Решение от 15 сентября 2020 г. по делу № А03-3558/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: a03.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А03-3558/2019
г. Барнаул
15 сентября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 сентября 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 15 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Боярковой Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Управления имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Больница» Медицинский центр «Интервал», г. Барнаул Алтайского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), об изъятии у общества с ограниченной ответственностью «Больница» Медицинский центр «Интервал» объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:040410:114, расположенного по адресу: <...> а, путем продажи с публичных торгов,

при участии в судебном заседании представителей сторон.

от истца – ФИО2, по доверенности от 21.11.2019, диплом ВСА 1108430,

от ответчика – не явился, извещен,



У С Т А Н О В И Л:

Управление имущественных отношений Алтайского края, г. Барнаул Алтайского края обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Больница» Медицинский центр «Интервал», г. Барнаул Алтайского края, об изъятии у общества с ограниченной ответственностью «Больница» Медицинский центр «Интервал» объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:040410:114, расположенного по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования Управления со ссылкой на статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы наличием объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ответчику на земельном участке, являющимся собственностью Алтайского края. В связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, объект незавершенного строительства подлежит изъятию у собственника на основании решения суда путем продажи с публичных торгов.

В судебное заседание представитель ответчика не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о чем свидетельствует вернувшееся в адрес суда почтовое уведомление № 656998 50 147279 3.

Ответчик, мотивированный отзыв на исковое заявление в материалы дела не представил.

Истец в судебном заседании на исковых требованиях настаивал, поддерживал доводы искового заявления.

При отсутствии письменных возражений, в соответствии с п. 4 ст. 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд завершает предварительное судебное заседание и переходит к рассмотрению дела по существу.

В соответствии с п. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело по существу в отсутствие ответчика.

Выслушав пояснения истца, исследовав письменные материалы дела, суд считает обоснованными заявленные исковых требований и подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 18.01.2016 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края (далее – арендодатель, истец) и обществом с ограниченной ответственностью «Больница «Медицинский центр «Интервал» (далее – арендатор, ответчик) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 4600-з, по условиям которого, арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый номер 22:63:040410:27, местоположении: <...>, (далее – участок), площадью 428 кв.м., для завершения строительства административного здания (п. 1.1 – 1.3 договора).

В соответствии с п. 1.4 договора, участок находится в фактическом пользовании арендатора, дополнительной передачи по акту не требуется.

На основании пункта 1 постановления Администрации Алтайского края № 297 от 26.08.2016 «Об органах исполнительной власти Алтайского края» Главное управление имущественных отношений Алтайского края переименовано в Министерство имущественных отношений Алтайского края. На основании пункта 3 постановления Правительства Алтайского края № 392 от 16.10.2018 «Об органах исполнительной власти Алтайского края» Министерство имущественных отношений Алтайского края переименовано в Управление имущественных отношений Алтайского края.

Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора, срок аренды по договору устанавливается 3 (три) года с момента вступления договора в силу, который вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю. Срок аренды по договору не подлежит продлению и не возобновляется на определенный срок.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре.

Истец письмом 28.11.2018 № 24/20334 уведомил ответчика о необходимости завершения строительства и оформления прав на веденный в эксплуатацию объект недвижимого имущества до истечения срока действия договора (30.01.2019), но строительство объекта, в установленном законом порядке, завершено не было.

Судом установлено, что ответчик является собственником расположенного на земельном участке по адресу: <...>, объекта незавершенного строительства, с кадастровым номером 22:63:040410:114. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.12.2012.

Согласно информации комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства не выдавалось, разрешение на строительство, выданное ответчику, от 11.07.2018 прекратило свое действие, срок договора аренды земельного участка истек.

После истечения срока действия договора аренды регистрирующим органом была погашена запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 22:63:040410:27, расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с подп. 3.2 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд) (статья 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Согласно пункту 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Положения статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют право на изъятие объекта незавершенного строительства у собственника, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, если иное не предусмотрено законом. Объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с подпунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены принадлежащие им объекты незавершенного строительства, на продление договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

В силу пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01 марта 2015 года, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01 марта 2015 года.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка для завершения строительства заключен с ответчиком 18.01.2016 года.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01 марта 2015 года регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137- ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 137). Законом № 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01 марта 2015 года.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01 марта 2015 года утратил силу пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01 марта 2015 года не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В пункте 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности, без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01 марта 2015 года, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01 марта 2015 года.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на сновании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27 июня 2017 года № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта. Поскольку на момент заключения договора от 14.10.2015 года № 4473-з на земельном участке находился объект незавершенного строительства, и в дальнейшем участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Иных оснований для заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов не предусмотрено.

По смыслу правовой позиции, выраженной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при продлении договора аренды на определенный срок отношения сторон регулируются новым договором аренды. Следовательно, даже в условиях сложившихся длящихся правоотношений сторон, при заключении договора аренды от 14 октября 2015 года № 4773-з, их отношения регулируются новым договором, который в силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иным правовым актом, действующим в момент заключения

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 03 декабря 2014 года № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

По ходатайству ответчика, производство по настоящему делу приостанавливалось до вступления в законную силу решения суда по делу № А03-1361/2019.

В рамках дела № А03-1361/2019 истцом заявлено требование о сносе трехэтажного административного здания, с кадастровым номером 22:63:040410:114, которое в рамках настоящего дела истец просит изъять у ответчика и продать с публичных торгов.

13.12.2019 по делу № А03-1361/2019 Арбитражным судом Алтайского края принято следующее решение:

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Больница» медицинский центр «Интервал» освободить земельный участок, кадастровый номер 22:63:040410:0006, расположенный по адресу: <...>, путем сноса трехэтажного административного здания, кадастровый номер 22:63:040410:114. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Больница» медицинский центр «Интервал», в пользу открытого акционерного общества «Российские железные дороги» 15 000 руб. в возмещение расходов по оплате экспертизы, 6 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Седьмой арбитражный апелляционный суд постановлением от 26.06.2020 (08.06.2020 оглашена резолютивная часть) решение от 13.12.2019 Арбитражного суда Алтайского края по делу № А03-1361/2019 оставил без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Больница «Медицинский центр «Интервал» - без удовлетворения.

Суд считает, что наличие вступившего в законную силу судебного акта по делу № А03-1361/2019 о сносе спорного здания, не является основанием для отказа в удовлетворении настоящих исковых требований, ввиду того, что только небольшая часть здания находится на земельном участке, принадлежащего третьему лицу. И в дальнейшем при его продаже, возможна реализация объекта незавершенного строительства, как строительных материалов.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 18.01.2016 года. На момент обращения истца с иском по настоящему делу срок его действия истек, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежали применению положения пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании вышеизложенного, суд считает, что требования истца об изъятии спорного объекта путем продажи с торгов суд являются обоснованными.

При подаче иска, государственная пошлина истцом не уплачивалась, в силу подпункта 1.1 пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ввиду освобождения от ее уплаты. На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, государственная пошлина в размере 6000 рублей подлежит взысканию с ответчика в связи с удовлетворением исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь статьями 110, 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Больница» Медицинский центр «Интервал», г. Барнаул Алтайского края объект незавершенного строительства кадастровый номер 22:63:040410:114, расположенный по адресу: г. Барнаул Алтайский край, ул. Привокзальная, 21а, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Больница» Медицинский центр «Интервал», г. Барнаул Алтайского края 6 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.


Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск в течение месяца со дня принятия решения. Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Т.В. Бояркова