Решение от 21 сентября 2020 г. по делу № А48-8156/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А48-8156/2018
г. Орёл
21 сентября 2020 года.
Резолютивная часть решения объявлена 15.09.2020.

Полный текст определения изготовлен 21.09.2020.

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Карасева В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев открытом в судебном заседании дело по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Главы КФХ ФИО2 (ОГРНИП 304573119600025, ИНН <***>, Орловская область, Верховский район) к Администрации Теляженского сельского поселения Верховского района Орловской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, 303715, <...>),

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) ФИО3, 2) ФИО4, 3) ФИО5, 4) ФИО4, 5) ФИО6, 6) ФИО7, 7) ФИО8, 8) ФИО9, 9) ФИО10, 10) Администрации Верховского района Орловской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, 303720 <...>), 11) Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 107078, <...>) в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Орловской области (302001, <...>),

о расторжении договора купли-продажи земельных долей от 28.12.2016 № 2 и взыскании денежных средств в сумме 196 764,00 руб.

при участии:

от истца – ФИО2 (паспорт),

от ответчика – не явился, извещен наделяющим образом,

от третьих лиц 1-10 – не явились, извещены наделяющим образом,

от третьего лица 11 – представитель ФИО11 (паспорт, доверенность от 20.07.2018 № 12),

УСТАНОВИЛ:

Глава КФХ ФИО2 (далее – истец) обратился арбитражный суд с иском к Администрации Теляженского сельского поселения Верховского района Орловской области (далее - ответчик) о расторжении договора купли-продажи земельных долей от 28.12.2016 № 2 и взыскании денежных средств в сумме 196 764,00 руб.

К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: 1) ФИО3, 2) ФИО4 3) ФИО5, 4) ФИО4, 5) ФИО6, 6) ФИО7, 7) ФИО8, 8) ФИО9, 9) ФИО10, 10) Администрации Верховского района Орловской области, 11) Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Орловской области.

Определениями председателя Арбитражного суда Орловской области производилась замена судей Коротковой Л.В. на ФИО12, а судью Москвину на судью Карасева В.В.

В судебном заседании истец в полном объеме поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске.

В судебное заседание ответчик не явился, извещен надлежащим образом. Причины неявки суду не известны. В письменном отзыве (т. 1, л.д. 117-119) ответчик иск не признал, указал, что истцом на момент заключения договора купли-продажи истец работал на данном земельном массиве с 2008 года, что подтверждал справкой от 26.12.2016 № 2519. Считает, что истец при заключении договора владел всей необходимой информацией о его предмете и проявил волю на заключение сделки.

В судебное заседание третьи лица 1-10 не явились, извещены надлежащим образом. Причины неявки суду не известны.

От Администрации Верховского района Орловской области поступил отзыв, в котором указано, что истцом приобретены 8 мелких участков, территориально расположенных далеко друг от друга и не примыкающих к землепользованию истца. В этой связи, проводить обработку данных участков сложно и затруднительно.

В судебном заседании представитель третьего лица-11 ФИО11 в разрешении спора полагался на усмотрение суда. В письменном отзыве указал, что 29.12.2016 в ЕГРН зарегистрировано право собственности за истцом на 2 доли в праве площадью 15,2 га в земельном участке с кадастровым номером 57:19:0000000:97. На момент регистрации площадь земельного участка составляла 106 3257 кв.м. в связи с регистрацией прав 03.08.2017 на земельный участок с кадастровым номером 57:19:0000000:248, образованном 26.02.2008 была уменьшена фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 57:19:0000000:97.

Выслушав истца, представителей третьего лица, изучив материалы дела, арбитражный суд считает установленными следующие обстоятельства.

28.12.2016 года между Главой КФХ ФИО2 (покупатель) и Администрацией Теляженского сельского поселения Верховского района Орловской области(продавец) заключен договор № 2 купли-продажи двух земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 1063257 кв.м, расположенного по адресу: РФ, Орловская область, Верховский район Теляженское с/п ,СПК « Теляженский» с кадастровым номером: 57:19:0000000:97 (т1, л.д. 11-13).

Согласно п. 2.1 договора общая стоимость имущества составила 196 764,00 руб., которая определяется как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра земельного участка с кадастровым номером 57:19:0000000:97, равной 8,63 руб., и суммарной площади долей, равной 152 000 кв.м.

Актом приема передачи от 28.12.2019 подведён факт передачи истцу двух земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок 57:19:0000000:97 (т1, л.д. 15-16).

Истец оплатил стоимость имущества, что подтверждается платежным поручением от 27.12.2016 № 100 (т1, л.д. 18).

Договор зарегулирован в Управлении Росреестра 29.12.2016.

Истец указывает, что после заключения договора купли-продажи ему стало известно , что в указанном земельном массиве отсутствует необходимая для выделения и дальнейшего использования в сельскохозяйственных целях земля, поскольку земельный участок общей площадью 1063257 кв.м, расположенный по адресу: РФ, Орловская область, Верховский район Теляженское с/п ,СПК « Теляженский» с кадастровым номером: 57:19:0000000:97 являлся разделенным, а оставшиеся свободными участки представляют из себя 8 обособленных участков, находящиеся в разных местах земельного участка с кадастровым номером: 57:19:0000000:97 и не граничащих с земельным участком, принадлежащим истцу.

Истец утверждает, что в такой ситуации не имеет смысла проводить обработку и вести сельскохозяйственные работы на приобретённых участках, поскольку они не приспособлены для этого, являются неугодиями (овраги, лесополосы, отводы дорог).

В претензии от 02.08.2018 истец потребовал от ответчика расторжения договора купли-продажи и возврата уплаченных по нему денежных средств.

Поскольку ответчик не ответил и не удовлетворил претензию истца, то указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.

В силу статей 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из содержания договора от 28.12.2016, арбитражный суд, руководствуясь положениями главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, считает необходимым применять к спорным правоотношениям нормы законодательства, регулирующие положения о купле-продаже.

В соответствии с пунктом 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п.2 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Материалами дела подтверждается, что заключённый между сторонами договор купли-продажи соответствует письменной форме, предусмотренной ст. 550 ГК РФ и зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем является заключенным.

Также по делу установлено, что договор исполнен: продавцом переданы две земельные доли покупателю, а покупателем внесена оплата по договору.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из материалов дела следует, что предметом договора купли-продажи являются две земельные доли в праве в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 1063257 кв.м., расположенного по адресу: РФ, Орловская область, Верховский район, Теляженское с/п, СПК «Теляженский» с кадастровым номером 57:19:0000000:97, а именно:

1) 7.6 га принадлежавшие продавцу на основании решения Верховского районного суда Орловской области от 02.11.2016 по делу № 2-272/2016;

2) 7.6 га принадлежавшие продавцу на основании решения Верховского районного суда Орловской области от 28.10.2016 по делу № 2-277/2016.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регламентируются Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 06.06.2019) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначении».

Правовым основанием для реализации принадлежащих ответчику двух долей в праве общедолевой собственности послужили требования абзаца первого пункта 4 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», где предусмотрено, что в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Указанные сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство вправе приобрести земельную долю, находящуюся в муниципальной собственности, по цене, определяемой как произведение 15 процентов кадастровой стоимости одного квадратного метра такого земельного участка и площади, соответствующей размеру этой земельной доли.

По делу не оспаривалось, что истец использовал земельный массив с кадастровым номером 57:19:0000000:97 с 2008 года, что следовало из справки от 26.12.2016 № 2519, в связи с чем был вправе приобрести две земельные доли по льготной цене, определяемой в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В судебном заседании истец пояснил, что им было приобретены доли в вправе общей долевой собственности с целью последующего их выдела в натуре для продолжения ведения сельскохозяйственных работ. С этой целью, он обратился к кадастровому инженеру в ООО «РегионГеоПроект», который в письме от 22.01.2018 (т1, л.д. 91) сообщил, что по сведениям, содержащимся в ЕГРН в земельном массиве с кадастровым номером 57:19:0000000:97 общей площадью 151 249 кв.м. или 15,12 га зарегистрировано право долевой собственности на 30,4 га, что больше чем площадь всего участка на 15,28 га. В этой связи выдел земельного участка, в счет принадлежащих ФИО2 долей невозможен.

Аналогичный ответ был дан ООО «Дион» (т.1, л.д. 92), которые дополнительно сообщили, что не имеется технической возможности изготовить межевые планы земельного участка.

Указанные обстоятельства в судебном заседании были подтверждены представителем филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Орловской области.

Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН по земельному участку с кадастровым номером 57:19:0000000:97 (т2, л.д. 71) следует, что случае выдела истцу в натуре двух долей в земельный участок не будет единым, а будет состоять из восьми обособленных участков, не граничащих между собой и земельным участком, принадлежащим истцу, что указывает на то, что использование и обработка таких участков не возможна, поскольку будут нарушаться права и законные интересы других собственников.

Оценивая установленные по делу обстоятельства, арбитражный суд приходит к выводу, что требования истца подлежат удовлетворению, поскольку он в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 453 Гражданского кодекса РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В этой связи, заключенный между истцом и ответчиком договоры купли-продажи 28.12.2016 подлежит расторжению с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Разрешенная требование истца об о взыскании оплаты по договору купли-продажи, арбитражный суд приходит из следующему.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что согласно абзацу четвертому указанного пункта в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102 и 1104 указанного кодекса.

С учетом изложенных выше обстоятельств и принимая во внимание, что договор купли-продажи от 28.12.2016 № 2 подлежит расторжению, то истец вправе требовать от ответчика возврата внесенной по нему оплаты в размере 196 764,00 руб., в связи с чем в указанной части требования истца подлежат удовлетворению.

Расходы по государственной пошлине в размере 6 000,00 руб. в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор купли-продажи земельных долей от 28.12.2016 № 2, заключенный между Администрацией Теляженского сельского поселения Верховского района Орловской области (ОГРН <***>) и Индивидуальным предпринимателем Главой КФХ ФИО2 (ОГРНИП 304573119600025) в отношении двух земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 1063257 кв.м., расположенного по адресу: РФ, Орловская область, Верховский район, Теляженское с/п, СПК «Теляженский» с кадастровым номером 57:19:0000000:97.

Взыскать с Администрации Теляженского сельского поселения Верховского района Орловской области (ОГРН <***>) в пользу Индивидуального предпринимателя Главой КФХ ФИО2 (ОГРНИП 304573119600025) неосновательное обогащение в размере 196 764,00 руб., а также расходы, понесённые на оплату государственной пошлины в размере 6 000,00 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятнадцатый Арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

Судья Карасев В.В.