Решение от 5 сентября 2022 г. по делу № А63-3382/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е НИЕ

Дело № А63-3382/2022
г. Ставрополь
05 сентября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2022 года

Решение изготовлено в полном объеме 05 сентября 2022 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Безлепко В.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Стороженко С.Ю., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, ОГРН <***>, г. Ставрополь,

к обществу с ограниченной ответственностью «Славяновская», ОГРН <***>, г. Минеральные Воды,

о взыскании задолженности по договору аренды от 20.05.2013 за период с 01.01.2020 по 23.08.2021 в сумме 4 004 841 руб.,

при участии представителя истца ФИО1 по доверенности от 26.05.2022 № 26-КА-07/3337, представителя ответчика ФИО2 по доверенности от 26.04.2022 № 29,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, ОГРН <***>, г. Ставрополь обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Славяновская», ОГРН <***>, г. Минеральные Воды, о взыскании задолженности по договору аренды от 20.05.2013 за период с 01.01.2020 по 23.08.2021 в сумме 4 004 841 руб.

В судебном заседании 22.08.2022 объявлен перерыв до 29.08.2022.

Представитель ТУ Росимущества в СК в судебном заседании просил удовлетворить исковые требования в полном объеме. В обоснование исковых требований истец пояснил, что размер арендной платы, за объекты недвижимости по договору аренды недвижимого имущества от 20.05.2013 был рассчитан на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» в соответствии с отчетами «Об определении рыночной стоимости земельного участка» с №547/08/2019 по 559/08/2019 и составляет 4 061 638 рублей. В нарушение условий заключенного договора ответчиком допущено несоблюдение сроков и порядка внесения арендной платы. Фактически оплачена в 2020 году сумма в размере 1 392 993,37 рублей, а в 2021 году сумма в размере 748 840,40 рублей. В связи с чем, за ответчиком по состоянию на 23.08.2021г. образовалась задолженность по арендной плате в размере 4 004 841,84 рублей.

В судебном заседании истец просил взыскать с ООО «Славяновская» задолженность по арендной плате в размере 4 004 841,84 рублей, которая образовалась за период с 01.01.2020г. по 23.08.2021г.

Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований и отрицал факт наличия задолженности по арендным платежам, пояснив что, в течение пяти лет истец не использовал свое право на ежегодное увеличение стоимости аренды недвижимости по неизвестной ответчику причине. 17.05.2020 ООО «Славяновская» от истца получило письмо об увеличении размера арендной платы в одностороннем порядке с 01.01.2020, которая составила 338 469,83 рублей, что больше ранеее установленной суммы на 216,4%. При этом ООО «Славяновская» не было предоставлено какого либо документального обоснования. Дополнительного соглашения об изменении стоимости аренды в адрес ООО «Славяновская» так же не направлялось.

Ответчик также уточнил, что в настоящем судебном разбирательстве спора по суммам аренды земельного участка нет, в связи с чем необходимо руководствоваться положениями Гражданского Кодекса Российской Федерации и условиями подписанного сторонами договора аренды недвижимого имущества от 20.05.2013.

Так же ответчик заявил свои возражения касаемо отчетов оценки по поводу установления рыночной стоимости права аренды на объекты недвижимости, на которые ссылается истец. Производственные арендованные объекты находятся на огороженной и охраняемой территории, с 01.01.2020 по настоящее время никаких специалистов по оценке недвижимости там не было. В связи с чем у ответчика имеются сомнения в достоверности и обоснованности данных оценки, изложенных в отчетах «Об определении рыночной стоимости земельного участка» с №547/08/2019 по 559/08/2019, которые ему так же не были предоставлены на обозрение и ознакомление.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20.05.2013 между ФГУП «Реконструкция» и ООО «Славяновская» заключен договор аренды недвижимого имущества на объекты недвижимости, принадлежащие арендодателю на праве хозяйственного ведения на основании распоряжения от 01.09.2012 №887 «О закреплении федерального имущества на праве хозяйственного ведения за ФГУП «Реконструкция», расположенные на земельном участке с кадастровым номером 26:316020107:3, по адресу: Ставропольский край, г.Железноводск, пос. Иноземцево, Промзона пищевых предприятий, б/н, включающее в себя: «производственное здание», инвентарный номер 3612, общей площадью 2663,6 кв.м, кадастровый номер 26:31:000000:6703, «административное здание», общей площадью 556000 кв.м, кадастровый номер 26:31:000000:6697, «гараж», общей площадью 519 кв.м., кадастровый номер 26:31:00000:6698, «резервуар», общей площадью 217,9 кв.м, кадастровый номер 26:31:00000:6696, «сети энергоснабжения», протяженностью 2685 кв.м, кадастровый номер 26:31:000000:6710, «сети газопровода», протяженностью 798,7 кв.м, кадастровый номер 26:31:000000:6720, «сети водопровода», протяженностью 607,2 кв.м, кадастровый номер 26:31:0000000:6725, «сети минералопровода», протяженностью 6,4 кв.м, кадастровый номер 26:31:000000:6724, «сети производственной канализации», протяженностью 771,9 кв.м, кадастровый номер 26:31:000000:6726, «сети теплотрассы» протяженностью 418 м, кадастровый номер 26:31:000000:6714, «проходной канал для размещения инженерных сетей», протяженностью 79 м., кадастровый номер 6:31:000000:6715, «асфальтно-бетонное покрытие», общей площадью 9749,4 кв.м, кадастровый номер 26:31:020107:39, «ограждение», протяженностью 424,5 кв.м, кадастровый номер 26:31:000000:4607.

Заключение договора аренды объектов недвижимости производилось по итогам открытого аукциона по извещению №250413/1109189/01 от 25.04.2013 (протокол №1 от 20.05.2013).

Договор аренды недвижимого имущества от 20.05.2013 заключен на 49 лет до 2062 года включительно.

На основании решения единственного участника ООО «ТехстройМонтаж» 15.11.2013 переименовано в ООО «Славяновская», о чем в ЕГРЮЛ внесена запись 25.11.2013 за ГРН 2137748340530. Сторонами подписано дополнительное соглашение 26.11.2013 к договору недвижимого имущества №б/н от 20.05.2013.

В пункте 6.1 договора аренды недвижимого имущества от 20.05.2013 сумма ежемесячной арендной платы составляет 97 252,26 рублей.

Стороны подписали дополнительное соглашение от 18.11.2014, в соответствии с которым сумма аренды составила 106 977,20 рублей.

Между Территориальным управлением Росимущества в СК и Акционерным обществом «Реконструкция» и ООО «Славяновская» заключено дополнительное соглашение 29.03.2018 о замене стороны арендодателя по договору аренды недвижимого имущества от 20.05.2013, на основании которого арендодатель акционерное общество «Реконструкция» заменен на арендодателя Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае.

Согласно отчетам индивидуального предпринимателя ФИО3 об определении рыночной стоимости права аренды, проведенных по заказу ТУ Росимущества в СК, определен размер арендной платы по каждому объекту недвижимости, находящемуся в аренде у ООО «Славяновская», который в годовом исчислении составляет 4 061 638 руб.

Согласно предоставленных ответчиком на обозрение суда расчетов арендной платы арендная плата составила в отдельности по каждому объекту недвижимости:

«производственное здание», инвентарный номер 3612, кадастровый номер 26:31:000000:6703 – 119 862 рубля в месяц и 1 438 344 рубля в год,

«административное здание», кадастровый номер 26:31:000000:6697- 55 044 рубля в месяц и 660 528 рублей в год,

«гараж», кадастровый номер 26:31:00000:6698- 21 299,50 рублей в месяц и 255 594 рубля в год,

«резервуар», кадастровый номер 26:31:00000:6696- 7844,33 рублей в месяц и 94 132 рубля в год,

«сети энергоснабжения», кадастровый номер 26:31:000000:6710 - 21 220,50 рублей в месяц и 254 646 рублей в год,

«сети газопровода», кадастровый номер 26:31:000000:6720 – 2639,83 рублей в месяц и 31 678 рублей в год,

«сети водопровода», кадастровый номер 26:31:0000000:6725 – 540,50 рублей в месяц и 6486 рублей в год,

«сети минералопровода», кадастровый номер 26:31:000000:6724 - 83 338,83 рублей в месяц и 1 000 066 рублей в год,

«сети производственной канализации», кадастровый номер 26:31:000000:6726 – 579,67 рублей в месяц и 6 956 рублей в год,

«сети теплотрассы», кадастровый номер 26:31:000000:6714- 5107,33 рублей в месяц и 61 288 рублей в год,

«проходной канал для размещения инженерных сетей», кадастровый номер 6:31:000000:6715 - 634,50 рублей в месяц и 7 614 рублей в год,

«асфальтно-бетонное покрытие», кадастровый номер 26:31:020107:39 - 16 739,83 рублей в месяц и 200878 рублей в год,

«ограждение», кадастровый номер 26:31:000000:4607- 3619 рублей в месяц и 43 428 рублей в год.

Всего 338 469,82 рублей в месяц и 4 061 638 рублей в год.

Письмом от 17.05.2020 № 26-КА-04/2773 истец уведомил ответчика об увеличении в одностороннем порядке размера арендной платы с 01.01.2020 и направил расчеты по каждому объекту недвижимости, установив размер арендной платы в сумме 338 469,83 рублей в месяц.

Дополнительного соглашения об изменении стоимости аренды стороны не подписывали, в Росреестре регистрацию не проводили.

ООО «Славяновская» не подписало предоставленный истцом расчет и направило свои возражения от 15.06.2020 №52, аргументировав свое несогласие тем, что в пункте 6.4. договора аренды недвижимого имущества от 20.05.2013 указано, что арендодатель может изменять размер арендной платы не более чем на 10% и исходя из этого положения общество не обязано принимать увеличение арендных платежей на 216,4%, которые истец необоснованно и в нарушение договорных условий начислил с 01.01.2020.

Истец направил в адрес ответчика претензию 25.08.2021 №26-04/4832 на сумму в размере 4 004 841,84 рубля за период с 01.01.2020 по 23.08.2021, в ответ на которую ООО «Славяновская» снова направило свои возражения, которые истцом оставлены без ответа.

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, теруправление обратилось с иском в арбитражный суд.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий недопустимы.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу арендного обязательства арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, в силу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в аренду, а встречной обязанностью арендатора - своевременное внесение установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Статья 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки и ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить в договоре, что размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке только в определенных случаях.

В соответствии с разъяснением, сформулированном в абзаце 3 пункта 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Пунктом 6.4 договора аренды недвижимого имущества от 20.05.2013 установлено, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы по настоящему договору, но не чаще одного раза в год и не более чем на 10%. Данный годичный срок не распространяется на первое увеличение арендной платы, указанной в п.6.1 настоящего договора и применяется при втором и последующим увеличении арендной платы. Уведомление об изменении арендной платы арендодатель направляет арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении. Обязанность арендатора вносить арендную плату в новом размере возникает с момента получения арендатором указанного выше уведомления, который определяется в любом случае не позднее 10 календарных дней с его отправки заказным письмом по адресу арендатора, указанного в договоре.

Доводы истца о наличии у ответчика задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 20.05.2013 не состоятельны и не находят своего документального подтверждения, поскольку на протяжении всего срока действия договора аренды арендодатель не воспользовался своим правом на увеличение арендной платы в размере 10 %.

Исходя из содержания условий договора аренды недвижимого имущества от 20.05.2013 ООО «Славяновская» не обязано производить оплату арендных платежей в повышенном размере на 216,4% с 01.01.2020, поскольку право арендодателя ограничено увеличением арендной платы не более чем на 10%. Однако такого уведомления об увеличении размера арендной платы на 10 % арендодатель арендатору не направлял, соответствующих расчетов не представил.

Мотивированных пояснений, доказательным образом раскрывающих обоснованность и пропорциональность увеличения арендной платы, истец в нарушение положения статьи 65 АПК РФ не привел.

Пунктом 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского Кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Таким образом, арендная плата по договору аренды недвижимого имущества от 20.05.2013 не является регулируемой.

В подписанном сторонами договоре аренды отсутствует положение о распространении на правоотношения сторон действия публичных нормативных-правовых актов, регулирующих порядок и механизм расчета арендной платы.

Ссылка истца в обоснование своих требований на Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собенности Российской Федерации» (ред. от 29.12.2021) не состоятельна, так как указанный нормативный акт не подлежит применению, он регулирует порядок аренды земельных участков.

Пункт 1 Правил определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждённые Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 №582 (в ред. Постановления Правительства РФ от 20.02.2020 № 185) гласит, что настоящие Правила определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации.

Арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации и расположенными за пределами территории Российской Федерации, взимается в соответствии с нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, регулирующим порядок управления федеральным имуществом, находящимся за пределами Российской Федерации, с учетом права страны, где такие земельные участки находятся, если международными договорами не установлено иное. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за указанные земельные участки определяются договором аренды таких земельных участков без учета положений настоящих Правил.

В рамках настоящего дела спора по суммам аренды за земельный участок нет, в связи с чем необходимо руководствоваться положениями Гражданского Кодекса Российской Федерации и условиями подписанного сторонами договора аренды недвижимого имущества от 20.05.2013.

Согласно предоставленных платежных поручений ООО «Славяновская» производило оплату в соответствии с договором аренды недвижимого имущества от 20.05.2013 и оформленными в установленном порядке дополнительными соглашениями. За период с 01.01.2020 по 31.08.2021 оплачено 2 139 544 рублей, оплата была произведена платежными поручениями: №21 от 10.01.2020, №89 от 03.02.2020, №199 от 03.03.2020, №283 от 07.04.2020, №332 от 30.04.2020, №365 от 25.05.2020, №455 от 30.06.2020, №463 от 06.07.2020, №8 от 14.01.2021, №385 от 07.06.2021, №50 от 29.01.2021, №103 от 15.02.2021, №133 от 26.02.2021, №345 от 18.05.2021, №313 от 30.04.2021, №367 от 01.06.2021, №436 от 30.06.2021, №523 от 30.07.2021.

За период с 01.09.2021 по 30.05.2022 ООО «Славяновская» произвело оплату в размере 962 794,80 рублей, оплата производилась платежными поручениями: №607 от 30.08.2021, №685 от 29.09.2021, №793 от 01.11.2021, №886 от 30.11.2021, №988 от 28.12.2021, №72 от 31.01.2022, №194 от 01.03.2022, №289 от 31.03.2022, №404 от 29.04.2022.

Таким образом, ООО «Славяновская» не имеет перед истцом задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 20.05.2013.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска не имеется.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требований Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае, ОГРН <***>, г. Ставрополь отказать в полном объеме.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья В.В. Безлепко