Постановление от 25 марта 2026 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

№ 09АП-7266/2026

Дело № А40-67542/25
г. Москва
26 марта 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2026 года


Постановление изготовлено в полном объеме 26 марта 2026 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.А. Ким,

судей Д.В. Пирожкова, А.И. Трубицына,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Вертинской,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

истца Индивидуального предпринимателя ФИО1

ответчика Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 декабря 2025 года по делу № А40-67542/25,

по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО2 по доверенности от 06.10.2025,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 12.01.2026,.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 137,8 кв. м. по адресу: <...>, пом. 5П с кадастровым номером 77:05:0005005:10092, урегулировав п. 3.1 и п. 3.4 договора в следующей редакции:

- п.3.1 Цена Объекта составляет 8 330 000 (Восемь миллионов триста тридцать тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с Отчетом об оценке № Д-540/0402 по результатам оценки рыночной стоимости от 04.02.2025г., выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Департамент «Научных Исследований и Строительных Экспертиз».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется;

- п.3.2 Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение 7 лет со дня ею заключения. Срок рассрочки может быть изменен по соглашению Сторон;

- п.3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 99 167 (Девяносто девять тысяч сто шестьдесят семь) руб. 00 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора). Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме. Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше;

-п. 3.7. Стороны пришли к соглашению о том, что в случае возникновения по Договору переплаты при наличии неисполненных, в том числе ненаступивших, будущих обязательств Покупателя по договорам, заключенным между Сторонами, образующаяся переплата, в части, не превышающей долг Покупателя, возвращается Покупателю в полном объеме по заявлению Покупателя;

-п.4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание в установленном законом порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее шести месяцев;

-п.6.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 Договора. Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/365 однократной ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

-п.6.10. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктами 2.1.2. 2.1.9 и 5.1 Договора, Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 0,3% от цены Объекта. При этом, в случае выявления Продавцом повторного нарушения Покупателем условий пункта 2.1.9 Договора, Продавец вправе расторгнуть Договор в судебном порядке.

Оценив доводы и возражения сторон в совокупности с представленными доказательствами, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ решением от 18 декабря 2025 г. суд первой инстанции иск удовлетворил частично.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в обоснование отмены ссылался на то, что судом необоснованно урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимости по цене, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы, не учтено что ответчик определил стоимость объекта на основании отчета независимой оценки, не учтено что Департамент как собственник объекта вправе самостоятельно устанавливать цену.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, в обоснование отмены ссылался на то, что не согласен с ценой продажи.

Информация о принятии апелляционных жалоб к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика доводы своей апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным, просит решение суда отменить.

Представитель истца доводы своей апелляционной жалобы поддержал в полном объеме. Считает решение суда незаконным и необоснованным, просит решение суда отменить.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалоб, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы.

Судом установлено, что 21.02.2025г. ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕМ ФИО1 (истец) через портал MOS.RU получен предлагаемый к заключению проект договора купли-продажи недвижимости № 59-10732 от 21 февраля 2025 г., согласно которому Департамент городского имущества г. Москвы (ответчик) предложил истцу передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: <...>, пом. 5П, с кадастровым номером 77:05:0005005:10092, общей площадью 137,8 кв. м, а Покупатель принять и оплатить это имущество по цене 18 501 000 руб. согласно Отчету ООО «Центр оценки «Аверс» (проверен Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», экспертное заключение 28.01.2025 № 33/25-25).

Истец не согласен с ценой продаваемого объекта недвижимости, размером ежемесячных платежей, неустойкой предложенной истцом, в связи с чем, направил ответчику проект договора с Протоколом разногласий, согласно которому цена объекта оставляет 8 330 000 руб. 00 коп. в соответствии с Отчетом об оценке № Д-540/0402 по результатам оценки рыночной стоимости от 04.02.2025г., выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Департамент «Научных Исследований и Строительных Экспертиз».

Письмом 13.03.2025 письмом № 33-5-140703/24-(0)-8 ответчик отклонил предложенный истцом протокол разногласий.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, истец обратился с настоящим иском в суд.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено экспертам ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЛАБОРАТОРИЯ СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТИЗ", комиссии экспертов ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8.

Согласно экспертному заключению эксперта №243-ОЭ от 13 октября 2025 года рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, пом. 5П, общей площадью 137,8 кв.м., с кадастровым номером 77:05:0005005:10092, по состоянию на 22.12.2024г. без учета НДС, составляет: 13877000 руб. 00 коп.

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 13 877 000 руб. 00 коп.

Пункт 3.4, содержащий условия о размере ежемесячных платежей, подлежит приведению в соответствие с устанавливаемой судом ценой объекта и установленной законом семилетней рассрочкой.

В отношении требований истца об изменении пунктов 3.2, 3.7, 4.5, 6.1, 6.10 суд отказывает в удовлетворении исковых требований, поскольку истцом не представлено доказательств в подтверждение правомерности его редакции договора. Указанные пункты договора в редакции Департамента соответствуют положениям Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Доказательств того, что спорные пункты договора противоречат закону истцом в материалы дела не представлено, в связи с чем, оснований для урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества путем изложения указанных пунктов в редакции истца судом при рассмотрении дела не установлено.

Кроме того, вышеуказанные пункты договора в редакции Департамента соответствуют нормам законодательства, а истцом не указано на норму права, в соответствии с которой необходимо внести изменения в редакцию договора купли-продажи. Кроме того, указанными пунктами договора нарушения прав истца не усматривается.

Исследовав и оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства данного дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд первой инстанции считает исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению частично.

Суд апелляционной инстанции проверив обоснованность доводов апелляционных жалоб, не находит их обоснованными на основании следующего.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Закона об оценочной деятельности в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, отклоняются апелляционным судом.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу о том, что заключение эксперта, представленное именно в рамках проведенной судебной экспертизы, вопреки доводам жалоб, отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в связи с чем, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи имущества.

Истец после получения результатов судебной экспертизы, превышающих рыночную стоимость арендуемого помещения по сравнению с экспертизой истца, своих требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не уточнил, против цены, установленной экспертизой, не возражал.

Сторонами в установленном законом порядке отводов экспертам не заявлено, заявлений о фальсификации доказательств не представлено, надлежащих доказательств недостоверности выводов эксперта также не представлено.

Судебный эксперт, в отличие от специалистов-оценщиков, на чье заключение ссылается ответчик при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.

Оснований не доверять заключению эксперта, предупрежденного судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, у суда первой инстанции не имелось.

При этом иная рыночная оценка спорного объекта недвижимости, содержащаяся в отчете, составленном другим оценщиком вне рамок рассматриваемого дела, сама по себе не свидетельствует о недостоверности величины рыночной стоимости указанного объекта, определенной по результатам проведенной судебной экспертизы.

Сомнений в обоснованности результатов экспертизы или наличия противоречий в выводах экспертов, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Вопреки доводам жалоб, арбитражный суд с учетом положений статей 432, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Таким образом, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Доводы и доказательства, приведенные и представленные апелляционная коллегия исследовала, оценила и не принимает ко вниманию в связи с тем, что они опровергаются материалами дела.

Правовых оснований для отмены решения суда и урегулирования разногласий по спорным пунктам в редакции, предложенной ответчиком, а не истцом, заявитель апелляционной жалобы, не привел.

Исключение из договора пунктов не противоречит действующему законодательству, соответствует воле сторон договора и не нарушает права и законные интересы. Об ином заявителем апелляционной жалобы не заявлено.

Доводы жалоб, в том числе с иным толкованием законодательства, не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены состоявшегося судебного акта.

На основании изложенного, судебный акт принят при правильном применении норм материального права, содержащиеся выводы не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу изложенного суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела и конкретных обстоятельствах, доводы лиц, участвующих в деле правильно оценены, выводы сделаны при правильном применении норм действующего законодательства.

При оглашении резолютивной части постановления судом была допущена оговорка в части даты обжалуемого судебного акта и номера дела, которая подлежит исправлению в порядке ст. 179 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18.12.2025 по делу №А40-67542/25 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья Е.А. Ким

Судьи Д.В. Пирожков

А.И. Трубицын


Телефон справочной службы суда – 8 (495) 987-28-00.