Решение от 21 сентября 2025 г. по делу № А24-1782/2025

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А24-1782/2025
г. Петропавловск-Камчатский
22 сентября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 16 сентября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 22 сентября 2025 года.


Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи М.В. Карпачева, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания К.А.Филипповой, рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску

Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к

индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером: 41:01:0010115:850, адрес (местонахождение) объекта: <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 41:01:0010115:24, путем продажи с публичных торгов,


при участии:

от истца:

ФИО2 – представитель по доверенности от 11.03.2025 № 08-2025 (сроком до 31.12.2025), диплом ВСГ № 3152681;.

от ответчика:

Лассаль М.В. – представитель по доверенности от 09.06.2025 (сроком на 5 лет), диплом ДВС № 1850520,

установил:

Управление имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (далее –истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером: 41:01:0010115:850, адрес (местонахождение) объекта: <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 41:01:0010115:24, путем продажи с публичных торгов.

Требование заявлено со ссылками на статью 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 39.6, 39.8, 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и мотивировано тем, что срок действия договора аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства, истек.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований. Ответил на вопросы суда.

Представитель истца поддержала заявленные требования в полном объеме. Ответила на вопросы суда.

Выслушав пояснения сторон, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на праве собственности за предпринимателем ФИО1 зарегистрирован объект незавершенного строительства административное здание, дата регистрации 01.06.2021 № 41:01:0010115:850-41/014/2021-4, кадастровый номер 41:01:0010115:850, общая площадь застройки 567,5 кв.м., степенью готовности объекта 79%, местоположение: <...>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости (далее – ЕГРН) от 27.02.2025.

Согласно выписке из ЕГРН от 27.02.2025 объект незаверенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010115:24.

01.02.2022 между Администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципальное учреждение (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 10/22, по условиям которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 41:01:0010115:24, площадью 0,2136 га, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу (местоположение): установлено относительно расположенного за пределами участка, почтовый адрес ориентира: <...>; вид разрешенного использования: для размещения производственных и административных зданий строений сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок; фактическое использование: для завершения строительства объекта незавершенного строительства (далее – Участок).

Согласно пункту 1.3 договора пункт 1.3 имеет силу передаточного акта.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что настоящий договор действует 3 года с даты его подписания сторонами.

Письмом от 04.03.2025 № 01-06-01/1715/25 Управление предупредило предпринимателя об окончании срока действия договора аренды от 01.02.2022 № 10/22, а также о намерении заявить требование об изъятии путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства.

Ссылаясь на то обстоятельство, что срок действия договора аренды земельного участка от 01.02.2022 № 10/22 истек, а строительство спорного объекта недвижимости предпринимателем не завершено, Управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ отчуждения объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (пункт 2 статьи 239.1 ГК РФ).

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 ГК РФ).

Согласно пункту 6 статьи 239.1 ГК РФ правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 171-ФЗ).

В силу части 33 статьи 34 Федерального закона № 171-ФЗ положения статьи239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015 за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В рассматриваемом случае в обоснование заявленного иска Управлением указано на окончание срока действия договора аренды земельного участка от 01.02.2022 № 10/22, заключенного с ответчиком после вступления в силу положений статьи 239.1 ГК РФ.

Из преамбулы договора аренды земельного участка от 01.02.2022 № 10/22 следует, что он заключен в соответствии с пунктом 21 статьи 3, пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001.

Фактическое (целевое) использование: для завершения строительства объекта незавершенного строительства (пункт 1.1 договора).

Как следует из материалов дела, согласно постановлению администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 06.08.2010 № 2528 ООО «Ника» был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010115:24 по ул. Виталия К-ны, д. 11 в аренду для завершения строительства объекта.

На основании вышеуказанного постановления рассматриваемый земельный участок предоставлен ООО «Ника» по договору аренды, земельного участка № 244/10 от 30.08.2010 до 29.07.2011 (далее - Договор аренды № 244/10)

Соглашением о замене лица на стороне арендатора 09.09.2010 в договоре аренды№ 244/10 ООО «Ника» заменено на ООО «Ада».

Соглашением от 12.12.2011 о внесении изменений в договор аренды № 244/10 уточнен в том числе срок действия договора до 29.06.2012

В дальнейшем состоялась переуступка прав на объект и земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010115:24 от ООО «Ада» в пользу ООО «Тур-ДВ».

Далее по договору купли-продажи недвижимого имущества № 2 от 24.05.2021, заключенному между ООО «Тур-ДВ» и ИП ФИО1, право собственности на объект перешло к ответчику.

После регистрации перехода прав на вышеуказанное имущество ответчик предпринимала попытки заключить договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010115:24, в границах которого расположено данное имущество.

Управление имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение  письмами от 08.12.2021 № 01-02-02-01/9065/21 и от 20.01.2022 № 01-02-02-01/292/22 отказывало ИП ФИО1 в заключении договора аренды на рассматриваемый земельный участок.

В связи с переходом права собственности на объект к ИП ФИО1, между администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Управления и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 01.02.2022 №10/22.

ИП ФИО1 установлено, что местоположение объекта определено в границах земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010115:24 не верно. В ходе работ по уточнению координат кадастровым инженером выявлена кадастровая ошибка в части указания местоположения объекта, после исправления которой контуры объекта определены в границах земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010115:24, что подтверждается техническим планом здания подготовленным 22.09.2021.

Из пояснений представителя предпринимателя, данных в ходе рассмотрения дела следует, что в после заключения договора аренды № 10/22 28.02.2022 выдан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером.41:01:0010115:24. В соответствии с указанным градостроительным планом спорный объект расположен -в границах земельного участка, который входит в территорию кадастрового -квартала 41:01:0010115, расположенного в-границах двух смежных элементов планировочной структуры: планировочного подрайона 3.2.5. Жилой район - «Северо-Восток» и части планировочного подрайона 3.2.11. Жилой микрорайон - «Газпром» Северного городского планировочного района в Петропавловск-Камчатском городском округе, утвержденный постановлением администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 27.12.2017 № 3201 и относится к территориальной зоне Ж5, которая определена Правилами землепользования и застройки Петропавловск-Камчатского городского округа, утвержденными решением Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 12.10.2010 № 294-нд.

Приобретенный ИП ФИО1 в 2021 году объект, возводившийся до 2007 года, необходимо было приводить в соответствие с требованиями градостроительных нормативов, действующих в рассматриваемый период, так как с 2010 года градостроительные нормативы существенно отличались от тех, которые действуют с 2010 года. В целях получения необходимы рекомендаций и консультаций по вопросу ввода в эксплуатацию существующего объекта ИП ФИО1 неоднократно обращалась в Управление архитектуры и градостроительства администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение.

Также ответчик обращался в организации, которые могли располагать какой-либо информацией в отношении рассматриваемого объекта (письмо Инспекции государственного строительного надзора Камчатского края от 16.02.2022).

В Управлении архитектуры в апреле 2022 года состоялось рабочее совещание с предпринимателем, в ходе которого ей даны соответствующие рекомендации, в целях исполнения которых ответчику необходимо было уточнить координаты объекта.

В мае 2022 года ИП ФИО1 обратилась в Управление архитектуры. На личном приеме руководителем Управления архитектуры ей даны разъяснения и рекомендации о возможности получения нового разрешения на строительство, а также было предложено провести мероприятия по восстановлению документов. Одновременно на личном приеме, ответчику - сообщили, что какие-либо документы отношении рассматриваемого объекта в Управлении архитектуры не сохранились, так как объектвозводился более 10.лет назад.

При рассмотрений вопроса о выдаче нового разрешения на строительство или разрешения на реконструкцию спорного объекта, с учетом вступления в силу ПЗЗ в октябре 2010 года, согласно которым определены этажностью отступы от границ земельного участка в территориальной зоне Ж5, где расположен объект ИП ФИО1, у ответчика отсутствовала возможность получить вышеуказанные разрешения без рассмотрения на публичных слушаниях вопроса о получении разрешения на отклонение от предельных параметров по спорному участку.

В связи с этим ответчиком в июне 2022 года было заказано обоснование в необходимости на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта: Завершение строительство незавершенного строительства «отделение связи», кадастровый номер 41:01:0010115:850», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010115:24.

Кроме этого в июле 2022 года ИП ФИО1 направила запрос в КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка» о предоставлении учетно-технической документации в отношении объекта.

Согласно информации от КГБУ «Камчатская государственная кадастровая оценка» от 04.08.2022, интересующие заявителя сведения в отношении объекта отсутствуют.

В августе 2022 года на личном приеме в Управлении архитектуры ИП ФИО1 было рекомендовано обследовать объект и разработать проектно-сметную документацию. С учетом полученных рекомендаций ИП ФИО1 проведены работы по обследованию объекта и разработано ПСД.

В целях получения разрешения на отклонение от предельных параметров строительства по Объекту ИП ФИО1 в уполномоченный орган направлен пакет документов для рассмотрения на публичных слушаниях.

Данный вопрос предполагался к рассмотрению на публичных слушаниях запланированных на декабрь 2022 года, однако он не был заявлен в оповещении, в связи с этим рассмотрение не состоялось. О том, что вопрос ИП ФИО1 не рассматривался на публичных слушаниях ответчик узнала в начале феврале 2023 года на личном приеме у руководителя Управления архитектуры.

Из пояснений предпринимателем следует, что в 2022 году проведен капитальный ремонт здания.

Согласно выписке из ЕГРН от 27.02.2025 процент готовности объекта незавершенного строительства составляет 79 %.

Степень готовности объекта незавершенного строительства является основной характеристикой такого объекта, которая вносится в ЕГРН и отражается в процентах (подпункт 1 части 2 статьи 7, пункт 11 часть 4 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», подпункт 8 пункта 35 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом Россреестра от 07.12.2023 № П/0514).

Такой показатель отражается в текстовой части составляемого кадастровым инженером технического плана в разделе «Характеристики объекта недвижимости» (статья 37 Закона № 221-ФЗ, подпункт 18 пункта 51 требований к форме технического плана, к его подготовке и составу содержащихся в нем сведений, утвержденных Приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082).

Из материалов дела следует, что между ООО «Ада» и ООО «Капитал-КАНстрой» (лицо, осуществляющее строительство) подписан акт № 01 приемки законченного строительство объекта от 15.01.2013, согласно которому предъявлен к приемке «Завершение строительством объекта» отделение связи»

В ноябре 2024 года в отношении спорного объекта подготовлено заключение № 5 «Обследование строительных конструкций объекта: здание «отделение связи», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010115:24, <...>» (далее - заключение).

На странице 14 заключения в разделе 2.5 содержатся сведения об описании объекта обследования, в том числе об оборудовании объекта системами водоснабжения (договор подключения к системе холодного водоснабжения от 04.07.2022 № 131), канализации и электроснабжения (договор энергоснабжения от 14.01.2013 № 4346). По результатам обследования экспертом сделан вывод о том, что здание является капитальным.

Кроме того, на странице 17 заключения в разделе 2.6 указано, что на основании данных, полученных в результате обследования здания «отделение связи», техническое состояние несущих конструкций в соответствии с положениями СП 13-102-2003, оценивается как работоспособное состояние.

Согласно дополнению к заключению № 05, подготовленному 12.12.2024  на странице 17 раздела 2.5 указано, что объемно-планировочные и конструктивные решения строительных конструкций объекта: здание «отделение связи», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010115:24 согласно действующим нормативным документам, соответствуют предъявляемым к ним требованиям. Техническое заключение о состоянии строительных конструкций: строительные конструкции объекта здание «отделение связи», расположенного на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010115:24 находятся в работоспособном состояние.

На странице 18 дополнения к заключению № 05, подготовленному 12.12.2024   указано также, что здание реконструировано в рамках разрешения на строительства №4130100-95 от 20.09.2010, выдача которого подтверждает соответствие нормам градостроительства, а обмер здания показал, что технико-экономические показатели исследуемого здания соответствуют данному разрешению на строительства и следующим документам: акт приемки законченного строительством объекта от 15.01.2013, справка о соответствии параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, акт о соответствии параметров построенного; реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности. При обследовании здания «отделение связи», было установлено, что подземным путем проложены коммуникаций водоснабжения, водоотведения, электроснабжения: договор электроснабжения № 4346 от 14.01.2013, договор №131 о подключении к централизованной системе холодного водоснабжения от 04.07.2022. Согласно выписки из ЕГРН объект имеет статус незавершенного строительства, а в ходе обследования установлено, что по совокупности признаков здание полностью завершено и готово к эксплуатации, без дополнительных затрат и строительства.

При этом на странице 19 дополнения к заключению № 05, указано, что в ходе обследовании здания «отделение связи», по совокупности признаков износа применяемых материалов можно предположить, что строительство здание окончено не менее 10 лет.

Согласно представленного ответчиком заключения кадастрового инженера ФИО3 от 19.08.2025 № 07/Т обследовано здание «отделение связи» и земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010115:24. Площадь земельного участка - 2 136 кв.м,, прилегающая территория благоустроена, выполнена планировка участка. Обследованное здание двухэтажное, прямоугольное в плане с габаритными размерами в плане 25,2 x 25,15 м, площадь застройки - 648,0 кв.м., общая площадь здания 1 203,5 кв.м Здание имеет все признаки полного окончания строительства: полный замкнутый тепловой контур, двери, окна. Здание имеет подключение к электрическим сетям, водоснабжению и канализации. В состав заключения подготовлена справка о проценте готовности, которая подтверждает, что в результате обследования здания процент готовности составляет 100%, т.е. полностью окончено строительством и готово к эксплуатации.

Документов, из которых бы следовало, что объект недвижимости, в целях возведения которого ответчику был предоставлен земельный участок по договору, не завершен строительством, в материалы дела не представлены. Ходатайство о проведении строительной экспертизы Управлением не заявлено.

Представленные ответчиком документы не опровергнуты истцом путем предоставления допустимых и относимых доказательств (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Из изложенного следует, что в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером 41:01:0010115:24 переданным по договору, расположен объект недвижимости, а также завершенный строительством объект с кадастровым номером 41:01:0010115:850, который в эксплуатацию не введен.

Следует учитывать, что в соответствии с положениями статьи 1 ГрК РФ объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено.

Кроме того, единственным определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт завершения строительных работ, а не отсутствие документов на ввод объекта в эксплуатацию.

Из пояснений представителя ответчика, данных в ходе рассмотрения дела, следует, что спорный объект эксплуатируется предпринимателем в качестве складского помещения.

Положения статьи 239.1 ГК РФ, что следует из пунктов 1, 6, направлены на изъятие объекта незавершенного строительства путем продажи и возврат земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендодателю.

Соответственно, в рассматриваемом случае отсутствуют основания для применения статьи 239.1 ГК РФ, поскольку строительство заявленного к изъятию объекта завершено, а такого критерия как государственная регистрация права собственности, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, как показателей завершенности строительством объекта, законодательство не предусматривает.

Все доводы истца основаны на неверном толковании действующего законодательства в разрезе обстоятельств настоящего спора.

Учитывая изложенное изложенные выше обстоятельства в своей совокупности, исковые требования Управления об изъятии объекта с кадастровым номером: 41:01:0010115:850, адрес (местонахождение) объекта: <...>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером: 41:01:0010115:24, путем продажи с публичных торгов, удовлетворению не подлежат.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, арбитражный суд не решает вопрос о ее взыскании при принятии настоящего решения.

Руководствуясь статьями 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении заявленных требований отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                                                       М.В. Карпачев