Решение от 13 февраля 2024 г. по делу № А40-189659/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-189659/23-64-1542
г. Москва
13 февраля 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 24 января 2024года

Полный текст решения изготовлен 13 февраля 2024 года


Арбитражный суд г. Москвы в составе: Судьи Чекмаревой Н.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 13.03.2018)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬФА-М" (125475,

<...>, ПОМЕЩЕНИЕ II (КОМНАТЫ 9-

13), ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.07.2014, ИНН: <***>)

- о внесении изменения в договор аренды № АМ-5052-10/2021 от 09 сентября 2021 г.,

при участии:

от истца - ФИО3 по дов. от 14.08.2023, удост. адвоката, Белова Е.Б. по дов. от

14.08.2023, удост. адвоката

от ответчика - ФИО4 по дов. от 16.09.2022




УСТАНОВИЛ:

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО2 обратилась в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬФА-М" о внесении изменений в пункт 3.1.1. договора аренды № АМ-5052-10/2021 нежилого помещения от 09 сентября 2021 года, в части размера постоянной части арендной платы, изложив его в следующей редакции: «Размер постоянной части арендной платы составляет 241 500 (двести сорок одна тысяча пятьсот) рублей за площадь Помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен.».

Исковые требования мотивированы положениями статей 422, 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец исковые требования поддержал в полном объеме по доводам искового заявления со ссылкой на представленные доказательства.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд считает заявленные требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между ИНДИВИДУАЛЬНЫМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕМ ПРОХОРОВОЙ АНАСТАСИЕЙ АНДРЕЕВНОЙ (истец, арендодатель) и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АЛЬФА-М" (ответчик, арендатор) заключен договор аренды № АМ-5052-10/2021 нежилого помещения от 09 сентября 2021 года, в соответствии с пунктом 1.1 которого истец передал, а ответчик принял за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение № VII общей площадью 129,5 кв.м., назначение: нежилое помещение, этаж № 1, кадастровый номер 77:02:0015008:4795, находящееся по адресу: Москва, проезд Серебрякова, д. 11, корп. 1.

Согласно пункту 1.3. Договора ответчик использует помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое».

Срок аренды по Договору аренды составляет 10 (десять) лет (пункт 5.1 Договора аренды).

В соответствии с пунктом 3.1.1. Договора аренды размер постоянной части арендной платы согласован сторонами в сумме 230 000 рублей ежемесячно.

Пунктом 3.2. Договора аренды стороны установили, что пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двадцать месяцев аренды), установленный (опубликованный государственным органом статистики Москвы, но не более 5%.

Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п. 3.1.1 Договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения.

В случае, если индекс потребительских цен (нарастающим итогом с начала года) превысит 20%, то размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон свыше 5%.

Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения.

Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.

По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия Договора.

Письмом от 08 апреля 2023 года истец с приложением дополнительного соглашения уведомил ответчика о повышении арендной платы с 10 мая 2023 года на 5% до 241 500 рублей

В ответ на письмо о повышении арендной платы ответчик (арендатор) письмом сообщил об отказе в увеличении размера арендной платы, ссылаясь на то, что условия о порядке оплаты и начисления арендной платы, ее суммы, изменяются только при наличии обоюдного волеизъявления сторон.

Досудебная претензия истца также была оставлена ответчиком безудовлетворения письмом от 05 июня 2023г.

Письмом от 19 июня 2023г. ответчик отказал в согласовании повышения арендной платы, ссылаясь на нецелесообразность, поскольку в настоящий момент повышение арендной платы не отвечает его интересам.

Истец полагает, что возможность увеличения арендной платы прямо предусмотрена, как вышеуказанным пунктом 3.2. Договора, так и пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. Повышение размера арендной платы обусловлено и подтверждается

официальными данными Росстата (https://rosstat.gov.ru/statistics/price; Управление Федеральной службы государственной статистики по г. Москве и Московской области: https://77.rosstat.gov.ru/folder/64640), согласно которым индекс роста потребительских цен в г. Москве в октябре 2022 года по отношению в октябрю 2021 года (первому полному месяцу начисления постоянной арендной платы) составил 113,19%. Индекс роста потребительских цен, рассчитанного Управлением Федеральной службы государственной статистики по г. Москве и Московской области на май 2023 года к октябрю 2021 года (первому полному месяцу начисления постоянной арендной платы) за 20 месяцев составил 117,13%. Индекс роста потребительских цен, рассчитанного Росстатом на май 2023 года к октябрю 2021 года (первому полному месяцу начисления постоянной арендной платы) за 20 месяцев составил 117,93%.

По мнению истца, изменение арендной платы, связанное с применением коэффициента индексации, не является изменением условий договора аренды. Новый размер платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующего изменения.

Истец полагает, что надлежащим в данном случае являлась бы констатация того факта, что арендодатель имеет право на взыскание арендной платы по условиям заключенного сторонами Договора аренды.

Со ссылкой на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился с настоящим иском в суд.

Проанализировав представленные доказательства, суд отклоняет доводы истца в силу следующего.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду', считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

Исходя из части 2 статьи 614 ГК РФ, арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно части 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ изменение или расторжение договора по решению суда по требованию одной из сторон возможно только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

С учетом содержания положений ст. 451 ГК РФ в качестве юридически значимых обстоятельств следует определить факт наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении соглашения. Только при установлении этих обстоятельств существует возможность применения положений ст. 451 ГК РФ.

Вместе с тем данный случай не подпадает под понятие существенное изменение обстоятельств.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

При этом согласно позиции ВС РФ, при применении положений об изменении (расторжении) договора в связи с существенным изменением обстоятельств суд определяет наличие такого изменения, время наступления, возможность его предвидеть при заключении договора (определение Верховного Суда РФ от 30.07.2013 № 18-КГ13-70)

Раздел 3 спорного договора определяет порядок, условия и сроки арендной платы. Данные положения были согласованы сторонами при заключении договора. -п. 3.1 арендная плата состоит из постоянной и переменной части -п. 3.1.1 Размер постоянной части арендной платы составляет 230 000 рублей ежемесячно -п. 3.1.2 Переменная часть является компенсацией затрат арендодателю на оплату коммунальных услуг.

В соответствии с п.3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» норма, содержащаяся в п.3 ст. 614 ГК РФ, является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767 само по себе включение в договор аренды условия, в соответствии с которым арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаше одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не означает, что стороны принимают на себя обязательства заключить в будущем соглашение об изменении договора в этой части. В указанном случае в договоре аренды содержится лишь положение о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон.

На основании статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила на позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из буквального толкования условий договора, п.3.2 договора аренды не порождает безусловную обязанность арендатора на повышение ставки арендной платы при получении уведомления от арендодателя. Более того действующим законодательством и заключенным между сторонами договором аренды не предусмотрено право арендодателя на одностороннее повышение арендной платы, соответственно истец ошибочно полагает, что им в одностороннем порядке была изменена арендная плата по договору аренды.

Обязанности по заключению Дополнительного соглашения в рамках Договора или обязанности по внесению изменений в положения Договора в части увеличения размера постоянной части арендной платы положениями Договора не предусмотрено, доказательств, свидетельствующих о наличии данной обязанности у ответчика в силу положений ГК РФ, закона или добровольно принятым обязательством истцом в порядке ст. 65 АПК РФ не представлено.

В рассматриваемом Договоре содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы, а не по требованию, в данном случае истца, в судебном порядке, как стороны Договора, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены Договора подлежит передаче на рассмотрение суда, и в этой связи судебное внесение соответствующих изменений в Договор недопустимо по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ.

Довод истца о том, что указанная ответчиком судебная практика не является аналогичной в связи с тем, что основанием настоящего иска служит применение коэффициента индексации (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002), судом отклоняется, поскольку указанный пункт информационного письма неприменим к настоящему спору, так как изложенная в данном пункте позиция ВАС РФ относится исключительно к ситуации, когда арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой (исчисляется по каждому сроку платежа), при этом индексация является составляющей в механизме расчета арендной платы, что позволяет не рассматривать фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации как изменение в соответствии с пунктом 3 статьи 614 кодекса РФ условий договора о размере арендной платы.

В данном же случае арендная плата (ее постоянная часть) определена в договоре в твердой сумме, и, следовательно, изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации будет являться изменением Договора аренды согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Вопреки доводам истца, ни размер индекса роста потребительских цен, ни рыночная стоимость аренды объекта недвижимости не является основанием для изменения Договора аренды, а также не входят в предмет доказывания по настоящему спору.

При указанных обстоятельствах отсутствуют основания для удовлетворения искового требования об изменении условий договора аренды.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине относятся на истца, поскольку заявленные в иске требования не обоснованы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 12, 421, 431, 450, 451, 452 ГК РФ, ст.ст. 65, 71, 75, 104, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятыйарбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня изготовления в полномобъеме.


Судья Н.А. Чекмарева