Решение от 20 января 2023 г. по делу № А40-16292/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-16292/21-1-80
г. Москва
20 января 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 18 января 2023года

Полный текст решения изготовлен 20 января 2023 года

Арбитражный суд в составе судьи Коноваловой Е.В.

при ведении протокола секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску МУП "УПРАВЛЕНИЕ ЭНЕРГЕТИКИ И ЖКХ" (249096, КАЛУЖСКАЯ ОБЛАСТЬ, МАЛОЯРОСЛАВЕЦКИЙ РАЙОН, МАЛОЯРОСЛАВЕЦ ГОРОД, ФИО2 УЛИЦА, 33А, ОГРН: <***>) к ООО "ГРАС ЖИЛСТРОЙ" (105484 МОСКВА ГОРОД БУЛЬВАР СИРЕНЕВЫЙ 65 1 , ОГРН: <***>) об обязании устранить недостатки, обнаруженные в ходе эксплуатации многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>

третье лицо: АДМИНИСТРАЦИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОДСКОГО ПОСЕЛЕНИЯ "ГОРОД МАЛОЯРОСЛАВЕЦ"

при участии представителей: от истца – ФИО3 по дов. от 22.11.22, от ответчика ФИО4 по дов. от 12.10.21

УСТАНОВИЛ:

Иск, с учетом принятого судом уточнения, заявлен о понуждении ответчика устранить недостатки, обнаруженные в ходе эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, а именно:

- следы разрушения и отсутствия штукатурного слоя фасада (торец дома подъезда 1, под окнами квартир №3,20,21 и под балконом, задний угол второго подъезда; вспучивание покрасочного слоя фасада квартир №32, 35, лицевая сторона фасада и следы намокания в районе квартир №68, 69; над и под окнами квартир 59,52,45; между подъездами 1 и 2 с первого по пятый этаж);

- отсутствие утеплителя цоколя возле входа в подвал (подъезд №1);

- трещины по армошву с первого по пятый этаж;

- отсутствие утеплителя фасада – торец третьего подъезда до и после входа в подвал;

- протекание воды в подъезд и козырек подъезда №2;

- трещины под пятым этажом по всему периметру здания (парапет).

Требования заявлены со ссылками на ст.ст.723,724, 755 ГК РФ и основаны на следующих обстоятельствах. Истец является управляющей организацией жилого дома, застройщиком которого является ответчик, в ходе эксплуатации дома обнаружены многочисленные строительные дефекты, от устранения которых ответчик уклонился.

В судебном заседании истец требования поддержал. Ответчик против требований возражал по изложенным в отзыве мотивам, указывая на то, что не бездействовал в связи с требованиями истца, а обратился к генеральному подрядчику, осуществлявшему строительство.

Извещенное третье лицо не явилось.

Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей, суд приходит к выводу об удовлетворении иска.

Судом установлено, что истец на основании протокола конкурса от 18.05.2016 и протокола общего собрания собственников от 16.11.2018 является управляющей компанией дома № 3в по адресу: <...>.

Указанный дом введен в эксплуатацию согласно разрешению на ввод в эксплуатацию от 11.02.16 № RU 40521101-02/16.

Из материалов дела следует, что ответчик является застройщиком дома на основании муниципального контракта, заключенного между третьим лицом (Администрацией муниципального образования городское поселение «Город Малоярославец») и ответчиком 29.11.2015 № 003.

Согласно пунктам 1.1 и 1.2 контракта, предметом настоящею контракта является приобретение 34 (тридцати четырех) жилых помещений (квартиры) в строящемся или завершенном строительством многоквартирном доме на территории «Город Малоярославец» в 2015 году по муниципальной адресной программе «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда муниципального образования городское поселение «Город Малоярославец» па период 2013-2017 годы». Застройщик обязуется в предусмотренный Контрактом срок после получения разрешения па ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать Муниципальному заказчику квартиры, указанные в пункте 1.3 настоящего Контракта, а Муниципальный заказчик обязуется уплатить обусловленную Контрактом цену и принять указанные квартиры при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В соответствии с п.4.1.1 контракта ответчик (застройщик) обязался осуществить строительство (создание) многоквартирного дома, с подводящими сетями с устройством прилегающей территории в соответствии с условиями настоящего Контракта.

Согласно п. 6.1 контракта гарантийный срок на конструктивные элементы многоквартирного дома в котором располагаются приобретаемые Квартиры, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в его состав, составляет 5 (пять) лет со дня передачи Квартир Муниципальному заказчику по передаточным актам.

Согласно представленным документам. квартиры переданы Администрации по Акту от 31.03.2016. Таким образом, по условиям муниципального контракта гарантийный срок истекает 31.03.2021.

Согласно п.5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно данной статье застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что:

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Доводы ответчика о том, что им был заключен договор генерального подряда, отклоняются судом, поскольку ответственность за качество переданного по контракту объекта в силу закона возложена на застройщика, а требования заявлены о безвозмездном устранении недостатков.

Согласно п.3 ст. 401 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Согласно ст. 403 должник отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства третьими лицами, на которых было возложено исполнение, если законом не установлено, что ответственность несет являющееся непосредственным исполнителем третье лицо.

В данном случае специальным законом (214-ФЗ) установлена ответственность застройщика и его гарантийные обязательства, независимо от того, сколько и на каких условиях он привлек подрядчиков, генподрядчиков и проектировщиков для исполнения обязательств перед участником долевого строительства (инвестором по муниципальному контракту).

Материалами дела подтверждается, что с марта 2020 года управляющей организацией обнаруживались и фиксировались многочисленные разрушения отделочного слоя фасада, цоколя, что относится к наружным стенам здания, т.е. к его конструктивным элементам.

В связи с наличием между сторонами спора о причинах дефектов судом была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено ФБУ «Калужская лаборатория судебной экспертизы» Министерства Юстиции Российской Федерации (248000, <...>), суд привлек к участию в деле в качестве эксперта ФИО5.

Эксперту были заданы следующие вопросы:

Являются ли дефекты многоквартирного дома №3 по ул. Мирной г. Малоярославец Калужской области, зафиксированные в актах от 04 марта 2020 и от 02 июня 2020 следствием некачественно выполненных при строительстве дома работ либо следствием нарушения правил эксплуатации многоквартирного дома?

Могли ли быть обнаружены указанные дефекты при приемке дома в эксплуатацию?

Судом получено экспертное заключение № 122/2-3.

Указанным экспертным заключением подтверждено наличие указанных истцом дефектов: следы разрушения и отсутствия штукатурного слоя фасада (торец дома подъезда 1, под окнами квартир №3,20,21 и под балконом, задний угол второго подъезда; вспучивание покрасочного слоя фасада квартир №32, 35, лицевая сторона фасада и следы намокания в районе квартир №68, 69; над и под окнами квартир 59,52,45; между подъездами 1 и 2 с первого по пятый этаж); отсутствие утеплителя цоколя возле входа в подвал (подъезд №1); трещины по армошву с первого по пятый этаж; отсутствие утеплителя фасада – торец третьего подъезда до и после входа в подвал; протекание воды в подъезд и козырек подъезда №2; трещины под пятым этажом по всему периметру здания (парапет).

В экспертном заключении указано на наличие пластового отслоения штукатурки с сеткой, отсутствие слоя утепления цоколя, при этом эксперт пришел к выводу о несоблюдении технологии при производстве работ, отметив также наличие вандальных действий третьих лиц.

Экспертом также установлено несоблюдение технологии работ при окраске фасада. Экспертизой также подтверждено несоотвествие выполненных работ при устройстве деформационного шва при строительстве.

В части примыкания козырька над входом во второй подъезд к стене и оконному блоку лестничной клетки экспертом установлено, что причиной является проектное решение, при котором в зимне-весенний период происходит попадание воды на наружную поверхность стены в районе козырька второго этажа.

В отношении заявленных истцом недостатков эксплуатационных дефектов экспертом не обнаружено. Отмеченные экспертом вандальные действия третьих лиц не могут быть основанием освобождения застройщика от исполнения гарантийных обязательств, поскольку несоблюдении технологии строительства установлено в отношении таких дефектов, при этом ответчиком не представлено доказательств, что образовавшиеся дефекты явились исключительно причиной вандальных действий третьих лиц.

Материалами дела также подтверждается, что ответчик в переписке с истцом не отрицал наличие дефектов, ссылался на предпринимаемые им меры для организации устранения недостатков.

Доводы ответчика о том, что по ряду недостатков экспертиза выявила, что они могли быть обнаружены при приемке дома в эксплуатацию, отклоняются судом, поскольку это не влияет на исчисление гарантийного срока.

По смыслу части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации существует три способа управления многоквартирным домом: 1) с помощью ТСЖ; 2) через управляющую организацию; 3) непосредственное управление жильцами.

Согласно п.1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Правила утверждены постановлением Правительства РФ т 15.05.2013 N 416 "О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами", пунктом 2 Правил установлено, что под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также определенных решением собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, пунктами 10, 11 которых предусмотрено, что:

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения; г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг); е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома; ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Для реализации вышеуказанных задач по управлению МКД управляющая компания вправе предъявить застройщику требования об устранении недостатков управляемого ею дома.

Поскольку требования об устранении недостатков заявлены в пределах установленного законом гарантийного срока, суд признает их правомерными и подлежащими удовлетворению.

Судебные расходы по госпошлине и экспертизе возмещаются истцу за счет ответчика.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ,

РЕШИЛ

Обязать ООО "ГРАС ЖИЛСТРОЙ" в течение двух месяцев с даты вступления решения в законную силу безвозмездно устранить недостатки, обнаруженных в ходе эксплуатации многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, а именно:

- следы разрушения и отсутствия штукатурного слоя фасада (торец дома подъезда 1, под окнами квартир №3,20,21 и под балконом, задний угол второго подъезда; вспучивание покрасочного слоя фасада квартир №32, 35, лицевая сторона фасада и следы намокания в районе квартир №68, 69; над и под окнами квартир 59,52,45; между подъездами 1 и 2 с первого по пятый этаж);

- отсутствие утеплителя цоколя возле входа в подвал (подъезд №1);

- трещины по армошву с первого по пятый этаж;

- отсутствие утеплителя фасада – торец третьего подъезда до и после входа в подвал;

- протекание воды в подъезд и козырек подъезда №2;

- трещины под пятым этажом по всему периметру здания (парапет).

Взыскать с ООО "ГРАС ЖИЛСТРОЙ" (ОГРН: <***>) в пользу МУП "УПРАВЛЕНИЕ ЭНЕРГЕТИКИ И ЖКХ" (ОГРН: <***>) 6000 руб. расходов по уплате госпошлины и 92000 руб. издержек на оплату экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.



Судья:

Е.В. Коновалова