Решение от 14 марта 2024 г. по делу № А50-29863/2023

Арбитражный суд Пермского края

Екатерининская, дом 177, Пермь, 614068, www.perm.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А50-29863/2023
14 марта 2024 года
г. Пермь



Резолютивная часть решения оглашена 28 февраля 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 14 марта 2024 года.


Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Г.В. Лядовой,

при ведении проткала помощником судьи Е.В. Шулаковой

рассмотрел в открытом судебном заседании по делу по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (614990, Пермский край, Пермь город, Ленина улица, 66/2, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о признании незаконными уведомления о приостановлении государственного кадастрового учета и об отказе в государственной регистрации


при участии:

от заявителя: ФИО2, представитель по доверенности № 01 от 09.01.2024, паспорт, диплом; ФИО3, представитель пол доверенности от 09.01.2024, паспорт;

от Управления Росреестра: ФИО4, представитель по доверенности от 17.11.2023 № 75, диплом, удостоверение.



Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – заявитель) обратился в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее Управление Росреестра, уполномоченный орган) о признании незаконным уведомления об отказе в постановке на кадастровый учет и государственной регистрации прав.

Определением суда от 15.04.2024 дела №А50-29863/2023 с делом А50-32330/2023 объединены в одно производство.

Заявитель в судебном заседании на заявленных требованиях настаивает по основаниям, изложенным в заявлении.

Управление Росреестра с требованиями не согласно, по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

Судом заслушаны объяснения лиц, принимавших участие в судебном заседании, исследованы, представленные в материалы дела документы, в соответствии со ст. ст. 65, 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса РФ, установлено:

Заявитель основывает свои требования на том, что 25.07.2023 заявитель обратился с заявлением о постановке на кадастровый учет объекта незавершенного строительства площадь 265,9 кв.м., степень готовности - 96 %, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 59:32:0250002:11, по адресу: <...> Октября 38 «А».

10.08.2023 уведомлением № КУВД-001/2023-32550398/2 Управление Росреестра приостановило рассмотрения настоящего заявления с 10.08.2023, указав на то, что согласно п. 21.6 Требований, утвержденным приказом Росреестра от 15.03.2022 № 11/0082 (далее - Требования) сведения об объекте незавершенного строительства указываются в техническом плане на основании одного или нескольких из представленных заказчиком кадастровых работ документов:

разрешения па строительство такого объекта и проектной документации такого объекта недвижимости, если ее изготовление предусмотрено законодательством Российской Федерации.

В Технический план включено Разрешение па строительство от 24.11.2021 г. № 59-304-103-2021. выданное Управлением архитектуры и градостроительства администрации Пермского муниципального района. Из полученного на запрос Управления Росреестра, ответа из Управления архитектуры и градостроительства администрации Пермского муниципального округа за №СЭД-2023-299-01-01исх.-660, согласно которому «в отношении объекта недвижимости, расположенного па земельном участке с кадастровым номером 59:32:0250002:11 Управлением, было выдано разрешение на строительство от 24.11.2021 № 59-304-103-2021 со сроком действия до 24.11.2021. В силу абз. 1 п. 1 приложения 3 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 440 «О продлении действия разрешений и иных особенностях в отношении разрешительной деятельности в 2020 - 2022 годах» указанное разрешение было продлено до 24.11.2022. после этого разрешение на строительство не выдавалось, как и не выдавалось разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно п. 10 ст.40 Закона о Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав па объект незавершенного строительства осуществляются па основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа па земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Отсутствие указанных документов послужило основанием для приостановления государственного кадастрового учета до 10.11.2023.

10.11.2023 Управлением Росреестра принято уведомление об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав № КУВД-001/2023-32550398/3.

Не согласившись с данными решениями, заявитель обратился в суд с настоящим требованием.

В судебном заседании заявитель указал, что 13.10.2020 между Комитетом имущественных отношений Администрации Пермского муниципального округа и ФИО5 заключен договор аренды земельного участка № 276 с кадастровым номером 59:32:0250002:11, площадь 550 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под общественную застройку (магазин), согласно которому земельный участок, расположенный по адресу: <...> Октября 38 «А» передан ФИО5 во временное пользование.

Указанный договор аренды земельного участка № 276 с кадастровым номером 59:32:0250002:11, зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра пс Пермскому краю.

08.12.2020 между ФИО6 и ФИО1, с письменного согласия Комитета имущественных отношений Администрации Пермского муниципального округа, заключен договор уступки права и обязанностей арендатора по договору аренды, согласно которому права арендатора земельного участка с кадастровым номером 59:32:0250002:11, расположенного по адресу: <...> Октября 38 «А» переданы ФИО1 в срок до 12.06.2023.

Договор уступки права и обязанностей арендатора по договору аренды от 08.12.2020 также зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по Пермскому краю.

По условиям договора № 22 о подключении (техническое присоединение) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (водоснабжение) с. Гамово, Гамовского сельского поселения от 07.04.2021 года, ООО «Аква - Сервис» обязалось выполнить следующую работу: «Водоснабжение; обеспечить напор водоснабжения в точке подключения (технического присоединения) к центральной системе водоснабжения с. Гамово Гамовского сельского поселения, в соответствии с техническими условиями № 22 от 07.06.2021 года к объекту капитального строительства (магазин) на земельном участке с кадастровым номером 59:32:0250002:11, расположенном по адресу: <...> Октября 38 «А».

17.09.2022 по договору № 22 о подключении (техническое присоединении) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (водоснабжение) с. Гамово, Гамовского сельского поселения от 07.04.2021 между заказчиком и исполнителем подписан акт приема-передачи выполненных работ по устройству водопровода.

24.11.2021 года Управлением архитектуры и градостроительства администрации Пермского муниципального района ФИО1 выдано в соответствии с проектной документацией разрешение на строительство № 59-304-103-2021 объекта капитального строительства (магазин) на земельном участке с кадастровым номером 59:32:0250002:11, расположенного по адресу: <...> Октября 38 «А».

Согласно разрешению на строительство от 24.11.2021, в соответствии с градостроительным планом земельного участка, в том числе проектной документацией, ФИО1о построен объект капитального строительства (магазин).

Как следует из договора № 152 от 29.09.2022 на выполнение работ по обустройству канализации, по адресу: <...> Октября 38 «А», согласно техническим условиям выполнено устройство канализации.

Из договора № 4500065775 об осуществлении технологического присоединения от 27.05.2021 года следует, что «Межрегиональная распределительная сетевая компания Урала», в соответствии с техническими'условиями оказала ФИО1 услугу по технологическому присоединению в отношении объекта капитального строительства, по адресу: <...> Октября 38 «А».

В силу п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Пунктом 2 указанной статьи предписало: «Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Как следует из технического плана объекта незавершенного строительства от 25.07.2023 года, на земельном участке с кадастровым номером 59:32:0250002:11, по адресу: <...> Октября 38 «А», в соответствии с проектной документацией построен объект незавершенного строительства, площадью 265,9 кв.м., степень готовности 96 % (магазин).

Просит требования удовлетворить о признании незаконным уведомления о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 10.08.2023 года № КУВД-001/2023-32550398/2, возложении обязанности принять к производству, признании незаконным отказа государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав № КУВД-001/2023-32550398/3 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав от 10.11.2023 года в отношении объекта незавершенного строительства, площадь 265,9 кв.м., степень готовности - 96 %, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 59:32:0250002:11, по адресу: <...> Октября 38 «А»; обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в установленном законном порядке поставить на кадастровый учет объект незавершенного строительства (магазин), площадь 265,9 кв.м., степень готовности - 96 %, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 59:32:0250002:11, по адресу: <...> Октября 38 «А».

Управление Росреестра с заявленными требованиями не согласно, указало, что 25.07.2023 представитель ФИО1 обратился с заявлением о постановке на кадастровый учет и регистрации права на объект незавершенного строительства площадью 265,9 кв.м, расположенного по адресу: <...> Октября 38 «А».

Для учетно-регистрационных действий представлен технический план от 25.07.2023.

27.07.2023 государственным регистратором подготовлен межведомственный запрос в администрацию Пермского муниципального района о направлении копии разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в отношении указанного объекта незавершенного строительства.

Кроме того, 27.07.2023 государственным регистратором в Администрацию Пермского муниципального района направлен запрос о продлении срока действия договора аренды земельного участка, на котором возведен объект незавершенного строительства, о возможности постановки на кадастровый учет и регистрации права на объект незавершенного строительства, расположенного в пределах данного земельного участка.

Согласно ответу Комитета имущественных отношений Администрации Пермского муниципального округа срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером с 13.10.2020 по 12.06.2023. В соответствии с п.2 ст. 621 ГК РФ договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

Согласно ответу Управления архитектуры и градостроительства Администрации Пермского муниципального округа от 02.08.2023 срок действия разрешения на строительство от 24.11.2021 - 24.11.2021, в связи с абзацем 1 пункта 1 приложения 3 Постановления Правительства РФ от 03.04.2020 № 440 срок действия данного разрешения на строительство был продлен до 24.11.2022. Новое разрешение на строительство по указанному объекту не выдавалось, как и не выдавалось разрешение на ввод в эксплуатацию в отношении указанного объекта.

Учитывая, что согласно разрешению на строительство от 24.11.2021 № 59-304-103-2021, которое имелось в составе технического плана, срок действия разрешения на строительство до 31.10.2022, государственным регистратором 07.08.2023 повторно сделан запрос в Администрацию Пермского муниципального округа. Государственный регистратор просила сообщить: является ли действующим разрешение на строительство от 24.11.2023 № 59-304-103-2021.

Согласно ответу Управления архитектуры и градостроительства Администрации Пермского муниципального округа от 08.08.2023 разрешение на строительство от 24.11.2021 № 59-304-103-2021 утратило срок действия.

10.08.2023 государственным регистратором принято уведомление о приостановлении № КУВД-001/2023-32550398.

10.11.2023 принято решение об отказе в совершении учетно-регистрационных действий в связи с истечением срока приостановления, установленного ст. 26 Закона № 218-ФЗ1, и непредставления заявителем дополнительных документов.

В оспариваемом решении об отказе указано, что в силу положений ст. 40 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Согласно п. 21.6 Требований, утвержденным приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 (далее - Требования), сведения об объекте незавершенного строительства указываются в техническом плане на основании одного или нескольких из представленных заказчиком кадастровых работ документов: разрешения на строительство такого объекта и проектной документации такого объекта недвижимости, если ее изготовление предусмотрено законодательством Российской Федерации.

В Технический план включено Разрешение на строительство от 24.11.2021 г. № 59-304-103-2021, выданное Управлением архитектуры и градостроительства администрации Пермского муниципального района.

Учитывая, что согласно ответу органа местного самоуправления разрешение на строительство 24.11.2021 г. № 59-304-103-2021 утратило срок действия, срок аренды на момент подачи заявления и документов в орган регистрации прав истек, Управлением принято решение об отказе в постановке на кадастровый учет и регистрации права на объект незавершенного строительства.

Согласно ответу Управления архитектуры и градостроительства Администрации Пермского муниципального округа от 08.08.2023 разрешение на строительство от 24.11.2021 № 59-304-103-2021 утратило срок действия.

10.08.2023 государственным регистратором принято уведомление о приостановлении № КУВД-001/2023-32550398.

10.11.2023 принято решение об отказе в совершении учетно-регистрационных действий в связи с истечением срока приостановления, установленного ст. 26 Закона № 218-ФЗ1, и непредставления заявителем дополнительных документов.

В оспариваемом решении об отказе указано, что в силу положений ст. 40 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Согласно п. 21.6 Требований, утвержденным приказом Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 (далее - Требования), сведения об объекте незавершенного строительства указываются в техническом плане на основании одного или нескольких из представленных заказчиком кадастровых работ документов: разрешения на строительство такого объекта и проектной документации такого объекта недвижимости, если ее изготовление предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Управление Росреестра считает, что разрешение на строительство на момент подачи документов для совершения учетно-регистрационных действий в отношении объекта незавершенного строительством должно быть действующим. При наличии данного условия истечение срока действия договора аренды не является препятствием для постановки на кадастровый учет и регистрации права на объект незавершенного строительством. В противном случае истечение срока действия договора аренды также является препятствием для принятия решения о постановке на кадастровый учет и регистрации права на объект незавершенного строительством.

Заявителем не представлены документы, свидетельствующие о продлении срока разрешения на строительство.

Заявителю на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 59:32:0250002:11 (земли населенных пунктов, ВРИ - Под общественную застройку, площадь - 550 кв.м). Запись об аренде внесена 21.12.2020 на основании Договора № 276 аренды земельного участка от 13.10.2020, Договора от 08.12.2020 уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды. Срок аренды с 19.10.2020 по 12.06.2023. Таким образом, на момент обращения ФИО1 (25.07.2023) с заявлением о постановке на кадастровый учет и регистрации права на объект незавершенного строительства срок действия аренды истек.

Доводы заявителя о продлении срока действия договора аренды в связи с истечением срока его действия с учетом положения ст. 621 ГК РФ являются необоснованными, поскольку с учетом внесенных изменений в положения земельного законодательства нормы ст. 621 ГК РФ не применяются с 01.03.2015.

Просит в удовлетворении требований отказать.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч. 5 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

В силу ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса РФ, доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

В соответствии со ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон регистрации).

Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Согласно ч. 7 ст. 1 Закона регистрации государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных Федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

В соответствии с ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регстровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В силу п. 5 ч.1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии со ст. 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015№ 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных указанным Законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в том числе являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости (п. 2 и 8 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного закона и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным законом или иными федеральными законами (ч. 5 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Согласно части 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Таким образом, для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства необходимы правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства; разрешение на строительство; технический план.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком. Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных статьей 51 названного Кодекса.

В силу п. 3 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Согласно п. 6 ч. 1 ст. 39.33 Земельного кодекса РФ использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута, в том числе, в случае размещения объектов, виды которых устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Пунктом 3 ст. 39.36 Земельного кодекса РФ установлено, что виды объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичного сервитута (за исключением объектов, указанных в пунктах 1 и 2 данной статьи), устанавливаются Правительством Российской Федерации. Порядок и условия размещения указанных объектов устанавливаются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1300 утвержден Перечень видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов (далее - Перечень).

В соответствии с указанным Перечнем к таким объектам относятся, в том числе, подземные линейные сооружения, а также их наземные части и сооружения, технологически необходимые для их использования, для размещения которых не требуется разрешения на строительство (пункт 1), для размещения которых не требуется разрешения на строительство (пункт 6).

Объект заявителя не относится к объектам для которого не требуется разрешение на строительство.

В силу ст. 29 Закона № 218-ФЗ одним из этапов государственной регистрации является проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно ст. 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства.

Заявителем представлено в регистрирующий орган разрешение на строительство от 24.11.2021 № 59-304 103-2021 со сроком действия до 31.10.2022.

В приложении № 3 к Постановлению Правительства РФ № 440 установлены особенности применения разрешительных режимов, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, в том числе, предусмотрено, что на один год продлевается срок действия разрешений на строительство, срок действия которых истекает в период с 7 апреля 2020 года по 1 января 2021 года.

Из представленного в материалы дела разрешения на строительство от 24.11.2021 № 59-304-103-2021, следует. что разрешение выдано до 31.10.2022, следовательно данное разрешение подлежит продлению на 1 год. И на момент подачи заявления в регистрирующий орган данное разрешение не действовало.

Из представленного в материалы дела договора аренды земельного участка № 276 от 13.10.2020 заключен на основании протокола заседания комиссии по результатам аукциона от 02.10.2020. указанный договор заключен сроком с 13.10.2020 по 12.06.2023.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума № 73), договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 Гражданского кодекса РФ).

Положениями Земельного кодекса РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, прямо не исключено применение п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду без проведения торгов до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса РФ, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В силу п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

Подпунктом 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, в редакции Федерального закона «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 23.06.2014 № 171-ФЗ (далее - Закон № 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс РФ, так и Гражданский кодекс РФ, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона № 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

Совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

При этом указанные положения Земельного кодекса РФ не предусматривают возможности признания заключенным на неопределенный срок прежнего договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства. Следовательно, имеющийся у истца интерес в заключении однократно нового договора аренды для завершения строительства без торгов на три года не влияет на судьбу и срок действия прежнего договора аренды земельного участка.

Таким образом, принимая во внимание, что оговор аренды земельного участка заключен на основании аукциона после 01.03.2015, указанный договор прекратил свое действие по истечении своего срока, то есть 12.06.2023 и не подлежит возобновлению на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ.

Учитывая изложенное, поскольку заявителем не представлены в регистрирующий орган необходимые действующие документы (разрешение на строительство, договора аренды) суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований, действия регистрирующего органа о приостановлении и отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации являются правомерными.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований отказать.


Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Пермского края.


Судья Лядова Г.В.