Постановление от 1 апреля 2026 г. 9 ААС (Девятый арбитражный апелляционный суд)

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД


127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12


адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru


адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-9733/2026

Дело № А40-95179/25
город Москва
01 апреля 2026 года
Резолютивная часть постановления объявлена 23 марта 2026 года

Постановление изготовлено в полном объеме 01 апреля 2026 года Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Головкиной О.Г.,

судей Елоева А.М., Савенкова О.В.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем Минишьян К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.01.2026 г. по делу № А40-95179/25 по иску ООО «Бирюза» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.02.2020, ИНН: <***>) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения (1 этаж пом.XI комн.1-7) площадью 94,2 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0001011:6154, расположенного в здании по адресу: г. Москва, ул.4-я Гражданская, д.36, путем исключения из текста договора п.п. 2.1.2, 3.7, 3.8, 4.7.2, 4.7.2, 4.7.2.1, 4.7.2.2, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 6.3, 6.4, 6.8, 6.10, 6.11, 8.6, 8.7, 8.9, 8.10, 8.11, 9.7; путем изложения п.п.3.1, 3.4, 4.3, 8.5 в редакции истца (с учетом принятых уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ)

при участии в судебном заседании: от истца ФИО1 (по доверенности от 10.06.2025 г.); от ответчика ФИО2 (по доверенности от 12.01.2026 г.)

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Бирюза» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом уточнений в порядке ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости – нежилого помещения (1 этаж пом.XI комн.1-7) площадью 94,2 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0001011:6154, расположенного в здании по адресу: г. Москва, ул.4-я Гражданская, д. 36, путем исключения из текста договора п.п.2.1.2, 3.7, 3.8, 4.7.2, 4.7.2, 4.7.2.1, 4.7.2.2, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 6.3, 6.4, 6.8, 6.10, 6.11, 8.6, 8.7, 8.9, 8.10, 8.11, 9.7; путем изложения п.п.3.1, 3.4, 4.3, 8.5 в редакции истца.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 23.01.2026 г. разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и «Бирюза», возникшие при заключении спорного договора купли-продажи нежилого помещения урегулированы в следующей редакции:

первый и четвертый абзацы п. 3.1 договора: «Цена объекта составляет 17.321.000 рублей 00 копеек в соответствии с заключением эксперта ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО3 от 26.11.2025 № 180, является окончательной,


согласованной сторонами договора, и изменению не подлежит. НДС в соответствии с п.12 ч.2 ст.146 Налогового кодекса РФ не начисляется.»;

первый, второй, третий и четвертый абзацы п. 3.4 договора: «Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения договора (п. 1.8 договора). Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 206.202 рублей 39 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены объекта (п.3.1 договора).»;

пункт 3.7 договора: «Стороны пришли к соглашению о том, что в случае возникновения по договору переплаты при наличии неисполненных, в том числе не наступивших, будущих обязательств покупателя по договорам, заключенным между сторонами, образующаяся переплата, в части не превышающей долг покупателя, продавцом покупателю не возвращается, а подлежит зачислению в счет оплаты по иным заключенным между сторонами договорам аренды объектов недвижимости, в том числе земельных участков или договорам купли-продажи, иным договорам (при наличии).»;

пункт 6.3 договора: «В случае уклонения покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, залога на объекты покупатель обязан уплатить продавцу штраф в размере суммы, рассчитанной как стоимость права пользования объектами, определенная согласно ранее действовавшим между сторонами условиям договора аренды и индексированная в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы», за период со дня, следующего за последним днем, установленным для осуществления (устранения причин приостановления) государственной регистрации перехода права собственности, залога на объекты, по день фактического осуществления государственной регистрации перехода права собственности, залога на объекты. При этом стороны признают уклонением от государственной регистрации перехода права собственности, залога на объекты: несовершение действий, предусмотренных договором, с нарушением сроков, указанных в договоре, более чем на месяц без уважительных причин либо более, чем на три месяца вне зависимости от причин; неустранение в установленные органом регистрации прав сроки причин приостановления государственной регистрации права собственности, залога, повлекшее отказ в государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдаче электронной закладной (если такой отказ не обжалован в установленном порядке либо в удовлетворении жалобы отказано, и решение об этом вступило в законную силу); направление в орган регистрации прав заявления (заявлений) о приостановлении государственной регистрации права собственности, залога.»;

пункт 6.4 договора: «Продавец, как залогодержатель, а равно и 15 последующий залогодержатель в случае передачи прав по залогу, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства покупателя по оплате приобретаемого имущества (п.4.1 договора) или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях, установленных в п.2 ст.351 Гражданского кодекса РФ, п.5.5 договора.»;

пункт 6.8 договора: «Стороны признают, что сведения о размере неуплаченной покупателем в срок задолженности по договору не являются коммерческой тайной и в случае просрочки двух и более периодов оплаты могут быть размещены продавцом на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» - www.mos.ru.»;


пункт 6.10 договора: «В случае неисполнения покупателем обязанности, предусмотренной п.2.1.8 договора, покупатель обязан уплатить продавцу штраф в размере 1 % от цены объектов. При этом в случае выявления продавцом повторного нарушения покупателем условий п. 2.1.8 договора, продавец вправе расторгнуть договор в судебном порядке.»;

пункт 8.5 договора: «В случае несоблюдения покупателем обязанности, содержащейся в абзаце шестом п.1.8 договора, или непоступления в течение 30 дней с даты истечения срока оплаты (в том числе промежуточного) на счет продавца средств, указанных в п.3.4 договора (непредставления подтверждающих оплату документов), если переход права собственности на объекты от продавца к покупателю не состоялся (не зарегистрирован органом регистрации прав), продавец в судебном порядке вправе расторгнуть договор, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены объектов) в порядке, установленном разделом 6 договора.»;

пункт 8.6 договора: «Если право собственности покупателя на объекты прекращается вследствие его изъятия для государственных или муниципальных нужд и покупателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо продавец приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося покупателю возмещения.»;

пункт 8.7 договора в следующей редакции: «Продавец, интересы которого не могут быть в полной мере защищены правами, предусмотренными п.8.6 договора, вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное покупателю взамен изъятого.»;

пункт 8.9 договора в следующей редакции: «Наличие просроченной задолженности (как по основному долгу, так и по процентам), а также неустоек (штрафов и пеней) на дату принятия решения о ликвидации, реорганизации покупателя и (или) уменьшения его уставного капитала (для юридических лиц), а равно неисполнение покупателем обязанности, предусмотренной п.2.1.4 договора, является основанием для предъявления продавцом требования о досрочном исполнении обязательств при наступлении соответствующих обстоятельств.»;

пункт 8.10 договора в следующей редакции: «В случае если на дату включения объектов в жилом доме в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, утвержденную Постановлением Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП «О Программе реновации жилищного фонда в городе Москве» (иными нормативными правовыми актами города Москвы), переход права собственности к покупателю не зарегистрирован (вне зависимости от причин), продавец вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор. При этом покупателю предоставляются гарантии, предусмотренные Законом РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации».»;

пункт 8.11 договора в следующей редакции: «В случае отмены судебного акта, на основании которого заключен договор или урегулированы отдельные разногласия, договор считается расторгнутым с даты принятия соответствующего судебного акта вышестоящей инстанцией. При этом осуществления поворота исполнения судебного акта (ст.325 АПК РФ) не требуется.»;

пункт 9.7 договора в следующей редакции: «Договор оформляется в форме электронного документа и подписывается сторонами усиленными квалифицированными электронными подписями.».

Пункты 2.1.2, 3.8, 4.7.2, 4.7.2.1, 4.7.2.2, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 6.11 исключены из договора.

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 23.01.2026 г. в порядке ст. 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исправлена допущенная при изготовлении резолютивной части решения от 14.01.2026 г. и решения


от 23.01.2026 г. опечатку, дополнив в 1 абз. резолютивной части решения, изложив п. 4.3 договора в следующей редакции: «Предметом залога является объект. Последующий залог допускается только с согласия продавца.»

Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование доводов жалобы ответчик указывает на то, что он является собственником спорного объекта недвижимости, который вправе определить стоимость выкупного имущества.

В судебном заседании ответчик доводы жалобы поддержал, просил отменить обжалуемый судебный акт как принятый с нарушением норм материального права.

Истец возражал против удовлетворения жалобы по доводам, изложенным в отзыве, указав на отсутствие правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав представленные в материалы дела документы в их совокупности, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив выводы суда первой инстанции, апелляционным судом не усматривается правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При этом апелляционный суд исходит из следующего.


Как усматривается из материалов дела, между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) заключен договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, (по результатам аукциона) от 14.07.2020 г. № 00-00470/20 (далее по тексту также - договор) в отношении нежилого помещения (1 этаж пом. XI комн.1-7) площадью 94,2 кв.м. с кадастровым номером 77:03:0001011:6154, расположенного в здании по адресу: г. Москва, ул.4-я Гражданская, д. 36.

В целях реализации права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», истец письмом от 11.02.2025 г. № 33-5- 14707/25-(0)-0 обратился к ответчику за предоставлением государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении арендуемого нежилого помещения.

Письмом от 05.03.2025 г. № 33-5-14707/25-(0)-4 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи арендуемых нежилых помещений с установлением в п.3.1 проекта договора выкупной цены объекта в размере 19 063 000 рублей 00 копеек на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 30.01.2025 № М1117-94-П/2025, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс», и положительным экспертным заключением от 03.02.2025 г. № 33/68-25, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Истец, полагая рыночную стоимость выкупаемого арендуемого нежилого помещения необоснованно завышенной ответчиком, обратился в независимую экспертную организацию ООО Экспертное бюро «Альфа», в соответствии с заключением которой от 17.03.2025 г. № 12 рыночная стоимость выкупаемого арендуемого нежилого помещения составляет 9 940 000 руб.

Не согласившись с отдельными условиями проекта договора купли-продажи, представленного ответчиком, в том числе, с ценой выкупаемого арендуемого нежилого помещения, истец в порядке п.2 ст.445 Гражданского кодекса РФ подписал договор с протоколом разногласий и направил документы с сопроводительным письмом ответчику.


Как указывает истец, ответчиком ответного письма на протокол разногласий не представлено.

Поскольку при заключении договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения между сторонами возникли разногласия, которые не были ими урегулированы в досудебном порядке, предусмотренном ч.2 ст.445 Гражданского кодекса РФ, истец обратился с иском в суд.

В силу п. 1 ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с ст. 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно п. 5 ст. 3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Истец, как участник гражданских правоотношений, и приобретаемое им нежилое помещение, как объект гражданских правоотношений, соответствуют критериям, установленным ст. 3 Закона № 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, в материалах дела отсутствуют доказательства наличия у истца перед ответчиком задолженности по арендной плате за пользование приобретаемым в собственность арендуемым помещением, площадь арендуемого помещения не превышает предельного значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 г. № 66 «О приватизации государственного и муниципального имущества».

Согласно ст. 10 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ (далее –


Закон № 135-ФЗ) в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений ст. 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.


Согласно п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 г.

№ 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.


В рамках рассмотрения дела судом первой инстанции по ходатайству истца была назначена и проведена независимая судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО3

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению от 26.11.2025 г. № 180 рыночная стоимость выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 11.02.2025 составляет 17.321.000 рублей 00 копеек.

Выводы в заключении эксперта сформулированы последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд апелляционной инстанции, как и суд первой инстанции, посчитал достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела.

Судом первой инстанции, на основании заключения эксперта ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО3 от 26.11.2025 г. № 180 установлена выкупная цена арендуемого нежилого помещения в размере 17 321 000 руб.

В соответствии с ч. 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии со ст. 5 Закона № 159-ФЗ пределах принадлежит субъекту малого предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу п. 4 ст. 35 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату размещения на официальном сайте в сети «Интернет» объявления о продаже. Начисленные проценты перечисляются в порядке, установленном Бюджетным кодексом РФ. Покупатель вправе оплатить приобретаемое государственное или муниципальное имущество досрочно.

Ввиду того, что п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 договора (цена объекта), при этом в соответствии с п. 3.2 договора истцу была предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, то суд первой инстанции пришел к правомерному выводу относительно того, что разногласия в части абзацев первого, второго, третьего и четвертого п. 3.4 договора также подлежат урегулированию исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в п. 3.1 договора на основании заключения эксперта ООО «Агентство судебных экспертов» ФИО3 от 26.11.2025 г. № 180, с установлением суммы ежемесячного платежа в размере не менее 206 202 руб. 39 коп.


Пункт 2.1.2: «Не позднее 5 рабочих дней с даты получения от продавца электронной закладной на объекты, удостоверяющей права продавца по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, подписать электронную закладную усиленной квалифицированной электронной подписью и направить продавцу. Электронная закладная направляется продавцом покупателю после завершения мероприятий по государственной регистрации перехода права собственности и залога на объект» был исключен судом первой инстанции, поскольку в соответствии со ст.334.1 Гражданского кодекса РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора, в случае же установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств.

В силу п. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находиться в залоге у продавца до полной его оплаты.

Согласно п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залог недвижимости)» к залогу недвижимости имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В случае возникновения ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель вправе заключить соглашение, регулирующее их отношения, в форме, предусмотренной для договора об ипотеке, однако, указанное не является обязанностью сторон.

В настоящем споре, условия, касающиеся электронной закладной, фактически представляют собой элементы отдельного соглашения сторон в отношении деталей условия залога в силу закона, что исходя из смысла указанной нормы должно быть следствием воли и согласия сторон, и не может быть навязано одной из них, тем более продавцом, которому само условие наличия электронной закладной добавляет больше прав, при отсутствии каких-либо дополнительных прав со стороны покупателя, ввиду чего суд первой инстанции пришел к выводу, что данное условий бесспорно нарушает баланс интересов сторон и противоречит Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Судом первой инстанции, на основании оценки представленных в материалы дела доказательств, исковые требования удовлетворены частично.

Отказывая в исключении из договора п. 3.7, суд первой инстанции исходил из того, что указанный пункт договора создает условия соблюдения баланса интересов сторон, не противоречит нормам действующего законодательства РФ и подлежит изложению в редакции ответчика.

Исключая п. 3.8 из договора, суд первой инстанции исходил из того, что ставка рефинансирования ЦБ РФ является определенной на момент заключения договора и не зависит от изменения в будущем, следовательно, предлагаемые ответчиком условия

п. 3.8 договора не соответствуют ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ.

Принимая редакцию истца в отношении п. 4.3 договора, суд первой инстанции исходил из того, что указанный пункт в редакции ответчика противоречит п. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, поскольку необоснованно предоставляет дополнительные права продавцу и возлагает дополнительные обязанности на покупателя.

Суд первой инстанции также пришел к правомерному выводу относительно того, что п.п. 4.7.2, 4.7.2.1, 4.7.2.2 подлежат исключению из договора, поскольку противоречат положениям ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации в части нарушения/ограничения права собственника по распоряжению вещью в объеме, большем, чем это предусмотрено законом в рамках прав залогодержателя, исключая п.п. 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5 суд первой инстанции руководствовался тем, что положениями


Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ на покупателя не возложена дополнительная обязанность застраховать выкупаемое имущество, и положениями ст.31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» включение условия о страховании имущества залогодателем также не является обязательным.

Оценивая положения п.п. 5.4, 5.5, суд первой инстанции, исходил из того, что они также противоречат положениям ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации в части нарушения/ограничения права собственника по распоряжению вещью в объеме, большем, чем это предусмотрено законом в рамках прав залогодержателя, поскольку согласно п. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ оформление закладной не является обязательным условием реализации преимущественного права выкупа.

Отказывая истцу в исключении из договора п. 6.3 и излагая его в редакции ответчика с исключением слов «и выдачи электронной закладной», суд первой инстанции исходил из того, что в силу п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, штрафные санкции обеспечивают обязательство между должником и кредитором, то есть гражданско-правовое обязательство.

Излагая п. 6.4 договора в редакции ответчика, суд первой инстанции исходил из того, что в силу положений ст. 351 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодержатель имеет право потребовать досрочного исполнения, обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в соответствии с законом и договором

Отказывая истцу в исключении п.п. 6.8, 6.10 договора и излагая его в редакции ответчика, суд первой инстанции в силу положений ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, иных норм права, исходил из того, что предложенная истцом редакция противоречит действующему законодательству.

Исключая п. 6.11 договора, суд первой инстанции исходил из того, что указанный пункт ограничивает право покупателя реализовать предоставленное ему ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации право, в связи с чем, является ничтожным.

Излагая п. 8.5 договора в редакции истца, суд первой инстанции руководствовался тем, что условие договора о внесении оплаты (в том числе промежуточной) на счет продавца, указанной в п. 3.4 договора (непредставления подтверждающих оплату документов) является существенным для данного типа договоров и его нарушение также является для сторон существенным нарушением договора, и, соответственно, требование одной из сторон договора о его изменении или расторжении в силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть реализовано только по решению суда (в судебном порядке).

Отказывая истцу в исключении из договора п.п. 8.6, 8.7, 8.9, 8.10, 8.11, 9.7 и излагая их в редакции ответчика, суд первой инстанции исходил из того, что спорные пункты создают основания для соблюдения баланса интересов сторон и не противоречат нормам действующего законодательства РФ.

Излагая часть пунктов в редакции, предложенной ответчиком, в частности,


п.п. 2.1.2, 3.1, 3.4, 3.8, 4.3, 7.2, 7.2.1, 7.2.2, 5.1-5.5, 6.10, 6.11, суд первой инстанции исходил из того, что неприемлемость для покупателя спорных условий проекта договора истцом нормативно не доказана, а их незаконность или противоречие нормам действующего законодательства Российской Федерации судом первой инстанции не установлена.

Оценивая довод жалобы о том, что именно собственник, в лице Департамента, вправе устанавливать цену выкупа на основании проведенной им оценки, суд апелляционной инстанции исходит из того, что в силу положений ст. 3 Закона № 159-ФЗ цена выкупа для субъектов МСП устанавливается равной рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.


Данная норма не предоставляет уполномоченному органу безусловного права определять цену в одностороннем порядке, а напротив, направлена на защиту интересов субъектов МСП и предусматривает объективное установление рыночной стоимости.

В соответствии с положениями ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно положениям ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ч. 4 ст. 4 Закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно ч. 4.1 ст. 4 Закона № 159-ФЗ течение срока, указанного в ч. 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

В соответствии с положениями ст. 12 Закона № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет оценщика является одним из доказательств величины стоимости объекта оценки и не имеет заранее установленной силы.

Таким образом, оспаривание цены и последующее установление ее судом на основании доказательств, в том числе судебной экспертизы, является не нарушением прав собственника, а реализацией специального правового механизма, установленного Законом № 159-ФЗ для защиты прав субъектов малого и среднего предпринимательства. Приведенный в жалобе довод является основанным на неверном толковании закона и не может быть принят во внимание.

Иные доводы заявителя жалобы сводятся по существу к несогласию с выводами суда первой инстанции, что не является основанием для отмены либо изменения судебного акта, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют правовые основания, предусмотренные ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.


Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23.01.2026 г. по делу № А40-95179/25 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья: Головкина О.Г.


Судьи: Елоев А.М. Савенков О.В.