Постановление от 12 марта 2026 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994

официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-3967/2026

Дело № А40-269428/24
г. Москва
13 марта 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 13 марта 2026 года


Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бондарева А.В.,

судей Валиева В.Р., Стешана Б.В.,


при ведении протокола секретарем судебного заседания Урютиной К.А.,


рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда города Москвы от 03 декабря 2025 года

по делу № А40-269428/24,

по иску ООО Галерея «Русские палаты» (ОГРН <***>)

к Департаменту городского имущества города Москвы


об урегулировании


при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 28.10.2024,

диплом ДВС 1810629 от 05.04.2002;

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 30.12.2025,

диплом 107718 1402244 от 16.07.2025;

У С Т А Н О В И Л:

ООО Галерея «Русские палаты» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора купли-продажи в отношении объектов недвижимости расположенных по адресу: <...>, пом. 1II, с кадастровым номером 77:02:0023001:4664, общей площадью 207 кв. м., и <...>/1, с кадастровым номером 77:02:0023001:4668, общей площадью 23,4 кв. м., а именно:

- Пункт 3.1. Договора изложить в следующей редакции: 3.1. Цена Объектов составляет 20 865 476 (двадцать миллионов восемьсот шестьдесят пять тысяч четыреста семьдесят шесть) рублей 00 копеек. Цена определена с учетом уменьшения стоимости Объектов на сумму произведенных Покупателем неотделимых улучшений. В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади объектов, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений объектов, в том числе до даты заключения Договора, цена объектов (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

- Пункт 3.4. Договора изложить в следующей редакции: 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.8.). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, cоставляющей не менее 248 398 (двести сорок восемь триста девяносто восемь) рублей 52 копейки, и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга, с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением суда от 03.12.2025 урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи.

Не согласившись с принятым по делу судебный актом, Департамент городского имущества города Москвы обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об урегулировании разногласий по цене, установленной Департаментом.

Истец возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителя истца и ответчика, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец на праве аренды владеет объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>, пом. 1II, с кадастровым номером 77:02:0023001:4664, общей площадью 207 кв. м., и <...>/1, с кадастровым номером 77:02:0023001:4668, общей площадью 23,4 кв. м. (далее - Объект 1 и Объект 2 или Объекты) на основании подписанного с ответчиком договора аренды № 03-00557/06 от 12 сентября 2006 года.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Департаментом городского имущества г. Москва направлен в адрес Истца для рассмотрения и подписания комплект документов по преимущественному праву на приобретение арендуемых объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>, пом. 1II, с кадастровым номером 77:02:0023001:4664, общей площадью 207 кв. м., и <...>/1, с кадастровым номером 77:02:0023001:4668, общей площадью 23,4 кв. м.

Стоимость имущества была установлена независимым оценщиком ООО «Центр оценки «Аверс» в размере 33 008 000 коп., без учета НДС, в том числе: Объекта 1 – 29 656 000 руб.; Объекта 2 – 3 352 000 руб.

Истцом произведена оценка рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения оценщиком ООО «AMP Консалтинг», согласно которой рыночная стоимость Объектов по состоянию 31 июля 2024 года составляет 10 930 833 рубля (без НДС), из них: Объект 1 - 9 396 667 рублей 00 копеек (без НДС); Объект 2-1 534 166 рублей (без НДС). Стоимость неотделимых улучшений составляет 4 645 000 рублей. Таким образом, стоимость Объекта без учета стоимости неотделимых улучшений, произведенных за счет истца, составляет 6 285 833 руб.

С учетом изложенного, при заключении договора купли-продажи недвижимости между истцом и Департаментом возникли разногласия, которые в соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ могут быть переданы на рассмотрение суда.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона РФ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции Федерального закона РФ от 29.06.2015 N 158-ФЗ) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции назначена судебная экспертиза в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению ООО «Лаборатория Судебных Экспертиз» рыночная стоимость нежилых помещений по адресу: <...>, пом. 1II и пом.2/1, площадью 207 и 23,4 кв.м. с кадастровым номером 77:02:0023001:4664 и с кадастровым номером 77:02:0023001:4668, по состоянию на 27.09.2024, составляет 24 700 000 рублей. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, расположенном по адресу: <...>, пом. 1II и пом.2/1, площадью 207 и 23,4 кв.м. с кадастровым номером 77:02:0023001:4664 и 77:02:0023001:4668, по состоянию на 27.09.2024, составляет 3 834 524 рубля 96 копеек.

Суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции и отклоняет доводы заявителя жалобы в отношении несогласия со стоимостью выкупаемого объекта, так как в силу ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

В соответствии с п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В силу пункта 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям ВАС РФ, изложенным в п. 2 Информационного письма от 30.05.2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями ст. ст. 82 - 87 АПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании ч. 2 ст. 64, ч. 3 ст. 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. При оценке заключения эксперта судом учитывалось, что для расчетов экспертом исследовались местоположение объекта, его количественные и качественные характеристики, проводился анализ рынка, к которому относится объект исследования.

Доводы Департамента о несогласии с ценой, а также с методикой расчетов, использованных экспертом, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта суд противоречий не усмотрел.

Доводы апелляционной жалобы заявителя о том, что истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации и о нарушении прав города, как равного участника гражданского оборота несостоятелен, так как арбитражный суд с учетом положений ст. ст. 432, 445 ГК РФ и положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

При этом возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена ч. 2, 3, 4 ст. 9 Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.

Соответствие истца критериям лица, претендующего на преимущественное право выкупа арендуемого помещения, подтверждено материалами дела и документально не опровергнуто ответчиком.

Кроме того, согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, рыночная стоимость выкупаемого имущества подлежит уменьшению, на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в рамках существующего арендного обязательства.

В отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства, отраженные в заключении эксперта, суд первой инстанции сделал правильный вывод, что рыночная стоимость нежилых помещений по адресу: <...>, пом. 1II и пом.2/1, площадью 207 и 23,4 кв.м. с кадастровым номером 77:02:0023001:4664 и с кадастровым номером 77:02:0023001:4668, по состоянию на 27.09.2024, составляет 24 700 000 рублей. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных в нежилом помещении, расположенном по адресу: <...>, пом. 1II и пом.2/1, площадью 207 и 23,4 кв.м. с кадастровым номером 77:02:0023001:4664 и 77:02:0023001:4668, по состоянию на 27.09.2024, составляет 3 834 524 рубля 96 копеек, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.08.2025, выполненного ООО "Лаборатория Судебных Экспертиз".

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что заявитель не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом первой инстанции, не могут служить основанием для отмены или изменению судебного акта, поскольку не могли повлиять на правильное по существу решение.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законный и обоснованный судебный акт.

Выводы суда первой инстанции соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции допущено не было.

Анализируя вышеизложенное в совокупности, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта суда первой инстанции.


Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 декабря 2025 года по делу №А40-269428/24 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.


Председательствующий судья Бондарев А.В.


Судьи: Валиев В.Р.


Стешан Б.В.