Решение от 10 сентября 2021 г. по делу № А84-2573/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А84-2573/19
10 сентября 2021 г.
город Севастополь


Полный текст судебного акта изготовлен 10.09.2021

Резолютивная часть судебного акта оглашена 06.09.2021

Арбитражный суд города Севастополя

В составе: судьи Архиповой С.Н.,

При ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

Рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Крым-Бумеранг» ИНН <***>

к обществу с ограниченной ответственностью «Бриз» ИНН <***>

о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2018,

встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Бриз»

к обществу с ограниченной ответственностью «Крым-Бумеранг»

о снижении выкупной цены или взыскании стоимости расходов для устранения скрытых недостатков недвижимого имущества

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2,

от ответчика – ФИО3, ФИО4,

у с т а н о в и л :

27.05.2019 в Арбитражный суд города Севастополя (суд) обратилось общество с ограниченной ответственностью «Крым-Бумеранг» (истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Бриз» (ответчик) задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2018 в сумме 6 520 902,30 руб. долга, 5 707 125,60 руб. пени.

29.07.2019 в суд обратилось общество с ограниченной ответственностью «Бриз» со встречным исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Крым-Бумеранг» об уменьшении выкупной стоимости недвижимого имущества по договору купли-продажи от 24.03.2018 на часть стоимости скрытых дефектов 6 020 902,30 руб., взыскании оставшейся части стоимости скрытых недостатков в сумме 7 164 177,70 руб. или взыскании стоимости расходов, необходимых для устранения скрытых недостатков в сумме 13 185 080 руб..

Как следует из материалов дела, 24.03.2018 между истцом как Продавцом и ответчиком как Покупателем был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа (возникновение ипотеки в силу закона), по условиям которого Продавец продал, а Покупатель принял 13 объектов недвижимого имущества, расположенные по адресу: Республика Крым, Черноморский район, Медведевское сельское поселение, комплекс зданий и сооружений №10.

По акту от 24.03.2018 имущество передано Покупателю.

Согласно п. 4 договора стоимость имуществ составляет 10 970 902,30 руб.. В силу п. 6 договора стороны установили, что оплата будет производиться в следующем порядке: 1 200 000 руб. задатка оплачены до момента подписания договора, 900 000 руб. оплачиваются не позднее трех банковских дней с момента подписания договора, 900 000 руб. оплачиваются не позднее трех банковских дней с момента государственной регистрации на Покупателя права собственности, 7 970 902,30 руб. оплачиваются не позднее 10 августа 2018 года. Как указывает истец и не оспаривается ответчиком, оплата имущества произведена в сумме 4 450 000 руб., остаток задолженности составляет 6 520 902,30 руб., которую и просит взыскать истец.

Согласно ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

На основании ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Суду не представлено доказательств оплаты задолженности в сумме 6 520 902,30 руб., поэтому требование истца о ее взыскании подлежит удовлетворению.

Во встречном исковом заявлении Покупатель указывает, что в процессе владения объектами недвижимого имущества выявлены многочисленные скрытые (невидимые) недостатки, которые не были оговорены Продавцом в договоре. Факт их наличия Покупатель подтверждает заключением ФБУ «Севастопольская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ», которым установлено, что объекты имеют скрытые дефекты, и стоимость их устранения составляет 13 185 080 руб..

В рамкам дела проведена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ФБУ Крымская ЛСЭ Минюста России», экспертом сделаны следующие выводы:

1. Каково техническое состояние объектов, имеются ли дефекты?

При исследовании зданий расположенных по адресу: Республика Крым, р- н Черноморский, Медведевское сельское поселение, комплекс зданий и сооружений № 10, установлено, что имеются следующие дефекты: на фасадах зданий лит.: «А», «Б», «Г», «Д», «Ж», «И», «3», «К» имеются вертикальные несквозные трещины шириной 0,1-15 мм. по стенам, цоколю, от оконных проёмов мансарды к перекрытию, отпадение штукатурки местами, сколы краев камней, глубокие трещины в карнизе, разрушение отмостки, отпадение облицовки цоколя. На фасаде здания лит. «А» имеется вертикальная сквозная трещина шириной 1,5-2 см от крышки по оконному проему к фундаменту на всю высоту этажа от перекрытия к фундаменту. Имеются следы затирки трещины. На цоколях зданий лит.: «О», «М» наблюдаются вертикальные несквозные трещины шириной 0,1-1,3 мм., отпадение штукатурки, отпадение облицовки цоколя.

Причиной возникновения данных трещин на фасадах зданий лит.: «А», «И», «3», «К», «Д» «Г», «Б», «Ж» служит неравномерная осадка фундаментов и частей зданий в следствии проседание грунтов основания. Основными факторами осадки зданий могут быть грунтовые воды, отсутствие горизонтальной гидроизоляции фундаментов и цоколя стен.

Наблюдается просадка отмостки, крылец, по крыльцам наблюдаются глубокие горизонтальные трещины, частично крыльца и отмостка отошли от стен. Имеются осадочные деформации в уровне пола помещений. По проведенным вскрытиям (шурфам) установлено отсутствие гидроизоляции фундаментов, неглубокое заложение фундаментов, деформации кладки стен. В нижней части стен первых этажей зданий: «А», «Б», «Г», «Д», «Ж», «3», «И», «К», наблюдается набухание стен вследствие длительного воздействия влаги.

В помещениях, расположенных на первом этаже, наблюдается деформационная просадка уровня пола. Деревянные полы проседают, прогнили вследствие длительного воздействия влаги и поражения жучком.

В помещениях, расположенных на втором этаже, наблюдаются следы потеков с крыши, зыбкость простенков оконных проемов, сквозные щели в оконных рамах.

На всех зданиях лит. «А», «Б», «Г», «Д», «Ж», «3», «И», «К» имеются деформации кладки стен различной степени.

Исходя из проведенного исследования установлено, что конструкции зданий лит. «А», «Б», «Г», «Д», «Ж», «И», «3», «К», расположенных по адресу: Республика Крым, р-н Черноморский, Медведевское сельское поселение, комплекс зданий и сооружений №10 соответствуют ограничено- работоспособному состоянии (категория технического состояния строительных конструкций или здания и сооружения в целом включая состояние грунтов основания, при которой имеются крены, дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания, функционирование конструкций и эксплуатация здания или сооружения возможны либо при контроле (мониторинге) технического состояния, либо при проведении необходимых мероприятий по восстановлению или усилению конструкций и грунтов основания и последующем мониторинге технического состояния (при необходимости).

2. Проводился ли текущий (плановый) ремонт зданий в течение 2018- 2019 годы как это оградилось на состоянии объекта;

Согласно предоставленных дополнительно материалов от 25.09.2020 из Арбитражного суда г. Севастополя, а именно справки от 10 сентября 2020 г., на исследуемых объектах ООО «Бриз» проводило текущий ремонт, в т.ч. покрасочные работы, работы по восстановлению электрических сетей и т.п.

Исходя из анализа технического состояния исследуемых объектов в целом, установлено, что текущий (плановый) ремонт объектов, проведенный ООО «Бриз» в течении 2018-2019 годов не повлиял на техническое состояние исследуемого комплекса зданий и сооружений №10, расположенного по адресу: Республика Крым, р-н Черноморский, Медведевское сельское поселение, так как для изменения технического состояния объектов и устранения выявленных дефектов необходимо проведение капитального ремонта.

3. Установить какие из дефектов являются скрытыми и не могли быть обнаружены при визуальном осмотре на момент подписания акта приема- передачи объекта 24.03,2018;

При исследовании зданий и сооружений расположенных по адресу: Республика Крым, р-н Черноморский, Медведевское сельское поселение, комплекс зданий и сооружений №10 установлено, что скрытыми дефектами, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре на момент подписания акта приёма-передачи объекта от 24.03.2018 имеются в зданиях лит.: «А», «Б», «Г», «Д», «Ж», «И», «3», «К», а именно:

1. Неудовлетворительное состояние грунтов основания фундамента, просадка фундаментов, неглубокое заложение фундаментов (фундаменты мелкозаглубленные), искривление цоколя. Одним из факторов возможной осадки зданий могут быть грунтовые воды.

2. Отсутствие горизонтальной гидроизоляции фундамента и цоколя стен. Увлажнение кладки в цокольной части стен. В кладке наблюдаются зоны длительного замачивания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков.

3. Искривление горизонтальных линий стен, осадка отдельных участков.

4. Зыбкость деревянных полов, поражение гнилью и жучком, полы прогнили вследствие длительного воздействия влаги и поражения жучком, гниль.

Данные дефекты относятся к первой и второй группе опасности, (существует угроза обрушения, деформации, потери целостности каркаса. Результат - авария, при этом до момента аварии здание остаётся целостным, но несущая способность постепенно снижается. Последствия — невозможность применения в целевом назначении).

С учетом масштаба повреждений определена степень снижения несущей способности и возможность восстановления строения как:

- среднее (до 25%) для здания лит.: «Б», «Г», «Д», «Ж», «И», «3», «К» с усилением фундаментов и цоколя стен, и заменой полов.

- сильное (до 50%) для здания лит.: «А» с необходимостью проведения капитального ремонта с заменой отдельно взятых фрагментов несущих конструкций.

4. Имеется ли техническая возможность устранения имеющихся недостатков, и какова стоимость их устранения.

Согласно проведенному исследованию на фасадах зданий лит.: «И», «3», «К», «Д» «Г», «Б», «Ж» наблюдаются вертикальные несквозные трещины шириной 0,1-15 мм. по стенам, цоколю, от оконных проёмов мансарды к перекрытию, отпадение штукатурки местами, сколы краев камней, глубокие трещины в карнизе, разрушение отмостки, отпадение облицовки цоколя.

На фасаде здания лит. «А» обнаружена вертикальная сквозная трещина шириной 1,5-2 см от крышки по оконному проему к фундаменту на всю высоту этажа от перекрытия к фундаменту. Имеется следы затирки трещины.

На цоколях зданий лит.: «О», «М» наблюдаются вертикальные несквозные трещины шириной 0,1-1,3 мм., отпадение штукатурки, отпадение облицовки цоколя.

Причиной возникновения данных трещин служит неравномерная осадка фундаментов и частей зданий в следствии проседание грунтов основания.

Выявлена просадка отмостки крылец, частично отмостка отошла от стен, частично отсутствует. Наблюдаются деформации отмостки, а так же частичное отслоение облицовочной плитки цоколя. Наблюдается просадка крылец, по крыльцам наблюдаются глубокие горизонтальные трещины, частично крыльца и отмостка отошли от стен. Имеются осадочные деформации в уровне пола помещений. По проведенным вскрытиям (шурфам) установлено отсутствие гидроизоляции фундаментов, неглубокое заложение фундаментов, деформации кладки стен. В нижней части стен первых этажей зданий: «А», «И», «3», «К», «Д» «Г», «Б», «Ж» наблюдается набухание стен вследствие длительного воздействия влаги.

Для устранения имеющихся недостатков и дальнейшей эксплуатации здания необходимо проведение работы по капитальному ремонту и усилению конструкций несущих элементов, находящихся в ограничено-работоспособном состоянии (фундаменты, цоколь, полы) и устранению причин возникновения неравномерной осадки зданий. Для этого необходимо проведение работ по обследованию грунтов, проведению расчетов по определению несущей способности конструкций и разработки проекта на проведение работ по усилению фундаментов и стен (несущих элементов здания). Определить точную стоимость работ возможно после разработки проекта капитального ремонта и определения способа усиления фундаментов и стен. Рекомендована установка маяков с фиксированием времени установки, для отслеживания динамики увеличения ширины раскрытия трещин и просадочных явлений. При стабильности маяка, заделать цементно-песчаным раствором или монтажной пеной. По необходимости стянуть металлическими скобами.

Выбирая технологию усиления строительных конструкций следует учитывать состояние здания. Необходимо учитывать увеличение нагрузок на имеющиеся фундаменты с учетом второго этажа - мансарды. При выборе методов усиления следует опираться на особенности конструкции здания, состояние грунта в основании. В данном случае усиление фундаментов целесообразно проводить инъекционными технологиями (цементацией фундаментов) с силикатизацией (укреплением) грунтов основания.

Предварительная стоимость работ по устранению скрытых дефектов составляет 5 806 827,60 руб..

Выводы судебной экспертизы сторонами не опровергнуты, наличие скрытых недостатков, соответственно, подтверждается заключением внесудебной экспертизы и указанными выводами судебной экспертизы.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, суд полагает обоснованным требование Покупателя о снижении стоимости имущества на стоимость по устранению скрытых дефектов, то есть на сумму 5 806 827,60 руб..

Доводы Продавца, что в .12 договора Покупатель указал, что претензий к состоянию имущества не имеет и согласен принять объект, отклоняются судом, поскольку в данном случае речь идет о видимых недостатках. В рассматриваемом деле установлен факт наличия скрытых дефектов.

Соответственно, исковое заявление подлежит удовлетворению в полном объёме, а встречное исковое заявление – частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167-171, 176, 180, 181, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

По первоначальному иску:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бриз» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Крым-Бумеранг» задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2018 в сумме 6 520 902,30 руб..

По встречному иску:

Снизить для общества с ограниченной ответственностью «Бриз» выкупную стоимость по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2018 на 5 806 827,60 руб.. В удовлетворении остальной части отказать.

С учетом проведенного зачета:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бриз» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Крым-Бумеранг» задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2018 в сумме 714 074 руб..

Выделить в отдельное производство исковое требование о взыскании пени по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.03.2018 в сумме 5 707 125,60 руб..

Судебное заседание по рассмотрению вопроса о распределении судебных расходов отложить на 27.10.2021 в 09.00.

Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья

С.Н. Архипова