Постановление от 23 августа 2024 г. по делу № А41-39075/2023

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-15283/2024

Дело № А41-39075/23
23 августа 2024 года
г. Москва


Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2024 года

Постановление изготовлено в полном объеме 23 августа 2024 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Беспалова М.Б.,

судей Ивановой Л.Н., Игнахиной М.В.,

при ведении протокола судебного заседания Арсентьевой Д.Ю.,

при участии в судебном заседании:

от ООО «Светлана-2000» – представитель ФИО2, паспорт, доверенность №1 от 01.03.2024, диплом;

от Администрации городского округа Ступино Московской области – представитель не явился, извещён надлежащим образом;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Светлана-2000" на решение Арбитражного суда Московской области от 14.06.2024 по делу № А41-39075/23 по иску ООО "Светлана-2000" (ОГРН 1025005926879, ИНН 5045025043) к Администрации городского округа Ступино Московской области (ОГРН 1175022008248, ИНН 5045062359), КУИ Администрации городского округа Ступино Московской области (ОГРН 1215000035810, ИНН 5045066716) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 05.12.2022 N 105/22,

УСТАНОВИЛ:

ООО "Светлана-2000" обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением к Администрации городского округа Ступино Московской области с требованиями, исходя из принятых судом уточнений, об урегулировании разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 05.12.2022 N 105/22 в части стоимости выкупаемого объекта:

изложить пункт 4.1 договора в следующей редакции: Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества, составленном на основании судебной экспертизы, составляет 3539758 руб. без учета НДС.

изложить пункт п. 4.3.1 договора в следующей редакции: Первый платеж составляет 176987,9 руб. Датой платежа считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца.

пункт 7.2.7 исключить из текста договора.

Решением Арбитражного суда Московской области от 14.06.2024 заявленные требования удовлетворены частично.

Урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 05.12.2022 N 105/22. Предмет договора - нежилое помещение общей площадью 231 кв. м с кадастровым номером 50:33:0040131:2379, расположенного по адресу: Московская область, городской округ Ступино, <...>.

Пункт 4.1 договора изложен в следующей редакции: Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества, составленном на основании судебной экспертизы, составляет 5910000 руб. без учета НДС.

пункт п. 4.3.1 договора изложен в следующей редакции: Первый платеж составляет 98500 руб. Датой платежа считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Продавца.

Пункт 7.2.7 исключен из текста договора.

В удовлетворении иска в остальной части отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Светлана-2000" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части пунктов 4.1, 4.3.1 договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 05.12.2022 N 105/22, принять по делу новый судебный акт.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству размещена на официальном сайте в общедоступной автоматизированной информационной системе "Картотека арбитражных дел" в сети интернет - http://kad.arbitr.ru/ в режиме ограниченного доступа.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта Арбитражного суда Московской области проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить решение суда первой инстанции отменить в части пунктов 4.1, 4.3.1 договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 05.12.2022 N 105/22 и принять по делу новый судебный акт.

Иные лица участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

Апелляционная жалоба рассматривается в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие иных представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru и не заявивших о его отложении, в соответствии с частью 1 статьи 266 и частью 3 статьи 156 АПК РФ.

Истцом заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

В силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В соответствии с пунктом 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона N 73-ФЗ от 31.05.01 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование;

- иные сведения в соответствии с федеральным законом.

Статьей 8 Закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" закреплено, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

В соответствии со статьей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 25 Закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Требования к содержанию заключения эксперта установлены статьей 25 Закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе:

- содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

- оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

С учетом требований изложенных выше норм права надлежащим образом выполненное экспертное заключение должно содержать подробное описание проведенных исследований, сделанные в результате этих исследований выводы и ответы на поставленные арбитражным судом вопросы.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертное заключение N 1004/1-ОЦ от 10.10.2023, подготовленное экспертом ООО "РР-Групп" ФИО3, апелляционный суд пришел к выводу о том, что оно оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Кодекса сведения.

Экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным, противоречия в выводах эксперта отсутствуют.

В экспертном заключении содержится ответ на поставленный судом вопрос, заключение мотивировано, выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными им обстоятельствами, содержат ссылки на представленные судом для производства экспертизы доказательства.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства о проведении по делу повторной судебной экспертизы.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в абзацах 3 и 4 пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" арбитражный суд апелляционной инстанции пересматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства арбитражный суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

Возражая против принятого Арбитражным судом Московской области судебного акта заявитель в апелляционной жалобе указывает на обжалование судебного акта только в части.

Других возражений относительно принятого судебного акта судом первой инстанции апелляционная жалоба не содержит. Иные лица, участвующие в деле, не заявили возражений по поводу обжалования судебного акта в оставшейся части.

Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, а также принимая во внимание непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства не препятствует арбитражному суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта суда первой инстанции в порядке части 5 статьи 268 АПК Российской Федерации, с учетом разъяснений данных в пункте 27 постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 N 12 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" в части пунктов 4.1, 4.3.1 договора купли-продажи муниципального имущества с рассрочкой платежа от 05.12.2022 N 105/22 в пределах доводов апелляционной жалобы и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, апелляционную жалобу, проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, Десятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для изменения или отмены судебного акта в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, письмом от 20.02.2023 администрация городского округа Ступино Московской области направила в адрес ООО "Светлана-2000" договор купли-продажи муниципального имущества от 05.12.2022 N 105/22 с рассрочкой платежа.

Предметом указанного договора является муниципальное имущество - нежилое помещение общей площадью 231 кв. м с кадастровым номером 50:33:0040131:2379, расположенное по адресу: Московская область, городской округ Ступино, <...>.

В соответствии с п. 4.1 проекта договора, цена продажи имущества равна его рыночной стоимости определенной в отчете N 109-6/22 об определении рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного индивидуальным предпринимателем Горб И.С., и составляет 6998000 руб., без учета НДС.

Оплата имущества, находящегося в муниципальной собственности и приобретаемого Покупателем, осуществляется на основании письменного заявления Покупателя в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. Срок рассрочки составляет пять лет. Цена имущества, указанная в п. 4.1 настоящего договора, перечисляется в бюджет городского округа Ступино Московской области посредством ежемесячных выплат в равных долях, начиная с даты подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи имущества (п. 4.2).

Согласно п. 4.3 - 4.3.1 договора покупатель уплачивает продавцу указанную в п. 4.1 договора сумму в следующем порядке: первый платеж составляет 116633,33 руб. и перечисляется в течение 10 рабочих дней с даты заключения договора.

В соответствии с п. 7.2.7 договора покупатель обязан застраховать в установленном порядке в двухнедельный срок со дня подписания договора имущества за свой счет и на его полную стоимость на весь срок договора в пользу продавца. Копию страхового полиса, представить продавцу в пятидневный срок со дня заключения договора страхования.

В ответ на указанное письмо общество уведомлением от 24.02.2022 направило в адрес Администрации городского округа Ступино Московской области протокол разногласий к договору купли-продажи от 05.12.2022 N 105/22.

Как следует из протокола разногласий, указанные пункты договора в редакции покупателя изложены следующим образом:

Цена продажи имущества равна его рыночной стоимости, определенной в заключении независимого оценщика на дату подачи заявления о выкупе арендуемого имущества, составленном на основании судебной экспертизы (п. 4.1 договора).

Согласно п. 4.3.1 договора, первый платеж составляет 1/60 стоимости, определенной на основании судебной экспертизы и перечисляется в течение десяти рабочих дней с даты заключения договора.

Пункт 7.2.7 исключен из текста договора, так как подобное обременение покупателя не предусмотрено Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Письмом от 13.04.2023 N 150исх-И4-21/1128 Комитет отказал обществу в согласовании разногласий к договору купли-продажи от 05.12.2022 N 105/22.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "Светлана-2000" в суд с иском.

Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из правомерности и обоснованности исковых требований в указанной части.

Десятый арбитражный апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, доводы апелляционной жалобы подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Фактические обстоятельства дела установлены судом первой инстанции в соответствии с представленными в дело доказательствами, основания для установления иных фактических обстоятельств у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал развернутую оценку доводам участвующих в деле лиц и представленным доказательствам, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Все содержащиеся в обжалуемом судебном акте выводы основаны на представленных в материалы дела доказательствах и соответствуют им.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии со статьей 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Положениями части 4 статьи 445 ГК РФ установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно части 1 статьи 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении недвижимого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч. 3, 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ оплата арендуемого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение такого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты такого имущества при реализации преимущественного права на его приобретение устанавливается соответственно нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, законом субъекта Российской Федерации, муниципальным правовым актом, но не должен составлять менее пяти лет для недвижимого имущества и менее трех лет для движимого имущества.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В отчете от 13.09.2022 N 109-6/22 выкупная стоимость муниципального имущества определена на дату подачи обществом заявления о выкупе.

Вместе с тем, ввиду наличия между сторонами спора о цене имущества необходимо определить рыночную стоимость спорного муниципального имущества по состоянию на дату получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - 10.08.2022, в связи с чем, определением Арбитражного суда Московской области от 13.09.2023, судом назначена экспертиза, проведение которой поручено АНКО "Лэксан" экспертам ФИО4, ФИО5 Перед экспертами поставлен вопрос: Определить рыночную стоимость муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 231,2 кв. м, расположенного по адресу: Московская обл., г.о. Ступино, <...>, кадастровый номер 50:33:0040131:2379 по состоянию на 10.08.2022.

В материалы дела поступило заключение экспертов от 10.10.2023 N 1004/1-ОЦ, в соответствии с которым рыночная стоимость муниципального имущества - нежилого помещения общей площадью 231,2 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г.о. Ступино, <...>, кадастровый номер 50:33:0040131:2379 по состоянию на 10.08.2022 составляет 4247709 руб. с учетом НДС или 3539758 руб. без учета НДС.

Исследовав заключение экспертов от 10.10.2023 N 1004/1-ОЦ, подготовленное АНКО "Лэксан", с позиции статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции правомерно не принял данное заключение в качестве надлежащего доказательства, поскольку экспертное исследование проведено экспертом ФИО4, эксперт ФИО5 участия в проведении экспертизы не принимала. Ходатайств об исключении эксперта АНКО "Лэксан" в материалы дела не представлено, суд не исключал эксперта ФИО5 из состава экспертов. Представление научно-методической рецензии на представленное заключение не подтверждает проведение экспертизы всеми экспертами, которым было поручено проведение экспертизы судом.

Кроме того, согласно отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненного индивидуальным предпринимателем Горб И.С., рыночная стоимость спорного помещения составляет 6998000 руб. без учета НДС, что соответствует 30268,17 руб. за 1 кв. м.

Таким образом, с учетом ходатайства ответчика, принимая во внимание существенные расхождения в стоимости оцениваемого объекта, сведения о котором приведены в отчете от 13.09.2022 N 109-6/22 и в заключении эксперта от 10.10.2023 N 1004/1-ОЦ, при наличии сомнений в обоснованности выводов экспертов, суд первой инстанции определением от 21.12.2023 назначил по делу повторную оценочную экспертизу проведение которой поручил ООО "РР-Групп", эксперту ФИО3

В материалы дела поступило заключение ООО "РР-Групп" от 20.03.2024 N 4-24, в соответствии с которым рыночная стоимость помещения в многоквартирном жилом доме, назначение: нежилое, общая площадь 231,2 кв. м, этаж 1, подвал, кадастровый номер 50:33:0040131:2379, по адресу: Московская область, г.о. Ступино, <...> составляет на дату оценки с учетом округления 5910000 руб.

Доводы о необоснованном отклонении судом первой инстанции ходатайства о назначении повторной экспертизы отклоняются судом апелляционной инстанции.

В обоснование указанного ходатайства истец указал на нарушение экспертом сроков предоставления экспертизы, на несоответствие заключения требованиям законодательства в области экспертной и оценочной деятельности.

В обоснование доводов истцом представлена рецензия от 19.04.2024 N 2294, в которой указывается, что экспертом не обоснованно произведен отказ от использования доходного метода, эксперт не учел фактор различия по экономическим характеристикам для объекта-аналога N 3 в части различия статуса здания, в котором расположен аналог, и земельного участка, в связи с чем экспертом выбраны несопоставимые по ценообразующим факторам аналоги.

В соответствии с пунктом 13 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 14.04.2022 N 200 "Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки", рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При этом согласно пункту 1 приложения N 5 к приказу при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы.

При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки.

Согласно пункту 2 приложения N 5, в процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке.

При выборе подходов и методов оценки оценщику необходимо учитывать специфику объекта оценки, цели оценки, вид стоимости, достаточность и достоверность исходной информации, допущения и ограничения оценки.

Ни один из подходов и методов оценки не является универсальным, применимым во всех случаях оценки.

В то же время, оценщик может использовать один подход и метод оценки, если применение данного подхода и метода оценки приводит к наиболее достоверному результату оценки с учетом доступной информации, допущений и ограничений проводимой оценки.

В соответствии с пунктом 4 приложения N 5, сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения.

В соответствии с пунктом 11 приложения N 5, доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки.

Доходный подход основан на принципе ожидания выгод.

В соответствии с пунктом 24 приложения N 5, затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения.

Из приведенных положений следует, что поиск и анализ объектов, являющихся аналогичными объекту оценки, применяется исключительно в рамках сравнительного подхода к оценке.

Как пояснил эксперт в судебном заседании доходный подход при активном рынке является второстепенным методом оценки. В материалах дела не представлены документы о несении расходов по коммунальным услугам. На рынке г. Ступино достаточно объектов-аналогов для оценки. Примененные аналогии наиболее схожи с объектом оценки. Достаточно установления объектов встроенных в основное здание и применить корректировку на наличие подвального помещения. Объект-аналог N 3 выбран, так как продается встроенное помещение (часть здания), цокольный этаж высокий, соответствует первому этажу исследуемого здания. Стоимость за 1 кв. м сопоставима с иными объектами-аналогами. Отсутствие ремонта в оцениваемом помещении не свидетельствует о неудовлетворительном состоянии здания в целом. Давность возведения здания при наличии проведенного капитального ремонта не влечет необходимость корректировки стоимости в сторону снижения. Кроме того, исследуемый объект находится в центре города.

В соответствии с п. 11, 12 ФСО V, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 N 200, доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод. Рассматривая возможность и целесообразность применения доходного подхода, оценщику необходимо учитывать: 1) способность объекта приносить доход (значимость доходного подхода выше, если получение дохода от использования объекта соответствует целям приобретения объекта участниками рынка); 2) степень неопределенности будущих доходов (значимость доходного подхода тем ниже, чем выше неопределенность, связанная с суммами и сроками поступления будущих доходов от использования объекта).

Следовательно, доходный метод применим в случае оценки помещений как актива общества, но не для целей выкупа муниципального имущества. Определение выкупной стоимости с применением доходного метода не соответствует целям заключаемого договора купли-продажи. Кроме того, истцом не представлено в материалы дела юридически значимых сведений и доказательств, на основании которых оценка может быть проведена с приведением доходного метода.

Таким образом, с учетом приведенных норм права и пояснений эксперта, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу, что исследование экспертом проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Заключение ООО "РР-Групп" от 20.03.2024 N 4-24 соответствует законодательству об экспертной и оценочной деятельности, в связи с чем, принимается в качестве надлежащего доказательства.

Допустимых доказательств того, что экспертное заключение, составленное по результатам назначенной судом экспертизы, не соответствует требованиям действующего законодательства, а равно, что заключение содержит недостоверные выводы, и выбранные экспертом способы и методы оценки привели к неправильным выводам, суду не представлено.

Каких-либо сомнений в обоснованности выводов в заключении экспертов, а также противоречий не установлено.

Возражения истца на выводы повторной экспертизы фактически сводятся к несогласию с выводами эксперта, что не является основанием для назначения повторной экспертизы.

Согласно ч. 1, 2 ст. 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Представленная рецензия не свидетельствует о недостоверности и незаконности экспертного заключения, поскольку мнение другого специалиста, отличное от заключения эксперта, является субъективным мнением этого специалиста, направленным на собственную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела и без наличия на то каких-либо процессуальных оснований не может расцениваться как доказательство, опровергающее выводы судебного эксперта.

Рецензия, на которую ссылается истец в обоснование возражений в отношении судебного экспертного заключения, заказана самостоятельно, вне рамок судебного разбирательства. Специалист, проводивший рецензирование, не подтвердил факт полного исследования всех представленных в распоряжение судебного эксперта документов и материалов. Данные обстоятельства не позволяют сделать вывод об объективности выводов, изложенных в рецензии. Более того, действующим законодательством не предусмотрено рецензирование экспертного заключения, проводимого по поручению суда.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно принял выводы судебной экспертизы в качестве надлежащего доказательства. Оснований для назначения повторной экспертизы не имеется.

При данных обстоятельствах, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для установления стоимости объекта с кадастровым номером 50:33:0040131:2379 в размере 5910000 руб. согласно выводам, изложенным в заключении ООО "РР-Групп" от 20.03.2024 N 4-24.

Поскольку общая сумма имущества определена в размере 5910000 руб., то первый платеж по договору купли-продажи (1/60 часть выкупной стоимости) составляет 98500 руб.

На основании изложенного суд первой инстанции верно установил, что п. 4.3.1 договора подлежит изложению в следующей редакции: первый платеж составляет 98500 руб. стоимости, определенной на основании судебной экспертизы и перечисляется в течение десяти рабочих дней с даты заключения договора.

Между истцом и ответчиком также возникли разногласия в части редакции пункта 7.2.7 договора купли-продажи.

В соответствии с п. 7.2.7 договора, покупатель обязан застраховать в установленном порядке в двухнедельный срок со дня подписания договора имущества за свой счет и на его полную стоимость на весь срок договора в пользу продавца. Копию страхового полиса, представить продавцу в пятидневный срок со дня заключения договора страхования.

В редакции истца указанный пункт договора подлежит исключению.

Пункт 1 статьи 343 Гражданского кодекса Российской Федерации носит диспозитивный характер, то есть не устанавливает обязанности по страхованию имущества, поэтому предложения по включения указанного пункта в текст договоров противоречит Закону N 159-ФЗ.

Рассмотрев положения пункта 7.2.7 договора купли-продажи в редакции истца и ответчика, суд первой инстанции обоснованным требование истца об его исключении, поскольку ответственность покупателя установлена положениями заключаемого договора, а обязанность страхования имущества в пользу продавца не предусмотрена положениями о приватизации муниципального имущества в Законе N 159-ФЗ, что не оспаривается истцом.

Повторно оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, суд первой инстанции, полно исследовав имеющие значение для дела фактические обстоятельства, верно оценил в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, правильно применил нормы материального, процессуального права и сделал выводы, соответствующие обстоятельствам дела.

Доводы заявителя апелляционной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно признанных необоснованными арбитражным судом первой инстанции, и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права, а лишь указывают на несогласие заявителя апелляционной жалобы с оценкой судом доказательств, кроме того доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сделаны при неправильном и неверном применении и толковании норм материального и процессуального права, регулирующих спорные правоотношения, имеющиеся в материалах дела доказательства, оцененные судом по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, не подтверждают законности и обоснованности позиции заявителя.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с положениями части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

На основании вышеизложенного арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, оснований для отмены решения арбитражного суда в обжалуемой части не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. при подаче апелляционной жалобы в связи с отказом в ее удовлетворении суд апелляционной инстанции по правилам статьи 110 АПК РФ относит на подателя жалобы.

В соответствии с пунктом 126 Регламента арбитражных судов, утвержденного Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 N 7 (ред. от 22.06.2012) "Об утверждении Регламента арбитражных судов" выплата денежных средств, зачисленных на депозитный счет, производится на основании судебного акта, принятого арбитражным судом.

В соответствии с пунктом 2.6 Регламента организации деятельности верховных судов республик, краевых, областных судов, судов городов федерального значения, судов автономной области и автономных округов, окружных (флотских) военных судов, федеральных арбитражных судов, управлений Судебного департамента в субъектах Российской Федерации по работе с лицевыми (депозитными) счетами для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, утвержденного Приказом Судебного департамента при Верховном Суде РФ от 05.11.2015 N 345, перечисление денежных средств с лицевого (депозитного) счета производится финансово-экономическим отделом суда (управления) только на основании судебного акта, вступившего в законную силу, содержащего указание в резолютивной части о выплате денежных средств залогодателю, лицам, участвующим в деле, иным участникам судопроизводства или уполномоченным лицам за счет средств, поступивших во временное распоряжение суда (управления), или о возврате средств плательщику, за исключением случаев ошибочного зачисления средств.

ООО "Светлана-2000" на депозитный счет Десятого арбитражного апелляционного суда внесены денежные средства в размере 40 000 рублей на проведение экспертизы по платежному поручению № 680 от 20.08.2024.

В связи с отказом в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы денежные средства подлежат возврату плательщику.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 14.06.2024 по делу № А41-39075/23 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить ООО "Светлана-2000" денежные средства в размере 40 000 рублей, перечисленные на депозитный счет Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-39075/23 по платежному поручению N 680 от 20.08.2024 на проведение экспертизы по делу.

Возврат денежных средств произвести по следующим реквизитам:

Получатель: ООО "Светлана-2000"

ИНН: <***>

КПП: 504501001

банк получателя: Филиал Центральный ПАО Банка «ФК Открытие» г. Москва

расчетный счет: <***>

кор.счет: 30101810945250000297

БИК: 044525297.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.Б. Беспалов

Судьи:

Л.Н. Иванова

М.В. Игнахина