Решение от 24 марта 2026 г. АС Самарской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ 443001, <...>, тел. <***>, (846) 207-55-15

http://www.samara.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А55-42164/2025
25 марта 2026 года
г. Самара


Резолютивная часть решения объявлена 12 марта 2026 года

Полный текст решения изготовлен 25 марта 2026 года

Арбитражный суд Самарской области

в составе судьи Михайловой М.В.


при ведении протокола судебного заседания помощником судьи – Колесниковой А.А., секретарем судебного заседания Михеевой В.В.,

рассмотрев в судебном заседании 26 февраля 2026 года, 12 марта 2026 года дело по иску Первого заместителя прокурора Самарской области в защиту интересов публичного образования - муниципального района Ставропольский Самарской области в лице Главы муниципального района Ставропольский Самарской области

к Администрации Муниципального Района Ставропольский Самарской Области к Обществу с ограниченной ответственностью "БИОРЕСУРС"

о признании


третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

при участии в заседании


от истца - ФИО1, удостоверение, ФИО2, удостоверение, от ответчика 1. – ФИО3, доверенность от 14.10.2025, диплом,

от ответчика 2. - ФИО4, доверенность от 24.02.2026, диплом,

от третьего лица - не явился, извещен,

установил:

Первый заместитель прокурора Самарской области в защиту интересов публичного образования - муниципального района Ставропольский Самарской области в лице Главы муниципального района Ставропольский Самарской области обратился в арбитражный суд с иском к Администрации Муниципального Района Ставропольский Самарской Области, к Обществу с ограниченной ответственностью "БИОРЕСУРС" о признании недействительными (ничтожными) подпункт 1 пункта 5.2 в части слов «и настоящим договором», пункт 5.5, пункт 7.2, начиная со слов «на основании и в порядке», пункты 7.2.1, 7.2.2, 7.2.3 договора аренды № 238 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключенного 30.06.2025 Администрацией муниципального района Ставропольский Самарской области и ООО «БиоРесурс».

В судебном заседании в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв, после чего судебное заседание продолжено. Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Арбитражного суда Самарской области в сети Интернет по адресу: www.samara.arbitr.ru.

Истец поддержал заявленные требования, представил возражения на отзыв. Ответчики иск не признали, представили дополнительные документы.


Третье лицо, извещенное надлежащим образом, в судебное заседание не явилось.


Исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в исковом заявлении, заслушав пояснения представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Прокуратурой Ставропольского района Самарской области установлено, что Администрацией муниципального района Ставропольский Самарской области и ООО «БиоРесурс» на основании протокола от 17 06,2025 № 55 о результатах электронного аукциона заключен договор аренды земельного участка от 30 06 2025 № 238 (далее - договор № 238).

Согласно пункту 1.1 договора № 238 арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 63 32 0201003 254, площадью 17 442 кв м, отнесенный к землям сельскохозяйственного назначения, имеющий разрешенное использование «рыбоводство (1 13)», расположенный по адресу Самарская область, муниципальный район Ставропольский, сельское поселение Хрящевка (в дальнейшем именуемый «земельный участок») Цель использования для рыбоводства.

Вышеуказанный земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу пункта 3 1 договора № 238 земельный участок передан в аренду на срок 88 месяцев, т.е. более чем на 7 лет.

Договор № 238 зарегистрирован Управлением Росреестра по Самарской области 10 07 2025 № 63 32 0201003 254-63/459/2025-1.

В договоре № 238 стороны установили права и обязанности арендодателя, условия изменения и расторжения указанного договора.

Так, согласно пункту 5.5 договора № 238 арендатор имеет право передать земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Вместе с тем, согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В рассматриваемом случае закрепленная в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ норма права является отсылочной к пункту 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на уступку прав и перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

При таких обстоятельствах, право на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключенному по результатам торгов, в силу статьи 22 ЗК РФ невозможно ввиду установления запрета такой переуступки статьей 448 ГК РФ.

Приведенное ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход


установленной процедуры Произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора уступки права либо договора субаренды в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет победителю торгов по своему усмотрению определять в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Изложенное подтверждается сложившейся судебной практикой (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20 05 2022, 05 07 2022 № 308-ЭС22-2357 по делу № А32-37905/2020).

Пунктом 5.2 договора № 238 установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения настоящего договора в случаях, предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором.

В силу пункта 7.2 договора № 238 договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленных гражданским законодательством Российской Федерации, а также в случаях, когда арендатор.

7.2.1 Пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения либо с неоднократными нарушениями.

7.2.2 Существенно ухудшает состояние участка


7.2.3 Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора) Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Поскольку оспариваемые условия противоречат императивной норме пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, подпункт 1 пункта 5 2 договора в части слов «и настоящим договором», пункт 5 5, а также пункт 7 2, начиная со слов «на основании и в порядке», пункты 721, 72 2, 723 договора № 238 являются недействительными (ничтожными) в силу статьи 168 ГК РФ.


Для устранения выявленных нарушений прокуратурой Ставропольского района Главе муниципального района Ставропольский внесено представление от 29.09.2025 № Прдр-242-490-25/4-242.

Акт прокурорского реагирования рассмотрен, представлена письменная информация от 27.10.2025, согласно которой выявленные нарушения органом местного самоуправления не устранены.

В соответствии со статьей 180 ГК РФ недействительность данных пунктов договора не влечет недействительность договора в целом.

Федеральным законом от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее - Закон о прокуратуре) определено, что прокуратура Российской Федерации - это единая федеральная централизованная система органов, осуществляющая надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, надзор за соблюдением прав и свобод человека и гражданина, уголовное преследование в соответствии со своими полномочиями, а также выполняющих иные функции.

В соответствии с пунктом 4 статьи 27, пунктом 3 статьи 35 Закона о прокуратуре прокурор вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

В соответствии со статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) прокурор вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе, с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями.

Как разъяснено в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы третьих лиц Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Публичный интерес муниципального образования, а также неопределенного круга лиц состоит в обеспечении соблюдения принципов свободной конкуренции и равенства прав участников гражданско-правовых отношений и экономических интересов публично-правового образования, обеспечении интересов общества в правовой стабильности, недопустимости нарушения явно выраженных законодательных запретов и обхода закона.

Обращение в арбитражный суд с настоящим иском обусловлено необходимостью обеспечения законности и является формой реализации функции прокурора по надзору за исполнением требований действующего законодательства.

Поскольку договор аренды земельного участка является типовой формой договора на распоряжение муниципальным имуществом, разработанной в муниципальном образовании, подобная правоприменительная практика ответчиком может способствовать формированию неправомерного поведения субъектов права в будущем, в связи с чем правовой целью оспаривания данной сделки также является превентивная функция права.

Условия договора не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участников гражданского оборота и баланса публичных и частных


интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов, субарендаторов.

С учетом изложенного, целью обращения прокурора в суд явилась защита гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов

неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства и формирования правомерного поведения органа местного самоуправления в будущем.

Ответчики возражали против удовлетворения заявленных требований.

Суд доводы ответчиков считает необоснованными.


По доводам ответчиков о возможности заключения договора субаренды земельного участка (пункт 5.5 договора).

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Вместе с тем, согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

В рассматриваемом случае закрепленная в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ норма права является отсылочной к пункту 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на уступку прав и перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, если в соответствии с законом заключение такого договора возможно только путем проведения торгов.

При таких обстоятельствах, право на переуступку прав и обязанностей, заключения договора субаренды по договору аренды, заключенному по результатам торгов, в силу статьи 22 ЗК РФ невозможно ввиду установления запрета такой переуступки статьей 448 ГК РФ.

Приведенное ограничение направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры. Произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора уступки права либо договора субаренды в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволяет победителю торгов по своему усмотрению определять в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

Изложенное подтверждается сложившейся судебной практикой (определения Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2022, 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357 по делу № А32-37905/2020).

По доводам ответчиков об урегулировании в договоре аренды земельного участка условия о возможности расторжения договора на основании решения суда полагаю необходимым отметить следующее (подпункт 1 пункта 5.2 в части слов «и настоящим договором», пункт 7.2, начиная со слов «на основании и в порядке», пункты 7.2.1, 7.2.2, 7.2.3).

Пунктом 5.2 договора № 238 установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения настоящего договора в случаях, предусмотренных действующим законодательством и настоящим договором.

В силу пункта 7.2 договора № 238 договор может быть расторгнут по требованию


арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленных гражданским законодательством Российской Федерации, а также в случаях, когда арендатор:

7.2.1. Пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения либо с неоднократными нарушениями.

7.2.2. Существенно ухудшает состояние участка.


7.2.3. Более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Условия, регламентированные пунктами 5.2, 7.2, начиная со слов «на основании и в порядке, установленных гражданским законодательством...», пунктами 7.2.1, 7.2.2, 7.2.3 установлены в соответствии со статьями 450, 619 ГК РФ.

Так согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;


3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Вместе с тем, согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

При этом, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Оспариваемые прокурором положения в данном случае идентичны положениям, установленным ГК РФ, в то время как к данным правоотношениям подлежат применению требования «специального» законодательства - ЗК РФ.

Доводы Администрации муниципального района Ставропольский Самарской области об утверждении проекта договора аренды земельного участка соответствующим постановлением в данном случае правового значения не имеет, поскольку включение в договор аренды земельного участка условий, явно противоречащих действующему земельному законодательству, является нарушением публичных интересов.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Принимая во внимание изложенное, требования истца о признании недействительными (ничтожными) подпункт 1 пункта 5.2 в части слов «и настоящим договором», пункт 5.5, пункт 7.2, начиная со слов «на основании и в порядке», пункты 7.2.1, 7.2.2, 7.2.3 договора аренды № 238 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключенного 30.06.2025 Администрацией муниципального района Ставропольский Самарской области и ООО «БиоРесурс»., являются правомерными и подлежат удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины следует отнести на Общество с ограниченной ответственностью «БиоРесурс» в силу ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и взыскать в бюджет Российской Федерации, в сумме 25 000 руб., поскольку истец и ответчик 1 в силу п.п. 1.1 п.1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождены от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст. 110,167-170,176 Арбитражного процессуального кодекса


Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.


Признать недействительными (ничтожными) подпункт 1 пункта 5.2 в части слов «и настоящим договором», пункт 5.5, пункт 7.2, начиная со слов «на основании и в порядке», пункты 7.2.1, 7.2.2, 7.2.3 договора аренды № 238 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключенного 30.06.2025 Администрацией муниципального района Ставропольский Самарской области и ООО «БиоРесурс».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «БиоРесурс» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в доход бюджета Российской Федерации государственную пошлину в сумме 25 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья / М.В. Михайлова