Постановление от 26 марта 2026 г. 10 ААС (Десятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, <...>, https://10aas.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-2688/2026

Дело № А41-57210/25
27 марта 2026 года
г. Москва



Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 27 марта 2026 года


Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратьевой Н.А.,

судей: Погонцева М.И., Таранец Ю.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тер-Степаняном Д.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Планета Спорта» на решение Арбитражного суда Московской области от 19.12.2025 по делу № А41-57210/25, по иску общества с ограниченной ответственностью «Планета Спорта» к администрации городского округа Химки Московской области об обязании,

при участии в заседании:

от ООО «Планета Спорта» - ФИО1 по доверенности от 12.01.2026;

от администрации г.о. Химки – ФИО2 по доверенности от 05.03.2026 (до перерыва), представитель не явился (после перерыва);

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Планета Спорта» (далее – истец, общество, ООО «Планета Спорта») обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к администрации городского округа Химки Московской области (далее – ответчик, администрация) об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 10.09.2009 № ЮА-111 за земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010110:29, а именно: применив за период с 01.01.2024 по 31.12.2024 правильный коэффициент расчета арендной платы Кд в значении 3 (Ап = 72,59 (Аб) * 3 (Кд) * 1,5 (Пкд) * 1,8 (Км) * 3575 кв. м. (S), за период с 01.01.2025 по 31.12.2025 – в значении 3 (Ап = 75,49 (Аб) * 3 (Кд) * 1,5 (Пкд) * 1,8 (Км) * 3575 кв.м. (S).

Решением Арбитражного суда Московской области от 19.12.2025 по делу № А41-57210/25 в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неполное выяснение обстоятельств по делу, неправильное применение судом норм права, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Одновременно с апелляционной жалобой ответчиком подано ходатайство о восстановлении срока на обращение с настоящей апелляционной жалобой, которое при принятии апелляционной жалобы к производству рассмотрено не было.

Рассмотрев в судебном заседании доводы ходатайства о восстановлении срока на обращение с настоящей апелляционной жалобой, апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для восстановления процессуального срока, учитывая значительное нарушение судом первой инстанции срока изготовления решения суда в полном объеме, а также наличие в период течения срока на апелляционное обжалование новогодних праздничных дней.

Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель администрации в судебном заседании до объявления перерыва возражал против доводов апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив апелляционную жалобу, отзыв на нее, письменные пояснения, материалы дела, выслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции с учетом требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) установил следующие обстоятельства.

10.09.2009 между администрацией (арендодатель) и ООО «Планета Спорт» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № ЮА-111, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:10:010110:29 площадью 3 575 кв.м. расположенный по адресу: <...>, корп.

Земельный участок отнесен к категории - «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования - «для эксплуатации существующего здания фитнес-клуба и открытой автостоянки».

На земельном участке расположено нежилое здание фитнес-клуба с кадастровым номером 50:10:0010101:253 общей площадью 4 635,1 кв.м., принадлежащее на праве собственности ООО «Планета Спорта.

В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды, размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.

В приложении № 2 к договору указано, что размер арендной платы определяется в соответствии со статьей 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (далее – Закон № 23/96-ОЗ).

Арендатор получил уведомление арендодателя от 27.02.2025 исх. № 153ИСХ-4249/17-1 о размере арендной платы за 2025 год, и пересчет арендной платы за 2024 год: Расчет размера арендной платы за 2024 год (пересчет): Аб = 72,59; Кд = 6; Пкд = 1,5; Км = 1,8; S - 3575 кв.м. (72,59*6*1,5*1,8*3575=4 204 049,85 рублей). Расчет размера арендной платы за 2025 год: Аб = 75,49; Кд = 6; Пкд = 1,5; Км = 1,8; S = 3575 кв.м. (72,59*6*1,5*1,8*3575=4 372 003.35 рублей).

По мнению истца, в спорный период подлежал применению коэффициент расчета арендной платы Кд в значении 3, в то время как иные составляющие арендной платы (Аб, Пкд, Км, S) обществом по существу признаются и не оспариваются.

12.05.2025 в адрес ответчика была направлена претензия с требованием произвести перерасчет размера арендной платы по договору за 2024 и 2025 годы.

Поскольку досудебный порядок урегулирования спора не привел к положительному результату, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд считает решение решения суда первой инстанции подлежащим отмене.

Согласно части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки, за исключением указанных в части 4 статьи 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды, размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.

Пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Следовательно, арендатор также вправе требовать от арендатора применять арендную платы в соответствии с установленными на соответствующий период регулирующим органом нормами права.

В приложении № 2 к договору указано, что размер арендной платы определяется в соответствии со статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ.

В силу пункта 3 части 1 статьи 14 Закона № 23/96-ОЗ (в редакции, действующей в спорные периоды) размер арендной платы определяется по формуле: Апл = Аб х Кд х Пкд х Км х S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Как следует из предмета заявленных требований и правовых позиций сторон, между сторонами возник спор относительно применения коэффициент расчета арендной платы Кд, в то время как иные составляющие арендной платы (Аб, Пкд, Км, S), указанные в уведомлениях, обществом по существу признаются и не оспариваются, что также следует из содержания иска и апелляционной жалобы.

В силу части 3 статьи 14 Закона № 23/96-ОЗ (в редакции, действующей в спорные периоды) значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к настоящему Закону.

Виды разрешённого использования земельных участков в Российской Федерации определяются в соответствии с классификатором видов разрешённого использования земельных участков, утвержденного приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 (далее – классификатор).

Согласно сведениям из ЕГРН для арендуемого земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010110:29 установлено 2 вида разрешённого использования: для эксплуатации существующего здания фитнес-клуба и открытой автостоянки.

Эксплуатация существующего здания фитнес-клуба относится к виду разрешённого использования «обеспечение занятий спортом в помещениях», код вида разрешённого использования 5.1.2 согласно классификатору предполагает размещение спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов, физкультурно-оздоровительных комплексов в зданиях и сооружениях.

При этом вид разрешённого использования 5.1.2 относится к виду разрешённого использования «спорт» (код 5.1), и представляет собой размещение зданий и сооружений для занятия спортом. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 5.1.1 - 5.1.7.

В свою очередь вид разрешённого использования «спорт» включён в вид разрешённого использования «отдых (рекреация)» (код 5.0) и предполагает обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности; создание и уход за городскими лесами, скверами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, а также обустройство мест отдыха в них. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 5.1 - 5.5.

Как обоснованно установлено судом первой инстанции и не оспаривается лицами, участвующими в деле, для вида разрешённого использования «отдых (рекреация)» пунктом 38 приложения к Закону № 23/96-ОЗ (в редакции, действующей в спорные периоды) установлено значение коэффициента Кд – 3.

Значение коэффициента Кд для вида разрешённого использования «отдых (рекреация)» и применимость его к виду разрешённого использования «для эксплуатации существующего здания фитнес-клуба» лицами, участвующими в деле не оспаривается.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении заявленных требований и соглашаясь с доводами администрации о необходимости применения к виду разрешённого использования «для эксплуатации открытой автостоянки» коэффициента Кд, равного 6, суд первой инстанции исходил из того, что эксплуатация отрытой автостоянки относится к виду разрешённого использования «стоянка транспортных средств», являющейся частью вида разрешённого использования «предпринимательство» (код 4.0), для которого в силу пункта 10 приложения к Закону № 23/96- ОЗ применяется Кд в размере 6.

Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции о применении Кд в размере 6 в связи со следующим.

Действительно, согласно классификатору вид разрешенного использования «предпринимательство» для которого в силу пункта 10 приложения к Закону № 23/96- ОЗ (в редакции, действующей в спорные периоды) применяется Кд в размере 6, включает в себя содержание видов разрешенного использования, предусмотренных кодами 4.1 - 4.10, то есть включает в себя вид разрешенного использования «стоянка транспортных средств» (код 4.9.2).

В свою очередь, приложение к Закону № 23/96-ОЗ (в редакции, действующей в спорные периоды) наряду с видом разрешенного использования «предпринимательство» с коэффициентом 6.0 также устанавливает отдельный коэффициент Кд для вида разрешенного использования «для размещения платной автостоянки и парковки» равный 2,5.

Согласно п. 21 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, парковка (парковочное место) - специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка.

Схожее определение содержится в Правилах дорожного движения, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.10.1993 N 1090.

Нормативного определения термина «автостоянка» в настоящее время не имеется, в нормативных и технических документах применяется термин «стоянка автомобилей».

Согласно пункту 3.1.27 СП 113.13330.2023. Свод правил. Стоянки автомобилей, утвержденного Приказом Минстроя России от 05.10.2023 N 718/пр, стоянка автомобилей (паркинг) - здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенные для хранения (стоянки) легковых автомобилей и других мототранспортных средств (мотоциклов, мотороллеров, мотоколясок, мопедов, скутеров и т.п.), а также средств индивидуальной мобильности.

В условиях наличия в приложении к Закону № 23/96- ОЗ наряду с общим видом разрешенного использования (предпринимательство) специального вида (для размещения платной автостоянки и парковки), необходимо применять коэффициент Кд специального вида, то есть для вида разрешенного использования «для размещения платной автостоянки и парковки», равный 2,5.

Делая вывод о применимости к рассматриваемому случаю вида разрешенного использования «для размещения платной автостоянки и парковки», апелляционный суд принимает во внимание, что на спорном земельном участке располагается бесплатная парковка для сотрудников и посетителей здания фитнес-клуба, в то время как положения закона не содержат толкования вида разрешенного использования «для размещения платной автостоянки и парковки» относительно того, относится ли данный вид только к платным автостоянкам и платным парковкам, либо же предусматривает платные автостоянки и платные и (или) бесплатные парковки.

Вместе с тем, по убеждению апелляционного суда, в условиях отсутствия в приложении к Закону № 23/96-ОЗ наряду с общим видом разрешенного использования (предпринимательство) какого-либо иного специального вида для применимого к автостоянкам и парковкам, помимо, вида разрешенного использования «для размещения платной автостоянки и парковки», применение к бесплатной парковке коэффициента Кд для вида разрешенного использования «предпринимательство», равного 6.0, то есть превышающего размер коэффициента Кд (2,5), применимого для платной автостоянки и парковки, не отвечает принципу разумности и законам логики.

Напротив, в пункте 1 статьи 39.7 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы, обязательные при установлении в случаях предусмотренных законом уполномоченными органами арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, Правительство Российской Федерации утвердило постановлением от 16.07.2009 № 582.

Указанным постановлением предусмотрены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Исходя из указанного принципа, соответствующий уполномоченный орган обязан определять арендную плату за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне. Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков. Дифференциация ставки арендной платы возможна по критериям, определяющим экономическую характеристику той или иной категории земельных участков; в частности, критериями при определении доходности земельного участка являются категория земель и их разрешенное использование.

Поскольку спорная парковка представляет собой бесплатную парковку для сотрудников и посетителей здания фитнес-клуба, не предполагает какую-либо коммерческую деятельность и извлечение прибыли, применение к такой деятельности коэффициента Кд для вида разрешенного использования «предпринимательство» не отвечает экономической обоснованности, принимая во внимание специально установленный коэффициент 2,5.

При этом апелляционный суд также исходит из того, что в случае, если спорный земельный участок используется для платной парковки, что из материалов дела не следует, то такое использование также в полной мере соответствует виду разрешенного использования, предусмотренному пункту 39 приложения к Закону № 23/96-03 (в редакции, действующей в спорные периоды).

Апелляционный суд отмечает, что Законом Московской области от 25.12.2025 № 256/2025-ОЗ, среди прочего, внесены изменения в приложение к Закону 23/96-ОЗ, согласно которым вид деятельности с кодом 4.9.2 отнесет к предпринимательству и для него установлен коэффициент 6.0, однако данное положение вступило в силу с 01.01.2026 и, соответственно, неприменимо к рассматриваемым правоотношениям.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 14 Закона № 23/96-ОЗ (в редакции, действующей в спорные периоды), если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.

На основании изложенного, поскольку на спорном земельном участке осуществляется деятельность как для эксплуатации существующего здания фитнес-клуба, так и для эксплуатации открытой парковки, коэффициент Кд подлежит применению в размере 3 в качестве наибольшего значения, применяемого для вида разрешенного использования «отдых (рекреация)».

Учитывая изложенное выше, решение Арбитражного суда Московской области от 19.12.2025 по делу № А41-57210/25 подлежит отмене, а заявленные требования – удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу части 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.

С учетом результата рассмотрения дела, принимая во внимание удовлетворение заявленных требований и апелляционной жалобы в полном объеме, взысканию с администрации в пользу ООО «Планета Спорта» подлежат расходы по оплате государственной пошлине в общем размере 80 000 руб. (за рассмотрение дела в суде первой и апелляционной инстанции).

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 19.12.2025 по делу № А41-57210/25 отменить.

Требования удовлетворить.

Обязать администрацию городского округа Химки Московской области произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 10.09.2009 № ЮА-111 за земельный участок с кадастровым номером 50:10:010110:29 за период с 01.01.2024 по 31.12.2025, применив коэффициент расчета арендной платы Кд в значении 3.

Взыскать с администрации городского округа Химки Московской области в пользу ООО «Планета Спорта» расходы по оплате государственной пошлины в размере 80 000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.


Председательствующий


Н.А. Панкратьева

Судьи


М.И. Погонцев

Ю.С. Таранец