Решение от 2 августа 2019 г. по делу № А40-116287/2019

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-116287/19-28-719
г. Москва
02 августа 2019


Резолютивная часть решения объявлена 30 июля 2019 года

Полный текст решения изготовлен 02 августа 2019 года

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего: судьи Хорлиной С.С.

судей: (единолично)

при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Закрытого акционерного общества «Татрус» (ИНН <***>)

к ответчику Обществу с ограниченной ответственностью «ПРАЙМ ХОЛЛ» (ИНН <***>)

- о расторжении договора аренды № 06-17/37 от 17 июля 2017 г.

При участии:

от истца – ФИО2 по доверенности

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 24.06.2019 г., ФИО4 по доверенности от 15.05.2019 г.

У С Т А Н О В И Л:

Иск заявлен о расторжении договора аренды № 06-17/37 от 17 июля 2017 г., в обоснование указывает на неоднократное нарушение обязательств по уплате арендных и коммунальных платежей по договору.

Истец поддержал заявленные требования в полном объеме.

Ответчик возражал относительно удовлетворения заявленных требований по доводам отзыва на иск.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между ЗАО «Татрус» (Ответчик) и ООО «ПРАЙМ ХОЛЛ» (Истец) заключен Договор в аренды № 06-17/37 от 17 июля 2017 г. (далее — Договор).

Согласно п.1 дополнительного соглашения № 1 от 17 июля 2018 года к договору аренды N 06-17/37 от 17 июля 2017 года о внесении изменений п.7.2 Договора аренды, Стороны пришли к взаимному соглашению, что Договор заключается на определенный срок - на 7 (семь) лет и 1: (пятнадцать) календарных дней, начиная с даты подписания Сторонами Акта приема-передачи Объекта в аренду, и по 31 (тридцать первое) июля 2024 года включительно, которая является датой, обязательной для Арендатора, как дата возврата Объекта из аренды.

По акту приема-передачи Истец передал, а Ответчик принял во временное пользование части нежилого помещения с кадастровым номером: 77:01:0001046:2970, указанные в п. 1.1 договора аренды, общей площадью 1 944,40 (Одна тысяча девятьсот сорок четыре целых, сорок сотых) кв.м., расположенные по адресу: <...>.

В соответствии с пп. 3.2.1 настоящего Договора, Арендатор Обязан принять Объект во временное пользование в срок, установленный в п.2.3 Договора, по Акту приема-передач Объекта в аренду и возвратить его Арендодателю из аренды согласно условий Договора, в TOV числе в том состоянии, в котором Объект был принят в аренду, а также своевременно, в полно% объеме и в установленные сроки вносить арендную плату и осуществлять иные платежи.

Согласно п.4.6 Договора аренды, обязанность по оплате арендной платы возникает Арендатора с даты подписания Акта приема-передачи Объекта в аренду и обязанность по ее оплате прекращается у Арендатора с даты приема-передачи Объекта из аренды.

Согласно п.5.1 Договора аренды, помимо арендной платы, в соответствии со статьей 616 ГК РФ арендатор возмещает Арендодателю с даты подписания Акта приема-передачи Объекта в аренд) затраты Арендодателя по содержанию Объекта, являющиеся существенными условиями Договоре аренды, а именно: затраты на оплату коммунальных услуг (электроэнергия, отопление, горячее и холодное энергоснабжение, водоотведение); затраты на эксплуатацию и техническое обслуживание Объекта.

В соответствии с п.5.4 настоящего Договора, оплата затрат производится Арендатором в Российской Федерации на основании счетов Арендодателя в течение 5-ти (пяти) дней после их выставления Арендодателем с приложением копий счетов организаций, поставляющих и оказывающих соответствующие услуги и их расчета в соответствии с занимаемой Арендатором площадью Объекта.

Согласно п.33 Дополнительного соглашения № 2 от 01.02.2019г. к Договору аренды № 06-17/37 от 17 июля 2017 года, Стороны Договора в силу Федерального Закона от 03.08.2018г. N 303-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ о налогах и сборах», исходя из условий п.п. 4.7, 6.2 и 13.1 Договора, с учетом изменения с 01.01.2019 года применяемой ставки НДС с 18 (восемнадцати) % (процентов) на 20 (двадцать) % (процентов), пришли к взаимному соглашению о размере Обеспечительного платежа в сумме 1 830 508,48 рублей (один миллион восемьсот тридцать тысяч пятьсот восемь рублей 48 копеек), с учетом НДС 20%. В период с 01 (первого) февраля 2019 года по 10 (десятое) февраля 2019 года Арендатор обязан доплатить разницу 2 (Два) % налога в размере 30 508,48 рублей (тридцать тысяч пятьсот восемь рублей 48 копеек).

Истец в обоснование заявленных требований указывает, что ответчик нарушил свои обязательства по восполнению суммы обеспечительного платежа по дополнительному соглашению № 2 от 01.02.2019г. к Договору аренды № 06-17/37 от 17 июля 2017 года.

В соответствии с п.6.3 Договора аренды № 06-17/37 от 17 июля 2017 года, в случае нарушения Арендатором - ООО «ПРАЙМ ХОЛЛ» сроков любых платежей, в том числе штрафов, неустоек, пени по Договору, Арендодатель вправе удержать из суммы Обеспечительного платежа текущую задолженность, штрафные санкции и иные причитающиеся Арендодателю суммы, незамедлительно письменно уведомив об этом Арендатора. При этом Арендатор обязан восполнить сумму Обеспечительного платежа в срок не более 10-ти (десяти) рабочих дней с даты получения соответствующего письменного уведомления Арендодателя, письменно сообщив Арендодателю о дате и размере восполненной суммы Обеспечительного платежа.

Согласно п.6.6 Договора аренды, обязательство Арендатора по производству арендных платежей, возмещения затрат на содержание Объекта и иных обязательных платежей, предусмотренных договором, не зависит ни от каких обстоятельств, кроме такого умышленного, прямого и непосредственного вмешательства Арендодателя, которое явно и бесспорно препятствует Арендатору пользоваться Объектом.

На основании уведомления исх. № 11 от 11.03.2019 года направленного в адрес Ответчика, 05.03.2019г. Истец удержал полностью сумму обеспечительного платежа в размере 1 800 000,00 рублей (Один миллион восемьсот тысяч рублей 00 коп.) с учетом НДС 18% в счет погашения задолженности по Договору аренды № 06-17/37 от 17 июля 2017 года: Акт № 251 от 31.07.2018г. частично на сумму 124 870,11 руб (в т. ч. НДС 18%); Акт №297 от 31.08.2018г. на сумму 198 869,20 руб (в т. ч. НДС 18%); -Акт №322 от 30.09.2018г. на сумму 111 084,06 руб (в т. ч. НДС 18%); Акт № 338 от 30.09.2018г. на сумму 211 929,63 руб (в т. ч. НДС 18%); Акт № 342 от 17.10.2018г. на сумму 1 803,28 руб (в т. ч. НДС 18%); Акт № 3 77 от 31.10.2018г. на сумму 109 189,26 руб (в т. ч. НДС 18%); Акт № 367 от 31.10.2018г. на сумму 228 197,96 руб (в т. ч. НДС 18%); Акт № 359 от 31.10.2018г. на сумму 211 084,06 руб (в т. ч. НДС 18%); Акт № 383 от 30.11.2018г. на сумму 211 084,06 руб (в т. ч. НДС 18%); Акт № 405 от 30.11.2018г. частично на сумму 150 243,63 руб (в т. ч. НДС 18%); -Акт №411 от 30.11.2018г. на сумму 241 844,75 руб (в т. ч. НДС 18%).

11.03.2019г. Ответчик получил на руки уведомление исх. № 11 от 11.03.2019 года. Срок оплаты по восполнению суммы обеспечительного платежа истекает 25.03.2019г. включительно.

Истец указывает, что ответчик осуществил просрочку по восполнению суммы обеспечительного платежа в размере 1 835 508,48 рублей (один миллион восемьсот тридцать тысяч пятьсот восемь рублей 48 копеек), с учётом НДС 20%.

На основании уведомления исх. № 19 от 27.03.2019 года направленного в адрес Ответчика 27.03.2019г. истец удержал полностью сумму обеспечительного платежа в размере 100 000.00 руб. (Сто тысяч рублей 00 коп.) с учетом НДС 20% по платежному поручению № 192 от 08.2019 года перечисленную ИП ФИО5 за ООО «ПРАЙМ ХОЛЛ» в частичного погашения задолженности согласно Договору аренды № 06-17/37 от 17 июля 2017 по акту № 16 от 31.01.2019г.

27.03.2019г. Ответчик получил на руки уведомление исх. № 19 от 27.03.2019г. Срок оплаты по восполнению суммы обеспечительного платежа истекает 10.04.2019г. включительно. Ответчик осуществил просрочку по восполнению суммы обеспечительного платежа в размере 1 830 508,48 рублей (один миллион восемьсот тридцать тысяч пятьсот восемь рублей 48 копеек), с учетом НДС 20%.

На основании уведомления исх. № 31 от 11.04.2019г. направленного в адрес Ответчика, 11 апреля 2019 года, истец удержал полностью сумму обеспечительного платежа в размере 600 000,00 рублей (Шестьсот тысяч рублей 00 коп.) с учетом НДС 20% по платежному поручению № 52 от 29.03.2019г. в счет частичного погашения задолженности по договору аренды № 06-17/37 от 17 июля 2017 года по следующим документам: Акт № 17 от 31.01.2019г. на сумму 219 328,32 (в т.ч. НДС 20%); Акт № 30 от 31.01.2019г. на сумму 236 266,06 рублей (в т.ч. НДС 20%); Акт№ 36 от 31.01.2019 г. частично на сумму 144 405,62 рублей (в т.ч. НДС 20%).

11.04.2019г. Ответчик получил на руки уведомление исх. № 31 от 11.04.2019г. Срок оплаты по восполнению суммы обеспечительного платежа истекает 25.04.2019г. включительно. Ответчик осуществил просрочку по восполнению суммы обеспечительного платежа в размере 1 830 508,48 рублей (один миллион восемьсот тридцать тысяч пятьсот восемь рублей 48 копеек), с учетом НДС 20%.

На основании уведомления исх. № 40 от 24.04.2019г. направленного в адрес Ответчика 24.04.2019г. истец удержал полностью сумму обеспечительного платежа в размере 700 000.00 руб. (семьсот тысяч рублей 00 коп.) с учетом НДС 20% по платежному поручению № 71 от 23.04.2019г. в счет частичного погашения задолженности согласно Договору аренды № 06-17/37 от 17 июля 2017 года по следующим документам: Акт № 405 от 30.11.2018г. частично на сумму 11 953,04 руб. (в т.ч.НДС 18%); Акт № 448 от 31.12.2018г. на сумму 228 947, 76 руб. (в т.ч. НДС 18%); Акт№433 от31.12.2018г. на сумму 211 084,06 руб.(в т.ч. НДС 18%); Акт №442 от 31.12.2018г. частично на сумму 248 015,14 руб. (в т.ч. НДС 18%).

24.04.2019г. Ответчик получил на руки уведомление исх. № 40 от 24.04.2019г. Срок оплаты исполнению суммы обеспечительного платежа истекает 15.05.2019г. включительно.

На основании уведомления исх. № 43 от 30.04.2019г. направленного в адрес Ответчика. 30.04.2019г. истец удержал полностью сумму обеспечительного платежа в размере 500 000.00 рублей (Пятьсот тысяч рублей 00 коп.) с учетом НДС 20% по платежному поручению № 75 от 29.04.2019 г. в счет частичного погашения задолженности согласно Договору аренды № 06-17/37 от 17 июля 2017 года по следующим документам: Акт № 442 от 31.12.2018 г. частично на сумму 6 640,33 руб. (в т. ч. НДС 18%),Акт № 36 от 31.01.2019 г. на сумму 129 431,10 рублей (в т. ч. НДС 20%), Акт № 64 от 28.02.2019 г. на сумму 224 140,31 рублей (в т. ч. НДС 20%), Акт № 71 от 28.02.2019 г. частично на сумму 139 788,26 рублей (в т. ч. НДС 20%).

30.04.2019г. Ответчик получил на руки уведомление исх. № 43 от 30.04.2019г. Срок оплаты по восполнению суммы обеспечительного платежа истекает 21 мая 2019г. включительно.

По данным бухгалтерского учета по состоянию на «18» марта 2019 года по Договору аренды задолженность ООО «ПРАЙМ ХОЛЛ» перед ЗАО «ТАТРУС» за расчетный период: аренда (январь 2019) – 287 254 руб., аренда (февраль 2019) – 2 355 254 руб., аренда (март 2019) - 2 355 254 руб., водоснабжение (ноябрь 2018) – 11 953,04 руб., электроэнергия (декабрь 2018) – 254 655,47 руб., водоснабжение (декабрь 2018) – 228 947,76 руб., эксплуатация (декабрь 2018) – 211 084,06 руб., эксплуатация (январь 2019) – 219 328,32 руб., водоснабжение (январь 2019) – 273 266,06 руб., электроэнергия (январь 2019) – 236 266,06 руб., эксплуатация (февраль 2019) – 219 32832 руб., электроэнергия (февраль 2019) – 224 140,31 руб. Общая сумма задолженности составила 6 877 302,06 руб.

Истец указывает, что поскольку по состоянию на 17 апреля 2019 г. за ответчиком образовалась задолженность в размере 6 461 907 руб. 87 коп., из которых: 11 953,04- водоснабжение (ноябрь 2018), 254 655,47 руб.- энергоснабжение (декабрь 2018), 228 947,76 руб. – водоснабжение (декабрь 2018), эксплуатация (декабрь 2018) – 211 084,06 руб, водоснабжение (январь 2019) – 129 431,10 руб., эксплуатация (февраль 2019) – 219 328,32 руб., водоснабжение (февраль 2019) – 196 342,05 руб., энергоснабжение (февраль 2019) – 224 140,31 руб., управление ( март 2019) – 219 328,32, водоснабжение (март 2019) – 179 380,16 руб., энергоснабжение (март 2019) – 246 300,80 руб.. аренда (март 2019) 155 254 руб., аренда (апрель 2019) – 2 355 254 руб., обеспечительный платеж – 1 830 508,48 руб., им в адрес ответчика было направлено предложение о расторжении договора аренды от 17.04.2019 исх.№ 36 и уведомление от 17.04.2019 № 37 об оплате задолженности.

24.04.2019 г. от ответчика получен ответ № 10/04-19 от 24.04.2019 г., в котором ответчик отказывается от расторжения договора аренды, что и послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Истец указывает, что по данным бухгалтерского учета по состоянию на 07.05.2019 г. задолженность ответчика по договору аренды составляет - 2 470 728 руб. 19 коп. с учетом НДС 20 %.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражая по доводам истца, ответчик указываете, что задолженность за спорный период погашена, в качестве доказательств представлены платежные поручения и Акты сверки взаимных расчетов.

Кроме того, согласно представленному в материалы дела Акту сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2019 по 24.04.2019 г. со стороны ООО «ПРАЙМ ХОЛЛ» имеется переплата по арендной плате в размере 2 355 254 руб.

На дату рассмотрения дела ответчик в полном объеме погасил задолженность по арендной плате за спорный период с января 2019 г. по июнь 2019 г. включительно, погашена задолженность по восполнению обеспечительного платежа, что подтверждается копиями платежных поручений и не оспаривается истцом.

Кроме того платежным поручением № 55 от 29.07.2019г. произведена оплата по договору за июнь на сумму 524 745,52 руб., № 54 от 29.07.2019г. произведена оплата по счету 94 от 31.05.2019 г. на сумму 103 828,32 руб., № 56 от 29.07.2019г. оплата по счетам 104, 114 от 31.05.2019 г. на сумму 226 584,43 руб., № 48 от 16.07.2019г. оплата по счету 94 от 31.05.2019 г. на сумму 115 500 руб., № 46 от 16.07.2019г. оплата обеспечительного платежа на сумму 1 830 508,48 руб.

Истец просит расторгнуть договор аренды, ссылаясь, на то, что на дату рассмотрения дела 30.07.2019 г. у ответчика имеется долг по арендной плате за июль 2019 г. в размере 2 355 254 руб. и долг по коммунальным платежам за июнь в размере 498 754 руб. 58 коп., вместе с тем указанная задолженность в спорный период, указанный в предложении о расторжении договора аренды от 17.04.2019 № 36 не входит.

Согласно статье 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма от 05.05.1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" указал, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Поскольку ответчиком произведена полная оплата арендных платежей за спорный период, с учетом разъяснений, содержащихся в п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", правовых оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды в судебном порядке не имеется.

Анализ положений ст.619 Гражданского кодекса РФ, с учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, позволяет сделать вывод о том, что нормы указанной статьи направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Формальное наличие условий, поименованных в п.3 ст.619 Гражданского кодекса РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, не может быть признано достаточным правовым основанием для расторжения договора аренды.

Таким образом, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь, ст.ст. 102, 110, 112, 123, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья:

С.С. Хорлина