Решение от 19 сентября 2022 г. по делу № А65-32640/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН


ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело № А65-32640/2021


Дата принятия решения – 19 сентября 2022 года.

Дата объявления резолютивной части – 12 сентября 2022 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Гиззятова Т.Р., при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр Капитал", г. Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>), к Обществу с ограниченной ответственностью "Управление по подготовке технологической жидкости для поддержания пластового давления", г. Альметьевск, (ОГРН <***>, ИНН <***>), об обязании ответчика освободить нежилые помещения общей площадью 111,4 кв.м, возвратить самовольно занятые помещения в первоначальном состоянии, обеспечить доступ в помещение иным арендаторам, о взыскании упущенной выгоды в размере 364 191 рубль 11 копеек,

при участии представителей сторон:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 26.01.2021, представлен диплом регистрационный номер 329-08-1/12 от 29.06.2012;

от ответчика – представитель ФИО3 по доверенности № 295/16-03 от 01.02.2022, представлен диплом регистрационный номер 511/12/ч от 23.06.2012;

от третьих лиц:

Общество с ограниченной ответственностью «Проект МНК» – не явился, извещен;

Общество с ограниченной ответственностью «ПромАудитНефть» – не явился, извещен;

Публичное акционерное общество «Татнефть» имени В.Д. Шашина – не явился, извещен,



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр Капитал" (далее – истец, арендодатель, ООО "УК "Центр Капитал") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Управление по подготовке технологической жидкости для поддержания пластового давления" (далее – ответчик, арендатор, ООО «УПТЖ для ППД») об обязании ответчика освободить нежилые помещения общей площадью 111,4 кв.м, возвратить самовольно занятые помещения в первоначальном состоянии, обеспечить доступ в помещение иным арендаторам, о взыскании упущенной выгоды в размере 364 191 рубль 11 копеек.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 18 мая 2022 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью «Проект МНК», г. Альметьевск, (ОГРН <***>, ИНН <***>), Общество с ограниченной ответственностью «ПромАудитНефть», г. Альметьевск, (ОГРН <***>, ИНН <***>), Публичное акционерное общество «Татнефть» имени В.Д. Шашина, г. Альметьевск, (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Представитель истца дал пояснения по существу спора, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик требования истца не признал, представил отзыв, в котором обосновал свои возражения.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представили отзывы, в которых отразили свои пояснения.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено материалами дела, 01.03.2014 между ООО "УК "Центр Капитал" (арендодатель) и ООО «УПТЖ для ППД» (арендатор) заключен договор аренды № 95/16/01/120 (далее - договор), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 2 855,9 кв.м, расположенные в здании диспетчерского пункта по адресу: <...>, кадастровый номер 16:45:010119:13082, а также земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: здание АСУ, общей площадью 1 414,12 кв.м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 16:45:010119:61 (пункты 1.1.1 и 1.1.2 договора).

В соответствии с пунктом 4.1 договора стороны настоящего договора установили, что размер арендной платы в месяц составляет 1 893 147 рублей 55 копеек, в том числе НДС 288 785 рублей 22 копейки. Из них:

- за помещения и движимое имущество 1 885 513 рублей 84 копейки, в том числе НДС 287 620 рублей 76 копеек;

- за земельный участок 7 633 рубля 71 копейка, в том числе НДС 1 164 рубля 46 копеек.

Согласно пункту 4.2 договора арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно на расчетный счет арендодателя до 25-го числа текущего месяца в размере 100 % согласно выставленному арендодателем счету.

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что начиная со второго года с даты подписания акта приема-передачи имущества размер ежемесячной арендной платы может быть изменен, но не более чем на 5 центов от предыдущего размера ежемесячной арендной платы и не чаще одного раза в год. При этом заключение дополнительного соглашения об изменении размера ежемесячной арендной платы не требуется, арендодатель направляет арендатору уведомление об изменении размера ежемесячной арендной платы за 10 календарных дней до его установления.

В соответствии с пунктом 4.4 договора коммунальные услуги (отопление, водоснабжение, горячее водоснабжение, канализация), расходы телефонной связи и эксплуатационные расходы (СЭС, вывоз мусора и др.) оплачиваются арендатором путем заключения договора с непосредственными поставщиками.

Объект аренды передан ответчику по акту приёма-передачи от 01.03.2014.

По мнению истца, по состоянию на 29.07.2021 ответчиком самовольно заняты помещения первого этажа площадью 111,4 кв.м, а также имеется упущенная выгода равная арендной плате за вышеуказанное помещение составила 364 191 рубль 11 копеек.

05.10.2021 истцом вручена ответчику претензия № 05/10/194 от 05.10.2021

25.10.2021 ответчик представил возражения на претензию № 2747/16-02 от 25.10.2021.

26.10.2021 истцом вручена ответчику повторная претензия № 05/10/203 от 15.10.2021.

Требования, изложенные в претензии, ответчиком оставлены без внимания и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Ответчик, получив исковое заявление, обратился со встречным исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд, с учетом статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к следующим выводам.

Суд установил, что договор по своей правовой природе является договором аренды, к спорным правоотношениям применяются положения параграфа 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как видно из материалов дела, 01.03.2014 между ООО "УК "Центр Капитал" (арендодатель) и ООО «УПТЖ для ППД» (арендатор) заключен договор аренды № 95/16/01/120 (далее - договор), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 2 855,9 кв.м, расположенные в здании диспетчерского пункта по адресу: <...>, кадастровый номер 16:45:010119:13082, а также земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: здание АСУ, общей площадью 1 414,12 кв.м, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 16:45:010119:61 (пункты 1.1.1 и 1.1.2 договора).

В соответствии с пунктом 4.1 договора стороны настоящего договора установили, что размер арендной платы в месяц составляет 1 893 147 рублей 55 копеек, в том числе НДС 288 785 рублей 22 копейки. Из них:

- за помещения и движимое имущество 1 885 513 рублей 84 копейки, в том числе НДС 287 620 рублей 76 копеек;

- за земельный участок 7 633 рубля 71 копейка, в том числе НДС 1 164 рубля 46 копеек.

Согласно пункту 4.2 договора арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно на расчетный счет арендодателя до 25-го числа текущего месяца в размере 100 % согласно выставленному арендодателем счету.

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что начиная со второго года с даты подписания акта приема-передачи имущества размер ежемесячной арендной платы может быть изменен, но не более чем на 5 центов от предыдущего размера ежемесячной арендной платы и не чаще одного раза в год. При этом заключение дополнительного соглашения об изменении размера ежемесячной арендной платы не требуется, арендодатель направляет арендатору уведомление об изменении размера ежемесячной арендной платы за 10 календарных дней до его установления.

В соответствии с пунктом 4.4 договора коммунальные услуги (отопление, водоснабжение, горячее водоснабжение, канализация), расходы телефонной связи и эксплуатационные расходы (СЭС, вывоз мусора и др.) оплачиваются арендатором путем заключения договора с непосредственными поставщиками.

По акту приёма-передачи от 01.03.2014 объекты аренды переданы ответчику, а именно: нежилые помещения расположенные в здании диспетчерского пункта, четырехэтажное, общей площадью 2 855,9 кв.м, назначение нежилое здание, 1974 года постройки, находящиеся по адресу: <...>, кадастровый номер 16:45:010119:13082, обеспечено теплом, водой и электроэнергией и движимым имуществом расположенном в нем, а также земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 16:45:010119:61, площадью 1 414,12 кв.м, расположенный по адресу: <...>.

13.03.2015 между сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды, согласно которому по договору аренды передано: часть нежилого помещения площадью 2 855,9 кв.м из площади 3 023,9 кв.м, расположенные в здании диспетчерского пункта по адресу: <...> и земельный участок, кадастровый номер 16:45:010119:61, площадью 1 414,12 кв.м, расположенный по адресу: <...> (л.д. 26-30 т. 2).

11.09.2015 между сторонами заключено дополнительное соглашение № 2 к договору аренды (л.д. 31-33 т. 2), согласно которому стороны пришли к соглашению подпункт 1.1.1 пункта 1.1 договора изложить в следующей редакции: «Объект аренды нежилые помещения площадью 2 430 кв.м из общей площади 3 023,9 кв.м, расположенный в здании диспетчерского пункта по адресу: <...>, кадастровый номер 16:45:010119:13082, инв. №00000144, нежилые помещения обеспечены теплом, водой, электроэнергией, канализацией, и движимое имущество расположенное в помещениях указанное в перечне передаваемого имущества являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 2).

Стороны пришли к соглашению подпункт 1.1.2 пункта 1.1 договора изложить в следующей редакции: «Объект аренды часть земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: здание АСУ, общей площадью 1 223,53 кв.м из общей площади 1 414,12 кв.м, расположенный по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), <...> кадастровый номер 16:45:010119:61».

Стороны пришли к соглашению пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции: «Окончание срока аренды - 31 декабря 2022 года».

Стороны пришли к соглашению пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции: «Стороны установили, что размер арендной платы без учета коммунальных услуг в месяц составляет 1 691 478,88 рублей 88 копеек, в том числе НДС 258 022 рубля 20 копеек: за помещения и движимое имущество 1 684 543 рубля 77 копеек в том числе НДС 256 964 рубля 30 копеек; за часть земельного участка 6 935 рублей 11 копеек, в том числе НДС 1 057 рублей 90 копеек.

Начиная с «01» января 2016 года, арендная плата, будет состоять из двух частей: постоянной и переменной. Размер постоянной части арендной платы за помещения, движимое имущество и земельного участка будет составлять: 1 691 478 рублей 88 копеек, в том числе НДС 258 022 рубля 20 копеек: за помещения и движимое имущество 1 684 543 рубля 77 копеек, в том числе НДС 256 964 рубля 30 копеек; за часть земельного участка 6 935 рублей 11 копеек, в том числе НДС 1 057 рублей 90 копеек.

Переменная часть арендной платы состоит из стоимости коммунальных услуг, которые определяются на основании фактических показателей, снятых с узлов учёта электрического, теплового и водяного счётчиков совместно с представителями арендодателя и арендатора до 25 (двадцать пятого) числа текущего месяца.

Арендодатель обязуется не позднее 10 числа месяца следующего после отчетного, в котором последний исполнил обязательства по настоящему договору, предоставить арендатору акт оказанных услуг на основании данных обслуживающих организаций с предоставлением подтверждающих документов «Арендатору» и счет фактуру согласно действующего законодательства, а арендатор в свою очередь подписать акт и в течении 5 дней вернуть 2-й экземпляр подписанного акта в адрес арендодателя».

Стороны пришли к соглашению дополнить договор п. 4.5 следующего содержания: «Переменная часть арендной платы вносится арендатором путем перечисления платежным поручением причитающейся суммы на расчетный счет арендодателя не позднее 25-го числа месяца следующего за расчетным».

По акту приёма-возврата имущества от 11.09.2015 объекты аренды возвращены истцу, а именно: нежилые помещения расположенные на 3 этаже в здании диспетчерского пункта, четырехэтажное, общей площадью 425,9 кв.м, назначение нежилое здание, 1974 года постройки, находящиеся по адресу: <...>, кадастровый номер 16:45:010119:13082, обеспечено теплом, водой и электроэнергией и движимым имуществом расположенном в нем, а также земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 16:45:010119:61, площадью 190,59 кв.м, расположенный по адресу: <...>. Объект принят арендодателем. Претензий у сторон не имеется (л.д. 34 т. 2).

31.08.2017 между сторонами заключено дополнительное соглашение № 3 к договору аренды (л.д. 36-39 т. 2), согласно которому стороны пришли к соглашению подпункт 1.1.1 пункта 1.1 договора изложить в следующей редакции: «Объект аренды нежилые помещения площадью 1 515,3 кв.м из общей площади 3 023,9 кв.м, расположенные в здании диспетчерского пункта по адресу: <...>, кадастровый номер 16:45:010119:13082, инв. № 00000144, нежилые помещения обеспечены теплом, водой, электроэнергией, канализацией, и движимое имущество, расположенное в помещениях, указанное в перечне передаваемого имущества, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение №2)».

На момент заключения настоящего договора нежилые помещения, сдаваемые в аренду, принадлежат арендодателю на праве доверительного управления, свидетельство о государственной регистрации права 16-АН 912953 выдано 19.01.2015.

Стороны пришли к соглашению подпункт 1.1.2 пункта 1.1 договора изложить в следующей редакции: Объект аренды часть земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: здание АСУ, общей площадью 708,63 кв.м из общей площади 1 414,12 кв.м, расположенный по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), <...>, кадастровый номер 16:45:010119:61.

Стороны пришли к соглашению пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции: «Стороны установили, что размер ежемесячной арендной платы состоит из двух частей: постоянной и переменной. Размер постоянной части арендной платы за помещения, движимое имущество и часть земельного участка составляет 1 054 464 рубля 82 копейки, в том числе НДС 160 850 рублей 56 копеек. За помещения и движимое имущество 1 050 448 рублей 22 копейки в том числе НДС 160 237 рублей 86 копеек. За часть земельного участка 4 016 рублей 60 копеек, в том НДС 612 рублей 70 копеек.

Переменная часть арендной платы состоит из стоимости: коммунальных услуг, которые определяются на основании фактических показателей, снятых с узлов учёта электрического, теплового и водяного счётчиков совместно с представителями арендодателя и арендатора до 25 (двадцать пятого) числа текущего месяца.

Арендодатель обязуется не позднее 10 числа месяца следующего после отчетного, в котором последний исполнил обязательства по настоящему договору, предоставить Арендатору акт оказанных услуг на основании данных обслуживающих организаций с предоставлением подтверждающих документов «Арендатору» и счет фактуру согласно действующего законодательства, а арендатор в свою очередь подписать акт и в течении 5 календарных дней вернуть 2-й экземпляр подписанного акта в адрес арендодателя.

Настоящее дополнительное соглашение считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном порядке и является неотъемлемой частью договора аренды. При этом действие норм настоящего дополнительного соглашения распространяется в соответствии с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации на соотношения сторон, возникшие с «01» сентября 2017 года.»

По акту приёма-возврата имущества из аренды от 31.08.2017 объекты аренды возвращены истцу, а именно: нежилые помещения общей площадью 914,7 кв.м и движимое имущество, расположенные в том числе на 4 этаже площадью 319,9 кв.м, в подвале площадью 594,8 кв.м назначение нежилое здание, 1974 года постройки, находящиеся по адресу: <...>, кадастровый номер 16:45:010119:13082, обеспечено теплом, водой и электроэнергией и движимым имуществом расположенном в нем, а также земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 16:45:010119:61, площадью 514,9 кв.м, расположенный по адресу: <...>. Объект принят арендодателем. Претензий у сторон не имеется (л.д. 40 т. 2).

28.12.2018 между сторонами заключено дополнительное соглашение № 4 к договору аренды (л.д. 41-44 т. 2), согласно которому в связи с внесением изменений в п. 3 ст. 164 Налогового Кодекса РФ, вступающих в силу с 01,01.2019, стороны пришли к взаимному соглашению внести изменения в пункт 4.1. договора аренды имущества № 95/16/01/120 от 01.03.2014 и изложить его (пункт) в следующей редакции: «4.1 Стороны установили, что размер ежемесячной арендной платы состоит из двух частей: постоянной и переменной. Размер постоянной части арендной платы за помещения, движимое имущество и часть земельного участка с 01.01.2019 составляет 1 072 337 рублей 11 копеек в т.ч. НДС 20% - 178 722 рубля 85 копеек, из них: за помещение – 1 068 252 рубля 43 копейки, в т.ч. НДС 20% - 178 042 рубля 07 копеек; за часть земельного участка – 4 084 рубля 68 копеек, в т.ч. НДС 20% - 680 рублей 78 копеек.

Переменная часть арендной платы состоит из стоимости: - коммунальных услуг, которые определяются на основании фактических показателей, снятых с узлов учёта электрического, теплового и водяного счётчиков совместно с представителями арендодателя и арендатора до 25 (двадцать пятого) числа текущего месяца. Арендодатель обязуется не позднее 10 числа месяца следующего после отчетного, в котором последний исполнил обязательства по настоящему договору, предоставить арендатору акт оказанных услуг на основании данных обслуживающих организаций с предоставлением подтверждающих документов «арендатору» и счет-фактуру согласно действующего законодательства, а арендатор в свою очередь подписать акт и в течение 5 календарных дней вернуть 2-й экземпляр подписанного акта в адрес арендодателя.

Настоящее дополнительное соглашение считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном порядке и является неотъемлемой частью договора аренды. При этом действие норм настоящего дополнительного соглашения распространяется в соответствии с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации на отношения сторон, возникшие с «01» января 2019 года».

30.04.2020 между сторонами заключено дополнительное соглашение № 5 к договору аренды (л.д. 45-47 т. 2), согласно которому стороны пришли к соглашению подпункт 1.1.1 пункта 1.1 договора изложить в следующей редакции: «Объект аренды - нежилые помещения площадью 1 390,3 кв.м из общей площади 3 023,9 кв.м, расположенные в здании диспетчерского пункта по адресу: <...>, кадастровый номер 16:45:010119:13082, инв. № 00000144, нежилые помещения обеспечены теплом, водой, электроэнергией, канализацией.

Стороны пришли к соглашению подпункт 1.1.2 пункта 1.1 договора изложить в следующей редакции: «Объект аренды - часть земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: здание АСУ, общей площадью 650,17 кв.м из общей площади 1 414,12 кв.м, расположенный по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), <...>, кадастровый номер 16:45:010119:61».

Стороны пришли к соглашению пункт 4.1 договора изложить в следующей редакции: «Стороны установили, что размер ежемесячной арендной платы состоит из двух частей: постоянной и переменной. Размер постоянной части арендной платы за помещения и часть земельного участка с 01.05.2020г. составляет 983 877 рублей 95 копеек, в том числе НДС 20 % - 163 979 рублей 66 копеек. За помещения 980 130 рублей 24 копейки, в том числе НДС 20 % - 163 355 рублей 04 копейки. За часть земельного участка 3 747 рублей 71 копейка, в том числе НДС 20 % - 624 рубля 62 копейки. Переменная часть арендной платы состоит из стоимости коммунальных услуг, которые определяются на основании фактических показателей, снятых с узлов учёта электрического, теплового и водяного счётчиков совместно с представителями арендодателя и арендатора до 25 (двадцать пятого) числа текущего месяца. Арендодатель обязуется не позднее 10 числа месяца, следующего после отчетного, в котором последний исполнил обязательства по настоящему договору, предоставить арендатору акт оказанных услуг на основании данных обслуживающих организаций с предоставлением утверждающих документов «арендатору» и счет-фактуру согласно действующего законодательства, а арендатор в свою очередь подписать акт и в течение 5 календарных дней вернуть 2-й экземпляр подписанного акта в адрес арендодателя».

Стороны пришли к соглашению дополнить договор пунктом 4.5 следующего содержания: «Стороны договорились о возможности осуществлять документооборот в электронном виде с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи. В случае невозможности выставления первичных документов в электронном виде, в том числе по причинам технического характера или отсутствия связи, допускается оформление и выставление первичных документов на бумажном носителе.

Настоящее дополнительное соглашение считается заключенным с момента его государственной регистрации в установленном порядке и является неотъемлемой частью договора аренды. При этом действие норм настоящего дополнительного соглашения распространяется в соответствии с п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации на отношения сторон, возникшие с «01» мая 2020 года».

По акту приёма-возврата имущества из аренды от 30.04.2020 объекты аренды возвращены истцу, а именно: нежилые помещения общей площадью 125 кв.м расположенные на 1 этаже четырехэтажного здания диспетчерского пункта, назначение нежилое здание, 1974 года постройки, находящиеся по адресу: <...>, кадастровый номер 16:45:010119:13082, обеспечено теплом, водой и электроэнергией и движимым имуществом расположенном в нем, а также земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 16:45:010119:61, площадью 58,46 кв.м, расположенный по адресу: <...>. Настоящий акт подтверждает отсутствие претензий у арендодателя к арендатору по принимаемым нежилым помещениям. Объект принят арендодателем. Претензий у сторон не имеется (л.д. 48 т. 2).

11.08.2020 ответчик обратился к истцу с письмом № 1913/18-01 (л.д. 59, 113 т. 1, л.д. 9 т. 2), в котором просил рассмотреть возможность занятия освобожденных нами ранее следующих помещений первого этажа административного здания: химико-аналитические лаборатории, общей площадью 79,4 кв.м; кабинет заведующего ХАЛ, площадью 23,9 кв.м; дистиляторная, площадью 8,1 кв.м. При этом, в случае положительного решения, планируется освободить следующие помещения четвёртого этажа: кабинет ОКС и КР, общей площадью 69,8 кв.м; архив ОКС и КР, площадью 7,8 кв.м; кабинет СМО, общей площадью 31,7 кв.м; кабинет ООТ и ПБ, площадью 31,6 кв.м. В связи с вышеизложенным, прошу внести изменения в договор аренды с 01.09.2020, в части уменьшения занимаемой площади помещений на 29,5 кв.м.

22.09.2020 истец ответил письмом № 05/09/424 (л.д. 114 т. 1; л.д. 10 т. 2) с указанием на то, что в рамках заключенного договора подписали дополнительное соглашение об исключении из договора аренды помещений 1-го этажа площадью 125 кв.м, освободившихся путем переезда сотрудников арендатора в другое здание. Кроме этого, согласно устных договоренностей, нами был проведен ремонт освободившихся помещений для последующего переезда ваших сотрудников без каких-либо изменений в заключенном договоре. Учитывая завершение ремонта, предлагаем вам занять вышеуказанные кабинеты с одновременным освобождением соответствующих кабинетов без уменьшения арендуемой площади.

26.04.2021 ответчик вручил истцу письмо № 958/21-01 от 23.04.2021 (л.д. 115 т. 1) в соответствии с подпунктом 1.1.1 договора аренды обществу переданы в аренду нежилые помещения общей площадью 1390,3 кв.м. На сегодняшний день все арендуемые помещения, расположенные на 4-м этаже вышеназванного здания площадью 192,1 кв.м, обществом не используются. На основании вышеизложенного, в связи с отсутствием потребности в использовании вышеуказанных помещений, просим вас направить уполномоченного представителя для приема-передачи высвободившихся арендованных помещений и исключить с 01.06.2021 из аренды помещения, расположенные на 4-м этаже общей площадью 192,1 кв.м, внести изменения в пункты 1.1.1, 1.1.2 договора аренды, при этом не изменяя размера арендной платы за 1 кв.м помещений и земельного участка, и предоставить в наш адрес дополнительное соглашение к договору аренды.

30.09.2021 ответчиком по почте в адрес истца направлено письмо № 2504/21-02 от 28.09.2021 (л.д. 9 т. 3), в котором указано, что в связи с освобождением помещений на 4 этаже, направляется дополнительное соглашение к договору аренды (получено истцом 04.10.2021).

14.10.2021 ответчиком по почте в адрес истца направлено письмо № 2647/21-02 от 13.10.2021 (л.д. 116 т. 1; л.д. 10 т. 3), в котором ответчиком предлагалось провести идентификацию данных, позволяющих определенно установить на каком этаже и какие помещения переданы в аренду (литеры кабинетов, схема расположения), поскольку в договоре аренды подобные сведения не указаны. Отражено, что на письмо № 958/21-01 от 23.04.2021 ответа в разумный срок не поступило. Также указано, что арендатор фактически занимает помещения в вышеназванном здании на 1 и 2 этажах общей площадью 1 198,2 кв.м, что не противоречит условиям заключенного договора аренды (получено истцом 08.11.2021).

С целью приведения условий договора аренды в соответствие требованиям законодательства в адрес арендодателя был направлен проект дополнительного соглашения № 6 к договору аренды с указанием этажей и литеров занимаемых нежилых помещений с приложением схем их расположения.

Также письмом № 2647/21-02 от 13.10.2021 (л.д. 116 т. 1) ответчик повторно просил подписать ранее направленное в адрес истца дополнительное соглашение № 6 с целью конкретизации арендуемых площадей.

05.10.2021 истцом вручена ответчику претензия № 05/10/194 от 05.10.2021 (л.д. 13 т. 1) в которой истец просил освободить помещение первого этажа площадью 111,4 кв.м, а также о соблюдении достигнутых договорённостей в части арендуемой площади четвёртого этажа.

25.10.2021 ответчик представил возражения на претензию № 2747/16-02 от 25.10.2021 (л.д. 11-12 т. 1), в которых предложил заключить соглашение к договору с указанием литеров фактически занимаемых нежилых помещений, приложением схемы расположения.

26.10.2021 истцом вручена ответчику повторная претензия № 05/10/203 от 15.10.2021 (л.д. 9-10, 111-112 т. 1) о необходимости освобождении помещений на 1 этаже площадью 111,4 кв.м.

Определениями от 20.04.2022 и 30.06.2022 суд обязал сторон провести 21.04.2022 и 06.07.2022 провести совместный осмотр всех арендуемых помещений, по итогам осмотра определить все фактически используемые арендатором помещения, их номер, площадь с определением месторасположения в здании (этаж, номер, площадь) на поэтажном плане.

По результатам осмотров стороны представили суду акт осмотра от 21.04.2022 с приложением фотоматериалов и плана расположения данных помещений, согласно которому ответчиком:

- на 1 этаже занимаются следующие помещения: ЦИТС, кладовая ОКС, туалет, помещение охраны, служба материального обеспечения, зал заседаний, ОКС и КР, тех. служба, абонентский отдел, кабинет начальника АО, архивариус, начальник ОКС иКР, коридор, тамбур, холл, лестничная площадка (приложение № 1);

- на 2 этаже занимаются следующие помещения: профком, лестничная площадка, коридор, СОБ, СГЗ, зам.директора, сварная, главный энергетик, СБ, приемная, зам.директора, отдел закупки, кладовая, служба главного механика, планово-экономический отдел, туалет (приложение № 2);

- на 3 и 4 этажах сотрудники ответчика отсутствуют.

Также осмотром от 21.04.2022 сторонами установлено, что ответчик фактически занимает помещения на 1 и 2 этажах общей площадью 1 198,2 кв.м, на 3 и 4 этажах арендатор помещения не занимает, сотрудники отсутствуют (л.д. 2-4, 13-15, 22-24 т. 2).

Судом установлено, что в соответствии с дополнительным соглашением № 5 стороны пришли к соглашению о том, что ответчиком арендуются нежилые помещения общей площадью 1 390,3 кв.м из общей площади здания 3 023,9 кв.м., расположенные в здании диспетчерского пункта по адресу: <...>, кадастровый номер 16:45:010119:13082.

Также указанная площадь 1 390,3 кв.м подтверждается на основании акта приёма-передачи от 01.03.2014 (2 855,9 кв.м) (л.д. 25 т. 2) и актов возврата от 11.09.2015 (425,9 кв.м) (л.д. 34 т. 2), от 31.08.2017 (914,7 кв.м) (л.д. 40 т. 2), от 30.04.2020 (125 кв.м) (л.д. 48 т. 2).

Судом признается тот факт, что стороны на основании взаимной переписки пришли к соглашению о том, что ответчиком возвращены помещения четвертого этажа (письмо № 1913/18-01 (л.д. 59, 113 т. 1, л.д. 9 т. 2)) и заняты помещения первого этажа площадью 125 кв.м освободившихся путем переезда сотрудников арендатора в другое здание (письмо № 05/09/424 (л.д. 114 т. 1; л.д. 10 т. 2)).

Также истец письмом № 05/09/424 (л.д. 114 т. 1; л.д. 10 т. 2) указал о том, что согласно устных договоренностей, нами был проведен ремонт освободившихся помещений на первом этаже для последующего переезда ваших сотрудников без каких-либо изменений в заключенном договоре.

При этом истец уклонялся от подписания дополнительного соглашения № 6 и акта возврата помещений четвёртого этажа.

Учитывая вышеизложенное, отсутствуют основания для удовлетворения требований об освобождении и его возврате нежилого помещения общей площадью 111,4 кв.м.


Истцом заявлено требование об обеспечении доступа в помещение иным арендаторам.

Суд, рассмотрев данные требования, пришел к следующим выводам.

Как видно из материалами дела, 01.03.2014 между ООО "УК "Центр Капитал" (арендодатель) и ООО «УПТЖ для ППД» (арендатор) заключен договор аренды № 95/16/01/120 (далее - договор), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения первого и второго этажей.

Также 01.11.2020 между ООО "УК "Центр Капитал" (арендодатель) и ООО «Проект МНК» (арендатор) заключен договор аренды № 11/014 от 01.11.2020, согласно которому ООО «Проект МНК» занимает офисные помещения общей площадью 371,3 кв.м на третьем и четвёртом этажах по адресу: <...> согласно схеме, отраженной в приложениях №№ 6, 7. (л.д. 64-72 т. 2).

01.11.2020 между ООО "УК "Центр Капитал" (арендодатель) и ООО «ПромАудитНефть» (арендатор) заключен договор аренды № 11/01 от 01.11.2020, согласно которому ООО «ПромАудитНефть» занимает офисные помещения общей площадью 101.7 кв.м на первом и третьем этажах по адресу: <...> согласно схеме, отраженной в приложениях №№ 4, 5. (л.д. 78-85 т. 2).

13.10.2021 истцом составлен акт, согласно которому 13.10.2021 представитель ООО ЧОП «Витязь» не пропускал в здание представителей ООО «ПромАудитНефть» и ООО «Проект МНК».

26.10.2021 истцом вручена ответчику претензия № 05/10/203 от 15.10.2021, согласно которой истец просил предоставить доступ в здание иным арендаторам.

По мнению истца, требования, изложенные в претензии, ответчиком оставлены без внимания и удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Из искового заявления, акта от 13.10.2021 и отзывов третьих лиц усматривается, что пропуск сотрудников иных арендаторов (ООО «Проект МНК» и ООО «ПромАудитНефть») был ограничен лишь 13.10.2021.

В иное время и иные ограничения отсутствуют.

Судом установлено, что ООО «Проект МНК» арендует помещения на третьем и четвертом этажах здания, для входа сотрудники указанного общества используют вход с торцевой стороны административного здания в соответствии со схемой. Вход оборудован системой видеонаблюдения, выведенной на пункт охраны. Доступ посторонних людей (в том числе и работников ООО «УПТЖ для ППД») в офисные помещения ООО «Проект МНК» невозможен, так как установлена система контроля доступа на входной группе на 3 и 4 этажах. (л.д. 62-63, 69 т. 2).

Также установлено, что ООО «ПромАудитНефть» арендует помещения на первом и третьем этажах здания, для входа на первый этаж сотрудники указанного общества используют центральный вход, а для посещения третьего этажа используют вход с торцевой стороны административного здания в соответствии со схемой. Входы оборудованы системой видеонаблюдения, выведенной на пункт охраны. Доступ посторонних людей (в том числе и работников ООО «УПТЖ для ППД») в офисные помещения ООО «ПромАудитНефть» невозможен, так как установлена система контроля доступа на входной группе на 1 и 3 этажах. (л.д. 76-77, 84-85 т. 2).

Суд приходит к выводу о том, что ответчиком арендуются помещения на первом и втором этажах здания, при этом использование площади коридоров, лестничных клеток, сан. узлов, фойе, тамбура, расположенных как на первом, так и втором этаже доступно для третьих лиц (иных арендаторов).

При таких обстоятельствах, отсутствуют основания для удовлетворения требований в данной части.


Истцом заявлено требование о взыскании упущенной выгоды в размере 364 191 рубль 11 копеек.

Суд, рассмотрев данные требования, пришел к следующим выводам.

Как видно из искового заявления, требования истца основаны на том, что в результате самовольного занятия помещений на первом этаже здания, истцом не получена прибыль от сдачи в аренду указанного помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (абзац 2 пункта 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 5 постановления от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснил, что по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что в соответствии с дополнительным соглашением № 5 стороны пришли к соглашению о том, что ответчиком арендуются нежилые помещения общей площадью 1 390,3 кв.м из общей площади здания 3 023,9 кв.м, расположенные в здании диспетчерского пункта по адресу: <...>, кадастровый номер 16:45:010119:13082.

Также указанная площадь 1 390,3 кв.м подтверждается на основании акта приёма-передачи от 01.03.2014 (2 855,9 кв.м) (л.д. 25 т. 2) и актов возврата от 11.09.2015 (425,9 кв.м) (л.д. 34 т. 2), от 31.08.2017 (914,7 кв.м) (л.д. 40 т. 2), от 30.04.2020 (125 кв.м) (л.д. 48 т. 2).

Судом признается тот факт, что стороны на основании взаимной переписки пришли к соглашению о том, что ответчиком возвращены помещения четвертого этажа (письмо № 1913/18-01 (л.д. 59, 113 т. 1, л.д. 9 т. 2)) и заняты помещения первого этажа площадью 125 кв.м освободившихся путем переезда сотрудников арендатора в другое здание (письмо № 05/09/424 (л.д. 114 т. 1; л.д. 10 т. 2)).

Также истец письмом № 05/09/424 (л.д. 114 т. 1; л.д. 10 т. 2) указал о том, что согласно устных договоренностей, нами был проведен ремонт освободившихся помещений на первом этаже для последующего переезда ваших сотрудников без каких-либо изменений в заключенном договоре.

Исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, арбитражный суд считает, что истец не доказал факт незаконного занятия помещений на первом этаже здания и, как следствие, наличие причинной связи между действиями ответчика и возникшими у истца убытками в виде арендной платы за помещения по которым не заключены иные договоры аренды с иными лицами.

Вместе с тем, как усматривается из материалов дела и переписки сторон, ответчик активно пытался уточнить и конкретизировать объект аренды, а истец напротив самостоятельных действий, направленных на детализацию арендованных помещений и их замеров для уточнения площади объекта аренды не предпринимал.

Указанные действия ответчика, в условиях того, что в договоре аренды и приложениях отсутствует детализация арендованных помещений, отвечает признакам разумности и законности.

Суд отмечает, что на обращения ответчика о принятии части объекта аренды и подписания дополнительного соглашения по определению арендованных помещений, истцом ответов дано не было.

Суд, в целях конкретизации и определения объекта аренды, определениями от 20.04.2022 и 30.06.2022 обязал сторон провести 21.04.2022 и 06.07.2022 провести совместный осмотр всех арендуемых помещений, по итогам осмотра определить все фактически используемые арендатором помещения, их номер, площадь с определением месторасположения в здании (этаж, номер, площадь) на поэтажном плане.

По результатам осмотра стороны представили суду акт осмотра от 21.04.2022 с приложением фотоматериалов и плана расположения данных помещений, согласно которому ответчиком занимаются помещения на 1 и 2 этажах общей площадью 1 198,2 кв.м, на 3 и 4 этажах арендатор помещения не занимает, сотрудники отсутствуют (л.д. 2-4, 13-15, 22-24 т. 2).

Таким образом, имеет место просрочка кредитора (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации), что исключает возможность возложение на должника ответственности за неисполнение обязательства.

Пункты 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве одного из основных принципов гражданского права предусматривает то, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В силу изложенных обстоятельств, арбитражный суд не находит правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167-169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан,



Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.


Судья Т.Р. Гиззятов