Решение от 24 ноября 2023 г. по делу № А32-13560/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-13560/2023

г. Краснодар «24» ноября 2023 года


Резолютивная часть решения объявлена 28 сентября 2023 года. Решение суда в полном объёме изготовлено 24 ноября 2023 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Назыкова А.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы производства по делу №А32-13560/2023

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Кубань Строй» (ИНН <***> ОГРН <***>)

к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея

об оспаривании отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка и заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка,



У С Т А Н О В И Л:

акционерное общество «Кубаньагростройкомлект» обратилось с заявлением о признании незаконными действий Межрегионального территориального управления Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее – теруправление) по отказу в изменении вида разрешенного использования земельного участка и заключении дополнительного соглашения к договору №01-09/73 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 03.10.2013г. с кадастровым номером 23:37:1003000:498, выраженные в письме №23-09/3261 от 15.02.2023г; обязании МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея изменить вид разрешенного использования земельного участка с «для размещения объектов образовательных учреждений» на «многоэтажная жилая застройка» (высотная застройка) код 2.6 согласно ПЗЗ и заключить с АО «Кубаньагростройкомплект» дополнительное соглашение к договору №01-09/73 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 03.10.2013г. в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:498 на «многоэтажная жилая застройка» (высотная застройка) код 2.6 согласно ПЗЗ, в течение 10 дней с даты вступления в законную силу решения суда.

В связи с заключением 03.04.2023г. между АО «Кубаньагростройкомплект» и ООО «Кубань-Строй» договора о передаче прав и обязанностей по договору №01-09/73 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 03.10.2013г., определением от 29.05.2023 произведена процессуальная замена заявителя на ООО «Кубань-Строй», которое признано истцом по делу (с учётом положений пункта 6.2.1 договора аренды от 24.12.2010 №7700001629 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; пункта 5.2.1 договора от 03.10.2013 №01-09/73 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности; пункта 4 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции по состоянию на дату заключения указанных договоров аренды; статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

ООО «Кубань-Строй» заявило об уточнении требований и просило надлежащими требованиями считать:

- признать незаконными действия МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея, по отказу во внесении изменений в ЕГРН в сведения об основных характеристиках земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:498, в части изменения вида разрешенного использования земельного участка и заключения дополнительного соглашения к договору №01-09/73 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 03.10.2013г. с кадастровым номером 23:37:1003000:498, выраженные в письме №23-09/3261 от 15.02.2023г.;

- обязать МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея в течение 10 дней с даты вступления в законную силу решения суда обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о внесении изменений в ЕГРН в части изменении вида разрешенного использования земельного участка 23:37:1003000:498 с «для размещения объектов образовательных учреждений» на «многоэтажная жилая застройка» (высотная застройка) код 2.6 согласно ПЗЗ;

- обязать МТУ Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея заключить дополнительное соглашение к договору №01-09/73 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 03.10.2013г. в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:498 на «многоэтажная жилая застройка» (высотная застройка) код 2.6 согласно ПЗЗ, в течение 10 дней с даты внесения изменений в ЕГРН, касающихся вида разрешенного использования земельного участка.

Определением от 12.07.2023 указанное ходатайство об уточнении требований удовлетворено.

Определением от 14.09.2023 судом завершено предварительное судебное заседание и назначено дело к судебному разбирательству на 28.09.2023.

В судебное заседание, состоявшееся 28 сентября 2023 года, представители сторон не явились, представители общества и теруправления участвовали в судебном заседании 14 сентября 2023 года, в связи с чем, считаются судом уведомленными о дате и времени настоящего судебного заседания.

Отзыв на заявленные требования теруправлением не представлен.

Судебное заседание проведено 28 сентября 2023 года в отсутствие представителей сторон.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон в судебных заседаниях, суд установил следующее.

На основании итогового протокола № 2 комиссии по продаже земельных участков либо права на заключение договоров аренды земельных участков от 23.04.2010 г. по результатам аукциона, проведенного на основании приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 23.03.2010 г. № 19-з, 24.12.2010 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае («Арендодатель») и ОАО «Кубаньагростройкомплект» («Арендатор-1») заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 7700001629.

По условиям этого договора, Арендодатель обязался предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор-1 принять на условиях договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:37:1003000:29, площадью 1 186 787 кв.м., расположенный в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир водонапорная башня, участок находится примерно в 200 м. от ориентира по направлению на северо-запад, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Анапа, с/о Супсехский, с. Супсех, с разрешенным использованием - для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Пунктом 6.1.4. договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства № 7700001629 от 24.12.2010г., предусмотрена обязанность Арендатора-1 разработать и в установленном порядке обеспечить утверждение в уполномоченном органе документации по планировке территории.

Согласно пункту 4.1.2 указанного договора, Арендатор обеспечивает в соответствии с документацией по планировке территории в границах участка проведение кадастровых работ и государственного кадастрового учета образуемых земельных участков, внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним применительно к Образованным участкам, в том числе в части видов разрешенного использования Образованных участков.

Договор действует в течении 49 лет до «23» апреля 2059 г. (пункт 10.2 указанного договора).

Руководствуясь указанными пунктами договора аренды № 7700001629 от 24.12.2010г., нормами Земельного кодекса РФ, ОАО «Кубаньагростройкомплект» выполнило мероприятия по подготовке документации по планировке территории (включающей в себя проект планировки и проект межевания территории), которая была утверждена Постановлением администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 29.02.2012 г. № 477 «Об утверждении проекта планировки территории и проекта межевания территории для комплексного освоения в целях жилищного строительства, включающей земельный участок с кадастровым номером 23:37:1003000:29, расположенный примерно в 200 метрах по направлению на северо-запад от ориентира – водонапорной башни по адресу: г.Анапа, с.Супсех, и земельный участок с кадастровым номером 23:37:1006000:150, расположенный в 94 метрах по направлению на северо-запад от ориентира – жилого дома по адресу: г.Анапа, <...>».

На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае № 448-р от 20.08.2013г. произведен раздел земельного участка кадастровый номер 23:37:1003000:29, из него образовано 36 земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 23:37:1003000:498, площадью 7303 кв.м., местоположение: Краснодарский край, г. Анапа, <...> с разрешенным использованием – «для размещения объектов образовательных учреждений».

В связи с принятием Распоряжения № 448-р «О разделе земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, с кадастровым номером 23637:1003000:29» между Территориальным управлением Росимущества и АО «Кубаньагростройкомплект» 21.08.2013 г. было заключено соглашение о расторжении договора № 7700001629 (п. 1 Соглашения; п.3.1. распоряжения № 448-р).

При этом в п. 2 Распоряжения № 448-р от 20.08.2013 г. предусмотрено, что за ОАО «Кубаньагростройкомплект» сохраняется право аренды на вновь образованные земельные участки, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 23:37:1003000:498.

03.10.2013г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае («Арендодатель») и ОАО «Кубаньагростройкомплект» («Арендатор-1») был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности № 01-09/73, в отношении вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:498. Вид разрешенного использования земельного участка установлен – для размещения объектов образовательных учреждений.

В соответствии с пунктом 2.1. договора аренды № 01-09/73 от 03.10.2013г., срок аренды участка до 23.04.2059.

Согласно пункта 5.1.7 договора аренды № 01-09/73 от 03.10.2013г., Арендатор-1 обязуется обеспечить проектирование и строительство объектов жилого и иного назначения на Участке в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности, технических регламентов, иных нормативных документов, действующих на территории Российской Федерации.

В соответствии с Решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа № 262 от 28.12.2021 г. «О внесении изменения в решение Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 14.11.2013 г. № 404 «Об утверждении генерального плана городского округа город-курорт Анапа» в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:498 предусматривается размещение объекта местного значения «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) код 2.6 согласно ПЗЗ».

Таким образом, выполнение условий договора аренды № 01-09/73 от 03.10.2013г. с целью размещения объектов образовательных учреждений вошло в противоречие с градостроительной документацией и градостроительным регламентом.

С целью приведения в соответствие с новой редакцией Генерального плана выполнена корректировка документации по планировке территории, утвержденной в 2012 году.

В соответствии с п. 5 ст. 43 Градостроительного кодекса РФ проект межевания территории предусматривает виды разрешенного использования земельных участков.

Постановлением Администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 18.04.2022 № 848 внесены изменения в постановление администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 29.02.2012г. № 477 «Об утверждении проекта планировки территории и проекта межевания территории для комплексного освоения в целях жилищного строительства, включающей земельный участок с кадастровым номером 23:37:1003000:29, расположенный примерно в 200 метрах по направлению на северо-запад от ориентира – водонапорной башни по адресу: г.Анапа, с.Супсех, и земельный участок с кадастровым номером 23:37:1006000:150, расположенный в 94 метрах по направлению на северо-запад от ориентира – жилого дома по адресу: г.Анапа, <...>».

Перед внесением изменений в проект планировки в соответствии с действующим законодательством проведены общественные слушания.

Внесенные Постановлением Администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 18.04.2022 № 848 изменения проекта планировки территории и проекта межевания территории, в том числе, предусматривают изменение вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:498 с «для размещения объектов образовательных учреждений» на «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)» код 2.6 . согласно ПЗЗ.

Поскольку проект планировки и межевания территории был откорректирован и соответствующие изменения утверждены Постановлением Администрации муниципального образования город-курорт Анапа от 18.04.2022 № 848, общество более не может осуществить застройку земельного участка 23:37:1003000:498 в соответствии со прежним проектом планировки и установленным видом разрешенного использования.

Общество, являясь арендатором земельного участка 23:37:1003000:498, без совершения теруправлением действий по внесению изменений в ЕГРН в части изменении вида разрешенного использования земельного участка 23:37:1003000:498 с «для размещения объектов образовательных учреждений» на «многоэтажная жилая застройка» (высотная застройка) код 2.6 согласно ПЗЗ» и подписания дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 03.10.2013г. об изменении вида разрешенного использования, не будет иметь возможности осваивать арендуемый земельный участок.

Согласно п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Согласно подпункта 5 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного развития территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктом 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса.

Пункт 5 статьи 30.2 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды от 03.10.2013г. в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:498), также предусматривал, что Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

Сложившаяся судебная практика также подтверждает правомерность требований АО «Кубань-Строй», изложенных в обращении в МТУ Росимущества в Краснодарском крае.

Так, Арбитражный суд Краснодарского края решением от 24.11.2022 по делу №А32-39459/2022 признал незаконными действия МТУ Росимущества по отказу в заключении дополнительного соглашения к договору № 01-09/87 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 03.10.2013 с кадастровым номером 23:37:1003000:484, выраженном в письме № 23-ИА09/15877 от 03.08.2022; обязал МТУ Росимущество заключить с ООО «Кубань-Строй» дополнительное соглашение к договору № 01-09/87 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 03.10.2013 в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:484 на «спорт». Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2023, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.06.2023г. решение Арбитражного суда Краснодарского края от 24.11.2022 оставлено без изменений.

Таким образом, положения п. 17 ст. 39.8 Земельного кодекса, предусматривающие запрет на изменение договора аренды земельного участка в части вида разрешенного использования земельного участка, к правоотношениям, связанным с комплексным освоением территории, применены теруправлением неправомерно.

Только после совершения теруправлением действий по внесению изменений в ЕГРН в части изменения вида разрешенного использования земельного участка и заключения дополнительного соглашения к договору аренды от 03.10.2013 об изменении вида разрешенного использования на «многоэтажная жилая застройка» (высотная застройка) возможно начало правомерного освоения земельного участка 23:37:1003000:498.

Таким образом, требования ООО «Кубань-Строй» являются законными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

признать незаконным как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации отказ межрегионального территориального управления Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея во внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в сведения об основных характеристиках земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:498, в части изменения вида разрешенного использования земельного участка и заключения дополнительного соглашения к договору от 03.10.2013 №01-09/73 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 23:37:1003000:498, выраженный в письме от 15.02.2023 №23-09/3261.

Обязать межрегиональное территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея в течение 10 дней с даты вступления в законную силу решения суда обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю с заявлением о внесении изменений в Единый государственный реестр недвижимости в части изменения вида разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:498 с «для размещения объектов образовательных учреждений» на «многоэтажная жилая застройка» (высотная застройка) код 2.6 согласно Правилам землепользования и застройки.

Обязать межрегиональное территориальное управление Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Кубань-Строй» (ИНН <***> ОГРН <***>) дополнительное соглашение к договору от 03.10.2013г. №01-09/73 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:1003000:498 на «многоэтажная жилая застройка» (высотная застройка) код 2.6 согласно Правилам землепользования и застройки, в течение 10 дней с даты внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости, касающихся вида разрешенного использования земельного участка.

Взыскать с межрегионального территориального управления Росимущества в Краснодарском крае и Республике Адыгея в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кубань-Строй» (ИНН <***> ОГРН <***>) возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по заявлению в размере 3 000 рублей.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.


Судья А.Л. Назыков