Решение от 1 августа 2023 г. по делу № А46-3562/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-3562/2023
01 августа 2023 года
город Омск



Резолютивная часть решения оглашена 25.07.2023

Полный текст решения изготовлен 01.08.2023


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ширяй И.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Миклуха К.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 305770000015190)

к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 1 005 548,50 руб.,

в судебном заседании приняли участие:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2 по доверенности от 28.01.2023 (сроком на 3 года), личность удостоверена паспортом, предъявлен диплом о высшем юридическом образовании,

от департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО3 по доверенности от 28.03.2023 № Исх-ДИО/4087 (сроком на 1 год), предъявлено служебное удостоверение и диплом о высшем юридическом образовании,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее также истец, Предприниматель) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением (вх. от 02.03.2023 № 56848) о взыскании с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (далее – ответчик, Департамент) убытков в размере 1 005 548,50 руб.

Определением Арбитражного суда Омской области от 07.03.2023 возбуждено производство по делу.

Обращаясь в суд с настоящим требованием, ФИО1 требует вернуть ему в качестве убытков переплату по договорам аренды нежилых помещений.

Департамент, в свою очередь, возражал относительно удовлетворения требований в заявленном виде, ссылаясь на отсутствие неправомерных действий, что исключает взыскание убытков, а значит, и удовлетворение настоящего иска, кроме того, указал, что на момент заключения договора купли-продажи арендуемое имущество находилось во владении истца.

Ознакомившись с представленными в материалы дела документами, выслушав доводы представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

ФИО1 являлся арендатором двух объектов недвижимости, в частности:

- нежилого одноэтажного здания общей площадью 122,3 кв.м с двумя одноэтажными пристройками, литера ББ1Б2, расположенного по адресу: <...> (по договору аренды от 16.12.2019 № 60/1А);

- нежилого одноэтажного здания общей площадью 395,8 кв.м с одноэтажной пристройкой, литера АА1, расположенного по адресу: <...> (по договору аренды от 16.12.2019 № 59/1А).

В доказательства оплат по договору № 59/1А ФИО1 представил платёжные поручения от 07.02.2022 № 62, от 14.03.2022 № 119, от 05.04.2022 № 176, от 11.05.2022 № 225, от 08.06.2022 № 272, от 12.07.2022 № 318,от 09.08.2022 № 362, от 08.09.2022 № 420, по договору № 60/1А – от 05.02.2022 № 61, от 14.03.2022 № 118, от 05.04.2022 № 175, от 11.05.2022 № 224, от 08.06.2022 № 273, от 12.07.2022 № 317, от 09.08.2022 № 636, от 08.09.2022 № 419.

17.12.2021 Предприниматель выразил намерение на выкуп означенных нежилых помещений в порядке реализации прав, установленных Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Из содержания писем от 13.01.2022 №№ Исх-ДИО/1993, Исх-ДИО/1994 усматривается, что вопрос был разрешён положительным образом: координационным Советом по отчуждению муниципального недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, созданного распоряжением Мэра города Омска от 01.10.2008 № 304-р рекомендовано предоставить ФИО1 преимущественное право на приобретение указанных нежилых зданий.

Кроме того, указано, что Департамент проводит работу по подготовке документации, необходимой для заключения договора купли-продажи.

По расчётам истца последний день направления ему проекта договоров приходится на 12.03.2022, в то время как истец был приглашён в Департамент для вручения предложения о заключении договора купли-продажи от 23.09.2022, копии распоряжения Администрации города Омска от 14.09.2022 № 229-р «Об условиях приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества города Омска» и проекты договора купли-продажи, только 26.09.2022.

Договор купли-продажи подписан Предпринимателем 26.09.2026. Поскольку в период с 13.03.2022 по 26.09.2022 ФИО1 продолжал вносить арендную плату, последняя, по его мнению, должна быть возвращена в качестве убытков, несение которых обусловлено неправомерным бездействием Департамента, в полном объёме, так как истец находится на упрощённой системе налогообложения и не уплачивает налог на имущество физических лиц.

Испрашиваемая сумма составила 1 005 548,50 руб. (772 907,556 руб. по договору № 59/1А и 232 640,94 руб. по договору № 60/А).

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, суд полагает, что заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу статьи 12 ГК РФ возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чьё право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Статья 16 ГК РФ устанавливает, что убытки, причинённые гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Для наступления ответственности, установленной нормами статьи 15 ГК РФ, необходимо наличие совокупности следующих условий: факт нарушения другим лицом возложенных на него обязанностей, (совершения незаконных действий или бездействия), наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими у заявителя убытками, наличие собственно убытков.

Причинная связь между фактом причинения вреда (убытков) и действием (бездействием) причинителя вреда должна быть прямой (непосредственной).

В настоящем случае убытки, заявленные к взысканию, представляют собой арендную плату, внесённую истцом, в период, когда должно было быть оформлено право собственности на спорные объекты при своевременном заключении и государственной регистрации договора купли-продажи зданий.

Как указывалось выше, за выкупом нежилых помещений ФИО1 обратился в Департамент 17.12.2021.

После рассмотрения поданной заявки на Координационном совете по отчуждению муниципального недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, ФИО1 был уведомлен Департаментом о том, что вопрос о соблюдении условий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Законом № 159-ФЗ, был рассмотрен.

Данные обстоятельства стороны не оспаривают; иного из материалов дела не следует.

Согласно части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При этом суд учитывает, что указанные сроки рассчитываются в календарных днях. Такой подход не противоречит положениям об исчислении сроков, включенным в главу 11 ГК РФ, совокупное прочтение которых позволяет прийти к выводу о том, что по общему правилу при подсчётах принимаются календарные дни, а рабочие дни учитываются в специально оговоренных законодателем случаях (к примеру, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.11.2018 № Ф04-5141/2018 по делу № А81-10392/2017).

В свою очередь, целью установления законодателем соответствующего механизма, установленного Законом № 159-ФЗ, состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.02.2011 № 214-О-О, от 29.09.2011 № 1042-О-О).

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным и как указано в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определённого с учётом разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления № 73, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (пункт 6 Постановления № 73).

Таким образом, до момента заключения сторонами договора купли-продажи арендные отношения сохраняются и арендатор обязан вносить предусмотренную договором аренды плату за пользование имуществом.

Несоблюдение органом публичной власти предусмотренных статьёй 9 Закона № 159-ФЗ сроков рассмотрения обращения заинтересованного лица о выкупе арендуемого имущества применительно к статье 407 ГК РФ и разъяснениям, содержащимся в пункте 5 Постановления № 73, не влечёт прекращения договора аренды и не освобождает арендатора от бремени несения арендных платежей.

Подобного рода нарушения со стороны органов публичной власти, как это следует из правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в определениях от 28.04.2017 № 305-ЭС16-20734 и от 23.05.2022 № 308-ЭС21-23454, применительно к требованиям статей 16, 1069 ГК РФ могут служить основанием для возмещения арендатору за счёт казны соответствующего публично-правового образования убытков в виде разницы между суммой внесённых арендатором за период необоснованной пролонгации арендных отношений арендной платы и суммой налога (земельного или налога на имущество - в зависимости от того, что является объектом приватизации), подлежащего уплате в случае своевременного заключения договора купли-продажи и регистрации за покупателем права собственности на вновь приобретённое имущество.

Иными словами, в ситуации, когда орган власти необоснованно уклоняется от заключения договора купли-продажи имущества, находящегося в аренде, между сторонами одновременно существуют два встречных денежных (или потенциально имеющих денежный эквивалент) обязательства: обязанность арендатора внести арендную плату (которая сохраняется, как на это указано в пунктах 5, 6 Постановления № 73, до момента заключения сторонами договора купли-продажи); обязанность публично-правового образования возместить арендатору убытки, причинённые неправомерным уклонением от заключения договора купли-продажи.

Указанный правовой подход приведён в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.09.2022 № Ф04-4847/2022 по делу № А46-13391/2021.

Как указывалось выше, в соответствии с нормами действующего законодательства Департамент был обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления.

Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока (пункт 3 статьи 192 ГК РФ).

Применительно к рассматриваемой ситуации такой договор должен был быть заключён до 17.02.2021 (дата подачи заявления 17.12.2021 + 2 мес.).

Муниципальный контракт № Ф.2022.1904348 заключён Департаментом и оценщиком – обществом с ограниченной ответственностью «ЗСК-Центр» только 04.05.2022, т.е. с пропуском установленного законом срока.

Согласно отчёту № 566/22 об оценке объекта оценки он был составлен 20.06.2022. Однако, осуществляя буквальное толкование пункта 2 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, суд приходит к выводу, что принципиальное значение имеет установление именно даты принятия истцом отчёта, а не даты его составления. Данное утверждение представляется обоснованным, поскольку с момента оформления отчёта и до его принятия пройдёт какое-то время, необходимое на пересылку документа, проверку отчёта на соответствие заданию, экспертизу результатов.

В заключении от 15.09.2022 № 1 проведения экспертизы результатов, предусмотренных муниципальным контрактом от 04.05.2022 № Ф.2022.1904348, предоставленных исполнителем в части их соответствия условиям контракта комиссия пришла к выводу о возможности принять результаты, предусмотренные контрактом. Также истцом представлен и универсальный передаточный документ от 12.09.2022 № 53, в котором указана дата приёмки услуг Департаментом 15.09.2022.

По указанным причинам датой принятия Департаментом отчёта об оценке следует считать 15.09.2022. Иные данные в материалах дела отсутствуют.

Как следствие, от даты заключения контракта (04.05.2022) и до даты принятия отчёта (15.09.2022) прошло 135 дней.

Если бы ответчик своевременно заключил договор на проведение рыночной стоимости арендуемого имущества (пункт 1 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ), дата принятия отчёта пришлась бы на 02.07.2022 (17.02.2022 последний день заключения договора, следовательно, 18.02.2022 + 135 дн. на выполнение муниципального контракта).

Следующим этапом является принятие решения об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке.

В случае соблюдения установленных сроков решение об условиях приватизации арендуемого имущества должно было быть принято не позднее 16.07.2022 (02.07.2022 + 2 нед.).

На направление заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества пункт 3 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ отводит 10 дней с даты принятия означенного выше решения. Т.е. к 16.07.2022 необходимо прибавить ещё 10 дней для направления проекта договора, в результате определим последний день, для завершения процедуры по Закону № 159-ФЗ - 26.07.2022.

Как утверждает сам истец, договор купли-продажи арендуемого имущества им был подписан в день визита.

Согласно письму Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы № 9 от 07.07.2023 № 08-15/09288 ФИО1 в 2022 году было предоставлено освобождение от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц, в связи с чем размер арендной платы в целях исчисления величины убытков уменьшению не подлежит.

При изложенных обстоятельствах, истец не должен был платить арендную плату начиная с 27.07.2022 по 15.10.2022, что по расчётам суда составило 374 625,07 руб., исходя из следующего расчёта:

1) по договору № 59/1А:

-17 558,10 руб. за период с 27.07.2022 по 31.07.2022 (108 860,22 руб. : 31 день х 5 дней);

- 217 720,44 руб. за период с 01.08.2022 по 30.09.2022 (108 860,22 руб. х 2 мес.);

- 52 674,30 руб. за период с 01.10.2022 по 15.10.2022 (108 860,22 руб. : 31 день х 15 дней);

2) по договору № 60/1А:

- 5 284,89 руб. за период с 27.07.2022 по 31.07.2022 (32 766,33 руб. :31 день х 5 дней);

- 65 532,66 руб. за период с 01.08.2022 по 30.09.2022 (32 766,33 руб. х 2 мес.);

- 15 854,68 руб. за период с 01.10.2022 по 15.10.2022 (32 766,33 руб. : 31 день х 15 дней).

При этом суд полагает необходимым отметить, что сумма переплаты с момента заключения сторонами договора купли-продажи и по 15.10.2022 убытками истица не является, поскольку не обусловлена неправомерным поведением Департамента, а представляет собой добровольное внесение истцом, знающим о заключении договора купли-продажи, денежных средств.

При изложенных обстоятельствах исковое заявление ФИО1 подлежат удовлетворению в части.

По правилу части 1 статьи 110 АПК РФ в случае, если иск удовлетворён частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворённых исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171 и 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 305770000015190) удовлетворить частично.

Взыскать с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 305770000015190) 374 625,07 руб., а также 8 583 руб. государственной пошлины

В удовлетворении остальной части требования отказать.

Решение вступает в законную силу и может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия настоящего решения на бумажном носителе может быть направлена в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».




Судья И.Ю. Ширяй