Решение от 18 декабря 2020 г. по делу № А41-41946/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-41946/20
18 декабря 2020 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 18 декабря 2020 года


Арбитражный суд Московской области в составе:

судьи ФИО1

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Департамента городского имущества города Москвы (123112, Москва город, проезд Красногвардейский 1-й, дом 21, строение 1, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>, КПП: 770301001)

к ООО "Альянс" (141013, область Московская, городской округ Мытищи, <...>, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 07.02.2005, ИНН: <***>, КПП: 502901001, Конкурсный управляющий: ФИО3)

третье лицо:

- Конкурсный управляющий ООО "АЛЬЯНС" ФИО3 (129090, город Москва, а/я 111)

о взыскании задолженности по договору аренды

при участии: согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд с иском к ООО "Альянс" со следующими требованиями:

Взыскать с ООО «АЛЬЯНС» по договору аренды от 28.06.2012 № М-12-038628 задолженность по арендной плате за период с 01.04.2017 по 31.12.2019 в размере

50 299,80 руб.; пени за просрочку платежа за период с 01.04.2017 по 31.12.2019 в размере 27 035,96 руб.

Определением Арбитражного суда Московской области от 20 июля 2020 года указанное заявление принято судом в порядке упрощенного производства.

Определением Арбитражного суда Московской области от 14 сентября 2020 года суд перешел к рассмотрению по правилам общего искового производства.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен конкурсный управляющий ООО "АЛЬЯНС" ФИО3.

В предварительном судебном заседании участвовал представитель ответчика. Ответчик возражал против заявленных требований.

В материалах дела имеются доказательства направления определения о назначении дела к судебному разбирательству в адрес истца. При таких обстоятельствах суд, руководствуясь ст. 123 АПК РФ, приходит к выводу, что истец извещен надлежащим образом о дате, месте и времени судебного разбирательства. В то же время, истец не направил представителя в судебное заседание.

Суд, в отсутствие возражений сторон и руководствуясь частью 4 статьи 137 АПК РФ, определил: завершить предварительное судебное заседание и перейти к рассмотрению дела судом первой инстанции. Предварительное судебное заседание закрыто. Открыто судебное разбирательство в суде первой инстанции.

Дело рассмотрено в порядке частей 1 и 3 статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца, третьих лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства надлежащим образом.

Арбитражный суд, заслушав представителя ответчика, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, установил следующее.

Между Комитетом по управлению имуществом г. Троицка и ООО «АЛЬЯНС» оформлен договор аренды от 28.06.2012 № 103/12 на земельный участок площадью 340 кв.м, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, <...>, кадастровый номер 50:54:0020205:130.

Земельный участок предоставлен ООО «АЛЬЯНС» в пользование на условиях аренды под индивидуальную малоэтажную блокированную жилую застройку.

П. 1.3. установлено, что договор заключен сроком до 09.09.2051 года.

В соответствии с главой 24 ГК РФ и во исполнение постановления, Совета Федерации Федерального собрания Российской Федерации от 27.12.2011 № 560-СФ с 01.07.2012 Комитет по управлению имуществом города Троицк передает, а Департамент городского имущества города Москвы принимает на себя права и обязанности Арендодателя в полном объеме по договору аренды земельного участка от 28.06.2012 № 103/12 (№ М-12-038628).

В соответствии с п.3.2 Договора Ответчик обязан исполнять все условия Договора, оплачивать в полном объеме причитающуюся арендодателю арендную плату ежеквартально, до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

В соответствии с п. 5.2 Договора в случае невнесения арендной платы в установленный срок Ответчик уплачивает Истцу неустойку (пеню). Пени за просрочку платежа в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, начиная с 16 числа последнего месяца квартала по день уплаты включительно.

В нарушение принятых по договору обязательств, Ответчиком допущена задолженность по арендной плате за период с 01.04.2017 по 31.12.2019 в размере 50 299,80 руб., а также не оплачены пени, начисленные в соответствии с условиями договора за несвоевременное внесение арендной платы за период с 01.04.2017 по 31.12.2019 в размере 27 035,96 руб. за просрочку платежа.

Согласно разделу 7.1 Договора все споры между Сторонами разрешаются в соответствии с действующим законодательством.

Претензией от 23.03.2020 № 33-6-52359/20-(0)-1, 33-6-52359/20-(0)-2 Ответчик был уведомлен об образовавшейся задолженности и о праве Департамента на защиту интересов в судебном порядке.

Поскольку ответ на данную претензию не поступил, Департамент обратился в Арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Неустойкой (пеней, штрафом) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (ст. 330 ГК РФ). Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Возражая против заявленных требований ответчик указывает следующее.

1. ООО «Альянс» является ненадлежащим ответчиком по требованиям, заявленным Истцом.

22.04.2015 г. между ООО «Альянс» (должник) и ООО «Аврора» (кредитор), в лице конкурсного управляющего ФИО4, было заключено Соглашение об отступном, в соответствии с которыми ООО «Альянс» в счет погашения своей задолженности перед ООО «Аврора» в сумме 385 073 670,67 руб., возникшей из Соглашения от 30.12.2014 г. о расторжении инвестиционного договора, передает в собственность ООО «Аврора» объекты недвижимости, принадлежащие ООО «Альянс» на праве собственности, а также права аренды на земельные участки, в том числе право аренды на земельный участок площадью 340 кв.м., с кадастровым номером № 50:54:0020205:130, цена 1 334 472,20 руб. (договор аренды от 28.06.2012 г. № 103/12).

ООО «Альянс» передало в ООО «Аврора» указанные объекты, соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке, в ЕГРП были внесены соответствующие сведения о переходе прав.

Таким образом, ООО «Альянс» не является арендатором спорного земельного участка с 2015 г., в связи с чем не несет обязанности по внесению арендной платы.

Ответчик указывает, что Истец осведомлен о переходе прав на арендованное имущество в связи с заключением соглашения об отступном между ООО «Альянс» и ООО «Аврора». В частности, ОАО «КБ «Мастер-Банк» в лице конкурсного управляющего Агентства по страхованию вкладов в рамках дела № А40-153989/2014-101-226 «Б» о банкротстве ООО «Аврора» было подано заявление о признании недействительным соглашение об отступном от 22.04.2015 года. Департамент городского имущества г. Москвы в рамках рассмотрения указанного спора был привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Определением суда от 20.11.2019 в удовлетворении заявления было отказано.

2. Договор аренды прекращен в силу закону (ст. 413 ГК РФ).

Спорный земельный участок в настоящее время является общей долевой собственностью собственников помещений Жилого комплекса «Изумрудный» (вдоль улиц 1-я Изумрудная, 2-я Изумрудная, 1-я Лазурная, 2-я Лазурная, 3-я Лазурная), поскольку входит в состав земельных участков, на которых располагается жилой комплекс.

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 29.12.2004 М 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа.

Постановлением администрации г. Троицка №1010 от 26.10.2009 был утвержден проект планировки территории малоэтажной жилой застройки (Приложение 2) и определены границы земельных участков, на которых будет осуществляться строительство и будет в последствии расположен ЖК. Согласно проекту планировки территории на территории ЖК Изумрудный установлены зоны размещения планированных к строительству объектов и их параметры, в том числе общественных зон (зон благоустройства), общественно-деловых зон, социально-бытовых зон.

Строительство Жилого комплекса «Изумрудный» осуществлялось в период с 2010 по 2014 годы. Земельный участок, на котором осуществлялось строительство, был предоставлен ООО «Альянс», признанному решением Арбитражного суда города Москвы 04.07.2016г. несостоятельным (банкротом), в аренду под индивидуальную и малоэтажную блокированную застройку. В 2011-2012 годах было проведено межевание земельного участка, на кадастровый учет поставлено 60 самостоятельных участков.

Каждому участку присвоены кадастровые номера, на каждый участок заключен самостоятельный договор аренды. Договоры аренды заключены на вновь сформированные земельные участки в 2012 году. Цель - для осуществления индивидуальной и малоэтажной застройки.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. М 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В силу ч. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

П. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 М 491 (ред. от 29.06.2020) "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" в состав общего имущества включаются:

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Кадастровый учет спорного земельного участка произведен 22.06.2012 г.

Разрешением №RU 50305000-177 на ввод объекта в эксплуатацию от 30 декабря 2011 года введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка;

Разрешением № RU 50305000-190 на ввод объекта в эксплуатацию от 28 марта 2012 года введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка в составе проходной и 2-х этажных жилых домов: №№39,39А,3З9Б,З9В, 40, 40А, 40Б, 40Г,40Д, 43,4ЗА, 43Б, 43В, 43Г,44, 44А,44Б,45,45А,45Б;

Разрешением № RU 50305000-214 на ввод объекта в эксплуатацию от 16 июля 2012 года введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка в составе: Каркасно-панельного индивидуального жилого дома №18,№19;

Разрешением № RU 50305000-78 на ввод объекта в эксплуатацию от 30 сентября 2014 декабря года введен в эксплуатацию многоквартирный жилой дом 60/2 в составе жилой застройки;

Разрешением № RU 50305000-19 на ввод объекта в эксплуатацию от 21 декабря 2012 года введена в эксплуатацию малоэтажная жилая застройка в составе: малоэтажный жилой дом №№52,53,64,57.

Таким образом, жилые дома введены в эксплуатацию в 2012-2014 гг., помещения переданы собственникам, земельные участки, на которых расположен жилой комплекс, в том числе с предназначенной для благоустройства территорией, перешли в общую долевую собственность собственников помещений.

П. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 М 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" предусмотрено: «При разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в ‚многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок».

Дату государственной регистрации первого права собственности на помещения в жилом комплексе установить невозможно ввиду значительного числа объектов недвижимости, входящих в состав жилого комплекса.

Вместе с тем государственная регистрация была произведена до 01.04.2017 г. (начальная дата начисления Истцом задолженности), что подтверждается выписками из ЕГРН о переходе прав на объекты недвижимости ЖК «Изумрудный»:

- жилое помещение по адресу: г. Москва, <...>, кадастровый номер: 77:19:0020205:241. Согласно выписке ЕГРН о переходе прав на объект первое право собственности на помещение было зарегистрировано 31.10.2014 г., номер государственной регистрации права 77-77-17/084/2014-885

- жилое помещение по адресу: Москва, <...>, кадастровый номер: 77:19:0020410:89. Согласно выписке ЕГРН о переходе прав на объект первое право собственности на помещение было зарегистрировано 26.04.2013 г., номер государственной регистрации права 77-77-17/101/2013-612

Кроме того, судом установлено, что Департамент городского имущества города Москвы уже обращался в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями о взыскании задолженности по договорам аренды земельных участков, входящих в состав территории застройки ЖК «Изумрудный». Ответчиком по искам являлось ООО «Аврора». Вступившими в законную силу судебными актами Департаменту отказано в удовлетворении требований о взыскании арендных платежей в связи с тем, что земельные участки перешли в общую долевую собственность собственников земельных участков до 2015 г. (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 октября 2020 года по делу № А40-309452/18-97-2424; решение Арбитражного суда города Москвы по делу № А40-36240/20).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Исходя из ст. 9 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

В силу ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителя ответчика, суд не находит оснований для удовлетворения требований.

Руководствуясь ст.ст. 65, 68, 71, 75, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении заявленных требований.

Настоящее решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

СудьяКузьмина О.А.