Решение от 7 февраля 2020 г. по делу № А65-16160/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело №А65-16160/2019

Дата принятия решения – 07 февраля 2020 года

Дата объявления резолютивной части – 06 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Савельевой А.Г.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Альянс Групп", г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "УниЦентр", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 1374538 руб. убытков,

с участием:

от истца – ФИО2, доверенность от 28.03.2019г.,

ФИО3, директор, выписка,

от ответчика – ФИО4, доверенность от 10.08.2019г.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Альянс Групп", г.Казань (далее - истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "УниЦентр", г.Казань (далее - ответчик) о взыскании 1374538 руб. убытков.

В судебном заседании 15.07.2019г. ответчик представил отзыв, полагает требования не подлежащими удовлетворению, полагает проведенные истцом работы неотделимыми улучшениями, на производство которых ответчик не давал согласия.

Истец указал, что отзыв получил непосредственно в заседании и не может сразу представить обоснованные возражения, просил истребовать у ответчика доказательства ремонта кровли.

Ответчик указал, что последний раз ремонт проводился им в 2017г.

В судебном заседании 31.07.2019г. истец требования поддержал, пояснил, что вначале им был осуществлён ремонт помещения в соответствии с целевым назначением, после этого начались протечки. Истец просит взыскать ту сумму, которую фактически вложил в помещение. При этом истец полагает, что предусмотренное абзацем 5 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации право на уменьшение арендной платы и право на расторжение договора и взыскание убытков трактуются в совокупности, истец имеет право и на то, и на другое. Истец также представил имеющуюся переписку с ответчиком по факту протечек.

Ответчик представил документы по ремонту кровли в 2017г., а также документы, подтверждающие, по его мнению, что имели место не протечки кровли как таковой, а образование конденсата. При этом ответчик пояснил, что после ремонта кровли, истец ни разу к нему не обращался с письмами о неполадках, акты не составлял.

Истец подтвердил, что акты о протечках не составлялись, но обращения к ответчику были регулярными.

В судебном заседании 20.08.2019г. истец представил ходатайство о назначении судебной экспертизы по определению качества ремонта кровли.

Суд полагает возможным проведение экспертизы, но с постановкой иных вопросов.

Ответчик полагает, что повреждение кровли вызвано действиями истца при ремонте, установкой анкерных креплений, полагает экспертизу не нужной.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.10.2019г., производство по делу было приостановлено в связи с назначением экспертизы.

Определениями Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.11.2019г. и 08.11.2019г. ходатайства Общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза и недвижимость» о проведении натурного осмотра и о продлении срока проведения экспертизы, удовлетворены.

02.12.2019г. в суд поступило ходатайство от Общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза и недвижимость» о предоставлении на повторный осмотр недвижимого имущества, с указанием необходимости провести дополнительный осмотр крыши, экспертное учреждение просит суд обязать ответчика частично произвести демонтаж крыши для ответа на поставленные судом вопросы.

Поскольку, на момент обращения эксперта в суд с ходатайством о необходимости предоставления недвижимого имущества на повторный осмотр в рамках дела №А65-16160/2019, срок, установленный в определении Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.10.2019г. о приостановлении производства по делу и в определении от 08.11.2019г. о продлении срока проведения экспертизы, истек, возможность рассмотрения ходатайства эксперта без проведения судебного заседания у суда отсутствует, суд применительно к положениям нормы ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возобновил производство по делу.

В судебном заседании 25.12.2019г. истец подал заявление о замене эксперта в связи с непредставлением в суд отчёта.

В судебном заседании 17.01.2020г. эксперт на вопросы суда и истца указал, что выводы о причинах появления протечек однозначно нельзя сделать без разбора кровли. Также невозможно сделать выводы о нарушении гидротеплоизоляционного слоя, его повреждении, без вскрытия. При этом эксперт указал, что вскрытие кровли возможно только в сухую погоду, при благоприятных погодных условиях. Эксперт указал, что ему не препятствовали в осмотре, а не предоставили объект во вскрытом виде для осмотра, поэтому заключение в срок составлено не было.

При изложенных обстоятельствах, суд не усматривает основания для замены эксперта.

Истец заявил ходатайство об отложении экспертизы и осмотра объекта до более благоприятного времени года.

Ответчик возражает, указал, что он и так несет убытки в связи с невозможностью сдать помещение в аренду.

Ходатайство принято судом к рассмотрению.

На вопрос суда о возможности применения двух мер ответственности истцом, последний указал, что настаивает на своей позиции о возможности, правовое обоснование подготовит дополнительно.

В судебном заседании 06.02.2020г. истец требования поддержал, просил назначить экспертизу, дополнительного правового обоснования заявленных требований не представил.

Ответчик требования не признал, полагает, в экспертизе отсутствует необходимость.

Суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для проведения экспертизы, поскольку это приведёт к затягиванию процесса. При этом судебный акт возможно вынести без назначения экспертизы.

Исследовав представленные документы, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в силу следующего.

Из материалов дела следует, что 30.05.2017г. между истцом и ответчиком заключен договор аренды №БПР-56/17 (т.1 л.д.10-19), по которому истец получил в пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, лит.П площадью 197,8 кв.м. для использования под фотостудию, сроком до 30.04.2018г.

Размер арендной платы установлен сторонами в пункте 3.1 договора и составил 49450 руб. в месяц.

Помещение принято арендатором, с 01.06.2017г. по 27.12.2017г. проводился ремонт, что подтверждается актом, представленным истцом (т.1 л.д.20-42) на сумму 1374538 руб.

Одновременно ответчиком осуществлялся ремонт кровли, в связи с которым истцу были предоставлены арендные каникулы.

05.07.2017г. истец письмом (т.1 л.д.114) обратился к ответчику с просьбой продлить арендные каникулы, а также с оповещением ответчика о протечках в помещении.

На основании дополнительного соглашения от 11.07.2017г. (т.1 л.д.64) арендные каникулы были продлены истцу до 06.11.2017г.

Кроме того, истцу был дан письменный ответ о готовности предоставить арендные каникулы на срок устранения недостатков (т.1 л.д.115).

28.08.2017г. истец обратился к ответчику с претензией о безвозмездном устранении недостатков в виде проведения замены всех оконных блоков.

Письмом от 04.09.2019г. ответчик предложил истцу предоставить дополнительные арендные каникулы.

Дополнительным соглашением №2 от 12.09.2017г. (т.1 л.д.106), стороны пришли к соглашению, что в связи с проведением ремонтных работ, арендная плата начинает начисляться с 21.12.2017г.

После указанной даты истец не обращался к ответчику с какими-либо претензиями, продолжая пользоваться помещениями. Более того, 29.04.2018г. стороны перезаключили договор на новый срок – до 31.03.2019г. (т.1 л.д.107).

До 31.10.2018г. истец не направлял ответчику никаких писем относительно возникновения новых протечек. Соответствующее письмо было направлено истцом ответчику по электронной почте (т.1 л.д.145).

01.12.2018г. сторонами подписано дополнительное соглашение об уменьшении размера арендной платы до 40960 руб.

23.01.2019г. истец вновь уведомил ответчика о протечке в арендуемом помещении (т.1 л.д.103).

Письмом от 31.01.2019г. ответчик предложил истцу прекратить договорные отношения в связи с невозможностью устранения причины протечек, поскольку они происходят по причине образования конденсата (т.1 л.д.45).

Между тем, помещение было возвращено истцом ответчику только 31 марта 2019г. по акту возврата помещений (т.1 л.д.67-68).

Истец, полагая, что в связи с ненадлежащим проведением ответчиком капитального ремонта кровли в 2017г., ему причинены убытки в виде затрат на ремонт помещения при получении его в аренду.

Согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Судом установлено, что истец реализовал указанное право в виде получения арендных каникул, их продления, уменьшения арендной платы.

Поскольку нормой данной статьи предусмотрено право выбора арендатором, а законодательство не предусматривает совокупности нескольких правомочий применительно к данной статье, суд пришёл к выводу, что истцом уже был выбран такой способ компенсации, как уменьшение арендной платы и освобождение от её оплаты на некоторый период.

Таким образом, у истца отсутствует право дополнительно требовать возмещения понесенных убытков.

Кроме того, суд отмечает, что, при наличии явной невозможности пользования помещением, истец был вправе сразу расторгнуть договор, а не пользоваться помещением в течение почти двух лет.

Судом также учтено, что фактически, проведенные истцом ремонтные работы, являются подготовкой помещения к его целевому использованию – то есть, неотделимыми улучшениями. Из представленных истцом документов не следует, что данные работы производились с целью устранения последствий протечек и недостатков полученного в аренду имущества.

Между тем, в пункте 7.4 договора, стороны согласовали, что стоимость любых неотделимых улучшений не подлежит возмещению вне зависимости от наличия или отсутствия письменного согласия арендодателя на их проведение.

На основании изложенного, исковые требования не подлежат удовлетворению

В связи с отказом в удовлетворении исковых требований, понесенные истцом судебные расходы также не подлежат возмещению.

Госпошлина по иску в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на истца.

Уплаченные истцом денежные средства за производство экспертизы, подлежат возврату с депозитного счёта Арбитражного суда Республики Татарстан по указанным истцом реквизитам.

Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

В проведении судебной экспертизы отказать.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Альянс Групп", г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) с депозитного счёта Арбитражного суда Республики Татарстан 35000 руб., перечисленных за производство экспертизы.

Обществу с ограниченной ответственностью "Альянс Групп", г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) в 5-дневный срок сообщить суду реквизиты для возврата денежных средств.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый Арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяА.Г. Савельева