Постановление от 27 августа 2025 г. по делу № А32-5561/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-5561/2024
г. Краснодар
28 августа 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2025 года. Постановление в полном объеме изготовлено 28 августа 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Аваряскина В.В., судей Коржинек Е.Л. и Твердого А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кодаш И.С. проводимом с использованием системы веб- конференции, в отсутствие в судебном заседании заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Доступные туры» (ИНН <***>, ОГРН <***>), заинтересованного лица – департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Доступные туры» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 по делу № А32-5561/2024, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Доступные туры» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городского округа города-курорта Сочи Краснодарского края (далее – департамент), содержащим следующие требования:

– признать незаконным бездействие департамента и администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация), выраженное в не совершении юридически значимых действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ

«Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон № 159-ФЗ);

– возложить на департамент и администрацию обязанность устранить нарушения прав и законных интересов общества путём совершения юридически значимых действий предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ: в двухмесячный срок с даты принятия решения суда обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном законом, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить обществу проект договора купли-продажи объекта общей площадью 25,3 кв. м, в том числе цокольный этаж, помещения № 10 – 15 кв. м, № 11 – 8,4 кв. м, № 12 – 1,9 кв. м, расположенные по адресу: <...>;

– взыскать 5 тыс. рублей судебной неустойки за каждый день неисполнения решения суда до направления обществу проекта договора купли-продажи;

– указать, что решение подлежит немедленному исполнению.

Департамент заявил встречные требования к обществу о расторжении договора от 21.09.2022 № ДК-17/7-2022 аренды нежилых помещений общей площадью 25,3 кв. м, расположенных по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Мацестинская, д. 7.

Администрация привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.02.2025, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025, в удовлетворении заявленных обществом требований отказано, иск департамента оставлен без рассмотрения.

В кассационной жалобе общество просит отменить обжалуемые судебные акты и удовлетворить заявленные требования. Податель жалобы указывает, что департамент уклонился от реализации преимущественного права общества на выкуп арендуемого имущества, тем самым допустив незаконное бездействие. Суды не учли, что общество оспаривает сам факт бездействия департамента. На момент подачи заявления в департамент (19.06.2023) общество соответствовало требованиям, предъявляемым Законом № 159-ФЗ к субъектам малого и среднего предпринимательства для реализации их права на выкуп арендуемого имущества. Выводы судов о том, что спорное имущество не находилось в непрерывном владении и пользовании общества в течение 2-х и более лет – не соответствуют материалам дела. Позиция департамента сводится к основаниям,

которые могут быть заявлены в качестве причин расторжения договора аренды. Указанная позиция не оформлена соответствующим образом, не является ответом на обращение общества по смыслу статьи 9 Закона № 159-ФЗ. Сдача помещений в субаренду не является препятствием в реализации преимущественного права выкупа. Департамент

в нарушение предусмотренных законом процедур воспрепятствовал реализации преимущественного права приобретения арендуемых помещений. Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.10.2024 по делу № А32-48761/2024 не является преюдициальным для настоящего спора, суды не вправе были руководствоваться изложенными в нем выводами.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно и судами установлено, что департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 10.06.2021 № ДК-17/7-2022 аренды нежилых помещений общей площадью 25,3 кв. м, в том числе: цокольный этаж, помещения № 10 – 15 кв. м, № 11 – 8,4 кв. м, № 12 – 1,9 кв. м, расположенные в здании по адресу: город Сочи, Хостинский район, ул. Мацестинская, дом № 7, для использования в целях административного и бытового обслуживания на условиях, предусмотренных договором. Срок действия договора определен с 10.06.2021 по 04.06.2022 (пункт 1.2).

По истечении срока действия договора аренды от 10.06.2021 № ДК-17/7-2022, стороны заключили еще один договор аренды от 21.09.2022 № ДК-17/7-2022 с тем же предметом и определили срок с 21.09.2022 по 20.09.2025.

В соответствии с пунктом 2.4.1 договора арендатор обязан использовать арендуемые помещения в соответствии с их целевым назначением, а также в соответствии с установленными требованиями к качеству, техническим характеристикам товаров (работ, услуг), поставка (выполнение, оказание) которых происходит с использованием арендованного имущества, в соответствии с условиями договора и обеспечивать их сохранность. Не допускать использование арендуемых помещений в целях, нарушающих действующее законодательство Российской Федерации.

Пунктом 2.4.2 договора установлено, что арендатор обязан в пятидневный срок после подписания сторонами договора заключить договор на оплату коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг с поставщиками данных услуг на срок, указанный в пункте 1.2 договора, и своевременно оплачивать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги, в соответствии с условиями договора на оплату услуг.

Согласно пункту 2.4.5 договора арендатор не должен производить перепланировок и переоборудования арендуемых помещений без письменного согласия арендодателя. Арендатор обязан восстановить прежнее состояние арендуемых помещений в случае самовольной перепланировки или переоборудования.

В соответствии с пунктом 2.4.7 договора арендатор обязан не осуществлять действий, влекущих какое-либо обременение предоставленных арендатору имущественных прав, а именно: не сдавать арендуемые помещения в субаренду, не предоставлять арендуемые помещения в безвозмездное пользование, не передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу по иным основаниям, без письменного согласия арендодателя.

Общество обратилось в департамент с заявлением от 19.06.2023 о реализации преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.

По мнению заявителя, департамент не предпринял юридически значимых действий по обеспечению проведения оценки испрашиваемого истцом объекта недвижимости, не принял решение об условиях приватизации, а также не направил проект договора купли-продажи испрашиваемого объекта недвижимости, чем проявил незаконное бездействие, нарушающее права и интересы общества на приобретение испрашиваемого объекта недвижимости.

Изложенные обстоятельства послужили основаниями для обращения общества в суд с рассматриваемыми требованиями.

Суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Исходя из положений статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и статьи 4 Кодекса, защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет арбитражный суд, при этом способ защиты нарушенного права лицо, обратившееся с арбитражный суд, избирает самостоятельно. Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано

в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом № 159-ФЗ.

Положения статьи 3 Закона № 159-ФЗ (в редакции, применимой к спорным правоотношениям) содержат исчерпывающий перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 указанного Федерального закона;

1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 указанного Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 указанного Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи

арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 указанного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 указанного Федерального закона, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 указанного Федерального закона требованиям (далее – заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 9 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон № 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав

на такое имущество в порядке, установленном главой 5 этого Федерального закона, то есть в порядке предоставления преференции.

Согласно подпункту 20 статьи 4 Закона № 135-ФЗ государственные или муниципальные преференции – предоставление федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями отдельным хозяйствующим субъектам преимущества, которое обеспечивает им более выгодные условия деятельности, путем передачи государственного или муниципального имущества, иных объектов гражданских прав либо путем предоставления имущественных льгот, государственных или муниципальных гарантий.

Порядок предоставления государственной или муниципальной преференции регламентирован главой 5 Закона № 135-ФЗ.

Согласно пункту 13 части 1 статьи 19 Закона № 135-ФЗ государственные или муниципальные преференции могут быть предоставлены на основании правовых актов федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов органа или организации в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 2.4.7 спорного договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан не осуществлять действий, влекущих какое-либо обременение предоставленных арендатору имущественных прав, а именно: не сдавать арендуемые помещения в субаренду, не предоставлять арендуемые помещения в безвозмездное пользование, не передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу по иным основаниям, без письменного согласия арендодателя.

Как установлено судами, специалистами департамента проведены проверки сохранности и использования по назначению спорного недвижимого имущества, а также проверка соблюдения арендатором условий договора аренды. В ходе проведенного визуального осмотра помещений установлено, что нежилые помещения находятся в удовлетворительном состоянии, используются третьими лицами, переданы заявителем в субаренду для оказания косметологических услуг и услуг ногтевого сервиса.

Письмом от 21.12.2023 № 19914/02.01-44 департамент направил обществу претензию об устранении нарушений. Однако, документы, подтверждающие устранение выявленных нарушений, в адрес департамента не направлены. Письмом от 19.02.2024 № 2339/02.01-44 департамент уведомил общество о принятом решении об отказе от договора аренды и предложил в тридцатидневный срок со дня получения уведомления явиться в департамент для подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.10.2024 по делу № А32-48761/2024 договор аренды от 21.09.2022 № ДК17/7-2022 расторгнут. Суд возложил на общество обязанность освободить спорные помещения.

Таким образом, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса в совокупности и взаимосвязи, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив факт существенного нарушения обществом условий договора аренды от 21.09.2022 № ДК17/7-2022 в части надлежащего исполнения возложенных на заявителя обязанностей арендатора, суды, верно применив приведенные выше нормативные положения пришли к законным, обоснованным и мотивированным выводам об отсутствии у общества преимущественного права на выкуп спорного муниципального имущества и отказали в удовлетворении заявленных требований.

Вопреки доводам общества, предоставляя в субаренду помещения, находящиеся в муниципальной собственности без согласия арендодателя, заявитель неправомерно распорядился муниципальной собственностью в нарушение статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ и использовал полученные муниципальные преференции не по назначению.

При этом как верно отмечено судами, общество не представило доказательств нахождения арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды такого имущества. Срок действия первоначального договора аренды от 10.06.2021 № ДК-17/7-2022 истек 04.06.2022 (пункт 1.2), в то время как повторно договор аренды стороны заключили только спустя три месяца (21.09.2022), что не свидетельствует о непрерывности нахождения спорного имущества у общества.

Доводы общества о том, что департамент уклонился от реализации преимущественного права общества на выкуп арендуемого имущества, тем самым допустив незаконное бездействие, что сдача помещений в субаренду не является препятствием в реализации преимущественного права выкупа, судебная коллегия суда округа отклоняет.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.04.2025 № 308-ЭС24-22761, при проверке законности и обоснованности решения государственного органа об отказе в выкупе арендуемого имущества следует учитывать все обстоятельства, по существу, не позволяющие не только продолжать арендные отношения, но и выкупить имущество, которое должно надлежащим образом использоваться в соответствии с договором аренды такого имущества, как это требует пункт 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ.

В отсутствие доказательств наличия совокупности условий, при которых субъектом малого и среднего предпринимательства может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества в соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ оспариваемые действия департамента являются законными, не нарушают прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Доводы заявителя о том, что департамент воспрепятствовал реализации преимущественного права выкупа помещения обществом, правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку на момент обращения общества в департамент с заявлением о преимущественном праве выкупа, между обществом и третьими лицами фактически действовали субарендные отношения, что является прямым нарушением условий пункта 2.4.7 договора аренды.

Одним из условий использования преимущественного права на приобретение объектов недвижимости в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, является условие, согласно которому арендуемое имущество на день подачи заявления находится во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды такого имущества (пункт 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ).

Между тем, как указано выше, факт нахождения спорного имущества во временном владении и (или) временном пользовании арендатора непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды от 21.09.2022 № ДК17/7-2022 общество не доказало. У заявителя преимущественное право на выкуп арендуемого муниципального имущества не возникло.

Иные доводы кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся, по сути, лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически не ссылается на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает

несогласие с произведенной судом оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу, переоценить имеющиеся в деле доказательства.

Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть приведение иных по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводов относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, не допускается (пункт 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу положений статьи 288 Кодекса безусловными основаниями для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2025 по делу № А32-5561/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий В.В. Аваряскин Судьи Е.Л. ФИО1 Твердой