Решение от 18 декабря 2024 г. по делу № А28-7098/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ




Дело №А28-7098/2024
г. Киров
19 декабря 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 05 декабря 2024 года

В полном объеме решение изготовлено 19 декабря 2024 года 


Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Гулиной С.В.

при ведении протокола судебного заседания без использования средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Платуновой В.Р.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Департамента муниципальной собственности администрации города Кирова (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610027, Россия, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Аргументъ» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610007, Россия, <...>, помещ. 102)

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, адрес: 610002, Россия, <...>),

о расторжении договора аренды земельного участка от 06.11.2007 №54133,


без участия в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц,

установил:

Департамент муниципальной собственности администрации города Кирова (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к обществу с ограниченной ответственностью «Аргументъ» (далее – ответчик, Общество) о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 06.11.2007 №54133.

Исковые требования основаны на нормах статей 450, 452, 606, 607, 609, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы утратой ответчиком прав в отношении земельного участка, предоставленного истцом в аренду для целей строительства объектов недвижимого имущества.

Ответчик отзыв на иск не представил, чем в силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) принял на себя риск наступления последствий несовершения данного процессуального действия.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кировской области (далее также – Управление, третье лицо).

Управление в отзыве на исковое заявление указало, что в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером 43:40:000451:18, дата постановки на учет 24.08.2005, назначение – земли населенных пунктов, разрешенное использование – здание складов для хранения стройматериалов, столярных изделий, адрес: <...> з/у 4а, 4б, 6, 6а, 6б, 6д, площадью 10 385 кв.м (уточненная), сведения об ограничениях прав – аренда, арендатор ООО «Аргументъ» на основании договора аренды земельного участка от 06.11.2007, зарегистрированного в ЕГРН 31.03.2008, соглашения о внесении изменений в договора аренды земельного участка от 06.02.2013, в отношении земельного участка имеются актуальные записи о договорах участия в долевом строительстве. В границах земельного участка расположено 13 объектов капитального строительства. Управление оставило разрешение спора на усмотрение суда, просило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, против рассмотрения дела по существу в отсутствие своих представителей не возражали.

В силу положений статьи 156 АПК РФ непредставление отзыва на исковое заявление, а также неявка в судебное заседание участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, не является препятствием для рассмотрения дела по существу. Руководствуясь упомянутыми нормами процессуального закона, арбитражный суд провел судебное разбирательство по делу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц и при непредставлении отзыва на исковое заявление.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства.

Между Управлением (Комитетом) по делам муниципальной  собственности (арендодатель) и Обществом (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 06.11.2007 (далее – договор), по условиям которого арендодатель передал на основании распоряжения главы администрации г. Кирова от 19.02.2007 №866, а арендатор принял в аренду земельный участок кадастровый номер 43:40:000451:0018 (У0451-027), местоположение: ул.Верхосунская, 4А, площадью  10 385,0 кв.м, разрешенное использование: размещение объектов, предусмотренных в производственной зоне, зоне инженерной и транспортной инфраструктур, категория земель: земли населенных пунктов.

В силу пункта 1.3 договора данный участок предоставлен для размещения здания складов для хранения стройматериалов, столярных изделий (строительство). Арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.3 договора (пункт 3.2.2 договора).

Нормативный срок строительства составляет 18 месяцев. При превышении нормативного срока строительства при расчете арендной платы применяется повышающий коэффициент (пункт 1.4 договора).

Пунктом 3.2.1 договора установлена обязанность арендатора представить договор на регистрацию в Управление Федеральной регистрационной службы по Кировской области в течение 15 дней с момента подписания договора сторонами. Арендатор обязался также представлять на государственную регистрацию все соглашения о внесении изменений, дополнений в договор, о расторжении договора в течение 15 дней с момента подписания. Расходы по государственной регистрации указанных выше документов относятся на арендатора.

Срок действия настоящего договора с 01.03.2007 по 28.02.2011 (пункт 4.1 договора).

В пункте 6.3 договора установлено, что если после ввода в эксплуатацию возведенный объект подлежит передаче третьим лицам на основании инвестиционных (или иных) договоров, основанием для расторжения настоящего договора является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. При этом дополнительного соглашения о расторжении договора не требуется.

Договор был зарегистрирован в 31.03.2008 (регистрационная запись №43-43-01/206/2008-159), что подтверждается выпиской от 13.03.2024 из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости земельном участке с кадастровым номером 43:40:000451:18 (пункт 4.2 выписки).

Как следует из искового заявления, арендатору были выданы разрешения на строительство зданий от 09.02.2009 сроком действия до 10.09.2010, от 01.10.2014 сроком действия до 01.10.2018.

Обществом (застройщик) и участником долевого строительства подписан договор долевого строительства от 02.10.2013 №03/к-02, согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок согласно проектно-технической документации построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить определенную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, представляющего собой комплекс складских помещений для хранения стройматериалов на земельном участке с кадастровым номером  43:40:000451:18 по адресу <...>.

В отношении земельного участка с кадастровым номером 43:40:000451:18 зарегистрирована ипотека в силу закона на основании договора долевого строительства от 02.10.2013 №03/к-02  (регистрационная запись №43-43-01/338/2013-383 от 11.10.2013), что подтверждается выпиской от 13.03.2024 из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (пункт 4.1 выписки).

В материалы дела истец представил выданные администрацией муниципального образования «город Киров» Обществу разрешения на ввод объектов в эксплуатацию от 08.09.2010 №RU43306000-108, от 24.02.2012 №RU43306000-028, от 06.06.2013 №RU43306000-080, от 17.12.2014 №RU43306000-184, от 26.05.2015 №43-RU43306000-066-2015, от 16.10.2015 №43-RU43306000-136-2015, от 02.11.2015 №43-RU43306000-151-2015, от 28.12.2015 №43-RU43306000-206-2015, от 21.06.2017 №RU43-43306000-053-2017, от 03.02.2020 №43-RU43306000-011-2020, согласно которым введены в эксплуатацию объекты капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000451:18.

В отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами 43:40:000451:217, 43:40:000451:289, зарегистрировано право собственности физических лиц 23.06.2021 и 01.07.2024.

Претензией от 02.04.2024 истец со ссылкой на пункт 6.3 договора сообщил ответчику о расторжении договора ввиду получения арендатором разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указав, что арендатор завершил строительство объектов, были выданы разрешения на ввод объектов в эксплуатацию от  08.09.2010, от 24.02.2012, от 06.06.2013, от 17.12.2014, от 26.05.2015, что подтверждает освоение земельного участка и влечет утрату застройщиком возможности и права пользования земельным участком по договору аренды, а также обеспечивать целевое использование земли – под строительство.

Письмом №4844-01-06ДМС истец сообщил ответчику, что 09.08.2018 Департаментом в адрес Управления Росреестра по Кировской области направлено уведомление о прекращении регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 43:40:000451:18 по основаниям пункта 6.3 договора (основанием для расторжения договора является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. При этом дополнительного соглашения о расторжении договора не требуется). Управлением Росреестра по Кировской области отказано в прекращении регистрации договора аренды в связи с тем, что право аренды находится в ипотеке в силу закона в пользу залогодержателей – участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве. Департамент указал, что для погашения записи об аренде на земельный участок необходимо погасить регистрационные записи об ипотеке в соответствии со статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», для чего Обществу необходимо обратиться в Управление Росреестра по Кировской области с соответствующим заявлением. После устранения Обществом указанной причины, регистрации данного договора аренды земельного участка будет прекращена по основаниям пункта 6.3 договора.

Истец в материалы дела представил уведомления Управления Росреестра по Кировской области о приостановлении государственной регистрации от 01.08.2021 №КУВД-001/2024-33075688/1, об отказе государственной регистрации прав от 01.11.2024 №КУВД-001/2024-33075688/5, из которых следует, что Департамент обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды земельного участка, между тем Управление, ссылаясь на пункт 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2002 №214-ФЗ, приостановило, а впоследствии отказало в государственной регистрации прав. В качестве основания принятого решения Управление указало, что залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи всех объектов долевого строительства в объекте недвижимости, построенном на данном земельном участке, указав, что регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу закона, погашается в соответствии со статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Поскольку ответчик претензию истца не исполнил, Департамент обратился в арбитражный суд с иском о расторжении договора.

Оценив установленные по делу обстоятельства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

На основании статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта  1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть расторгнут по соглашению сторон или по решению суда.

В силу части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Обращаясь в арбитражный суд, истец указал, что договор подлежит расторжению по решению суда в случае, предусмотренном договором, имея в виду условие спорного договора, закрепленное в пункте 6.3 договора.

Материалами дела подтверждено, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 06.11.2007 №54133, в соответствии с которым ответчику для целей строительства здания складов был предоставлен земельный участок по адресу <...>, кадастровый номер 43:40:000451:18 нормативным сроком строительства 18 месяцев, срок действия договора установлен с 01.03.2007 по 28.02.2011.

Ограничение прав на земельный участок в виде аренды зарегистрировано 31.03.2008.

Ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве от 02.10.2013, 11.10.2013 произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона.

Истец в ходе судебного заседания дал суду пояснения о том, что расторжение договора аренды в судебном порядке необходимо для внесения в ЕГРН записи о прекращении ограничения в виде аренды на спорный земельный участок, в подтверждение представил уведомления Управления, которыми отказано в государственной регистрации прекращения аренды.

По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

В пункте 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых зданий, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости.

Согласно материалам дела на земельном участке с кадастровым номером 43:40:000451:18 ответчиком возведены объекты недвижимости в целях исполнения обязательств по договору долевого строительства, застройщику выданы разрешения на ввод объектов в эксплуатацию.

Между тем поскольку спорный договор содержит такое условие как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построены нежилые здания, после завершения строительства - ввода объекта в эксплуатацию, то после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды прекратил действовать, что согласуется с положениями статьи 407 ГК РФ о прекращении обязательства по основаниям, предусмотренным договором.

При таких обстоятельствах на момент рассмотрения судом спора договор аренды прекращен в силу наступления условий, предусмотренных пунктом 6.3 договора. Поскольку арендное обязательство прекращено, оснований для расторжения договора в судебном порядке не имеется.

На основании изложенного, требование о расторжении договора аренды от 06.11.2007 не может быть признано обоснованным и удовлетворению не подлежит.

Поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден, правовых оснований для взыскания с него государственной пошлины в связи необоснованностью исковых требований у суда не имеется.

            Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Кировской области.


Судья                                                                                                     С.В. Гулина