Решение от 25 декабря 2018 г. по делу № А15-748/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А15-748/2018
25 декабря 2018 года
г. Махачкала



Резолютивная часть решения объявлена 24 декабря 2018г.

Полный текст решения изготовлен 25 декабря 2018г.

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Исаева М.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации ГО с ВД "город Махачкала" (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП 308056215100043, ИНН <***>) и Комитету по управлению имуществом г.Махачкалы (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительным договора купли-продажи арендуемого имущества в рассрочку (нежилое помещение общей площадью 345,3 кв.м. с кадастровым номером №05:40:000000:20488 по адресу: <...> (помещения №1,3,9,10,11,12,14,18 на 1 этаже, помещение №15 на 2 этаже) заключенного между Комитетом по управлению имуществом г.Махачкалы и ФИО2 от 08.07.2015 за №6-ВА и применить последствия недействительности сделки, путем возврата в муниципальную собственность указанных помещений,

с участием в судебном заседании

от истца: представитель ФИО3 (доверенность),

от ответчика- Комитета по управлению имуществом г.Махачкалы : представитель не явился,

от ответчика- ФИО2: представитель ФИО4 (доверенность),

от Управления Росреестра по РД: представитель не явился,

УСТАНОВИЛ:

Администрация ГО с ВД "город Махачкала" (далее- администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее- ответчик, предприниматель) и Комитету по управлению имуществом г.Махачкалы (далее-комитет) о признании недействительным договора купли-продажи арендуемого имущества (нежилое помещение общей площадью 345,3 кв.м. с кадастровым номером №05:40:000000:20488 по адресу: <...>, 12,14,18 на 1 этаже, помещения № 15 на 2 этаже) в рассрочку от 08.07.2015 №6-ВА, заключенного между комитетом и предпринимателем с применением последствий недействительности сделки, путем возврата в муниципальную собственность указанных помещений.

Ответчик - Комитет по управлению имуществом г.Махачкалы в отзыве на исковое заявление указывает, что поскольку договор им подписан и последующие его действия были направлены на переоформление прав, т.е. свидетельствовали о действительности сделки, то его доводы в рамках оспаривания договора не имеют правового значения. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов и иных, предусмотренным законом случаях.

Ответчик - ФИО2 в отзыве на исковое заявление просит в иске отказать. Его представитель в судебном заседании просил в иске отказать, по основаниям указанным в отзыве на исковое заявление.

Представитель истца в судебном заседании повторил доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, и просил исковые требования удовлетворить.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 30.09.2014 МКУ «Комитет по управлению имуществом г. Махачкалы» на официальном интернет - портале Администрации г. Махачкалы, разместил извещение о проведении аукциона на право заключения договоров аренды муниципального имущества, в том числе нежилого помещения общей площадью 455 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 подала заявку на участие в торгах на право заключения договора аренды и 15.10.2014 года внесла задаток в размере 36 000 рублей.

По итогам аукциона победителем аукциона признана индивидуальный предприниматель ФИО2 (протокола №3 об итогах аукциона (лот №6) от 06.11.2014).

05.12.2014 года комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) подписали договор на право аренды № 5, согласно которому арендатор на основании результатов аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества (протокол об итогах аукциона от 06.11.2014 №3) производит плата за право заключения договора аренды по лоту №6 сроком на 11 месяцев и 28 календарных дней, а арендодатель передает в аренду по акту приема-передачи нежилые помещения общей площадью 453,3 кв.м., расположенные по адресу: <...>, помещения на первом этаже многоэтажного дома, литер А, этаж 1, номера по плану:1,9,10,11,12,18, литер А, подвал номер по плану: 5,6, указанные в приложении №1. В этот же день сторонами подписан акт приема-передачи №5 указанных объектов для использования под торгово-офисных помещений.

Комитет по управлению имуществом г. Махачкалы 09.07.2015 на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" приняло распоряжение №01-08/209 об условиях приватизации муниципального имущества -нежилых помещений общей площадью 345,3 кв.м., расположенные по адресу: <...>. Цена продажи определен в сумме 10809000 руб. Форма платежа- ежеквартальная оплата с рассрочкой платежа на срок три года с момента заключения договора купли-продажи.

08.07.2015 комитет (продавец) и предприниматель (покупатель) заключили договор купли-продажи арендуемого имущества в рассрочку №6-ВА от 08.07.2015, согласно которому продавец передает в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить приобретаемое в процессе приватизации недвижимое имущество- нежилые помещения общей площадью 345,3 кв.м., расположенные по адресу: <...>, которые являются муниципальной собственностью (номера на поэтажном плане: этаж:1- 1.3,9,11,12,14,18. Этаж: 2 -15 литер "А". Свидетельство о госрегистрации права №05-АА 354736 от 08.12.2010, кадастровый (или условны) номер: 0505-01/139/2010-262). В этот же день сторонами подписан и акт приема-передачи №6-ВА недвижимого имущества к договору купли-продажи №6-ВА от 08.07.2015.

Управление Росреестра по РД 26.11.2015 зарегистрировало переход права собственности на указанные объекты к предпринимателю. Документом-основанием для регистрации права собственности послужили договор купли-продажи от 08.07.2015 и акт приема-передачи недвижимого имущества от 08.07.2015.

09.02.2018 прокуратура г. Махачкалы внесла представление об устранении нарушений федерального законодательства, в котором указано, что на основании ранее заключенных с нарушением ч.1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ, т.е. без проведения торгов, договоров аренды, со сроками действия с января по 30 декабря года их подписания, был заключен договор купли-продажи арендуемого имущества в рассрочку от 08.07.015 №6-ВА.

Пологая, что договор купли-продажи №ВА от 08.07.2015 был заключен с нарушением ч.1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ, т.е без проведения торгов и в связи с этим является ничтожной сделкой, истец обратился в арбитражный суд с данным иском.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент подачи заявления) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретении такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, определенном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом законодатель установил, что такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

С учетом положений части 2 статьи 9, части 2 статьи 10 Закона N 159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, Закон N 159-ФЗ предоставил право выкупить арендованное имущество как тем лицам, чье имущество не включено в упомянутый Перечень (в этом случае субъект малого (среднего) предпринимательства по состоянию на 01.07.2015 должен арендовать указанное имущество непрерывно в течение двух и более лет); так и лицам, включенным в Перечень, если такое имущество на 01.07.2015 арендовалось непрерывно в течение трех и более лет и находилось в перечне в течение пяти и более лет до подачи такого заявления.

Пунктом 3 статьи 9 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

При рассмотрении дела судом установлен факт полного соответствия предпринимателя всем необходимым условиям, предусмотренным Законом N 159-ФЗ (заявитель является арендатором с 2008 г., предприниматель относится к субъектам малого предпринимательства; у него отсутствует задолженность по арендной плате), им соблюден порядок реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения- нежилых помещений под номерами по плану: 1,9,10,11,12 на первом этаже, литер "А".

Согласно п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, не оспаривают стороны, нежилые помещения под номерами по плану: 1,9,10,11,12 на первом этаже, литер "А" и помещения в подвале под номерами по плану:5 и 6, расположенные по адресу: <...> с 2008 г. непрерывно находились у ответчика на основании договоров аренды, заключенных с комитетом.

Следовательно, договоры аренды муниципального имущества, т.е. помещений под номерами по плану: 1,9,10,11,12 на первом этаже, литер "А", расположенных по адресу: <...> были заключены с 2008 г. по 2012г., т.е до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

В связи с этим мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ в отношении этих помещений.

На момент заключения оспариваемого договора года указанное имущество находилось во владении и пользовании у ответчика на основании договора аренды от 05.12.20154, заключенного на основании результатов аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества (протокол об итогах аукциона от 06.11.2014 №3).

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением категорий, перечисленных в указанной статье, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Одним из условий реализации данного права является нахождение арендуемого имущества во временном владении (и (или) пользовании) арендатора по договору или договорам аренды такого имущества непрерывно в течение срока, предусмотренного указанным Законом, при выполнении установленных им условий.

Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Как следует из материалов дела, подтвердили стороны, указанные помещения непрерывно находились у ответчика с 2008 года, в том числе и в период прекращения одного договора аренды данного помещений и заключения последующего договора их аренды.

В связи с этим доводы истца о наличии временных промежутков между прекращением одного договора аренды и заключением другого аренды в данном случае правового значения не имеет.

При таких обстоятельствах основания для признания договора аренды в части передачи ответчику помещений под номерами по плану: 1,9,10,11,12 на первом этаже, литер "А", расположенных по адресу: <...>, не имеется и в иске в этой части следует отказать.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, нежилые помещения под номерами по плану: №3 площадью 4.4 кв.м., № 14 площадью 2.4 кв.м. №18 площадью 24.2 кв.м. на первом этаже и №15 площадью 13.6 кв.м. на втором этаже здания, расположенного по адресу: <...> не были сданы в аренду ответчику и непрерывно не находились в его владении и пользовании более трех лет. В связи с этим они не могли быть переданы в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ в собственность ответчика без проведения торгов.

Следовательно, включение этих помещений в перечень имущества передаваемого ответчику в собственность согласно договору купли-продажи от 08.07.2015 №ВА противоречит указанному Закону, поскольку нарушает публичные интересы, права и охраняемые законом интересы третьих лиц в части возможности приобретения ими спорных помещений.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Как следует из материалов дела, подтвердили стороны в судебном заседании, сделка была бы совершена и без включения ее недействительной части, т.е. без включения в перечень имущества передаваемого в собственность ответчика нежилых помещений №3 площадью 4,4 кв.м, №14 площадью 2,4 кв.м., №18 площадью 24,2 кв.м. на первом этаже и №15 площадью 13,6 кв.м. на втором этаже здания, расположенного по адресу: <...>.

При таких обстоятельствах суд считает, что договор купли-продажи от 08.07.2015 (пункты 1.1 и 1.2) в части включения в перечень имущества передаваемого в собственность ответчика нежилых помещений №3 площадью 4,4 кв.м, №14 площадью 2,4 кв.м., №18 площадью 24,2 кв.м. на первом этаже и №15 площадью 13,6 кв.м. на втором этаже здания, расположенного по адресу: <...> следует признать недействительной (ничтожной), поскольку оно не влечет сторон к заключению договора, который они не намеревались заключить.

Согласно п.2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В связи с этим суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки в указанной части, обязав индивидуального предпринимателя ФИО2, возвратить в муниципальную собственность ГОсВД "город Махачкала" в лице Комитета по управлению имуществом г. Махачкалы нежилых помещений №3 площадью 4,4 кв.м, №14 площадью 2,4 кв.м., №18 площадью 24,2 кв.м. на первом этаже и №15 площадью 13,6 кв.м. на втором этаже здания, расположенного по адресу: <...>.

Доводы ответчика ФИО2 о том, что она является добросовестным приобретателем указанного имущества, не подтверждается материалами дела.

Из отзыва на исковое заявления и материалов дела следует, что ответчик-ФИО2 заведомо знал, что сделка в этой части противоречит основам правопорядка и нравственности, т.е. является антисоциальной (ничтожной в силу ст. 169 ГК РФ), поскольку совершалась с целью приобретения муниципального имущества в обход Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 23.10.2014 N 2460-О"Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы межрегионального общественного фонда содействия социальной поддержке и защите прав вынужденных переселенцев, беженцев "Статус" на нарушение конституционных прав и свобод статьей 169, пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации и частями 1, 2, 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" указано, что понятия "основы правопорядка" и "нравственность", как и всякие оценочные понятия, наполняются содержанием в зависимости от того, как их трактуют участники гражданского оборота и правоприменительная практика, однако они не являются настолько неопределенными, что не обеспечивают единообразное понимание и применение соответствующих законоположений. Статья 169 ГК Российской Федерации указывает, что квалифицирующим признаком антисоциальной сделки является ее цель, т.е. достижение такого результата, который не просто не отвечает закону или нормам морали, а противоречит - заведомо и очевидно для участников гражданского оборота - основам правопорядка и нравственности. Антисоциальность сделки, дающая суду право применять данную норму Гражданского кодекса Российской Федерации, выявляется в ходе судопроизводства с учетом всех фактических обстоятельств, характера допущенных сторонами нарушений и их последствий.

В связи с этим суд считает, что основания для возврата ответчику денежных средств, оплаченных за указанные объекты и иных издержек не имеется.

Доводы ответчика о том, что истек срок исковой давности не подтверждаются материалами дела.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Оспариваемый договор заключен 08.07.2015. Истец обратился в арбитражный суд с иском 20.06.2018, т.е. в пределах срока исковой давности.

Согласно ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине в сумме 3000 руб. следует отнести на ответчика - ФИО2 и взыскать в доход федерального бюджета.

Руководствуясь ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

признать недействительным пункт 1.1. и 1.2. договора купли-продажи от 08.07.2015 №6-ВА в части передачи в собственность индивидуальному предпринимателю ФИО2 нежилых помещений №3 площадью 4,4 кв.м, №14 площадью 2,4 кв.м., №18 площадью 24,2 кв.м. на первом этаже и №15 площадью 13,6 кв.м. на втором этаже здания, расположенного по адресу: <...>.

Применить последствия недействительности сделки в указанной части, обязав индивидуального предпринимателя ФИО2, возвратить в муниципальную собственность ГОсВД "город Махачкала" в лице Комитета по управлению имуществом г. Махачкалы нежилых помещений №3 площадью 4,4 кв.м, №14 площадью 2,4 кв.м., №18 площадью 24,2 кв.м. на первом этаже и №15 площадью 13,6 кв.м. на втором этаже здания, расположенного по адресу: <...>.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета госпошлину в размере 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья М.С. Исаев