Решение от 11 февраля 2019 г. по делу № А13-15663/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-15663/2018
город Вологда
11 февраля 2019 года


Резолютивная часть решения объявлена 07 февраля 2019 года

Полный текст решения изготовлен 11 февраля 2019 года

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Свиридовской М.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной «Вологодские карьеры» (ОГРН <***>) к общества с ограниченной ответственностью «Строительное управление-35» (ОГРН <***>) к Администрации Вологодского муниципального района (ОГРН <***>) о сохранении жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> Подлесного сельского поселения в обустроенном состоянии согласно техническому плану, изготовленному кадастровым инженером ФИО2 от 04.09.2018, о сохранении нежилых помещений подвала и нежилых помещений технического этажа жилого дома, расположенного по адресу: <...> Подлесного сельского поселения в обустроенном состоянии согласно нумерации и площади в соответствии с техническим планом, подготовленном кадастровым инженером ФИО2 от 04.09.2018, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, Прокуратуры Вологодского района, Департамента строительства Вологодской области, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26 ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32,

при участии от истца – ФИО33 по доверенности от 23.05.2018, ФИО34 по доверенности от 06.02.2019, от третьего лица Прокуратуры – ФИО35 по доверенности от 29.01.2019, от третьего лица Департамента – ФИО36 по доверенности от 21.01.2019, третьих лиц ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО24,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Строительное управление-35» (далее – ООО «СУ-35», истец) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к Администрации Вологодского муниципального района (далее – Администрация, ответчик) к администрации Вологодского муниципального района о сохранении жилого многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> в обустроенном состоянии согласно техническому плану в количестве этажей - 5, в том числе подземный - 1, общей площадью 2418 кв. метров, о признании права ООО «СУ-35» на передачу гражданам помещений по актам приема-передачи, о сохранении помещения подвала и технического этажа жилого дома, расположенного по адресу: <...> «б» в состоянии согласно техническому плану, подготовленному кадастровым инженером ФИО2 от 04.09.2018, имеющей квалификационный сертификат № 35-15-490.

В ходе рассмотрения дела истец в порядке ст.49 АПК РФ уточнил исковые требования.

Просит сохранить жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу: <...> Подлесного сельского поселения в обустроенном состоянии согласно техническому плану, изготовленному кадастровым инженером ФИО2 от 04.09.2018; сохранить нежилые помещения подвала и нежилые помещения технического этажа жилого дома, расположенного по адресу: <...> Подлесного сельского поселения в обустроенном состоянии согласно нумерации и площади в соответствии с техническим планом, подготовленном кадастровым инженером ФИО2 от 04.09.2018, имеющей квалификационный сертификат № 35-15-490.

Уточнение исковых требований судом принято.

Представитель истца в судебном заседании поддержал уточненные требования в полном объеме, сославшись на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Лица, участвующие в деле, о месте и времени разбирательства извещены надлежащим образом.

Представитель ответчика просит рассмотреть дело в свое отсутствие, в дополнительном отзыве рассмотрение настоящего спора оставляет на усмотрение суда.

Управление Росреестра представило отзыв, в котором разрешение спора оставляет на усмотрение суда, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя. В отзыве указало, что в ЕГРН имеются сведения о государственном кадастровом учете здания многоквартирного дома, площадью 1608,3 кв.м, этажность 3, год ввода в эксплуатацию 2018, кадастровый номер 35:25:0705002:1151, расположенного по адресу: Вологодская область, Вологодский район, Подлесное сельское поселение, <...>.

Представитель третьего лица Департамента возражений против удовлетворения исковых требований не представил, полагает возможным удовлетворить требования.

Представитель третьего лица Прокуратуры в отзыве и в судебном заседании возражений против удовлетворения исковых требований не представил, пояснил, что с учетом экспертного заключения ООО «Эском» в отношении указанного в иске дома и с целью необходимости восстановления прав граждан, вложивших денежные средства в строительство указанного дома, полагает возможным удовлетворение исковых требований.

Третьи лица ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО24 просили удовлетворить исковые требования.

Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при имеющейся явке.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 14.01.2015 отделом архитектуры и градостроительства управления строительства, энергетики и коммунального хозяйства администрации Вологодского муниципального района, в порядке, установленном статьей 51 ГрК РФ, на основании поданного заявления и предоставленного комплекта документов ООО «СУ-35» было выдано разрешение на строительство № RU 35508315-2 в отношении объекта: «33-квартирый 3-этажный жилой дом № 6 по генплану в д. Маурино Подлесного сельского поселения Вологодского района».

При выдаче вышеуказанного разрешения на строительство застройщиком в орган местного самоуправления, наряду с заявлением, была предоставлена проектная документация на трехэтажное здание общей площадью 2095, 67 кв. метров.

27.03.2018 по результатам строительства вышепоименованного объекта капитального строительства отделом архитектуры и градостроительства управления строительства, энергетики и коммунального хозяйства администрации Вологодского муниципального района застройщику было выдано разрешение на ввод в эксплуатацию № 35-RU 3558315-11-2018 в отношении объекта капитального строительства «33-квартирный 3-этажный жилой дом № 6 по генплану в д. Маурино Подлесного сельского поселения Вологодского района», расположенного по адресу: <...>.

Согласно разделу 2 разрешения на ввод объекта в эксплуатацию общая площадь вводимого в эксплуатацию объекта составляла 2095,67 кв. метров, общий строительный объем составил 9180,79 кубических метров, в том числе надземной части - 7508,81 кубических метров, сведения о площади нежилых помещениях отсутствуют. Общая площадь жилых помещений (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) составляла 1375,3 квадратных метров, с учетом балконов, лоджий, веранд и террас - 1441,4 квадратных метра.

Разрешение на ввод в эксплуатацию от 27.03.2018 № 35-RU 35508315-11-2018 не действительно без технического плана от 20.03.2018, подготовленного кадастровым инженером ФИО41.

После выдачи органом местного самоуправления застройщику разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию им были проведены работы по приспособлению технического подполья под хозяйственные кладовые для жильцов дома, а также работы по приспособлению помещения на 4 этаже под творческие мастерские.

По результатам выполненных работ специалистом ООО «ЭСКОМ» по заданию ООО «СУ-35» было изготовлено экспертное заключение по обследованию реконструированного здания.

В соответствии с выводами заключения ООО «ЭСКОМ» размещение дома на отведенном земельном участке после приспособления техподполья и 4 этажа под нежилые помещения и творческие мастерские соответствует требованиям действующих на настоящее время федеральных законов, строительных, экологически, санитарно-гигиенических, противопожарных и градостроительных норм и правил, действующих на территории Российской Федерации, обеспечивает безопасную для жизни и здоровья лиц эксплуатацию здания, не нарушает права и законные интересы третьих лиц. В результате производства работ, выполненные работы не оказывают влияние на конструктивные и другие характеристики надежности безопасности здания, не ухудшают условия эксплуатации здания и проживания людей, не создают угрозы жизни и здоровью людей. Дальнейшая эксплуатация обследуемого объекта после приспособления безопасна, объект пригоден к эксплуатации, как 4-этажный 33-квартиный жилой дом с хозяйственными кладовыми для жильцов дома в подвальном этаже с творческими мастерскими для архитекторов на 4 этаже.

Таким образом, разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 27.03.2018 за № 35-RU 35508315-11-2018 жилой дом введен в эксплуатацию. Однако в разрешение на строительство указаны три этажа, подвальный этаж и технический этаж не указаны, тогда как в проектной документации они отражены и фактически возведены. В связи с отсутствием разрешения на ввод названных этажей истец не может передать помещения гражданам, с которыми заключены договоры.

При этом все договоры долевого участия в строительстве гражданами на помещения зарегистрированы в установленном законом порядке.

Застройщиком для получения разрешения на строительство предоставлен проект, в котором отражены помещения в подвале и техническом этаже, данные помещения не нашли отражения в разрешительной документации, полученной третьим лицом.

При этом, в проектной декларации помещения подвала и технического этажа были указаны, заключены договоры на участие в долевом строительстве истцом с гражданами.

Истец обратился в отдел архитектуры и градостроительства Администрации Вологодского муниципального района с запросом о необходимости получения разрешительных документов по помещениям подвала и технического этажа жилого дома. Ответом от 01.06.2018 за № 369/4 даны разъяснения, что в соответствии с п.п. 4 п. 17 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ выдача разрешений не требуется. Администрация Вологодского муниципального района также предоставила ответ на запрос за № 2341/18 от 26.06.2018 о нахождении объекта - жилого дома в территориальной зоне, которая определена в соответствии с Правилами землепользования и застройки - Ж-2, согласно которой предусмотрено строительство жилых домов до 5 этажей (среднеэтажная жилая застройка).

Как указано выше, в соответствии с представленным в материалы дела экспертным заключением ООО «Эском», здание после проведения работ по приспособлению соответствует требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, градостроительных и других норм, действующих на территории Российской Федерации, и обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию здания, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц. В результате производства работ возникли новые полезные площади здания, при этом наружная и внутренняя конфигурация здания не изменена, пятно застройки не увеличилось, изменения в конструкцию кровли не вносились, выполненные работы не оказывают влияния на конструктивные и другие характеристики надежности безопасности здания, не ухудшают условий эксплуатации здания и проживания людей, не создают угрозы жизни и здоровью граждан.

Кроме этого, истец обратился за составлением технического плана здания к кадастровому инженеру ФИО2 Сведения о местоположении, характерных точках контура объекта недвижимости, характеристики объекта недвижимости, этажность, площадь объекта недвижимости указаны в техническом плане, подготовленном кадастровым инженером ФИО2 от 04.09.2018, имеющей квалификационный сертификат № 35-15-490. Согласно указанному техническому плану кадастровый номер здания – многоквартиного дома 35:25:0705002:1151, расположен на земельном участке с кадастровым номером 35:25:0705002:414 по адресу: Вологодская область, Вологодский район, Подлесное сельское поселение, <...>, количество этажей объекта недвижимости – 5, в том числе подземный -1.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

На основании части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В силу части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае: изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом (пункт 4).

Материалами дела подтверждается, что истцом осуществлена реконструкция помещений подвала и чердака с его приспособлением под мансардный этаж и устройством нежилых помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством и соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно пункту 2 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации при невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом осуществляющим согласование (часть 3 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, частью 4 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 3 указанной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Материалами дела подтверждается, что произведенная реконструкция здания с устройством нежилых помещений подвала и мансардного этажа и нежилых помещений в нем, соответствует требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, градостроительных и других норм, действующих на территории Российской Федерации, и обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию здания, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц.

Нежилые помещения находятся в жилом доме, построенном на земельном участке, выделенном для строительства указанного дома.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

На основании части 1 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отнесено принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта.

В силу части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Как определено частью 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

На основании указанных норм права общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> Подлесного сельского поселения (протокол от 25 мая 2018 года) все собственники помещений многоквартирного дома дали свое согласие истцу на переоборудование и переустройство помещений технического этажа и подвала в данном доме, с указанием на то, что переоборудованные помещения не являются общим имуществом дома, а также согласовали передачу в собственность данных помещений собственникам, заключившим договоры участия в долевом строительстве в отношении указанных помещений.

Суд приходит к выводу, что принятие такого решения не противоречит действующему законодательству, в связи с чем, подлежит исполнению.

Частью 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

На основании изложенных обстоятельств суд считает возможным заявленные требования удовлетворить.

Поскольку вины ответчика в возникновении рассматриваемого спора не имеется, расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л:

сохранить жилой многоквартирный дом с кадастровым номером 35:25:0705002:1151, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 35:25:0705002:414 по адресу: Вологодская область, Вологодский район, Подлесное сельское поселение, <...>, в обустроенном состоянии согласно техническому плану, изготовленному кадастровым инженером ФИО2 от 04.09.2018; сохранить нежилые помещения подвала и нежилые помещения технического этажа жилого дома, расположенного по адресу: <...> Подлесного сельского поселения в обустроенном состоянии согласно нумерации и площади в соответствии с техническим планом, подготовленном кадастровым инженером ФИО2 от 04.09.2018.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия.

Судья М.Б.Свиридовская