Решение от 14 февраля 2023 г. по делу № А72-8766/2022

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Ульяновск Дело № А72-8766/2022

14.02.2023.


Резолютивная часть решения объявлена 07.02.2023.

Полный текст решения изготовлен 14.02.2023.


Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи И.В.Рыбалко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Администрации города Ульяновска (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Ульяновск

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 311502735400015, ИНН <***>), г.Москва

третьи лица:

-Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области;

-Публичное акционерное общество «Промбурвод»;

-Управление муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска

о принудительном изъятии объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд,


при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, доверенность от 09.12.2022 №73-24/195д, диплом (до и после перерыва);

от ответчика – ФИО4, доверенность от 27.06.2022, диплом (участвует путем веб- конференции) (до и после перерыва);

от Управления муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска – ФИО3, доверенность от 11.04.2022 № 6648-02, диплом (до и после перерыва);

от иных третьих лиц - не явились, уведомлены (до и после перерыва);



УСТАНОВИЛ:

Администрация города Ульяновска обратилась в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2, в котором просит:

изъять путем выкупа для муниципальных нужд в собственность муниципального образования «город Ульяновск» принадлежащие на праве собственности ФИО2 объекты недвижимого имущества:

земельный участок с кадастровым номером 73:24:010101:13225 площадью 2 542,0 кв.м, расположенный по адресу: <...>;

здание конторы с кадастровым номером 73:24:010101:337 площадью 197,4 кв.м, расположенное по адресу: <...>;

прекратить право собственности ФИО2 (311502735400015, ИНН <***>) на объекты недвижимого имущества:

земельный участок с кадастровым номером 73:24:010101:13225 площадью 2 542,0 кв.м, расположенный по адресу: <...>;

здание конторы с кадастровым номером 73:24:010101:337 площадью 197,4 кв.м, расположенное по адресу: <...>;

определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО2 (311502735400015, ИНН <***> и для государственной регистрации права собственности муниципального образования «город Ульяновск» на объекты недвижимого имущества:

земельный участок с кадастровым номером 73:24:010101:13225 площадью 2 542,0 кв.м, расположенный по адресу: <...>;

здание бытового помещения с кадастровым номером 73:24:010101:337 площадью 197,4 кв.м, расположенное по адресу: <...>;

определить, что вступившее в законную силу решение суда по настоящему делу является основанием для прекращения ограничений (обременении) в отношении изымаемого недвижимого имущества.

установить следующие условия возмещения:

ФИО2 обязан в течение 5 рабочих дней с даты вступления в законную силу решение суда по настоящему делу предоставить администрации города Ульяновска реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества;

возмещение стоимости изымаемого имущества осуществляетсяУправлением муниципальной собственностью администрации городаУльяновска за счет средств бюджета муниципального образования «городУльяновск» после вступления решения суда в законную силу, на основаниипредставленных ФИО2 реквизитов расчетного счёта, путем перечисления денежных средств на счёт ФИО2. Обязательства по оплате считаются исполненными с момента списания денежных средств срасчетного счёта Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска, днём оплаты является дата списания денежных средств со счёта Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска;

в случае отказа ФИО2 предоставить реквизиты расчетного счёта более 5 рабочих дней, денежные средства составляющие стоимость изъятого недвижимого имущества вносятся Управлением муниципальной собственностью администрации города Ульяновска на депозит нотариуса.

Определением от 24.06.2022 Арбитражный суд Ульяновской области привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.

Определением от 23.08.2022 Арбитражный суд Ульяновской области привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Публичное акционерное общество «Промбурвод».

Представитель ответчика заявил ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы по делу №А72-8766/2022 и просил поставить перед экспертом следующий вопрос:

-Каков в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации размер возмещения за изымаемые у ИП ФИО2 земельный участок с кадастровым номером 73:24:010101:13225 площадью 2 542 кв.м., расположенный по адресу: <...>, и здание конторы с кадастровым номером 73:24:010101:337 площадью 177,4 кв.м, расположенное по адресу: <...>, на момент рассмотрения настоящего спора, с учетом положений части 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации?

Определением от 20.09.2022 Арбитражным судом Ульяновской области удовлетворено ходатайство ИП ФИО2 о назначении судебной экспертизы. Назначена судебная экспертиза. Проведение экспертизы поручено Союзу "Торгово-промышленная палата Самарской области", эксперту ФИО5.

Производство по делу №А72-8766/2022 приостановлено до получения заключения из экспертного учреждения.

Союз "Торгово-промышленная палата Самарской области" представил в Арбитражный суд Ульяновской области экспертное заключение от 03.11.2022.

Определением от 18.11.2022 Арбитражным судом Ульяновской области возобновлено производство по делу №А72-8766/2022.

Определением от 23.12.2022 Арбитражный суд Ульяновской области привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска.

Представитель истца заявил ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы по тем же вопросам, поскольку истец усмотрел допущенные экспертом нарушения (представлена рецензия Союза "Ульяновская областная Торгово-промышленная палата").

Проведение экспертизы истец просит поручить ООО «Бизнес-Оценка-Аудит» (<...>).

Представитель ответчика просит оставить ходатайство истца без удовлетворения.

В соответствии с п.2 ст.87 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Рассмотрев заявленное истцом ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы, арбитражный суд протокольным определением от 07.02.2023 оставил его без удовлетворения ввиду отсутствия процессуальных оснований.

Судебное разбирательство осуществлено Арбитражным судом Ульяновской области путем использования системы веб-конференции.

В судебном заседании 02.02.2023 был объявлен перерыв до 07.02.2023. После перерыва Управление Росреестра по Ульяновской области и ПАО «Промбурвод», извещенные о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

При таких обстоятельствах дело рассматривается в судебном заседании в отсутствие не явившихся лиц, в силу ст.156 Арбитражного процессуального кодекса РФ по имеющимся в деле материалам.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

При этом суд исходит из следующего.

Статьей 279 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (п. 1).

В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется:

1) прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок;

2) прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности;

3) досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком (п. 2).

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (п. 3).

Со дня прекращения прав на изъятый земельный участок прежнего правообладателя прекращаются сервитут, залог, установленные в отношении такого земельного участка, а также договоры, заключенные данным правообладателем в отношении такого земельного участка. Сервитуты, установленные в отношении изъятого земельного участка, сохраняются в случае, если использование такого земельного участка на условиях сервитута не противоречит целям, для которых осуществляется изъятие земельного участка.

В случае, если изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд делает невозможным исполнение правообладателем земельного участка иных обязательств перед третьими лицами, в том числе обязательств, основанных на заключенных правообладателем земельного участка с такими лицами договорах, решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд является основанием для прекращения этих обязательств (п. 4).

Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством (п. 5).

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом (п. 6).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией автомобильной дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 56.3 Земельного кодекса РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены:

1) утвержденными документами территориального планирования (за исключением объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не подлежат отображению в документах территориального планирования);

2) утвержденными проектами планировки территории.

Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 настоящего Кодекса, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, поданного организацией, указанной в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса.

Согласно п. 10 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ в течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение:

1) осуществляют размещение решения об изъятии на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет";

2) обеспечивают опубликование решения об изъятии (за исключением приложений к нему) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа (муниципального района в случае, если земельные участки, подлежащие изъятию, расположены на межселенной территории) по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию;

3) направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в случае отсутствия указанных адресов по почтовым адресам, указанным в Едином государственном реестре недвижимости. В случае, если в связи с изъятием земельных участков изъятию подлежат расположенные на них здания, сооружения, находящиеся в них помещения, копия решения об изъятии направляется также по месту нахождения таких зданий, сооружений, помещений. Если правообладатель изымаемой недвижимости сообщил адрес для связи в виде электронной почты, ему также отправляется копия решения об изъятии в электронной форме. В отсутствие сведений об адресах, указанных в настоящем пункте, копия решения об изъятии по указанным адресам не направляется;

4) направляют копию решения об изъятии в орган регистрации прав;

5) направляют организации, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого осуществляется изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд (при наличии такого ходатайства), копию решения об изъятии, сведения о лицах, подавших заявления об учете их прав на недвижимость, и способах связи с ними, о лицах, являющихся правообладателями земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости, сведения о которых получены на основании предусмотренных подпунктом 1 пункта 1 статьи 56.5 настоящего Кодекса запросов, а также копии документов, подтверждающих права указанных лиц на изымаемые земельные участки и (или) на расположенные на таких земельных участках объекты недвижимого имущества.

Согласно п.11 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения копии решения об изъятии или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом "О почтовой связи" предусмотренного подпунктом 3 пункта 10 настоящей статьи заказного письма.

Согласно п.п.13, 14 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ решение об изъятии действует в течение трех лет со дня его принятия. Решение об изъятии может быть обжаловано в суд в течение трех месяцев со дня уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии.


Как усматривается из материалов дела, постановлением Администрации города Ульяновска от 11.01.2022 №2 «Об утверждении документации по планировке территории линейного объекта «Реконструкция моста по ул.Минаева с подходами в г.Ульяновске»» утвержден проект планировки территории линейного объекта «Реконструкция моста по ул.Минаева с подходами в г.Ульяновске» и утвержден проект межевания территории линейного объекта «Реконструкция моста по ул.Минаева с подходами в г.Ульяновске».

В приложении №5 к постановлению Администрации города Ульяновска от 11.01.2022 №2 определен перечень земельных участков, которые расположены в зоне планируемого размещения объекта «Реконструкция моста по ул.Минаева с подходами в г.Ульяновске»: реконструкция моста предусматривается, в том числе, и на земельном участке с кадастровым номером 73:24:010101:2.

В этой связи постановлением Администрации города Ульяновска от 11.02.2022 №98 «Об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд» принято решение об изъятии для муниципальных нужд в целях строительства автомобильной дороги по ул.Минаева земельного участка с кадастровым номером 73:24:010101:2 площадью 5 336,0 кв.м и расположенных на нём нежилых зданий по адресу: Ульяновская область, г.Ульяновск, Железнодорожный район, ул.Хлебозаводская, д.2, находящихся в частной собственности:

-здания бытового помещения с кадастровым номером 73:24:010101:334 площадью 138,4 кв.м;

-здания проходной с кадастровым номером 73:24:010101:335 площадью 17,8 кв.м;

-здания механической мастерской с кадастровым номером 73:24:010101:336 площадью 508,6 кв.м;

-здания конторы с кадастровым номером 73:24:010101:337 площадью 197,4 кв.м

-нежилого здания с кадастровым номером 73:24:010101:11074 площадью 123,5 кв.м;

-нежилого здания с кадастровым номером 73:24:010101:11075 площадью 44,3 кв.м.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости собственником вышеперечисленных объектов являлось Публичное акционерное общество «Промбурвод».

В соответствии с требованиями пункта 10 статьи 56.6 Земельного кодекса РФ постановление администрации города Ульяновска от 01.02.2022 № 98 «Об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд»:

- 01.02.2022 размещено на официальном сайте администрации города Ульяновска в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»,

- 04.02.2022 опубликовано в газете «Ульяновск сегодня» (от 04.02.2022 №8),

- направлено в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (письмо от 08.02.2022 № 2144-09),

-направлено по месту нахождения ПАО «Промбурвод», определённому на основании выписки из ЕГРЮЛ (письмо от 08.02.2022 № 2143-09).

Письмо от 08.02.2022 № 2143-09, направленное в адрес ПАО «Промбурвод», отправлено Региональной курьерской службой заказным письмом. Согласно сведениям с официального сайта ООО «Региональная курьерская служба» почтовое отправление с идентификатором 2150997004430 вручено адресату.

В силу пункта 11 статьи 56.6 Земельного кодекса РФ правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения копии решения об изъятии или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом от 17 июля 1999 г. № 176-ФЗ «О почтовой связи» (далее - Федеральный закон «О почтовой связи») заказного письма.

17.02.2022 земельный участок с кадастровым номером 73:24:010101:2 разделён ПАО «Промбурвод» на два земельных участка: с кадастровым номером 73:24:010101:13224 и с кадастровым номером 73:24:010101:13225.

Учитывая изложенное, администрацией города Ульяновска принято постановление от 19.04.2022 № 534 «О внесении изменения в постановление администрации города Ульяновска от 01.02.2022 № 98», согласно которому изъятию для муниципальных нужд в целях строительства автомобильной дороги по ул. Минаева подлежат следующие земельные участки:

1) с кадастровым номером 73:24:010101:13224 площадью 2 794,0 кв.м ирасположенные на нём нежилые здания по адресу: Ульяновская область, г.Ульяновск, Железнодорожный район, ул.Хлебозаводская, д.2, находящиеся в частной собственности:

-здание бытового помещения с кадастровым номером 73:24:010101:334 площадью 138,4 кв.м;

-здание проходной с кадастровым номером 73:24:010101:335 площадью 17,8 кв.м;

-здание механической мастерской с кадастровым номером 73:24:010101:336 площадью 508,6 кв.м;

-нежилое здание с кадастровым номером 73:24:010101:11074 площадью 123,5 кв.м;

-нежилое здание с кадастровым номером 73:24:010101:11075 площадью 44,3 кв.м;

2) с кадастровым номером 73:24:010101:13225 площадью 2542,0 кв.м ирасположенное на нём нежилое здание конторы с кадастровым номером73:24:010101:337 площадью 197,4 кв.м по адресу: Ульяновская область,г. Ульяновск, Железнодорожный район, ул. Хлебозаводская, д. 2, находящиеся в частной собственности (далее - Недвижимое имущество).


17.02.2022 между Публичным акционерным обществом «Промбурвод» и индивидуальным предпринимателем ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: здания с кадастровым номером73:24:010101:337, назначение: нежилое, количество этажей – 1, общей площадью 197,4 кв.м, по адресу: <...>, и земельного участка с кадастровым номером 73:24:010101:13225 площадью 2542 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под зданием бытовых помещений, механической мастерской, конторы, гаража, склада расположенного по адресу: <...>.

Право собственности на указанные объекты зарегистрировано за ФИО2 01.04.2022.


В целях определения выкупной цены изымаемого недвижимого имущества заключен муниципальный контракт с ООО «ЦенСо» на проведение оценки изымаемого имущества для муниципальных нужд.

В соответствии с отчётом об оценке №0-220414-9 от 26.04.2022, подготовленным ООО «ЦенСо», размер возмещения собственнику за изымаемое недвижимое имущество, право собственности на которое перешло к ФИО2, включая убытки, причиняемые изъятием объектов с учётом упущенной выгоды, составляет 4 077 000 руб. 00 коп.

07.06.2022 истец направил в адрес ответчика проект соглашения об изъятии имущества, с приложением отчета об оценке рыночной стоимости изымаемого (письмо от 02.06.2022 №11014-09).

Уведомлением от 30.06.2022 ИП ФИО2 отказался подписать соглашение ввиду несогласия с предложенным размером возмещения.

Таким образом, администрацией города Ульяновска соблюден досудебный порядок изъятия имущества для муниципальных нужд.

Поскольку ответчик не заключил с истцом соглашение об изъятии объектов недвижимого имущества, Администрация города Ульяновска обратилась в суд с настоящим иском.

В силу ст.282 Гражданского кодекса РФ если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.


Из пояснений ответчика следует, что он не согласен с заявленными требованиями только в части размера денежной компенсации за изымаемое недвижимое имущество. По мнению ответчика, заявленный истцом размер возмещения не соответствует рыночному. При этом, ответчик представил в суд отчет об оценке № 0027-2022 от 04.04.2022, подготовленный ООО «Ординал Инвест» по заказу ПАО «Промбурвод». Согласно данному отчету, по состоянию на 31 января 2022г. стоимость изымаемого у ответчика имущества с учетом убытков, причиняемых изъятием объектов, составила 9 765 220 руб.00 коп.

Таким образом, между сторонами имеются разногласия относительно размера денежной компенсации за изымаемое недвижимое имущество.

Для определения размера возмещения ФИО2 в связи с изъятием для муниципальных нужд земельного участка и здания конторы судом была назначена судебная экспертиза.

Проведение судебной экспертизы поручено Союзу "Торгово-промышленная палата Самарской области", эксперту ФИО5.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

«Определить размер возмещения в связи с изъятием для муниципальных нужд принадлежащих на праве собственности ФИО2:

земельного участка с кадастровым номером 73:24:010101:13225 площадью 2 542,0 кв.м, расположенного по адресу: <...>

здания конторы с кадастровым номером 73:24:010101:337 площадью 197,4 кв.м, расположенного по адресу: <...>,

включающего в себя:

- рыночную стоимость земельного участка и здания конторы на дату проведения экспертизы,

- убытки, причиненные изъятием земельного участка и здания конторы, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения ФИО2 обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договоров, и упущенную выгоду, с учетом норм статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации.».

Союз "Торгово-промышленная палата Самарской области" представил в Арбитражный суд Ульяновской области экспертное заключение от 03.11.2022.

В заключении от 03.11.2022, составленном экспертом ФИО5, сделан вывод о том, что размер возмещения в связи с изъятием для муниципальных нужд недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности ФИО2, а именно:

земельного участка с кадастровым номером 73:24:010101:13225 площадью 2 542,0 кв.м, расположенного по адресу: <...>

здания конторы с кадастровым номером 73:24:010101:337 площадью 197,4 кв.м, расположенного по адресу: <...>,

по состоянию на 26.10.2022 составляет 13 197 900 руб. 00 коп.

Заключение дано квалифицированным экспертом, обладающим необходимыми специальными познаниями и предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

В силу пункта 1 статьи 281 Гражданского кодекса РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2 статьи 281 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 56.8 Земельного кодекса РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения) определяется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей (п. 1).

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению (п. 2).

Согласно п.5 ст.56.8 Земельного кодекса РФ в целях определения размера возмещения рыночная стоимость земельного участка, право частной собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость подлежащих прекращению иных прав на земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.

Как разъяснено в п.7 "Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта", утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015, при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.


Как предусмотрено в ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Отчет об оценке объекта оценки составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (ст.11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ»).

Согласно п.п.б) п.22 Федерального стандарта оценки №7 от 25.09.2014, утвержденного Приказом Минэкономразвития России № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик должен учитывать, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

Согласно п.14 Федерального стандарта оценки №1 от 20.07.2007, утвержденного приказом Минэкономразвития России N 256, объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В настоящем случае территориальная зона расположения оцениваемого земельного участка - зона размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения (Ц3) (согласно Правилам землепользования и застройки муниципального образования «город Ульяновск», утв. постановлением администрации г.Ульяновска от 10.08.2021 №116).

Текущее использование исследуемого земельного участка совпадает с его документально разрешенным вариантом использования - «под зданием бытовых помещений, механической мастерской, конторы, гаража, склада».

Из представленного по результатам судебной экспертизы заключения эксперта Союза «ТПП Самарской области» и пояснений эксперта ФИО5, данных в судебном заседании, следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка и нежилого здания экспертом использован сравнительный подход. При этом для сравнения экспертом обоснованно приняты объекты-аналоги, расположенные в общественно-деловой территориальной зоне, что соответствует зоне Ц3, в которой расположены объекты оценки; вид разрешенного использования земельных участков объектов-аналогов соответствует и близок к виду разрешенного использования объекта оценки; целевое назначение и фактическое использование зданий объектов-аналогов соответствует фактическому использованию и документальному обозначению здания – объекта оценки. С учетом изложенного эксперт обоснованно пришел к выводу об определении класса земельного участка – объекта оценки как земельного участка под коммерческую застройку.

В судебном заседании эксперт ФИО5 дополнительно пояснила, «что исследуемый земельный участок с кадастровым номером: 73:24:010101:13224 расположен в Железнодорожном районе г.Ульяновска, на территории 4 микрорайона. Он фактически граничит с самым центром города Ульяновска «Центр», имеет очень выгодное местоположение на 1 линиях автодорог, на пересечении ул.Хлебозаводская и ул.Минаева, одной из главных магистралей города. Улица Минаева - одна из центральных улиц Ульяновска. Сейчас это одна из главных магистралей, соединяющих запад и восток города через Императорский мост. Объект исследования расположен не в промышленной зоне, не предназначен для эксплуатации объектов промышленности, в его окружении отсутствуют промышленные предприятия и производственные комплексы».

В то же время в отчете, составленном ООО «ЦенСо», на выводы которого ссылается истец, использованы некорректные объекты-аналоги (использованы объекты только производственного назначения, объекты многократно большей площади). В данном отчете оценщик не рассчитывал рыночную стоимость объектов оценки индивидуально, а произвел расчет объектов оценки как единого комплекса недвижимости. Из полученной стоимости единого комплекса недвижимости была выделена стоимость земельного участка путем умножения стоимости единого комплекса недвижимости на коэффициент (долю стоимости земельного участка) без какого-либо обоснования индивидуальной рыночной стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах суд не усмотрел оснований для возникновения сомнений в обоснованности заключения судебного эксперта или наличия противоречий в выводах судебного эксперта, равно как не счел обоснованными возражения истца относительно результатов судебной экспертизы, в связи с чем ходатайство истца о назначении повторной судебной экспертизы было оставлено судом без удовлетворения.

Учитывая вышеизложенное, суд считает, что за изымаемое у ответчика недвижимое имущество следует установить денежную компенсацию в размере, определенном по результатам судебной экспертизы – в сумме 13 197 900 руб. 00 коп.


Согласно подпункту 1, подпункту 6 пункта 1 статьи 56.11 Земельного кодекса РФ заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности; государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества.

С момента прекращения права частной собственности на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества на них возникает право собственности организации, которая подала ходатайство об изъятии, на основании которого принято решение об изъятии такого земельного участка и которая предоставила за изымаемый земельный участок в полном объеме возмещение, предусмотренное соглашением об изъятии недвижимости или вступившим в законную силу решением суда, за исключением случаев, если приобретение такого земельного участка в частную собственность не допускается на основании федерального закона (пункт 4 части 4 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Суд, установив соблюдение требований, предусмотренных действующим законодательством, для изъятия спорного земельного участка, приходит к выводу о правомерности исковых требований.

В связи с чем, исковые требования следует удовлетворить и изъять путем прекращения права собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на объекты недвижимого имущества:

- земельный участок с кадастровым номером 73:24:010101:13225 площадью 2 542,0 кв.м, расположенный по адресу: <...>

- здание конторы с кадастровым номером 73:24:010101:337 площадью 197,4 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Установить следующие условия возмещения:

- индивидуальный предприниматель ФИО2 обязан в течение 5 рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу предоставить Администрации города Ульяновска реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изымаемого недвижимого имущества;

- возмещение стоимости изымаемого имущества осуществляетсяУправлением муниципальной собственностью администрации городаУльяновска за счет средств бюджета муниципального образования «городУльяновск» после вступления решения суда в законную силу, на основаниипредставленных индивидуальным предпринимателем ФИО2 реквизитов расчетного счёта, путем перечисления денежных средств на счёт индивидуального предпринимателя ФИО2.

-обязательства по оплате считаются исполненными с момента списания денежных средств с расчетного счёта Управления муниципальной собственностьюадминистрации города Ульяновска, днём оплаты является дата списания денежных средств со счёта Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска;

- в случае отказа индивидуального предпринимателя ФИО2 предоставить реквизиты расчетного счёта более 5 рабочих дней, денежные средства, составляющие стоимость изымаемого недвижимого имущества вносятся Управлением муниципальной собственностью администрации города Ульяновска на депозит нотариуса.

Расходы по госпошлине и по судебной экспертизе в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ следует возложить на ответчика.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-171, 176-177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Изъять путем выкупа для муниципальных нужд в собственность муниципального образования «город Ульяновск» принадлежащие на праве собственности индивидуальному предпринимателю ФИО2 объекты недвижимого имущества:

- земельный участок с кадастровым номером 73:24:010101:13225 площадью 2 542,0 кв.м, расположенный по адресу: <...>

- здание конторы с кадастровым номером 73:24:010101:337 площадью 197,4 кв.м, расположенное по адресу: <...>,

с установлением денежной компенсации за изымаемое недвижимое имущество в размере 13 197 900 руб. 00 коп.

Прекратить право собственности индивидуального предпринимателя ФИО2 на объекты недвижимого имущества:

- земельный участок с кадастровым номером 73:24:010101:13225 площадью 2 542,0 кв.м, расположенный по адресу: <...>

- здание конторы с кадастровым номером 73:24:010101:337 площадью 197,4 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Решение, вступившее в законную силу, является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности индивидуального предпринимателя ФИО2, для государственной регистрации права собственности муниципального образования «город Ульяновск» и для прекращения ограничений (обременений) на объекты недвижимого имущества:

- земельный участок с кадастровым номером 73:24:010101:13225 площадью 2 542,0 кв.м, расположенный по адресу: <...>

- здание конторы с кадастровым номером 73:24:010101:337 площадью 197,4 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Установить следующие условия возмещения:

- индивидуальный предприниматель ФИО2 обязан в течение 5 рабочих дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу предоставить Администрации города Ульяновска реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изымаемого недвижимого имущества;

- возмещение стоимости изымаемого имущества осуществляетсяУправлением муниципальной собственностью администрации городаУльяновска за счет средств бюджета муниципального образования «городУльяновск» после вступления решения суда в законную силу, на основаниипредставленных индивидуальным предпринимателем ФИО2 реквизитов расчетного счёта, путем перечисления денежных средств на счёт индивидуального предпринимателя ФИО2.

-обязательства по оплате считаются исполненными с момента списания денежных средств с расчетного счёта Управления муниципальной собственностьюадминистрации города Ульяновска, днём оплаты является дата списания денежных средств со счёта Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска;

- в случае отказа индивидуального предпринимателя ФИО2 предоставить реквизиты расчетного счёта более 5 рабочих дней, денежные средства, составляющие стоимость изымаемого недвижимого имущества вносятся Управлением муниципальной собственностью администрации города Ульяновска на депозит нотариуса.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 12 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-260 АПК РФ.



Судья И.В.Рыбалко