Решение от 31 января 2019 г. по делу № А65-37200/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело №А65-37200/2018

Дата принятия решения – 31 января 2019 года

Дата объявления резолютивной части – 30 января 2019 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Савельевой А.Г.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Набережные Челны, (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 608111 руб. долга, 18033 руб. 06 коп. штрафа, расторжении договора аренды земельного участка №2968 от 02.09.2004г.,

с участием:

от истца – ФИО3, доверенность от 30.10.2018г.,

от ответчика – ФИО2, паспорт, явка лично,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования <...> (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю ФИО2, г.Набережные Челны (далее - ответчик) о взыскании 608111 руб. долга, 18033 руб. 06 коп. штрафа, расторжении договора аренды земельного участка №2968 от 02.09.2004г.

В судебном заседании 26.12.2018г. ответчик отзыв не представил, устно пояснил, что оплачивает арендную плату своевременно и в оговоренном с истцом размере, поскольку истец каждый год представлял ему расчёт арендной платы. Ответчик представил расчёты истца и платёжные документы.

Судом установлено, что в расчётах истца, которые он вручал ответчику, поправочный коэффициент равен 2, а в расчётах, представленных в суд – 10 (под торговлю).

Ответчик пояснил, что объектом недвижимости является автомойка, представил технический паспорт, указал, что части помещения арендуется под интернет-магазин, фактическая торговля не ведется.

В судебном заседании 30.01.2019г. истец представил письменные пояснения, согласно которому им применялись исходные данные к торговле.

Ответчик представил договора аренды помещений, указал, что торговля не ведется. На вопрос суда о причинах недоплаты арендной платы даже в том размере, который выставлял истец, ответчик пояснить не смог, полагает, это ошибка его бухгалтера.

Исследовав представленные документы, заслушав представителей сторон, суд пришёл к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований в силу следующего.

Из материалов дела следует, что 02.09.2004г. между истцом и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка №2968 сроком до 08.07.2053г., по которому арендатор получил в пользование земельный участок площадью 0,0485 га, расположенный по адресу: г.Набережные Челны на территории зоны 1 (первой) автодорога №1 в районе ГИБДД для строительства здания автомойки.

Согласно пункту 2.1 договора, арендная плата вносится ежеквартально до 15 числа месяца, следующего за отчётным периодом.

По договору перенайма от 27.04.2006г., право аренды перешло к ответчику, который пользуется земельным участком и в настоящее время.

Полагая, что ответчиком не в полном объёме ежемесячно уплачивается арендная плата, истец обратился в суд с настоящим иском. При том истец, со ссылкой на акт осмотра земельного участка от 26.09.2018г., при расчёте размера платы применяется коэффициент 10 (под торговлю) в связи с нахождением в здании, в том числе, магазина.

Между тем, истцом не учтено следующее обстоятельство.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137- ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

Согласно пункту 2.4 договора аренды, в случае изменения нормативных правовых актов, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в настоящий договор.

Арендная плата применительно к указанному договору аренды является регулируемой.

В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

На основании изложенного суд пришёл к выводу, что при изменении нормативных актов, регулирующих арендную плату, арендодатель не обязан направлять арендатору отдельные уведомления, несмотря на указание на это в договоре, изменение арендной платы происходит автоматически.

Согласно Положению о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена (утв. постановлением КМ РТ от 9 февраля 1995 г. N 74), размер годовой арендной платы определяется по следующей формуле:

А = Рс x Кф, где:

А - размер годовой арендной платы за земельный участок;

Рс - размер ставки земельного налога;

Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, указанный в приложении к настоящему Положению.

Из представленной в материалы дела кадастровой выписки о земельном участке с кадастровым номером 16:52:040304:40 следует, что его разрешенное использование – под автомойку. Такой же вид разрешенного использования земельного участка указан и в договоре аренды (л.д.34). Изменения в вид разрешенного использования земельного участка сторонами не вносились.

Также в материалах дела имеется технический паспорт на объект «автомойка» (л.д.63-76), ответчик подтверждается использование данного объекта как автомойки. При этом доказательств осуществления торговли в данном объекте не имеется. Наличие вывески «магазин», согласно пояснениям ответчика, свидетельствует о наличии интернет-магазина, под аренду которого ответчик сдаёт помещение 9 кв.м.

Из буквального толкования Положения следует, что поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, применяется к назначению именно объекта, а не к деятельности, которую осуществляет собственник недвижимости. Кроме того, исходя из общих принципов правового регулирования вопроса определения платы за использование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применительно к спорному случаю, не может иметь основное значение экономический вид деятельности организации, во владении которой находятся здания (помещения), который может изменяться.

Основными критериями прежде всего являются назначение объекта, расположенного на земельном участке, которое определяется при его строительстве, вводе в эксплуатацию и отражается в технической документации объекта, а также вид разрешенного использования участка, на котором расположен объект.

Учитывая, что разрешенное использование земельного участка и назначение объекта – под производство, истец неверно исходил из коэффициента 10. В данном случае применению подлежал коэффициент 4,5 (под объекты автосервиса) и ставка налога 1,5% (под предпринимательство).

Указанная позиция суда нашла своё отражение в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 28.07.2017г. по делу А65-22046/2016.

Судом произведен перерасчёт подлежащей оплате арендной платы за заявленный истцом период с 01.01.2016г. по 30.06.2018г.

Согласно Положению о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена (утв. постановлением КМ РТ от 9 февраля 1995 г. N 74), размер годовой арендной платы в настоящем деле составил 135248 руб. 76 коп. (2003685,53 х 1,5% х 4,5). В квартал ответчик должен был оплачивать 33812 руб., в месяц арендная плата составляла 11270 руб. 73 коп.

За 2016г. ответчик должен был оплатить 135248 руб. 76 коп., за 2017г. - 135248 руб. 76 коп., за период с 01.01.2018г. по 30.06.2018г. – 67624 руб. 38 коп.

Всего за период с 01.01.2016г. по 30.06.2018г. ответчик должен был оплатить 338121 руб. 90 коп.

Из представленных ответчиком платёжных документов усматривается, что всего в указанный период им оплачено 133101 руб. Недоплата составила 205020 руб. 90 коп.

Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Статьями 307 - 309 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с требованиями закона и условиями обязательства.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В связи с изложенным суд пришёл к выводу об обоснованности требования о взыскании задолженности.

Истцом также заявлено требование о взыскании штрафа за нарушение условий договора в части оплаты – в соответствии с пунктом 10.3 договора - в сумме 18033 руб. 06 коп.

Данный пункт устанавливает разовый штраф в размере 10% от суммы годовой арендной платы в случае существенного нарушения условий договора, в том числе, условий по оплате арендной платы.

Поскольку судом установлено наличие задолженности ответчика перед истцом, суд полагает требование о взыскании штрафа обоснованным, однако, подлежащим взысканию в размере 10% годовой арендной платы, определенной судом - 13524 руб. 88 коп. (10% от 135248 руб. 76 коп.).

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды с ответчиком.

Согласно пункту 7.4 договора, досрочное расторжение договора по требованию одной из сторон может быть осуществлено в случаях, предусмотренных настоящим договором и действующим законодательством.

В соответствии с пунктом 3.1.4 договора, арендодатель вправе отказаться от договора в одностороннем порядке в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанностей, предусмотренных пунктом 4.2 договора.

Между тем, исходя из буквального толкования договора и из смысла искового требования, истец не отказывался от договора в одностороннем порядке, а именно просит расторгнуть договор. Следовательно, к данному договору в этом случае подлежат применению нормы статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 абзаца 1 статьи 619 по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В данном случае не имело места невнесение арендной платы, имело место недоплата, в том числе, по причине предоставления истцом недостоверных расчётов для её оплаты (л.д.81, 61).

Таким образом, в данном случае расторжение договора по причине невнесения ответчиком арендной платы, не может быть осуществлено.

Судом также учтено, что на спорном участке имеется принадлежащий ответчику на праве собственности объект недвижимости, при наличии которого истец не сможет обеспечить возврат земельного участка в муниципальную собственность. Данное усматривается из ответа Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии от 18.01.2019г. на запрос суда. Следовательно, расторжение договора аренды в настоящем случае не повлечёт восстановление каких-либо нарушенных прав истца.


Госпошлина по иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований с учётом того, что истец освобождён от её оплаты в силу закона.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Набережные Челны, (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) 205020 руб. 90 коп. долга, 13524 руб. 88 коп. штрафа.

В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказать.

Взыскать с Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Набережные Челны, (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход бюджета 5418 руб. госпошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяА.Г. Савельева