Решение от 20 октября 2020 г. по делу № А40-140851/2020

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

(в порядке ч. 2 ст. 229 АПК Российской Федерации)

г. Москва Дело №А40-140851/20-41-1100

Резолютивная часть решения принята 08.10.2020

Мотивированное решение изготовлено 20.10.2020

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в порядке упрощенного производства по правилам гл. 29 АПК Российской Федерации дело по иску Администрации городского округа Бронницы Московской области (ОГРН <***>) к ПАО «Ростелеком» (ОГРН <***>) о взыскании 202 766 руб. 09 коп., установил:

Истец просит суд взыскать с ответчика 202 766 руб. 09 коп., в том числе 170 364 руб. 85 коп. арендной платы по договору аренды земельного участка от 20.05.2008 № 731-з, начисленной за период с 17.09.2018 по 31.12.2018, и 32 401 руб. 24 коп. неустойки, начисленной за период с 17.09.2018 по 18.06.2020.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что сторонами заключен договор аренды от 20.05.2008 № 731-з, по которому ответчику предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:62:0020148:0003 площадью 1 773 кв. м по адресу: <...>, - под размещение производственной территории Бронницкого линейно-технического цеха Люберецкого узла электросвязи.

04.05.2018 истцом произведен осмотр занимаемого ответчиком земельного участка, в ходе которого выявлен факт использования предоставленного земельного участка не по целевому назначению, а именно под размещение объектов торговли. В адрес ответчика направлено уведомление от 18.07.2018 № 2375 об устранении выявленного нарушения в срок до 01.09.2018. В уведомлении истец предупредил ответчика о том, что в случае неустранения выявленного нарушения арендная плата будет начислена в двукратном размере в соответствии с п. 2 ч. 2 Закона Московской области от 18.07.2017 № 126/2017-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2018 год».

Нарушения ответчик не устранил, в связи с чем истец начислил арендную плату в двукратном размере, за период с 17.09.2018 по 13.12.2018 и с 17.12.2018 по 18.06.2020 арендная плата составила 170 364 руб. 85 коп., ответчиком не уплачена, в связи с чем истец начислил неустойку.

Истец и ответчик о рассмотрении дела в порядке упрощенного производства извещены надлежащим образом.

Ответчик против иска возразил, в отзыве на исковое заявление сослался на то, что действия истца противоречат ст. 209 ГК Российской Федерации и п. 3.4, 4.2.5, 4.4.2 заключенного сторонами договора. Ответчик сослался на то, что в соответствии со ст. 209 ГК Российской Федерации передал в аренду третьим лицам часть помещений, расположенных в здании АТС, расположенном на арендованном им земельном участке, при этом права на земельный участок или его часть в пользование этим третьим лицам не передавалась, ответчик продолжает использовать земельный участок в полном соответствии с условиями договора без какого-либо изменения разрешенного вида его использования, распорядительный акт об изменении вида разрешенного использования земельного участка, который в соответствии с п. 3.4 договора является основанием для изменения размера арендной платы, отсутствует, сведения в ЕГРН об изменении вида разрешенного использования земельного участка не внесены.

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, суд установил, что по договору аренды земельного участка от 20.05.2008 № 731-з, заключенному муниципальным образованием «Городской округ Бронницы» (правопредшественник истца) в качестве арендодателя и ОАО «Центральная телекоммуникационная компания» (правопредшественник ответчика) в качестве арендатора, последнему предоставлен в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 50:62:0020148:0003 площадью 1 773 кв. м с адресными ориентирами: <...>, - под размещение производственной территории Бронницкого линейно-технического цеха Люберецкого узла электросвязи.

Согласно п. 2.1 договора срок аренды участка установлен с 20.05.2008 по 20.05.2033.

В соответствии с п. 3.1 договора размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен сторонами в приложении № 2 (расчет арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью, и составляет 16 765 руб. в квартал. Согласно п. 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 15-го числа последнего месяца квартала, а п. 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0, 05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

П. 3.4 договора предусматривает, что размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним в установленном порядке без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор, а также в случае изменения площади или вида разрешенного использования земельного участка. При этом стороны считают размер арендной платы измененной со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении вида разрешенного использования участка, если законодательством не предусмотрено иное.

П. 4.4.2 договора возлагает на арендатора обязанность использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования, а п. 4.4.5 – обязанность обеспечить арендодателю доступ на участок для целей контроля выполнения арендатором п. 4.4.2 договора.

Из расчета арендной платы (приложения № 2 к договору) следует, что арендная плата исчислена по формуле:

Аб х Кд х Пкд х Км х S, где:

Аб – базовый размер арендной платы;

Кд – коэффициент вида деятельности;

Пкд – повышающий коэффициент;

Км – коэффициент местоположения;

S – площадь участка.

Из представленных в дело доказательств следует, что земельный участок, предоставленный ответчику в аренду под размещение производственной территории Бронницкого линейно-технического цеха Люберецкого узла электросвязи, частично используется под размещение объекта торговли, а именно магазина хозяйственных товаров и ювелирного магазина. Данное обстоятельство установлен актом осмотра здания и земельного участка от 18.07.2019, подписанного представителями истца и ответчика, признается ответчиком в отзыве на исковое заявление, в котором ответчик указал, что на земельном участке располагается здание АТС, часть помещений в нем ответчик сдает в аренду под размещение указанных объектов торговли.

Ответчиком признается факт размещения на арендованном земельном участке объектов торговли и в письме от 10.08.2018 № 03/05/23772-15, направленном в ответ на уведомление от 18.07.2018 № 2375, в котором истец со ссылкой на проведенный 04.05.2018 осмотр земельного участка установил факт размещения на участке объектов торговли.

В уведомлении ответчику предлагалось в срок до 01.09.2018 устранить нецелевое использование земельного участка и указано, что в противном случае арендная плата будет исчислена исходя из двукратного базового размера арендной платы в соответствии с Законом Московской области от 18.07.2017 № 126/2017-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2018 год».

Из представленного истцом расчета следует, что, поскольку ответчик не устранил нарушение в виде нецелевого использования земельного участка, за период с 17.09.2018 по 15.06.2020 истец начислил арендную плату в размере 438 113 руб. 73 коп., ответчик уплатил арендную плату в размере 197 848 руб. 18 коп., арендная плата в размере 170 364 руб. 85 коп. ответчиком не уплачена, что повлекло начисление пеней, размер которых за период с 17.09.2018 по 18.06.2020 составил 32 401 руб. 24 коп.

Претензией от 22.06.2020 № 1616 ответчику предлагалось уплатить арендную плату и пени.

П. 1 ст. 614 ГК Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В силу п.1 ст. 421 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; согласно п. 1 ст. 424 Кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В п. 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В п. 20 постановления указано, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора.

Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» предусмотрено исчисление арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, по формуле:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S,

где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области; значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к Закону от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ; корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к этому Закону и ч. 3.1 ст. 14 данного Закона (Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3); коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям; историческую и ландшафтную ценность территории; состояние окружающей среды; инженерно-геологические условия; рекреационную ценность территории (Км устанавливается в пределах от 1 до 10); коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

При этом ст. 14 Закона от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ прямо предусмотрено, что если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.

Согласно ст. 2 Закона Московской области от 05.11.2019 № 220/2019-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2020 год» значения базового размера арендной платы за земельные участки устанавливаются в соответствии с приложением к этому Закону, за исключением случаев, предусмотренных ст. 3-9, при этом п. 2 ст. 2 устанавливал, что за земельные участки, неиспользуемые по целевому назначению или используемые с нарушением законодательства Российской Федерации, базовый размер арендной платы устанавливается в двукратном размере. Двукратный базовый размер арендной платы применяется со дня установления факта указанных нарушений.

Аналогичная норма устанавливалась Законом Московской области от 18.07.2017 № 126/2017-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2018 год», Законом Московской области от 03.07.2018 № 103/2018-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год».

Ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации возлагает на собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками, обязанность использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений. По состоянию на дату рассмотрения дела применяется Классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утв. приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540, согласно которому размещение зданий и сооружений, обеспечивающих поставку воды, тепла, электричества, газа, отвод канализационных стоков, очистку и уборку объектов недвижимости (котельных, водозаборов, очистных сооружений, насосных станций, водопроводов, линий электропередач, трансформаторных подстанций, газопроводов, линий связи, телефонных станций, канализаций, стоянок, гаражей и мастерских для обслуживания уборочной и аварийной техники, сооружений, необходимых для сбора и плавки снега) отнесено к виду разрешенного использования «предоставление коммунальных услуг» и имеет код 3.1.1, размещение зданий, предназначенных для размещения пунктов оказания услуг почтовой, телеграфной, междугородней и международной телефонной связи отнесено к виду разрешенного использования «оказание услуг связи» и имеет код. 3.2.3, в то время как размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м, отнесено к виду разрешенного использования «магазины» и имеет код 4.4.

В соответствии с п. 2 приказа в соответствии с этим Классификатором определяются виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые после вступления приказа в силу, а до вступления приказа в силу применялся приказ Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов».

П. 1.2 Методических указаний устанавливал, что они позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе перечисленных в Методических указаниях видов разрешенного использования, к числу которых относятся такие виды, как 1.2.5 «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания» и 1.2.9 «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок».

Судом установлено, что земельный участок, предоставленный ответчику под размещение производственной территории Бронницкого линейно-технического цеха Люберецкого узла электросвязи, фактически использовался и для размещение объектов торговли, поскольку часть помещений в здании АТС, собственником которого является ответчик, последний передал в аренду под размещение объектов торговли.

Поскольку целевое назначение земельного участка не изменено, суд соглашается с тем, что участок ответчик использует с нарушением целевого назначения, что в силу прямого указания Законов Московской области от 18.07.2017 № 126/2017-ОЗ, от 03.07.2018 № 103/2018-ОЗ, от 05.11.2019 № 220/2019-ОЗ является основанием для доначисления арендной платы исходя из двукратного базового ее размера.

Довод ответчика о том, что начисление арендной платы исходя из двукратного размера базовой арендной платы не соответствует ст. 209 ГК Российской Федерации, судом отклоняется: ответчик, являясь собственником здания АТС, вправе использовать это здание по своему усмотрению, однако не вправе извлекать необоснованную выгоду от того, что арендная плата за земельный участок, фактически используемый под размещение производственного здания и объектов торговли, исчисляется и уплачивается как за земельный участок, предоставленный под размещение производственного здания.

Ответчику следовало обратиться за изменением целевого назначения земельного участка, следствием чего явилось бы исчисление арендной платы с применением наибольшего значения Кд.

Государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, взыскивается с ответчика в доход бюджета в соответствии со ст. 110 АПК Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь Земельным кодексом Российской Федерации, ГК Российской Федерации, Законами Московской области от 18.07.2017 № 126/2017-ОЗ, от 03.07.2018 № 103/2018-ОЗ, от 05.11.2019 № 220/2019-ОЗ, ст. 110-112, 167-171, гл. 29 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить;

взыскать с ПАО «Ростелеком» в пользу Администрации городского округа Бронницы Московской области 202 766 руб. 09 коп., в том числе 170 364 руб. 85 коп. арендной платы по договору аренды земельного участка от 20.05.2008 № 731-з, начисленной за период с 17.09.2018 по 31.12.2018, и 32 401 руб. 24 коп. неустойки, начисленной за период с 17.09.2018 по 18.06.2020;

взыскать с ПАО «Ростелеком» в доход федерального бюджета государственную пошлину 7 055 руб.

Решение подлежит немедленному исполнению, может быть обжаловано в течение 15-ти дней со дня принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции, а в случае составления мотивированного решения - в течение 15-ти дней со дня принятия решения в полном объеме.

Судья О.А. Березова