Решение от 16 октября 2023 г. по делу № А59-4896/2023

Арбитражный суд Сахалинской области

Коммунистический проспект, дом 28, Южно-Сахалинск, 693024,

www.sakhalin.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А59-4896/2023
16 октября 2023 года
город Южно-Сахалинск


Резолютивная часть оглашена 09.10.2023, решение в полном объеме изготовлено 16.10.2023.


Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Кучкиной С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «ООО "Альтстрой"» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к администрации муниципального образования "Тымовский городской округ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

и комитету по управлению муниципальной собственностью муниципального образования "Тымовский городской округ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третьи лица

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области

- Государственная инспекция строительного надзора Сахалинской области


о признании права собственности на самовольную постройку,


при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности

от ГИСН – ФИО3 по доверенности



У С Т А Н О В И Л :

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ООО "АЛЬТСТРОЙ"» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением о признании права собственности на вновь возведенные объекты:

- многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу Сахалинская область, Тымовский городской округ, <...>, общей площадью 3 662,4 кв.м., количество этажей 3, количество квартир 48, на земельном участке с кадастровым номером 65:19:0000047:768;

- многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу Сахалинская область, Тымовский городской округ, <...>, общей площадью 3 662,4 кв.м., количество этажей 3, количество квартир 48, на земельном участке с кадастровым номером 65:19:0000047:768.

В обоснование иска указано, что истцу отказано в выдаче разрешения на ввод объектов в эксплуатацию по причине непредставления заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенных объектов капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов (на объектах не осуществлялся государственный строительный надзор).

03.08.2023 иск принят к производству суда, назначено предварительное заседание.

Истец в предварительном заседании на иске настаивал.

Ответчики отзывы на иск не представили, в предварительное заседание не явились, извещены надлежаще, КУМС Тымовского ГО представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Определением суда от 12.09.2023 суд привлек к участию в процессе в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика – Управление Росреестра по Сахалинской области и ГИСН Сахалинской области, судебное заседание отложено на 09.10.2023.

К заседанию истцом представлены экспертные заключения в отношении многоквартирных домов.

В заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель третьего лица не возражал против удовлетворения иска.

Ответчики и Управление Росреестра по Сахалинской области явку представителей в суд не обеспечили, извещены надлежаще в соответствии с ч. 1 ст. 123 АПК РФ. Отзывы на иск не представили.

Суд на основании ст. 156 АПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителей истца и третьего лица, исследовав и изучив представленные в материалы дела доказательства, суд установил следующее.

09 июня 2022 года между ООО «ООО "АЛЬТСТРОЙ"» и Комитетом по управлению муниципальной собственностью муниципального образования "Тымовский городской округ" заключен договор аренды № 176, в соответствии с которым истцу предоставлен в аренду земельный участок площадью 6 100,00 кв.м., категория земли «земли населенных пунктов», месторасположение: Сахалинская обл., р-н Тымовский, с. Красная Тымь, кадастровый номер 65:19:0000047:768.

Целевое использование земельного участка: строительство жилого дома.

Срок аренды с 09 июня 2022 г. по 08 июня 2024 года.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости № 65:19:0000047:768-65/076/2022-1 от 09.06.2022.

10 июня 2022 года Комитетом по управлению муниципальной собственностью МО «Тымовский городской округ» истцу выдан градостроительный план № RU65313000-00011 земельного участка с кадастровым номером 65:19:0000047:768, согласно которому, земельный участок расположен в территориальной зоне застройки малоэтажными жилыми домами «Ж-2».

Основные виды разрешенного использования участка приведены в 2.2. градостроительного плана, в соответствии с которым одним из видов является малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

06 декабря 2022 года Комитетом по управлению муниципальной собственностью МО «Тымовский городской округ» Истцу выдано разрешение № 65- 313-06-2022 на строительство 96-ти квартирного жилого комплекса в с. Красная Тымь Сахалинской области на основании проектной документации, разработанной ООО «Научно-исследовательский институт проектирования, технологии и экспертизы строительства» от 01 августа 2022 г. номер 14-22-473-П-ИОСЗ.

Проектная документация выполнена для строительства двух однотипных жилых домов в селе Красная Тымь Сахалинской области. Здания каждое имеют прямоугольную в плане форму с размером плана в осях 89,85?13,3 м, этажность – 3 шт., количество этажей – 4 шт.

Проекту выдано положительное заключение № 65-2-1-3-084694-2022 от 01 декабря 2022 года ООО «СертПромТест».

В разделе 7 разрешения на строительство приведены проектные характеристики объекта капитального строительства: вид объекта капительного строительства: жилой комплекс; назначение объекта: жилое; площадь застройки (кв.м.) 1 329,74/1 329,74; площадь жилых помещений (кв.м): 2 730,00/2 730,0; количество помещений (штук):48/48, количество жилых помещений (штук): 48/48, (в том числе квартир: однокомнатные квартиры - 4/4, двухкомнатные - 32/32, трехкомнатные тип -12/12); количество машино-мест (штук): 67; количество этажей 3.

На основании полученного разрешения и разработанной проектной документации, истцом был возведен жилой комплекс, что подтверждается Актом о приемке законченного строительством объекта № 1 от 20.06.2023 г. (Форма КС-11).

Распоряжениями Комитета по управлению муниципальной собственностью МО «Тымовский городской округ» № 189 от 17 марта 2023 г. и № 193 от 17 марта 2023 г. каждому дому жилого комплекса присвоены адреса: Российская Федерация, Сахалинская область, Тымовский городской округ, <...>, квартиры №№1-48. и дом 6Б, квартиры №№1-48.

Согласно технического плана здания от 25 июля 2023 г. на земельном участке с кадастровым номером 65:19:0000047:768 построен в 2023 году многоквартирный дом площадью 3 662,4 кв.м., этажей 3, количество помещений в доме - 48, в том числе 48 жилых, наименование объекта недвижимости: «96-ти квартирный жилой комплекс в с. Красная Тымь Сахалинской области», адрес объекта недвижимости: Российская Федерация, Сахалинская область, Тымовский городской округ, <...>.

Согласно технического плана здания от 10 мая 2023 г. на земельном участке с кадастровым номером 65:19:0000047:768 построен в 2023 году многоквартирный дом площадью 3 662,4 кв.м., этажей 3, количество помещений в доме - 48, в том числе 48 жилых, наименование объекта недвижимости: «96-ти квартирный жилой комплекс в с. Красная Тымь Сахалинской области», адрес объекта недвижимости: Российская Федерация, Сахалинская область, Тымовский городской округ, <...>.

После завершения строительства истец обратился в Государственную инспекцию строительного надзора Сахалинской области с целью получения заключения о соответствии требований проектной документации построенного объекта (письмо № 1 от 14 июня 2023 г.).

Вместе с тем, поскольку строительный надзор за строительством не осуществлялся, письмом от 21 июня 2023 года исх. 3.34-265/23, инспекция сообщила истцу об отсутствии оснований в выдачи заключения о соответствии требованиям проектной документации и предложила решить вопрос о вводе объекта в эксплуатацию в судебном порядке.

17 июля 2023 года, в порядке ст. 55 ГрК РФ, истец обратился в Комитет по управлению муниципальной собственность МО «Тымовский городской округ» с заявлением о выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Решением от 17 июля 2023 г. Комитет отказал Истцу в выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по причине непредставления заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, объекта капитального строительства требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Данные обстоятельства привели к тому, что истец не смог зарегистрировать право собственности на объект, в связи с чем он обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 3 указанной статьи).

В силу п.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, п. 3 ст. 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Как разъяснено в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пп. 4, 5 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ в исковом заявлении должно быть указано, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования, а также обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.

По делам о признании права собственности на самовольные постройки в порядке ст. 222 ГК РФ такими обстоятельствами, исходя из названных правовых норм, в частности, являются отсутствие разрешений на строительство на земельном участке, ввод объектов в эксплуатацию и невозможность их получения в органе местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Из представленных в материалы дела доказательств судом установлено, что истец осуществил строительство объекта капитального строительства на арендуемом у комитета для цели строительства земельном участке. Перед началом строительства истцом в установленном порядке было получено разрешение на строительство.

Статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлены порядок и основания выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

К числу документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию относится заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 настоящего Кодекса) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 настоящего Кодекса требованиям проектной документации (включая проектную документацию, в которой учтены изменения, внесенные в соответствии с частями 3.8 и 3.9 статьи 49 настоящего Кодекса), в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение уполномоченного на осуществление федерального государственного экологического надзора федерального органа исполнительной власти (далее - орган федерального государственного экологического надзора), выдаваемое в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса.

С учетом положений ч. 1 ст. 49 и п. 2 ч. 1 ст. 54 ГрК РФ в отношении спорного объекта должен был осуществляться государственный строительных надзор.

Частью 5 ст. 52 ГрК РФ установлено, что в случае, если в соответствии с настоящим Кодексом при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или технический заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства, реконструкции объекта капитального строительства должен направить в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или Государственную корпорацию по атомной энергии "Росатом" (далее также - органы государственного строительного надзора) извещение о начале таких работ с приложением необходимых документов.

Как установлено судом истец, являющийся застройщиком жилого комплекса, такое извещение в уполномоченный орган не направлял, строительный надзор за объектом не осуществлялся.

Вместе с тем, данный факт не может являться основанием для отказа истцу в регистрации права собственности на объект при установлении соответствия объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных, и иных норм и правил, отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, угроз жизни и здоровью граждан.

Обществом получено заключение эксперта Общество с ограниченной ответственностью «ТехСтройЭкспертиза» № 02-18/09-23 О соответствии технического состояния объекта строительства: «96-ти квартирный жилой комплекс в с. Красная Тымь Сахалинской области», требованиям технических регламентов, пожарных, экологических, санитарных, строительных и градостроительных норм, установленным требованиям по безопасности.

По поставленным перед судебным и пожарным экспертами вопросам ими даны заключения о том, что объект строительства соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, правилам пожарной безопасности, экологическим, гигиеническим, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Также ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Сахалинской области» дано экспертное заключение № ОИ-3-002-23 от 27.09.2023 о соответствии зданий санитарным требованиям п. 143,148 таблицы 5.52;5.56 СанПиН 1.2.3685-21»Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности (или) безвредности для человека факторов среды обитания».

Спорный объект расположен в границах земельного участка, арендуемого истцом, что подтверждается техническими планами зданий, объект соответствует виду разрешенного использования земельного участка, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.

Учитывая изложенное, установив соблюдение всех условий, установленных п. 3 ст. 222 ГК РФ, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком, административным ответчиком.

Ответчики по данному иску являются формально-привлеченными лицами, в связи с чем судебные расходы истца по оплате государственной пошлины не распределяются.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «ООО "Альтстрой"» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) на объекты недвижимости:

- многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу Сахалинская область, Тымовский городской округ, <...>, общей площадью 3662,4 кв.м., количество этажей 3, количество квартир 48, на земельном участке с кадастровым номером 65:19:0000047:768;

- многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу Сахалинская область, Тымовский городской округ, <...>, общей площадью 3662,4 кв.м., количество этажей 3, количество квартир 48, на земельном участке с кадастровым номером 65:19:0000047:768.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Сахалинской области.


Судья

С.В. Кучкина