Решение от 23 октября 2019 г. по делу № А25-496/2019

Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Черкесск Дело №А25-496/2019

пр. Ленина, 9

Резолютивная часть решения оглашена 16 октября 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 23 октября 2019 года


Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Тебуевой З.Х., при ведении протокола с/з секретарем с/з ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации Адыге-Хабльского муниципального района (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 309091804200043, ИНН <***>) о признании договора недействительным и применении последствий его недействительности,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Управление Росреестра по КЧР,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, доверенность от 29.12.2018 №1-1544,

от ответчика – ФИО4, доверенность от 03.10.2019 р.№09/30-н/09-2019-2-767,

ФИО5, доверенность от 03.10.2019 р.№09/30-н/09-2019-2-767,

ФИО6, доверенность от 29.05.2019 р.№09/30-н/09-2019-1-1184,

УСТАНОВИЛ:

администрация Адыге-Хабльского муниципального района (далее-истец) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – ответчик) со следующими требованиями:

- признать недействительным договор купли-продажи от 30.12.2016 №200 земельного участка с кадастровым номером 09:01:0030101:134, расположенного по адресу: КЧР, Адыге-Хабльский район, Апсуанское сельское поселение, поле №6А, заключенного между администрацией Адыге-Хабльского муниципального района и ФИО2;

- признать недействительным право собственности ФИО2 на образованные из земельного участка с кадастровым номером 09:01:0030101:134, расположенного по адресу: КЧР, Адыге-Хабльский район, Апсуанское сельское поселение, поле №6А земельные участки с кадастровым номером 09:01:0030101:651 площадью 599 999 кв.м и с кадастровым номером 09:01:0030101:652 площадью 460 001 кв.м.,

- применить последствия недействительности договора купли продажи от 30.12.2016 №200 земельного участка с кадастровым номером 09:01:0030101:134 путем возврата земельного участка с кадастровым номером 09:01:0030101:651 площадью 599 999 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 09:01:0030101:652 площадью 460 001 кв.м., расположенных по адресу: КЧР, Адыге-Хабльский район, Апсуанское сельское поселение, поле №6А, образованных из земельного участка с кадастровым номером 09:01:0030101:134 администрации Адыге-Хабльского муниципального района, а денежных средств в размере 868 861 рублей – ФИО2.

Исковое заявление обосновано тем, что при заключении спорного договора был нарушен установленный пунктом 3 статьи 19 Закона Карачаево-Черкесской Республики от 09.12.2003 №61-РЗ «Особенности регулирования земельных отношений в Карачаево-Черкесской Республике» запрет на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем договор является ничтожной сделкой, противоречащей законодательству и нарушающей публичные интересы.

Кроме того, истец отмечает, что при заключении договора купли-продажи сторонами необоснованно применены положения Закона Карачаево-Черкесской Республики от 13.01.2009 №100-РЗ «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Карачаево-Черкесской Республики или государственная собственность на которые не разграничена при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений», что повлекло значительное снижение выкупной цены земельного участка и нанесло ущерб муниципальному бюджету.

Ответчик в отзыве на исковое заявление не возражает против признания договора купли-продажи земельного участка недействительным, при этом отмечает отсутствие оснований для проведения двусторонней реституции, поскольку, по его мнению, материалы дела не содержат доказательств расторжения в установленном порядке договора аренды, на основании которого ответчик владел спорным земельным участком до заключения договора купли-продажи (л.д.82-84, т.2).

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы иска, позицию относительно доводов отзыва не представил.

Представитель ответчика озвучил доводы отзыва на исковое заявление.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Из обстоятельств дела следует, что постановлением главы администрации Адыге-Хабльского муниципального района от 24.01.2007 №57 ответчику предоставлен в аренду на 49 лет земельный участок площадью 106 га пашни из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: КЧР, Адыге-Хабльский район, Апсуанское сельское поселение, х. Дубянский, поле №6А (л.д.148, т.1).

На основании данного постановления заключен договор аренды земельного участка от 24.01.2007 №24, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на 49 лет земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 106 га для сельскохозяйственного производства, расположенный по адресу: КЧР, Адыге-Хабльский район, Апсуанское сельское поселение, х. Дубянский, поле №6А (л.д.145-147, т.1).

С приложением указанных документов ответчик 13.04.2007 обратился с заявлением в кадастровый орган для постановки земельного участка на кадастровый учет (л.д.144, 149-152, т.1).

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок поставлен на кадастровый учет 23.04.2007 с присвоением кадастрового номера 09:01:0030101:134 (л.д.129-131, т.1).

Между тем, стороны не отрицают и в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие государственную регистрацию договора аренды от 24.01.2007 №24.

Вместе с тем, между теми же сторонами на основании постановления главы администрации Адыге-Хабльского муниципального района от 06.06.2008 №288 заключен договор от 10.06.2008 №93, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на 49 лет земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 09:01:00301:0134, площадью 106 га, находящийся по адресу: КЧР, Адыге-Хабльский район, ФИО7, поле №6А (л.д.64-70, т.1).

В соответствии с пунктом 1.2 договора на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается с 06.06.2018 по 05.06.2057.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими его к порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнительных соглашений к договору и нарушения других условий договора.

Договор аренды от 10.06.2008 №93 прошел государственную регистрацию 31.12.2008 за регистрационным номером 09-09-01/038/2008-414, что подтверждается письменными пояснениями Управления Росреестра по КЧР и листами записи ЕГРН (л.д.43, 57-60, т.2).

Постановлением главы администрации Адыге-Хабльского муниципального района от 09.12.2008 №660 внесены изменения в пункт 1 постановления главы администрации Адыге-Хабльского муниципального района от 06.06.2008 №288 следующего содержания: вместо слов «ФИО7» читать: «КХСП им. Кирова» (л.д.71, т.1).

В материалы дела представлен также договор аренды земельного участка от 09.12.2008 №108, идентичный по содержанию договору от 10.06.2008 №93, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 09:01:00301:0134, площадью 106 га, находящийся по адресу: КЧР, Адыге-Хабльский район, КСХП им. Кирова, поле №6А (л.д.72-76, т.1).

Поскольку содержание договоров от 09.12.2008 №108 и от 10.06.2008 №93 идентично, и разница заключается лишь в местоположении одного и того же объекта земельного участка, суд расценивает договор аренды от 09.12.2008 №108 как дополнительное соглашение к договору от 10.06.2008 №93, не прошедшее государственную регистрацию, но уточняющее местоположение согласно постановлению от 09.12.2008 №660.

Постановлением администрации Адыге-Хабльского муниципального района от 30.12.2016 №550 арендодателем принято решение расторгнуть договор аренды от 09.12.2008 №108 и заключить с ФИО2 договор купли-продажи земельного участка площадью 106 га, с кадастровым номером 09:01:00301:134, расположенного по адресу: КЧР, Адыге-Хабльский район, КСХП им. Кирова, поле №6А, для сельскохозяйственного производства (л.д.31, т.1).

На основании постановления от 30.12.2016 №550 между администрацией Адыге-Хабльского муниципального района (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 30.12.2016 №200, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 1 060 000 кв.м с кадастровым номером 09:01:00301:134, находящийся по адресу: КЧР, Адыге-Хабльский район, ФИО7, поле №6А, для сельскохозяйственного производства в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (л.д.32-35).

Согласно пункту 2.1 договора стоимость земельного участка составляет 868 861 рублей.

Расчет цены земельного участка произведен в соответствии с Законом Карачаево-Черкесской Республики от 13.01.2009 №100 «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности КЧР или государственная собственность на которые не разграничена при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений», размер которой составил 20% от кадастровой стоимости земельного участка (л.д.35, т.1).

Земельный участок передан ответчику, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка от 30.12.2016 (л.д.36, т.1).

Договор купли-продажи прошел государственную регистрацию, что подтверждается отметкой о государственной регистрации от 03.07.2017, выписками из единого государственного реестра недвижимости (л.д.37, 128-131, т.1).

Факт оплаты по договору купли-продажи земельного участка подтверждается платежным поручением от 17.07.2017 №396 на сумму 861 861 рубль (л.д.77, т.1).

Впоследствии ФИО2 осуществлен раздел земельного участка с кадастровым номером 09:01:00301:134, в результате которого образованы и поставлены на кадастровый учет 10.09.2018 земельные участки с кадастровыми номерами 09:01:00301:651 площадью 599 999 кв.м и 09:01:00301:652 площадью 460 001 кв.м; земельный участок с кадастровым номером 09:01:0030101:134 снят с кадастрового учета 14.09.2018 (л.д.38-53, 128-131, т.1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Судом установлено, что в ходе раздела земельного участка с кадастровым номером 09:01:00301:134, вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами 09:01:00301:651 и 09:01:00301:652 не изменили местоположение и общую площадь снятого с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 09:01:00301:134, что подтверждается межевым планом (л.д.64-67, т.2).

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

В обоснование своих требований истец ссылается на нарушение при заключении спорной сделки установленного законом запрета на приватизацию земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулируются положениями Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельхозназначения).

Пунктом 4 статьи 1 Закон об обороте земель сельхозназначения установлено, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 19 Закона Карачаево-Черкесской Республики от 09.12.2003 №61-РЗ «Особенности регулирования земельных отношений в Карачаево-Черкесской Республике» приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в Карачаево-Черкесской Республике, за исключением земельных участков, передаваемых в общую долевую собственность граждан и земельных участков, предназначенных для бесплатного предоставления гражданам, имеющим трех и более детей, осуществляется с 1 января 2052 года.

В соответствии с пунктом 4 статьи 19 Закона КЧР от 09.12.2003 №61-РЗ действие пункта 3 настоящей статьи не распространяется на земельные участки, занятые зданиями, сооружениями, находящимися в собственности граждан и (или) юридических лиц.

Доказательства нахождения на спорном земельном участке зданий и сооружений, находящихся в собственности ответчика, в материалах дела отсутствуют.

С учетом отсутствия на территории спорного земельного участка объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности ответчику, суд соглашается с доводом истца о незаконности применения положений Закона КЧР от 13.01.2009 №100-РЗ «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Карачаево-Черкесской Республики или государственная собственность на которые не разграничена при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений» при определении цены земельного участка.

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Независимо от того, что при определении стоимости земельного участка были допущены нарушения законодательства, подлежит признанию недействительным не только данное условие договора, но и весь договор купли-продажи земельного участка от 30.12.2016 №200, как не соответствующий требованиям закона и заключенный при наличии прямого законодательного запрета на приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Согласно пункту 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В результате заключения договора купли-продажи земельного участка от 30.12.2016 №200 ФИО2 в собственность получен земельный участок с кадастровым номером 09:01:0030101:134, на счет администрации поступили денежные средства в размере 861 861 рублей.

На момент заключения договора купли-продажи от 30.12.2016 №200 в отношении земельного участка была установлена аренда сроком до 05.06.2057.

Договор аренды земельного участка от 10.06.2008 №93 не предусматривает возможности расторжения в одностороннем внесудебном порядке по инициативе арендодателя, в этой связи суд не может расценить пункт 1 постановления Адыге-Хабльского муниципального района от 30.12.2016 №550, согласно которому подлежит расторжению договор аренды от 09.12.2008 №108 с ФИО2, как надлежащее доказательство расторжения договора аренды от 10.06.2008.

Как следует из материалов дела и не оспорено сторонами, ответчик пользовался земельным участком на условиях договора аренды, каких-либо доводов, касающихся правомерности передачи в аренду спорного участка, действительности договора аренды, либо о прекращении арендных отношений по каким-либо правовым основаниям в рамках настоящего дела не заявлено, на момент заключения спорного договора купли-продажи договор аренды являлся действующим, соглашения о его расторжении не имеется.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", заключая договор купли-продажи арендуемого имущества, стороны прекращают на будущее время обязательство по внесению арендных платежей (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что после раздела земельного участка с кадастровым номером 09:01:0030101:134 владение ответчиком земельными участками с кадастровыми номерами 09:01:00301:651 и 09:01:00301:652 не прекращалось, суд приходит к выводу о том, что договор аренды от 10.06.2008 №93 не прекратил своего действия в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 09:01:00301:651 и 09:01:00301:652.

Кроме того, сам по себе раздел земельного участка не исключает восстановление арендных отношений между сторонами в отношении указанных земельных участков, оставшихся во владении ответчика.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что требования истца в части применения последствий недействительности договора купли продажи от 30.12.2016 №200 земельного участка с кадастровым номером 09:01:0030101:134 путем возврата земельного участка с кадастровым номером 09:01:0030101:651 площадью 599 999 кв.м и земельного участка с кадастровым номером 09:01:0030101:652 площадью 460 001 кв.м администрации Адыге-Хабльского муниципального района, удовлетворению не подлежат.

В результате заключения договора купли-продажи земельного участка от 30.12.2016 №200 ответчиком уплачены также денежные средства в сумме 861 861 рублей. Возврат ответчику уплаченных по договору денежных средств вернет стороны в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора купли-продажи.

Признавая необходимым возвращение администрации Адыге-Хабльского муниципального района КЧР юридического титула в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 09:01:00301:651 и 09:01:00301:652, государственная собственность на которые не разграничена, суд считает необходимым признать недействительным зарегистрированное право собственности ФИО2 на образованные из земельного участка с кадастровым номером 09:01:0030101:134, расположенного по адресу: КЧР, Адыге-Хабльский район, Апсуанское сельское поселение, поле №6А, земельные участки с кадастровым номером 09:01:0030101:651 площадью 599 999 кв.м и с кадастровым номером 09:01:0030101:652 площадью 460 001 кв.м.

Согласно абзацу 2 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в единый государственный реестр недвижимости. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Разрешая вопрос о судебных расходах в виде подлежащей уплате в федеральный бюджет государственной пошлины, суд, руководствуясь ч.1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ считает, что её следует отнести на ответчика, как на сторону не в пользу которой вынесен судебный акт.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи от 30.12.2016 №200 земельного участка с кадастровым номером 09:01:0030101:134, расположенного по адресу: КЧР, Адыге-Хабльский район, Апсуанское сельское поселение, поле №6А, заключенного между администрацией Адыге-Хабльского муниципального района и ФИО2.

Признать недействительным право собственности ФИО2 на образованные из земельного участка с кадастровым номером 09:01:0030101:134, расположенного по адресу: КЧР, Адыге-Хабльский район, Апсуанское сельское поселение, поле №6А, земельные участки с кадастровым номером 09:01:0030101:651 площадью 599 999 кв.м и с кадастровым номером 09:01:0030101:652 площадью 460 001 кв.м.

В удовлетворении исковых требований в части применения последствий недействительности договора купли продажи от 30.12.2016 №200 земельного участка с кадастровым номером 09:01:0030101:134 путем возврата земельного участка с кадастровым номером 09:01:0030101:651 площадью 599 999 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 09:01:0030101:652 площадью 460 001 кв.м., расположенных по адресу: КЧР, Адыге-Хабльский район, Апсуанское сельское поселение, поле №6А, образованных из земельного участка с кадастровым номером 09:01:0030101:134 администрации Адыге-Хабльского муниципального района отказать.

Взыскать с администрации Адыге-Хабльского муниципального района (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 309091804200043, ИНН <***>) денежные средства в размере 868 861 (Восемьсот шестьдесят восемь тысяч восемьсот шестьдесят один) рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 309091804200043, ИНН <***>) в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики от 28.02.2019.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца с момента его изготовления в полном объеме и может быть обжаловано до истечения указанного срока в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (Вокзальная улица, дом 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357600) через Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики (проспект Ленина 9, город Черкесск, Карачаево-Черкесская Республика, 369000), а также может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (Рашпилевская улица, дом 4, г. Краснодар, Краснодарский край, 350063) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья З.Х. Тебуева