Решение от 18 ноября 2022 г. по делу № А32-33356/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-33356/2022
г. Краснодар
18 ноября 2022 г.
Резолютивная часть решения объявлена 16 ноября 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 18 ноября 2022 года


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Апалькова С.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лимборской Я.Г., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Стройклассик», г. Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о обязании,

в судебном заседании участвуют представители:

от истца: не явился, извещен

от ответчиков: ФИО1 – по доверенностям от 24.01.2022, от 02.02.2022.



У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Стройклассик», г. Сочи, обратилось в арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, к департаменту имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края об обязании администрации города Сочи в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи заключить дополнительное соглашение от 22 октября 2021 года к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900004911 от 01 декабря 2008, изложив п. 1 дополнительного соглашения от 22 октября 2021 года к договору о предоставлении в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900004911 от 01 декабря 2008 года, в редакции:

Пункт 3.2. «Размер годовой арендной платы за участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка 12 917 543 руб. 14 коп.

Налоговая ставка 0,85 %

12 917 543,14 руб.* 0,85 % = 109 799,11 руб. (сто девять тысячи семьсот девяносто девять рублей одиннадцать копеек) и устанавливается в соответствии с пунктом 3. Г. правил определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». Арендная плата за земельный участок изменяется с изменением его кадастровой стоимости.

Истец, извещенный надлежащим образом, в судебное заседания не явился. Посредством электронной системы «Мой Арбитр» представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие, дополнительные документы по делу.

Представитель ответчиков возражал против удовлетворения требований, представил отзыв.

Представленные документы приобщены судом к материалам дела.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв в пределах текущего дня на 10 минут.

Участвующие в деле лица после перерыва в судебное заседание не явились, дополнительных документов, ходатайств не поступило.

Спор рассматривается с учетом положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон по имеющимся материалам дела.

Изучив материалы дела, оценив доводы искового заявления и отзыва на него, Арбитражный суд Краснодарского края пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 01.12.2008 между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ООО «Стройклассик» заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности № 4900004911, который зарегистрирован в установленном законом порядке 25.12.2008, регистрационный номер 1313/011/2008-096.

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок площадью 998 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0125007:13, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Армавирская, на земельном участке расположен торговый центр, д. 96а, с видом разрешенного использования – «для строительства и эксплуатации торгового центра». Категория земель - земли населенных пунктов.

Срок действия настоящего договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 01.11.2053 (пункт 2.1 договора аренды). Условия настоящего договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 10.11.2008 (пункт 2.3 договора аренды).

Исчисление арендной платы устанавливается с 10.11.2008 до 01.11.2053 (пункт 3.1 договора аренды).

Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 23.12.2020 № 03-12-180/20 и составляет 213 829 руб. (пункт 3.2 договора аренды).

Внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года. Оплата арендной платы одним платежным документом по нескольким договорам не допускается (пункт 3.3 договора аренды).

Как уставлено в пункте 3.5 договора размер годовой арендной платы, установленный пунктом 3.2 может быть пересмотрен арендодателем в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к договору и подписывается сторонами. В случае уклонения арендатора от его подписания, приложение подписывается только арендодателем.

Как указывает истец, что в связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125007:13 ограничен в гражданском обороте, так как входит во вторую зону округа горно-санитарной охраны курорта (утв. пр. Минздрава РСФСР от 21.10.1969 № 297), и на данном участке расположен объект капитального строительства, а именно: нежилое здание, назначение: Торговый центр, площадью 2 367,3 кв. м кадастровый номер 23:49:0125007:1969, ООО «Стройклассик» как арендатор земельного участка считает, что арендная плата, предусмотренная пунктом 3.2 договора от 01.12.2008 № 4900004911 и установленная в соответствии с отчетом об оценке величины (размера) годовой арендной платы от 23.12.2020 № 03-12-180/20, определена с нарушением действующего законодательства.

В связи с тем, что согласно буквальному толкованию пункта 3.5. договора аренды изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к договору и подписывается сторонами, ООО «Стройклассик» подготовлен и направлен в адрес ответчика проект дополнительного соглашения к договору аренды, согласно которому размер арендной платы устанавливается в соответствии с пунктом 3 «Г» правил определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, и, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Ответ на проект дополнительного соглашения, поданного истцом, из департамента не поступил, что послужило причиной обращения в суд с настоящим иском.

При рассмотрении вопроса об обоснованности заявленных требований, Арбитражный суд Краснодарского края полагает необходимым руководствоваться следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Исходя из пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы установлены постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Постановлением Правительства РФ № 531 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г. № 582», вступившим в законную силу с 12.08.2017, основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом № 7.

Данный принцип предусматривает, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

Согласно пункту 1.1 договора аренды арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях договора земельный участок площадью 998 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0125007:13, расположенный по адресу: г. Сочи, Лазаревский район, ул. Армавирская, на земельном участке расположен торговый центр, д. 96а, с видом разрешенного использования – «для строительства и эксплуатации торгового центра». Категория земель – земли населенных пунктов.

Как следует из сведений информационный системы обеспечения градостроительной деятельности города-курорта Сочи, указанный земельный участок находится в границах территории исторического поселения регионального значения в соответствии с Законом Краснодарского края от 23.07.2015 № 3223-КЗ «Об объектах культурного наследия (памятники истории и культуры) народов РФ, расположенных на территории Краснодарского края».

Кроме того, данный земельный участок расположен во второй зоне округа горно- санитарной охраны курорта (утв. Минздрава РСФСР от 21.10.1969 № 297).

Курортом является освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями, и сооружениями, включая объекты инфраструктуры (пункт 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», статья 1 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах»).

В целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения, на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов организуются округа санитарной или горно-санитарной охраны (пункт 2 статьи 32 Закона № 33-ФЗ).

Пунктом 2 статьи 3 Закона № 26-ФЗ определено, что территория признается лечебно-оздоровительной местностью или курортом федерального значения Правительством Российской Федерации по согласованию с соответствующим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации. В постановлении Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров - Правительства РФ от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи» установлено, что Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.

Распоряжением Правительства РФ от 12.04.1996 № 591-Р, принятым в соответствии с Указом Президента РФ от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», установлено, что курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.

При этом, признание утратившим силу распоряжения № 591-р (распоряжением от 21.04.2011 № 685-р) не отменяет режима особо охраняемой природной территории в отношении курортов федерального значения. Верховный суд Российской Федерации (определение от 16.12.2016 № 308-КГ16-17577, от 07.02.2018 № 18-ККГ17-248) разъяснил, что курорт Сочи является курортом федерального значения, соответственно все земельные участки, расположенные в административных границах город-курорт Сочи входят в границы округов горно-санитарной охраны курорта и относятся к землям особо охраняемых природных территорий.

В связи с тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0125007:13 является ограниченным в обороте, так как входит во вторую зону санитарной охраны курорта, не подлежит передаче в частную собственность.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 г. по делу № АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями.

Данная правовая позиция сформулирована в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399 по делу № А41-51086/2018.

Таким образом, поскольку договор аренды заключен без проведения торгов, арендная плата по данному договору является регулируемой и подлежит определению согласно абзацу 3 подпункта «г» пункта 3 Правил определения размера арендной платы, согласно которому в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 % в отношении земельного участка в случаях, не указанных в подпунктах «а» - «в» пункта 3 и пункте 5 настоящих Правил, предоставленного собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2020 по делу № А32-45097/2019, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.09.2020, указано на возможность применения по аналогии норм абзаца 1 пункта 5 Порядок расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов, утвержденного постановлением администрации города Сочи № 1699 от 18.07.2016 (в редакции постановления администрации города Сочи № 2116 от 19.09.2016) в той части, в которой они закрепляют размер арендной платы при заключении договора аренды в отношении земельного участка, ограниченного в обороте, в размере земельного налога.

Согласно материалам дела на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0125007:13 имеется объект недвижимости: Нежилое здание, назначение: Торговый центр, площадью 2 367,3 кв. м кадастровый номер 23:49:0125007:1969, принадлежащее на праве собственности ООО «Стройклассик», что подтверждается выпиской из ЕГРН о государственной регистрации права от 16.09.2016 номер регистрации № 23-23/050/804/2016-7847/1.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу, что истец имеет право уплачивать арендную плату в размере, равном земельному налогу.

В соответствии с положениями главы 31 Земельного кодекса Российской Федерации земельный налог рассчитывается как произведение кадастровой стоимости земельного участка, установленной в соответствии с требованиями земельного законодательства и ставкой земельного налога.

Согласно подпункту 11 пункта 1 статьи 2 «налоговые ставки» решения Городского Собрания Сочи от 11.12.2007 № 231 «Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи» ставка земельного налога составляла 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов, предназначенных для размещения учебно- производственных зданий (корпусов), производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально- технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Актуальная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0125007:13 установлена в размере 12 917 543,14 руб., как это следует из данных публичной кадастровой карты.



На основании вышеизложенного, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленные требования о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Поскольку к иску приложен проект дополнительного, который ранее был направлен в адрес ответчика, суд полагает, что надлежащим способом защиты нарушенного права является возложение на администрацию обязанности к заключению дополнительного соглашения к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 01.12.2008 № 4900004911 в предложенной обществом редакции.

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы истца надлежит возместить за счет ответчика.

Руководствуясь статьями 65, 68, 71, 110, 167 - 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Обязать администрацию города Сочи (ИНН <***> ОГРН <***>) в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН: <***> ОГРН: <***>) заключить с обществом с ограниченной ответственностью «Стройклассик» дополнительное соглашение от 22.10.2021 № 2 к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 01.12.2008 № 4900004911, изложив п. 1 дополнительного соглашения от 22.10.2021 № 2 в следующей редакции:

- пункт 3.2. «Размер годовой арендной платы за участок составляет:

Кадастровая стоимость земельного участка 12 917 543 руб. 14 коп.

Налоговая ставка 0,85%

12 917 543,14 руб.* 0,85% = 109 799,11 руб. (сто девять тысячи семьсот девяносто девять рублей одиннадцать копеек) и устанавливается в соответствии с пунктом 3. Г. правил определения размера арендной платы, а также порядка условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условии и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». Арендная плата за земельный участок изменяется с изменением его кадастровой стоимости.

Взыскать с администрации города Сочи - исполнительно-распорядительного органа муниципального образования город-курорт Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стройклассик» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья С.А. Апальков