Решение от 28 октября 2022 г. по делу № А32-25297/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


дело №А32-25297/2021

г. Краснодар«28» октября 2022 года


Резолютивная часть решения объявлена 27 мая 2022 года.


Решение суда в полном объёме изготовлено 28 октября 2022 года.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-25297/2021

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Новощербиновская» (ОГРН <***> ИНН <***>)

к департаменту имущественных отношений Краснодарского края

о признании незаконным решения об отказе в заключении дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков о продлении срока договоров аренды,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, - администрации муниципального образования Щербиновский район,


при участии в судебном заседании 27.05.2022 представителя общества – ФИО1 (по доверенности от 11.01.2022), представителя департамента – ФИО2 (по доверенности от 30.12.2021),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Новощербиновская» (далее – общество) обратилось с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) со следующими требованиями:

- признать незаконным отказ департамента от 03.03.2021 №52-32-08-8242/21 в заключении дополнительных соглашений с обществом в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:36:0401001:41, 23:36:0401001:29, 23:36:0401001:28, 23:36:0401001:27, 23:36:0401001:26, 23:36:0401001:25;

- обязать департамент в течение месяца с даты вступления решения по настоящему делу в законную силу принять решение о заключении с обществом дополнительных соглашений к договорам аренды №8836000145 от 30.01.2015, земельный участок КН 23:36:0401001:25; №8836000146 от 30.01.2015, земельный участок КН 23:36:0401001:26; №8836000147 от 30.01.2015, земельный участок КН 23:36:0401001:27; №8836000148 от 30.01.2015, земельный участок КН 23:36:0401001:28; №8836000149 от 30.01.2015, земельный участок КН 23:36:0401001:29; №8836000150 от 30.01.2015, земельный участок КН 23:36:0401001:41, о продлении срока аренды на 3 года, начиная с даты подписания дополнительных соглашений, и направить соответствующие проекты дополнительных соглашений в адрес общества.

Определением от 09.08.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, привлечена администрация муниципального образования Щербиновский район.

В судебном заседании, состоявшемся 27.05.2022, представитель общества настаивал на удовлетворении заявленных требований. Представитель департамента против удовлетворения требования возражал по основаниям, приведённым в отзыве и в дополнительном правовом обосновании, представленном департаментом в материалы дела. Администрация муниципального образования Щербиновский район, надлежаще извещенная о дате и времени судебного заседания (почтовое отправление №35093165411480 к судебному заседанию 10.11.2021), явки представителя не обеспечили, отзыв не направила. Судебное заседание проведено в отсутствие представителя администрации в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, общество приобрело права арендатора земельных участков с кадастровыми номерами 23:36:0401001:41, 23:36:0401001:29, 23:36:0401001:28, 23:36:0401001:27, 23:36:0401001:26, 23:36:0401001:25, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования для сельскохозяйственного производства, находящихся в собственности Краснодарского края, на основании договоров аренды от 30.01.2015 от 30.01.2015 №8836000150, №8836000149, №8836000148, №8836000147, №8836000146, №8836000145. Указанные договоры аренды были заключены администрацией муниципального образования Щербиновский район с обществом с ограниченной ответственностью «Калинина» на основании протокола заседания комиссии о признании торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков несостоявшимися от 26.01.2015 №4 и постановлений администрации муниципального образования Щербиновский район от 29.01.2015 №37, №38, №39, №40, №41, №42 о предоставлении земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, в аренду по результатам торгов.

ООО «Калинина» (ИНН <***>) прекратило деятельность 08.04.2016 путем реорганизации в форме присоединения, правопреемником является ООО «Агрофирма «Новощербиновская».

В материалы дела администрацией с ходатайством от 01.11.2021 представлены копии публикации в газете «Щербиновский курьер» от 25.12.2014 3147 (10311) информационного сообщения о проведении торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства, находящихся в государственной собственности Краснодарского края, протокола от 26.01.2015 №4 заседания комиссии о признании торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков несостоявшимися, а также соответствующих постановлений от 29.01.2015 о предоставлении земельных участков в аренду по результатам торгов, из которых следует, что администрация действовала при проведении торгов и заключении договоров аренды на основании полномочий, предоставленных ей Законом Краснодарского края от 10.10.2006 №1101-КЗ «О наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями Краснодарского края по распоряжению земельными участками, находящимися в государственной собственности Краснодарского края», и в соответствии с положениями Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Договоры аренды земельных участков от 30.01.2015 были заключены, таким образом, с ООО «Калинина» на основании протокола №4 от 26.01.2015 заседания комиссии о признании торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договора аренды таких земельных участков, как с единственным участником аукциона, в связи с подачей по одной заявке по каждому лоту и признанием аукциона несостоявшимся.

25.02.2021 общество обратилось с заявлениями в департамент о заключении на основании пункта 6 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков от 30.01.2015, увеличив срок действия указанных договоров на 3 года, то есть до 24.02.2024. В случае, если департамент сочтет невозможным продлить договор аренды на указанный срок, общество просило направить проект дополнительного соглашения с максимально возможным для продления сроком.

Департамент в письме от 03.03.2021 №52-32-08-8242/21 отказал в заключении дополнительных соглашений, указав, что с истечением сроков договора аренды от 30.01.2015 их действие прекратилось и продление в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ не состоялось. Поскольку срок действия договоров аренды на дату обращения в департамент с заявлениями о заключении дополнительных соглашений истёк, основания для заключения дополнительных соглашений о продлении срока договоров аренды на три года отсутствуют.

Суд считает данный департаментом отказ в заключении дополнительных соглашений о продлении сроков договоров аренды земельных участков законным и обоснованным, по следующим основаниям.

Из представленного в извещении о проведении торгов в газете «Щербиновский курьер» от 25.12.2014 №147 (10311) проекта договора аренды земельных участков следует, что договоры действуют в течение 5 лет (пункт 7.2) и действие договора прекращается по истечении срока аренды участка (пункт 8.1). При этом арендатор имеет право в преимущественном порядке по истечении срока договора на заключение договора на новый срок при прочих равных условиях и в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору (пункт 4.1.8).

В пункте 7.2 заключенных договоров аренды земельных участков указано, что договор действует в течение 5 лет, до 29 января 2020 года.

В пункте 8.1 договоров аренды установлено, что действие договора прекращается по истечении срока аренды участка.

В пункте 4.3.23 договоров аренды предусмотрено, что течение 7 календарных дней со дня окончания срока действия договора, указанного в пункте 7.2 договора, арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок.

Пунктом 4.1.8 договоров аренды закреплено право арендатора в преимущественном порядке по истечении срока договора на заключение договора на новый срок при прочих равных условиях и в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по договору.

Из толкования приведённых положений договоров аренды земельных участков в их совокупности суд приходит к выводу о том, что право аренды земельных участков было выставлено на публичные открытые торги и предоставлено по результатам таких публичных открытых торгов на конкретный, заранее установленный в извещении срок, с истечением которого арендные отношения подлежали автоматическому прекращению, с возвратом земельного участка, без возможности их возобновления на неопределённый срок. Для возобновления арендных отношений арендатору необходимо было реализовать (в преимущественном порядке по истечении срока договора, при прочих равных условиях и в случае надлежащего исполнения обязанностей арендатора) право на заключение договора аренды на новый срок, то есть заключить новый договор аренды, а не рассчитывать на возобновление арендных отношений в рамках того же договора на неопределённый срок.

Норма об обязательном проведении торгов при заключении договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения начала действовать не с 01.03.2015 (как полагает общество), а 28.01.2003 (начало действия редакции Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон №101-ФЗ), в пункте 2 статьи 10 которого закреплено положение о передаче в аренду земельных участков земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), в случае, если имеется только одно заявление, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления. Этой же нормой предусмотрено: если подано два и более заявления о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, - такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса (пункт 3 статья 10 Закона №101-ФЗ). Закон, требующий обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, вступил в силу 28.01.2003 (начало действия редакции Закона №101-ФЗ), то есть в рассматриваемом споре договор заключен после вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды. Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, правила и ограничения, применяемые к обороту таких земельных участков, условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируются Законом №101-ФЗ. К числу участков, исключенных из сферы действия данного Закона, испрашиваемый участок не отнесен (пункт 1 статьи 1 Закона №101-ФЗ). В силу пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса одним из способов заключения договора, является заключение его на торгах. Пунктом 3 статьи 10 Закона №101-ФЗ, действующим на момент проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, предусмотрено, что организация и проведение торгов по продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, а также права на заключение договоров аренды таких участков осуществляются в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса. Согласно пункту 4 приведенной статьи Земельного кодекса, в применимой редакции, порядок организации и проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков должен быть определен уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами. Порядок организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков до 01.03.2015 регламентирован постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 и утвержденными им Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила). Срок заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка, проект соответствующего договора, в обязательном порядке указываются в извещении о проведении торгов, подлежащем опубликованию в определенных уполномоченными органами государственной власти, органами местного самоуправления, средствах массовой информации (подпункты "л", "н" пункта 8 Правил). Продление срока действия заключенного по результатам торгов договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, минуя публичные процедуры, предшествовавшие заключению такого договора, не следует ни из условий договоров аренды от 30.01.2015, ни из норм Земельного кодекса, а также Закона №101-ФЗ. В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса). В данном случае срок аренды земельных участков продолжительностью 5 лет (до 29.01.2020) и условие о прекращении действия договора по истечении данного срока, прямо закреплены в договорах аренды от 30.01.2015, заключённых посредством проведения торгов. Информирование неопределенного круга лиц в извещении о проведении публичных торгов по продаже права на заключение договора аренды земельных участков земель сельскохозяйственного назначения, с последующим закреплением соответствующих условий в договорах аренды, о возможности и порядке продления аренды, в том числе на неопределённый срок, применительно к обстоятельствам настоящего дела документально не подтверждено. В пункте 1 постановления от 17.11.2011 №73, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.02.2012 №13269/11 сформулирована правовая позиция о том, что положения, предусмотренные пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, о возобновлении договора аренды на неопределенный срок, не подлежат применению к договору, заключенному в обязательном порядке на торгах. Указанное обстоятельство исключает возможность продления договора аренды соглашением сторон. Таким образом, договоры аренды от 30.01.2015 не могли быть продлены после истечения пятилетнего срока действия (29.01.2020) на неопределенный срок при наличии требования об обязательном проведении торгов.

Правомерность данной позиции по вопросу о моменте прекращения договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, предоставленных в аренду по результатам торгов в период до 01.03.2015, нашла отражение, в частности, в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.04.2018 №308-КГ18-3731, от 11.12.2019 №308-ЭС19-24193, а также в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.03.2022 по делу №А32-55783/2020, от 05.03.2022 по делу №А32-5142/2021.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ). Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положении п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Следовательно, если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2020), утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020).

Вместе с тем, в данном разъяснении, на которое ссылается общество, говорится о возобновлении на неопределенный срок договоров аренды, правомерно заключенных без проведения торгов. Однако в настоящем случае договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения были заключены по результатам публичных торгов, в связи с чем, данные разъяснения к рассматриваемой ситуации неприменимы.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о прекращении действия договоров аренды от 30.01.2015 с истечением пятилетнего срока, в указанную в договорах дату (29.01.2020), без возобновления арендных отношений на неопределённый срок.

Следовательно, на момент обращения в департамент 25.02.2021 с заявлениями о заключении к договорам аренды дополнительных соглашений об увеличении срока действия договоров на 3 года, общество не обладало правом аренды земельного участка и не могло требовать заключения дополнительных соглашений к прекращённым с истечением срока договорам аренды в целях продления срока действия уже прекратившихся к этому моменту договоров аренды.

При таких обстоятельствах, департамент правомерно принял решение об отказе в заключении дополнительных соглашений к договорам аренды, предусматривающих продление срока действия договоров аренды на три года, поскольку на момент обращения общества в департамент действие заключенных на торгах договоров аренды прекратилось, без возможности возобновления таких договоров на неопределенный срок.

Настаивая на возобновлении договоров аренды на неопределенный срок на момент обращения общества в департамент с заявлениями о заключении дополнительных соглашений об увеличении срока действия договоров, общество не учитывает, что возобновленный на неопределенный срок договор аренды не является срочным, поэтому на него не распространяется процедура пролонгации, предусмотренная специальным нормами, принятыми законодателем в целях минимизации негативных последствий введении режима повышенной готовности (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.04.2022 по делу №А32-23654/2021).

Возобновлённый на неопределенный срок договора аренды земельного участка не может быть продлён заключением дополнительного соглашения об установлении нового срока такого договора

В соответствии с частью 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ до 01.03.2021 арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; 3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

В соответствии с частью 7 статьи 19 Закона № 98-ФЗ срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 названной статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются. Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении (часть 8 статьи 19 Закона № 98-ФЗ). Из буквального толкования указанной правовой нормы следует, что в ней идет речь об увеличении срока действия договора аренды. Данное положение может быть применимо только к договорам, заключенным на определенный срок, поскольку увеличить можно только определенный договором срок. Если же договор был возобновлен на неопределенный срок после окончания срока, установленного договором, увеличивать нечего, поскольку срок в этот случае и так не определен, то есть арендные отношения могут продолжаться сколь угодно долго. По существу требование истца направлено на трансформацию договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в срочный договор. Однако целью нормы пункта 6 статьи 19 Закона № 98-ФЗ является предоставление арендаторам, у которых в ближайшее время истекает срок действия договора аренды, продлить его на три года ввиду особых ограничительных мер, введенных в целях борьбы с распространением новой коронавирусной инфекции. Данное законоположение не может быть истолковано в смысле возможности трансформировать арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, в срочные. Таким образом, арендатор по договору аренды земельного участка, заключенного на неопределенный срок, не вправе требовать заключения с ним дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия договора.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2021 по делу №А32-23654/2021, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.04.2022.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание прекращение заключенных на торгах договоров аренды от 30.01.2015 с истечением пятилетнего срока (29.01.2020) и невозможность продления договоров аренды, действие которых к указанному моменту прекратилось, а равно невозможность продления на определённый срок договора аренды, возобновлённого на неопределенный срок, суд не находит оснований для признания незаконным оспариваемого обществом решения департамента с понуждением к заключению дополнительных соглашений к прекращённым в 2020 году договорам аренды, предусматривающим продление срока действия таких договоров на три года с даты подписания дополнительных соглашений.

Прекращённый с истечением срока договор аренды земельного участка, заключённый по результатам торгов с установленным в объявлении о торгах сроком, не может быть ни возобновлён на неопределённый срок, ни продлён дополнительным соглашением на конкретный срок, исчисляемый с даты такого соглашения.

При этом общество не лишено возможности инициировать процедуру заключения новых договоров аренды земельных участков по общим правилам, установленным пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.


СудьяА.Л. Назыков