деле, выслушав доводы представителей сторон, суд пришел к выводу о том, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между заявителем и Департаментом управления имуществом городского округа Самара был заключен договор аренды №008355А от 15.11.2021 года нежилого здания с кадастровым номером 63:01:0608001:362 общей площадью 130,10 кв.м, расположенного по адресу г. Самара, Октябрьский район, ул. Полевая, д.84. (л.д. 45-48).

В п. 2.2 Договора аренды установлено, что срок действия договора истекает 14.11.2026 г.

Государственная регистрация договора аренды была произведена 29.11.2021 г.

30.07.2025 г. заявитель обратился в Департамент с заявлением о предоставлении указанного объекта недвижимости в собственность за плату без проведения торгов в соответствии со ст.3 и 9 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (л.д. 40-41).

Письмом от 07.08.2025 №15-07-31/33954, заявителю отказано в оказании муниципальной услуги «Предоставление в собственность субъектам малого и среднего предпринимательства арендуемого муниципального недвижимого имущества в порядке реализации преимущественного права» в связи с тем, что арендуемое нежилое здание не находится во временном пользовании (не используется) в соответствии с условиями договора аренды от 15.11.2021 г. №008355А, также Департамент указывает, что договор заключен без намерения создать соответствующие правовые последствия (использование нежилого здания для осуществления образовательной деятельности).(л.д. 10-11).

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя с рассматриваемыми требованиями в суд.

В силу ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Судом установлено, что отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Статья 3 Федерального закона N 159-ФЗ предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности преимущественное право на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; (в ред. Федеральных законов от 29.12.2022 N 605-ФЗ, от 06.04.2024 N 76-ФЗ)

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; (п. 1.1 введен Федеральным законом от 29.12.2022 N 605-ФЗ)

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; (в ред. Федеральных законов от 17.07.2009 N 149-ФЗ, от 02.07.2013 N 144-ФЗ, от 03.07.2018 N 185-ФЗ, от 29.12.2022 N 605-ФЗ);

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Одним из условий использования преимущественного права на приобретение объектов недвижимости в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, является условие, согласно которому арендуемое имущество на день подачи заявления находится во временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Как следует из материалов дела, правообладателем нежилого здания, предоставленного по вышеуказанному договору аренды, является муниципальное образование городской округ Самара.

Согласно ст. ст. 27, 47 Устава городского округа Департамент является органом местного самоуправления городского округа Самара, наделенным собственными полномочиями по решению вопросов местного значения в сфере управления и распоряжения имуществом городского округа Самара.

Как следует из п. "г" ст. 47 Устава, Департамент управления имуществом распоряжается муниципальным имуществом путем его отчуждения, передачи в безвозмездное пользование, аренду, залог, доверительное управление, заключает и исполняет соответствующие договоры.

Как следует из материалов дела, 28.12.2023 г. комиссия по рассмотрению заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого имущества приняла решение о возможности реализации ООО «Альтернатива» преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого здания по адресу: <...>.

Согласно сведениям из ЕГРН объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером 63:01:0608001:362, площадью 130,1 кв.м. по адресу: <...>, расположено в пределах двух земельных участков, принадлежащих муниципальному образованию на праве собственности.

В связи с чем, Департаментом принято решение, что предоставление спорного здания заявителю возможно только после проведения кадастровых работ с целью образования земельного участка непосредственно под объектом недвижимости последующей регистрацией права муниципальной собственности.

Приказом от 15.01.2024 г. №108 приостановлено предоставление муниципальной услуги, на срок до осуществления государственного кадастрового учета.

Доказательств проведения кадастровых работ в материалы дела не представлено.

В соответствии с п.1.1 Договора объект недвижимости предоставлялся заявителю для осуществления образовательной деятельности.

Указанный договор был заключен без проведения торгов в соответствии с п.6 ч. 1 ст.17.1 ФЗ «О защите конкуренции», поскольку административный истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, осуществляющим образовательную деятельность.

В соответствии с пунктом 8.1 вышеуказанного договора от 15.11.2021 №008355А арендатор обязан в случае необходимости с разрешения Арендодателя самостоятельно произвести капитальный ремонт объекта за счет собственных средств.

Согласно актам выездной проверки Департамента от 21.04.2025 и 26.06.2025 по использованию муниципального имущества, переданного по договору аренды здание находится в полуразрушенном состоянии, частично используется под фотостудию, частично не используется, помещение находится в неудовлетворительном состоянии (окна заколочены, доступ к входной двери отсутствует. На момент проверки какая-либо образовательная деятельность не ведется.

Указанные факты также подтверждаются фотоматериалами, представленными Департаментом в материалы дела (л.д. 17-29).

По результатам проведенного контрольного мероприятия установлено, ООО «Альтернатива» не осуществляет предпринимательскую деятельность в арендуемом здании.

Согласно п. 1.1 Договора аренды объект муниципальной собственности предоставлялся ООО «Альтернатива» для осуществления образовательной деятельности. Между тем, с момента заключения договора аренды (15.11.2021 г.) по дату подачи заявления в Департамент в порядке ст. 3 Закона N 159-ФЗ, арендатором не представлены доказательства осуществления образовательной деятельности.

Суд критически относится к доводам заявителя, о проведении в спорном здании мастер-классов и обучения фотографическому искусству для детей и взрослых, поскольку доказательств в подтверждении указанных доводов заявителем не представлены.

Напротив, Департаментом представлены акты и фотоматериалы, свидетельствующие о ненадлежащем капитальном и санитарном состоянии здания для организации мастер-классов и обучения фотографическому искусству для детей и взрослых.

Предоставление в материалы дела копии лицензии от 26.12.2020 №7555 не является безусловным основанием подтверждения ведения образовательной деятельности в соответствии с договором аренды в спорном здании.

Арбитражный суд приходит к выводу о нарушении заявителем п. 3.2.4 договора аренды, в соответствии с которым арендатор обязан использовать объект в целом и любую его часть исключительно по целевому назначению в соответствии с п. 1.1 договора.

Согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности.

В соответствии с пунктом 3 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" объектом купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".

Поскольку актом проверки установлено, что спорный объект не используется, находится в полуразрушенном состоянии, Комиссией Департамента сделан правомерный вывод, что утрата объектом недвижимости его назначения в результате разрушения не предполагает возможность его дальнейшего использования по назначению в предпринимательской деятельности, в связи с чем такой объект не отвечает требованиям недвижимого имущества, определяемого к использованию в порядке государственного кадастрового учета и изначальная невозможность использования и неиспользование арендатором спорного здания в соответствии с условиями договора свидетельствуют об отсутствии намерения создать соответствующие правовые последствия размещения под офис.

Суд отмечает, при оценке правовых оснований совершения заинтересованным лицом действий, предусмотренных части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, по продаже арендуемого имущества, являющегося мерой государственной поддержки такого субъекта, надлежит проверить имеются ли нарушения со стороны арендатора в использовании арендуемого имущества, неисполнение требований собственника имущества по приведению его в надлежащее состояние, ненадлежащее выполнение арендатором своих договорных обязательств. Удовлетворение судом требования о выкупе арендуемого имущества без проверки доводов о существенном нарушении арендатором других условий договора, позволяет недобросовестному арендатору приобрести в собственность публичное имущество, воспользовавшись предоставленным законом преимущественным правом выкупа арендуемого имущества, в связи с чем, подобные обстоятельства должны быть проверены при рассмотрении дела.

Указанная позиция изложена в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.04.2025 N 308-ЭС24-22761 по делу N А32-64821/2023.

Суд также отмечает, что ООО «Альтернатива» указанный договор был заключен без проведения торгов в соответствии с п.6 ч. 1 ст.17.1 ФЗ «О защите конкуренции», поскольку административный истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, осуществляющим образовательную деятельность.

Между тем, заявитель в просительной части заявления просит предоставить ему здание и земельный участок, на котором расположено спорное здание. Тогда как с заявлением о предоставлении земельного участка заявитель к правообладателю не обращался.

Ссылка заявителя на решение суда по делу А55-24405/2025 об отказе Департаменту в признании договора аренды №008355А от 15.11.2021 г. недействительным, судом отклоняется.

Согласно решению по делу А55-24405/2025 Департаменту отказано в связи с пропуском срока исковой давности, оценка правоотношениям сторон в судебном акте не дана, преюдициального значения для данного спора не имеет.

По смыслу ст. 3 Закона N 159-ФЗ и в соответствии со ст. 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение имущества в собственность.

В соответствии с пунктом 3 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" объектом купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".

Исходя из изложенного, оценив и исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, принимая во внимание приведенное выше нормативно-правовое регулирование и установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства, суд приходит к выводу о соответствии оспариваемого отказа нормам права, об отсутствии нарушения прав и законных интересов заявителя, в связи с чем на основании положений статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отказывает ООО «Альтернатива» в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенного в удовлетворении заявления следует отказать с отнесением расходов по госпошлине на заявителя.

Руководствуясь ст. 167-170, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Р Е Ш И Л:

Заявленные требования оставить без удовлетворения. В признании незаконным отказа Департамента управления имуществом г.о. Самара №15-07-31/33954 от 07.08.2025 в предоставлении в собственность ООО «Альтернатива» в порядке реализации преимущественного права нежилого здания с кадастровым номером 63:01:0608001:362 общей площадью 130,10 кв.м, расположенного по адресу г. Самара, Октябрьский район, ул. Полевая, д.84. с земельным участком, на котором расположено нежилое здание, отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
О.В. Коршикова