Решение от 29 июля 2020 г. по делу № А24-2387/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А24-2387/2020
г. Петропавловск-Камчатский
29 июля 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 июля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 29 июля 2020 года.

Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Лебедевой Е.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску

Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к
Рыболовецкому колхозу им. В.И. Ленина (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010116:14598, адрес (местонахождение) объекта: <...> расположенного на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010116:63, путем продажи с публичных торгов

при участии:

от истца:

ФИО2 – представитель по доверенности от 09.01.2020 № 01-08-01/6/20 (сроком по 31.12.2020);

от ответчика:

ФИО3 – представитель по доверенности от 09.01.2020 № 09/56 (сроком по 31.12.2020)

установил:

Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение (далее – истец, Управление архитектуры) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к Рыболовецкому колхозу им. В.И. Ленина (далее – ответчик, Рыболовецкий колхоз) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010116:14598, адрес (местонахождение) объекта: <...> расположенного на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010116:63, путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования нормативно обоснованы положениями статей 239.1, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и мотивированы прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

До начала судебного заседания от истца поступили дополнительные документы.

Представитель истца в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика исковые требования истца не признала по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление. Также указала на наличие судебного спора, связанного с отказом Управления архитектуры в выдаче разрешения на строительство. Для приобщения к материалам дела представила дополнительные документы в обоснование доводов об осуществлении строительства спорного объекта и степени готовности объекта более 50%.

Судом представленные документы приобщены к материалам дела.

Выслушав пояснения представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа, действующего от имени и в интересах Петропавловск-Камчатского городского округа, (Арендодатель) и Рыболовецким колхозом им. В.И. Ленина (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.08.2008 № 4790, по условиям которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 41:01:01 01 16:0063, площадью 0,4547 га (четыре тысячи шестьсот сорок семь кв.м.), категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу (местоположение): <...> разрешенное использование: для строительства детского сада, фактическое использование: для завершения строительства детского сада (далее – Участок).

Согласно пункту 1.3 договора от 25.08.2008 № 4790 пункты 1.1–1.2 имеют силу передаточного акта.

В соответствии с пунктом 3.1 договора от 25.08.2008 № 4790 настоящий договор действует с 25.08.2008 до 25.07.2009.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 01.06.2009 на основании решения Арбитражного суда Камчатского края от 26.02.2009 за Рыболовецким колхозом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с условным номером 41-41-01/025/2009-545 (кадастровым номером 41:01:0010116:14598), расположенный на земельном участке, представленном по договору от 25.08.2008 № 4790.

Соглашениями от 20.07.2009, от 22.06.2010, от 24.05.2011 и от 25.04.2012 о продлении договора от 25.08.2008 № 4790, указанный договор в итоге, продлен на неопределенный срок.

Постановлением Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа Камчатского края от 11.03.2010 № 666 «О некоторых мерах по обеспечению деятельности Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа и Департамента градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа» установлено, что Департамент градостроительства и земельных отношений Петропавловск-Камчатского городского округа является уполномоченным лицом администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – арендодателем земельных участков в порядке универсального правопреемства по договорам аренды земельных участков по ранее заключенным договорам.

Решением Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 28.12.2015 № 839-р Департамент переименован в Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа.

Письмом от 21.09.2016 № 01-08-01/7429/16 Управление архитектуры уведомило Рыболовецкий колхоз о прекращении договорных отношений с 01.01.2017.

На основании заявления от 06.12.2016 № 12-08-00/6328/16 между администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Управления архитектуры (Арендодатель) и Рыболовецким колхозом (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 19.12.2016 № 148/16.

В соответствии с пунктом 1.1 договора от 19.12.2016 № 148/16 Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 41:01:0010116:63, площадью 0,4647 га (четыре тысячи шестьсот сорок семь кв.м.), категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу (местоположение): <...> вид разрешенного использования: для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спора, культуры, искусства, религии, фактическое (целевое) использование: для завершения строительства объекта незавершенного строительства (далее – Участок).

Согласно пункту 1.3 договора от 19.12.2016 № 148/16 Участок, в соответствии со статьей 271 ГК РФ, частью 1 статьи 35 ЗК РФ, находится в пользовании у Арендатора с 01.01.2017. Данный пункт имеет силу передаточного акта.

В пункте 2.1 договора от 19.12.2016 № 148/16 установлено, что настоящий договор заключается однократно на три года и действует с 01.01.2017 по 01.01.2020.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.12.2016 на момент заключения договора от 19.12.2016 № 148/16 степень готовности объекта незавершенного строительства составляла 50%.

По окончании срока действия договора от 19.12.2016 № 148/16 Управление архитектуры направило в адрес ответчика уведомление о его прекращении от 11.07.2019 № 01-08-01/4780/19.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок от 10.04.2020 следует, что регистрационная запись об обременении в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010116:63 погашена.

На момент окончания срока действия договора от 19.12.2016 № 148/16 процент готовности объекта незавершенного строительства не изменился, что подтверждается выпиской из ЕГРН на объект незавершенного строительства от 07.04.2020 № КУВИ-001/2020-7503784.

Ссылаясь на то обстоятельство, что срок действия договора аренды земельного участка от 19.12.2016 № 148/16 истек, а строительство спорного объекта недвижимости обществом не завершено, Управление архитектуры обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исходя из постановления администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 30.03.2016 № 410 «О функциях и полномочиях Управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципального учреждения», Управление осуществляет функции и полномочия в сфере земельных отношений, в том числе, осуществление в полном объеме прав и полномочий арендодателя земельных участков (пункт 1.2.14).

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), действительно предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Таким образом, в силу статьи 239.1 ГК РФ земельный участок, предоставленный в аренду, должен находиться в государственной или муниципальной собственности, а для возможности его отчуждения должно быть выполнено одно из условий:

– земельный участок должен быть предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона;

– земельный участок должен быть предоставлен в аренду без проведения торгов, но исключительно для целей завершения строительства находящегося на нем объекта.

Как следует из пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. На основании статьи 35 Закона № 171-ФЗ закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных частью 5 указанной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14–39.17 ЗК РФ. Приведенные положения применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 пункта 3 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

В рамках настоящего спора в обоснование иска Управлением указано на окончание срока действия договора аренды земельного участка от 19.12.2016 № 148/16, заключенного с Рыболовецким колхозом, после вступления в силу положений статьи 239.1 ГК РФ, следовательно, он попадает под законодательное регулирование названных выше норм.

Из преамбулы и пункта 1.1 договора аренды земельного участка от 19.12.2016 № 148/16 следует, что он заключен на основании пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 07.04.2020 № КУВИ-001/2020-7503784 на момент прекращении действия договора, степень готовности объекта незавершенного строительства, расположенного на указанном земельном участке, составила 50 %.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 ГК РФ)

Таким образом, суд приходит к выводу, что формально имеются все основания для изъятия у ответчика путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем формальное наличие права для обращения с соответствующим требованием и вынесение спора на рассмотрение суда не является достаточным основанием для удовлетворения требования.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик ссылается на длительную процедуру оформления документов по строительству, отказ Управления архитектуры в выдаче разрешения на строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, наличие судебного спора по делу № А24-2232/2020 об оспаривании отказа Управления архитектуры в выдаче разрешения на строительство. Также ответчик ссылается на то, что степень готовности спорного объекта составляет более 50%.

В обоснование возражений против удовлетворения исковых требований ответчик ссылается на заключение специалиста ФИО4 от 20.07.2020 № 006-И, согласно которому размер затрат на завершение работ по реконструкции составляет 37,38%.

Также их представленного заключения специалиста следует, что реконструкция здания в соответствии с проектной документацией направлена на обеспечение возможности эксплуатации объекта по новому назначению в соответствии с требованиями существующих нормативных документов, безопасности и обеспечения комфортного проживания граждан. Это работы по устройству внутренних перегородок проектируемых жилы помещений, устройству внутренних инженерных систем и благоустройству территории в существующем объекте. Все работы, предусмотренные проектной документацией шифр 13-09/19, разработаны для завершения строительства, реконструкции и ввода его в эксплуатацию в соответствии с требованиями действующих строительных норм и правил. Продолжительность завершения строительства составит 5,26 месяцев.

Также судом установлено, что 24.12.2019 Рыболовецкий колхоз обратился в Управление архитектуры с заявлением № 13-02-02-00/25955/19 о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства, то есть до окончания срока действия договора аренды земельного участка от 19.12.2016 № 148/16, сроком действия по 01.01.2020.

Письмом Управления архитектуры от 31.12.2019 № 01-08-01/9650/19 в выдаче разрешения на строительство отказано, не согласившись с указанным решением Управления, ответчик оспорил его в судебном порядке в рамках дела № А24-2232/2020.

Проанализировав в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, не опровергнутые истцом в порядке статьи 65 АПК РФ, суд приходит к выводу, что нарушение сроков строительства спорного объекта связано с длительной процедурой согласования документов по строительству спорного объекта, наличием судебного спора с истцом, а, следовательно, имеются правовые основания для применения положений пункта 3 статьи 239.1 ГК РФ.

Учитывая изложенное, исковые требования Управления архитектуры об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 41:01:0010116:14598, адрес (местонахождение) объекта: <...> расположенного на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010116:63, путем продажи с публичных торгов, удовлетворению не подлежат.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, арбитражный суд не решает вопрос о ее взыскании при принятии настоящего решения.

Руководствуясь статьями 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении исковых требовании отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Судья Е.Ю. Лебедева