Решение от 24 сентября 2020 г. по делу № А29-14004/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А29-14004/2019
24 сентября 2020 года
г. Сыктывкар


Резолютивная часть решения объявлена 17 сентября 2020 года, полный текст решения изготовлен 24 сентября 2020 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 17.09.2020г. дело по иску

Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Терминал+» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о расторжении договора, обязании привезти в первоначальное состояние арендованное имущество, восстановлении имущества, изъятии помещение,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Общество с ограниченной ответственностью «Империал», Общество с ограниченной ответственностью «АМ Модулор», Общество с ограниченной ответственностью УК «Комфорт», ИП ФИО2,

без участия представителей в судебном заседании,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (Истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Терминал+»

- о расторжении договора аренды недвижимого имущества (помещения), входящего в состав казны № 172 от 25.05.17,

- об обязании привести в первоначальное состояние арендованное помещение согласно техническому плану;

- о восстановлении муниципального имущества, кабеля подачи электричества в соседнее помещение;

- об изъятии недвижимого имущества: встроенное помещение, назначение: нежилое, этаж: цокольный, номера на поэтажном плане: 18,20,21,21',22.23,23',23",23'",36-39,39',40,41,41',42,42',43,44,44',45-49, общей площадью 302,7 кв.м; входящее в состав казны № 172 от 25.05.17, расположенное по адресу: <...>

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом, явку представителей не обеспечили.

Между Комитетом (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) 25.05.2017г. был заключен Договор аренды муниципального недвижимого имущества (помещения), входящего в состав казны, №172 от 25.05.2017, расположенного по адресу: <...>: встроенное помещение, назначение: нежилое, этаж: цокольный, номера на поэтажном плане: 18,20,21,2Г,22-23,23',23",23'", 36-39,39',40,41,4Г,42,42',43,44,44',45-49, общей площадью 302,7 кв.м. Договор заключен на срок с 25.05.2017 по 24.05.2027.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи.

14.03.2019 работниками Комитета произведен осмотр вышеуказанного помещения по результатам которого выявлено нецелевое использование арендованного помещения с целями несоответствующими договору аренды, а именно располагается магазин розничной торговли и парикмахерская, произведена перепланировка арендуемого помещения, а также нанесена порча муниципального имущества, срезан кабель подачи электричества в соседнее помещение.

Согласно п.п.2.2.2. настоящего договора аренды арендатор обязан «использовать помещение по его прямому назначению», п.п.2.2.4 договора арендатор обязан «не производить перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя»

Таким образом, Ответчиком, по утверждению Истца, допущены существенные нарушения условий договора аренды, за что п.4.3. договора предусмотрено расторжение договора аренды по инициативе арендодателя.

В соответствии с пунктом 2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут в случае существенного нарушения сделки другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

В соответствии со ст.619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В адрес ответчика было направлено требование об устранении вышеуказанных нарушений и предложением расторгнуть договор.

На основании вышеизложенного Истец просит расторгнуть договор аренды недвижимого имущества (помещения), входящего в состав казны, №172 от 25.05.2017 между Комитетом и Обществом, обязать Ответчика привести в первоначальное состояние арендованное помещение согласно техническому плану, восстановить муниципальное имущество, кабель подачи электричества в соседнее помещение; изъять у Ответчика и передать в Комитет указанное недвижимое имущество.

Ответчик возражает относительно обоснованности требований, указывает, что принял от арендодателя помещение, в котором уже была произведена перепланировка.

Истец не согласился с доводами Ответчика. В соответствии с частью 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Комитет считает, что Общество принимало помещение по акту приёма-передачи, соответственно при принятии помещений выявило бы несоответствие помещения технической документации. В акте приёма-передачи недвижимого имущества никаких указаний на несоответствие не имеется.

В части нецелевого использования нежилого помещения Истец руководствуется статьёй 615 ГК РФ, поскольку арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. По мнению Истца, в действиях ответчика имеется нарушение действующего законодательства.

По вопросу порчи муниципального имущества сообщаем, что по электрическому кабелю, ведущему в соседнее помещение, который испорчен ответчиком, производится подача электроэнергии в соседнее помещение, переданное по договору аренды ИП ФИО2

Решением Арбитражного суда Республики Коми по делу А29-9771/2019 исковые требования ФИО2 к Комитету удовлетворены. Суд обязал Комитет течение 10 дней с даты вступления настоящего судебного решения в законную силу обеспечить восстановление подачи электроэнергии в помещения (номера на поэтажном плане 24-32), общей площадью 139,7 кв.м., расположенные по адресу: Республика Коми, г. Воркута, ул. Димитрова, д.6, и переданные в аренду индивидуальному предпринимателю ФИО2 по договору аренды муниципального недвижимого имущества № 171 от 25.05.2017.

Комитет сообщил, что в процессе переговоров с ИП ФИО3 установлено, что старая проводка не была демонтирована и имеется техническая возможность подключения электропитания помещения, арендованного ИП ФИО2 Однако до настоящего времени вопрос о предоставлении доступа к щиту освещения от которого возможно осуществлять электропитание помещения, арендованного ИП Чхетия не решен и восстановление проводки для подачи электроэнергии в помещения номера на поэтажном плане 24-32 не произведено.

На основании изложенного, Истец в письме от 17.09.2020г. на исковых требованиях в части обязания привести в первоначальное состояние арендованное помещение согласно техническому плану и о восстановлении муниципального имущества, кабеля подачи электричества в соседнее помещение не настаивает.

При этом в письме от 17.09.2020г. Комитет настаивает на исковых требованиях о расторжении договора аренды недвижимого имущества (помещения), входящего в состав казны №172 от 25.05.2017 и об изъятии недвижимого имущества, встроенное помещение, назначение: нежилое, этаж: цокольный, номера на поэтажном плане:18,20,21,21',22.23,23,,23",23'",Зб-39,39',40,41,41,,42,42',43,44,44',45-49, общей площадью 302,7 кв.м входящее в состав казны № 172 от 25.05.17, расположенное по адресу: <...>.

В силу пункта 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации только заявитель вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет заявления. Истец исковые требования не уточнил.

Таким образом, утверждение Истца о том, что Ответчиком допущены существенные нарушения Договора аренды, основано на неверном толковании закона и неотносимых доказательствах, и само по себе не может свидетельствовать о нарушении Обществом условий договора аренды.

Соответственно, при отсутствии таких доказательств, Обществом каких-либо нарушений в части использования помещений не допущено.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судом установлено и сторонами по делу не оспаривается, что Арендодатель передал имущество в аренду, а Арендатор принял его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным существенным условиям достигнуто сторонами, и оно исполнялось Арендатором.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) сформулированы правовые позиции, в том числе относительно применения статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно: если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, в том числе, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество.

Таким образом, положениями Гражданского кодекса Российской Федерации существенное нарушение условий договора или существенное ухудшение имущество квалифицировано как одно из существенных нарушений условий договора аренды.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Договором в качестве оснований для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя указаны использование арендуемого имущества не по указанному в договоре назначению, существенное ухудшение арендатором состояния имущества; заключение арендатором договора субаренды без согласия арендодателя.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суд пришел к выводу, что истцом не доказано нарушение ответчиком обязательств по договору, влекущих ответственность в виде его расторжения по инициативе арендодателя.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наличие оснований для досрочного расторжения договора аренды, предусмотренных законом и договором, доказывается истцом. В силу пункта 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Доказательств проведения ответчиком перепланировки в период действия договора аренды не имеется.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Соответственно, при применении согласованного сторонами в договоре основания для его расторжения судом подлежит оценке существенность допущенного нарушения исходя из положений части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В рассматриваемом случае доказательств того, что использование Обществом арендуемого помещения для иных видом деятельности повлекло для заявителя такой ущерб, который может быть квалифицирован как существенный исходя из приведенного положения статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, не представлено.

Истец, ссылаясь на соответствующие обстоятельства, по существу, использует формальный подход, считая достаточным подтверждения самого факта, указанного договором, между тем, не представляя доказательств, необходимых в соответствии с требованиями законодательства для применения договорного условия, что не может быть признано обоснованным.

Следовательно, установив отсутствие оснований, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, для досрочного расторжения договора аренды и выселения арендатора, суд отказывает в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Е.С. Скрипина