Решение от 5 апреля 2026 г. АС Ростовской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-46853/2025
06 апреля 2026 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 24 марта 2026 г. Полный текст решения изготовлен 06 апреля 2026 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Мариненко Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Косьяновым И.А.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации города Новошахтинска ОГРН: <***>, ИНН: <***>

к обществу с ограниченной ответственностью юридическое агентство "Аврора" ОГРН: <***>, ИНН: <***>

об изъятии путем выкупа, прекращении права собственности.

при участии:


от истца: представитель ФИО1 по доверенности 16.04.2025 от ответчика: представитель не явился

установил:

Администрация города Новошахтинска обратилась в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью юридическое агентство "Аврора" об изъятии путем выкупа, прекращении права собственности.

Истец в судебном заседании требования поддержал.


Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил, в отзыве возражал против удовлетворения требований.

По правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

07.04.2022 постановлением Администрации города Новошахтинска № 376 многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...>, на основании заключения МВК, признан аварийным и подлежащим сносу. Постановление размещено на официальном сайте администрации города и направлено собственникам, а так же направлено в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) для внесения данных о признании указанного многоквартирного дома аварийным.

12.10.2023 между обществом с ограниченной ответственностью юридическое агентство "Аврора" (покупатель) и акционерным обществом «ДОМ.РФ» (продавец) заключен договор купли-продажи квартиры № 01/7323-23 согласно которого продавец


обязуется передать в собственность покупателя квартиру, расположенную по адресу: Россия, <...>, а покупатель обязуется принять объект и оплатить его по цене 514 328 рублей. На основании договора купли продажи квартиры от 12.10.2023 № 01/7323-23 общество с ограниченной ответственностью юридическое агентство "Аврора" зарегистрировало право собственности от 25.10.2023.

Постановлением Администрации города Новошахтинска № 151 от 21.02.2024 «Об изъятии земельного участка по ул. Гайдара 9 и находящихся на нем объектов недвижимого имущества, для муниципальных нужд города Новошахтинска» земельный участок категории земли населенных пунктов с кадастровым номером: 61:56:0120439:635, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 326 кв. м, изъят администрацией города Новошахтинска для муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Не согласившись с позицией администрации города Новошахтинска Ростовской области, общество обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковыми требованиями, которые после их уточнения были удовлетворены.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.11.2024 по делу А53-46853/2025, вступившим в законную силу 17.04.2025, администрация города Новошахтинска Ростовской области обязана направить обществу с ограниченной ответственностью юридическому агентству «Аврора» проект договора купли-продажи жилого помещения с кадастровым номером 61:56:0120439:359.

В рамках исполнения вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ростовской области администрацией города Новошахтинска 21.05.2025 направлен проект договора об изъятии жилого помещения, непригодного для проживания, расположенного по адресу: <...>, с указанием суммы подлежащей возмещению в размере 514 328 рублей. Выкупная стоимость жилого помещения определена с учетом договора купли-продажи квартиры от 12.10.2023.

12.08.2025 в адрес администрации города Новошахтинска Ростовской области поступило заявление общества с требованием о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения расположенного по адресу: <...> иного равноценного помещения или направить в адрес проект договора об изъятии с выплатой рыночной стоимости жилого помещения в размере 3 194 945 рублей.

Администрация с требованиями общества не согласилась, в связи с чем обратилась в суд с иском об изъятии путем выкупа у общества жилого помещения, непригодного для проживания, расположенного по адресу: <...>, прекращении права собственности.

В данном случае, суд пришел к выводу о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты.

При этом, суд полагает, что ненадлежащее формулирования администрацией требований не должно являться основанием для отказа в судебной защите, поскольку из материалов дела очевидно следует преследуемый заявителем интерес.

В абзаце третьем пункта 3 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 N 2665/2012 и от 24.07.2012 N 5761/2012 судам разъяснено, что в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты, при


очевидности преследуемого им материально-правового интереса, суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению.

Отказ в иске со ссылкой на неправильный выбор способа судебной защиты (при формальном подходе к квалификации заявленного требования) недопустим, поскольку не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", арбитражный суд не связан правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении.

Из материалов дела следует, что между сторонами возник преддоговорной спор, подлежащий разрешению судом по правилам статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о; принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключений договора, на рассмотрение суда.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано следующее. Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора.

Разрешая спор, суд исходит из нормы статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.


При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

При этом принцип свободы договора не позволяет определять его условия с нарушением требований закона (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. По правилам статьи 432 Кодекса договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии нормой части 1 статьи 432 договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу части 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане, которые приобрели право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме после признания его в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, за исключением граждан, право собственности у которых в отношении таких жилых помещений возникло в порядке наследования, имеют право на выплату возмещения за изымаемое жилое помещение, рассчитанного в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, размер которого не может превышать стоимость приобретения ими такого жилого помещения.

Принимая во внимание то, что общество с ограниченной ответственностью юридическое агентство "Аврора" приобрело спорное жилое помещение после признания многоквартирного дома непригодным для проживания и подлежащим сносу, за 514 328 рублей, выкупная стоимость изымаемого жилого помещения не может превышать указанную сумму.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Разногласия сторон вызывает лишь размер возмещения за изымаемое жилое помещение.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оплата госпошлины относится на ответчика.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 28.06.2014 N 198-ФЗ) и при подаче


настоящего иска сумма государственной пошлины не уплачивалась, ее сумма подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи жилого помещения № 1 по адресу: <...>, установив выкупную стоимость равной 514 328 рублям.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью юридическое агентство "Аврора" ОГРН: <***>, ИНН: <***> в доход федерального бюджета 50 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Е. Н. Мариненко