Решение от 20 августа 2018 г. по делу № А21-5991/2018

Арбитражный суд Калининградской области Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград Дело № А21-5991/2018 «20» августа 2018г.

Резолютивная часть решения оглашена 20 августа 2018г. Решение в полном объёме изготовлено 20 августа 2018г.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи МОЖЕГОВОЙ Н.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Агентства по имуществу Калининградской области

к ООО «Западная строительная компания»

о взыскании 537 677,11руб., расторжении договора аренды и встречный иск о признании договора аренды незаключенным

при участии:

от истца: ФИО2- по доверенности от 10.11.2017г., после перерыва: ФИО3 – по доверенности от 10.11.2017г.

от ответчика: ФИО4 – по доверенности от 06.06.2018г.

установил:

Агентство по имуществу Калининградской области (ОГРН: <***>, место нахождения: <...>) обратилось в суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Западная строительная компания» (ОГРН: <***>, место нахождения: <...> Победы, дом 9, квартира 104) задолженности по арендной плате в сумме 192 893,76руб., неустойки в сумме 344 783,35руб., а также о расторжении договора аренды от 13 октября 2016г. № 518.

Протокольным определением от 27.06.2018г. суд принял к рассмотрению встречный иск общества о признании договора аренды от 13 октября 2016г. № 518 незаключенным.

В судебном заседании 15-20 августа 2018г. истец поддержал заявленные требования в полном объеме, заявил возражения относительно снижения размера неустойки, встречный иск считает необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Ответчик считает договор аренды незаключенным по основаниям, изложенным во встречном иске, в удовлетворении заявленных Агентством требований просит отказать. В случае удовлетворения иска просит снизить размер неустойки по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Заслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд установил.

18.02.2016г. общество обратилось в Агентство с заявлением о предоставлении земельного участка кадастровым номером 39:03:06001:304, находящегося в собственности Калининградской области, в аренду на 5 лет для ведения животноводства и растениеводства.

18.08.2016г. на официальном сайте torgi.gov.ru. было размещено извещение о проведении открытого аукциона по заключению договора аренды указанного выше земельного участка.

16.09.2016г. по результатам открытого аукциона общество с ограниченной ответственностью «Западная строительная компания» (ООО «ЗСК») признано победителем.

13.10.2016г. на основании протокола о результатах открытого аукциона от 16.09.2016г. № ао-16023-СХ между Агентством и обществом был заключен договор аренды № 518.

По условиям договора Агентство (арендодатель) предоставляет обществу (арендатор) в аренду сроком на 5 лет земельный участок с кадастровым номером 39:03:060001:304 общей площадью 724 655 кв.м., расположенный по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, ТОО Колхоз Восход, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для сельскохозяйственного производства, в границах, обозначенных в кадастровом паспорте земельного участка.

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что местоположение и границы земельного участка, предоставленного арендатору, указаны на местности, кадастровый паспорт земельного участка прилагается к договору и является его неотъемлемой частью (приложение № 1).

24.10.2016г. договор зарегистрирован в ЕГРП за номером № 39-39-00139/001/055/2016-704/1.

17.11.2016г. общество обратилось в Агентство с предложением о досрочном расторжении договора по соглашению сторон в связи с невозможностью ведения сельскохозяйственного производства на значительной части земельного участка (заболоченность, наличие лесополосы). В письме также указано на то, что арендная плата, по мнению арендатора, является завышенной.

13.02.2017г. общество передало арендодателю проект соглашения о расторжении договора, в котором арендатор предлагал расторгнуть договор с 17.11.2016г. (дата письменного обращения с соответствующим заявлением).

Письмом от 14.02.2017г. № НК-801 Агентство сообщило о готовности расторгнуть договор № 518 в порядке, предусмотренном пунктом 3.4.11, при условии погашения задолженности по арендной плате за период с 13.10.2016г. по 17.02.2017г. и уплаты пеней за просрочку внесения арендной платы.

В письме, полученном Агентством 16.03.2017г., ООО «ЗСК» отказалось от расторжения договора с 17.02.2017г. (по истечении трех месяцев со дня

уведомления о предстоящем освобождении участка в порядке пункта 3.4.11 договора) и указало, что такое предложение расценивается им как злоупотребление правом со стороны арендодателя.

Поскольку какие-либо иные действия по расторжению договора по соглашению сторон или в судебном порядке арендатором осуществлены не были, арендные платежи по действующему договору не уплачены, Агентство направило в адрес общества претензию о погашении задолженности за 2-4 кварталы (долг за предыдущий период взыскивается в рамках дела А21-7189/2017).

Данная претензия осталась без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд признал иск Агентства подлежащим частичному удовлетворению, встречный иск – не подлежащим удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок поставлен на кадастровый учёт 14.12.2011г. (пункт 6 кадастрового паспорта), площадь участка определена, сведения о нем имеют статус «учтенные», кадастровый паспорт содержит в себе план (схему) земельного участка с описанием поворотных точек.

Данными, позволяющими определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, в данном случае являются: кадастровый номер земельного участка, описание местоположения, площадь, адрес, категория земель, вид разрешенного использования.

Согласно выписке из ЕГРН и кадастровому паспорту от 02.06.2016г. земельный участок с кадастровым номером 39:03:060001:304 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, его разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства.

Доводы ответчика о невозможности использования участка для сельскохозяйственного производства не подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами (акт обследования от 05.06.2018г. к таким доказательствам отнесен быть не может, поскольку в нем не отражено – каким образом комиссия производила замеры и определяла площадь участка, не пригодную для с/х использования).

На приложенных к акту фотографиях видны участки, заросшие травой и кустарником, однако фотографии сделаны по прошествии двух лет после

заключения договора, при этом ответчик не отрицает, что участок им не обрабатывался.

Наличие на земельном участке заболоченных участков и лесных насаждений не исключает использование его для сельхозпроизводства (как указывалось выше, участок испрашивался обществом не только для растениеводства, но и для животноводства).

Согласно приказу от 14.08.2012г. № 661-пр спорный участок был образован путем раздела земельного участка площадью 586 га. из земель сельскохозяйственного назначения и имел разрешенное использование «для ведения сельскохозяйственного производства».

Сведения о том, что участок был в установленном федеральным законом порядке переведен в другую категорию, в материалах дела отсутствует и на наличие таких сведений ответчик не ссылается.

Из материалов дела следует, что у общества имелась возможность ознакомиться с состоянием участка на местности и оценить его пригодность для тех целей, для которых он испрашивался в аренду.

Так, в соответствии с пунктом 1.7 раздела «Общие положения» «Документации об аукционе на право заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения № оа-16023-СХ» в течение всего срока подачи заявок на участие в аукционе любое заинтересованное лицо по предварительному согласованию даты и времени с Агентством по имуществу имело право осмотра земельного участка на местности.

Порядок такого ознакомления подробно прописан в указанном пункте. Однако общество своим правом не воспользовалось.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу о том, что основания для признания договора № 518 незаключенным отсутствуют.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 4.2 договор № 518 арендатор вносит арендные платежи ежеквартально, не позднее 10 дней по окончании каждого квартала, за 4 квартал – не позднее 25 ноября текущего года.

Из представленного Агентством расчёта следует, что арендатор не внес арендные платежи за 2, 3 и 4 кварталы 2017г., сумма которых составляет 200 741,77руб.

За вычетом задатка в размере 7 848,01руб. долг общества за указанные периоды аренды составляет 192 893,76руб.

Доказательства погашения данной задолженности суду не представлены.

В соответствии с пунктом 5.2 договор № 518 за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает пеню в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Размер договорной неустойки, начисленной за период с 18.04.2017г. по

26.02.2018г., составляет 344 783,35руб.

Расчёт неустойки судом проверен и признан обоснованным, соответствующим условиям договора.

Ходатайство ответчика об уменьшении размера неустойки судом рассмотрено и удовлетворено.

Согласно статье 333 ГК РФ (в редакции, действующей на момент принятия судом данного решения), если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Возражая в отзыве на встречный иск против уменьшения размера договорной неустойки, Агентство указывает на необходимость установления баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате правонарушения.

В данном случае суд считает, что в целях установления такого баланса размер неустойки может быть снижен до размера основного долга, исходя из фактических взаимоотношений сторон (длительная переписка по поводу возможного расторжения договора по соглашению сторон). Кроме того, суд отмечает чрезмерно высокий процент неустойки, который составляет 182,5% годовых.

Требование о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с подпунктом 6.4.3 договора № 518 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что ответчик в период действия договора ни разу не внес арендные платежи – им не уплачена арендная плата за 4 квартал 2016г., 1-4 кварталы 2017г.

Досудебный порядок расторжения договора, установленный статьей 619 ГК РФ, истцом соблюден.

Руководствуясь статьями 167-171, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Западная строительная компания» (ОГРН: <***>, место нахождения: <...> Победы, дом 9, квартира 104) в пользу Агентства по имуществу Калининградской области (ОГРН: <***>, место нахождения: <...>) задолженность по арендной плате в сумме 192 893,76руб., неустойку в сумме 190 000руб.

-в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 16 658

рублей. Расторгнуть договор аренды от 13 октября 2016г. № 518. В остальной части в иске отказать. В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный

апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья: Н.А. Можегова