Решение от 21 сентября 2018 г. по делу № А32-28525/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Р Е Ш Е Н И Е

г. Краснодар Дело № А32-28525/2018

Резолютивная часть решения оглашена 18 сентября 2018 года, полный текст решения изготовлен 21 сентября 2018 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Николаева А.В., при

ведении протокола судебного заседания и его аудиозаписи помощником судьи

ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по исковому

заявлению

НАО «Красная поляна» (ИНН <***> ОГРН <***>)

к ЗАО «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» (ИНН <***> ОГРН <***>) о расторжении договора аренды от 23.12.2015, обязании возвратить имущество,

при участии: от истца- представитель по доверенности ФИО2, ФИО3

Д.С., ФИО4, от ответчика- представитель по доверенности ФИО5,

У С Т А Н О В И Л:

НАО «Красная поляна» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ЗАО «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» о расторжении договора аренды от 23.12.2015, обязании возвратить имущество.

Сторонами обеспечена явка представителей по доверенности в судебное заседание.

Ответчиком в материалы дела представлен отзыв, согласно которому ЗАО «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» возражает относительно заявленных требований в полном объеме.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, 23.12.2015 между Непубличным акционерным обществом «Красная поляна» (арендодатель) и Закрытым акционерным обществом «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» (арендатор) заключен договор аренды б/н, согласно которому арендодатель обязывался передать арендатору за плату, а арендатор обязался

принять во временное владение и пользование нежилое помещение с кадастровым номером 23:49:0420022:1351 общей площадью 1838 кв.м, являющееся частью здание, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, с. Эсто-Садок, ул. Горная Карусель, д. 3.

17.06.2016 в порядке п. 7.5 Договора, договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Согласно п. 2.3.22 Договора арендатор обязан соблюдать требования нормативных документов, действующих на территории РФ и г. Сочи.

Кроме того, разделом 10 приложения № 3 к договору предусмотрены обязательства арендатора по обеспечению пожарной безопасности.

П. 2.3.15 договора, арендатор обязан содержать арендуемое помещение в соответствии с требованиями Роспотребнадзора.

Согласно материалам искового заявления, указанное обязательство арендатора не выполняется надлежащим образом. В пользовании арендатором арендованным помещением присутствуют нарушения требований пожарной безопасности. Указанные нарушения выявлены в результате проверки, проведенной арендодателем в арендуемом помещении.

28.03.2018 в адрес ответчика направлено претензионное письмо № 850 с требованием о соблюдении правил пожарной безопасности, в соответствии с которым НАО «Красная поляна» уведомляло ЗАО «ТД «Перекресток» о наличии нарушений, создающих угрозу жизни и здоровью людей, пребывающих в здании Торгово- развлекательного центра «Горки Город Молл».

Ответчику предложено незамедлительно устранить указанные в письме нарушения требований пожарной безопасности.

По настоящее время нарушения не устранены, ответ на указанную претензию в адрес НАО «Красная поляна» не поступал.

10.04.2018 в адрес ответчика почтой России, а также по электронной почте направлено требование № 993 о необходимости исполнения обязательства с приложением перечня нарушений пожарной безопасности в количестве 14 пунктов в Арендуемом помещении.

В указанном письме арендодатель потребовал от арендатора в срок до 20.04.2018 устранить указанные в перечне нарушения требований пожарной безопасности. Кроме

того, в требовании арендатор предупрежден о возможном досрочном расторжении договора в случае неисполнения требований по устранению нарушений.

20.04.2018 комиссией истца проведена проверка устранения нарушений правил пожарной безопасности, изложенных в требовании № 933, направленном 10.04.2018, по результатам которой составлен акт проверки соблюдения требований пожарной безопасности от 20.04.2018 № 18/01. В акте зафиксировано, что из 14 выявленных нарушений требований пожарной безопасности по состоянию на 20.04.2018 устранены лишь 4.

Кроме того, 11.04.2018 Прокуратурой Адлерского района г. Сочи в адрес истца направлено Представление об устранении нарушений законодательства о пожарной безопасности и противодействия терроризму (вх. № 2285 от 20.04.2018), в котором основные нарушения выявлены именно в помещении, переданном в аренду ответчику.

Указанным представлением истцу предложено незамедлительно принять все меры к устранению причин и условий, способствовавших возникновению указанных в представлении нарушений законодательства и недопущению их впредь.

Помимо вышеуказанного, истец указывает, что ответчиком неоднократно нарушались требования законодательства о торговой деятельности, о чем свидетельствуют претензионные письма № 544 от 22.02.2018., № 634 от 02.03.2018, № 689 от 07.03.2018, № 714 от 14.03.2018, № 725 от 15.03.2018, № 802 от 23.03.2018, № 883 от 30.03.2018, № 971 от 06.04.2018, № 1005 от 11.04.2018.

30.05.2018 в адрес ЗАО «Торговый дом «Перекресток» направлено уведомление № 1400 от 25.05.2018 о расторжении договора аренды № б/н от 23.12.2015.

В соответствии с информацией с сайта Почты России, почтовое уведомление № 35439293113733 было получено адресатом 07.06.2018.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения с исковым заявлением в суд.

При решении вопроса об обоснованности исковых требований суд руководствуется следующим.

В соответствии с п.1 ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

П. 2.3.17 договора аренды установлена обязанность арендатора поддерживать в исправном состоянии и производить, по мере необходимости, за свой счет текущий ремонт Арендуемого помещения и ремонт инженерных систем, коммуникаций и оборудования, установленных и/или смонтированных Арендатором и, расположенных в Зоне эксплуатационной ответственности Арендатора.

П. 2.3.22 договора установлено, что установлена обязанность арендатора соблюдать требования нормативных документов, действующих на территории РФ и г. Сочи.

Согласно п. 7.1 договора установлено, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации в уполномоченном органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и действует по 08.08.2024 включительно.

П. 7.3 договора установлено, что досрочное расторжение Договора по инициативе одной из Сторон возможно в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором и действующим законодательством РФ.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с его условиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства запрещен ст. 310 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истцом в материалы дела представлено уведомление № 1400 от 25.05.2018, направленное в адрес ЗАО «Торговый дом «Перекресток» с требованием о расторжении договора аренды № б/н от 23.12.2015.

В соответствии с информацией с сайта Почты России, почтовое уведомление № 35439293113733 получено адресатом 07.06.2018.

Таким образом, материалам дела подтверждено соблюдение истцом порядка, предусмотренного ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

Заявляя требование о расторжении договора, истец указывает на нарушение ответчиком противопожарных норм и несоблюдение с требований Роспотребнадзора, являющихся существенными условиями настоящего договора аренды.

Как следует из правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 07.06.2011 № 5-В11-27, из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Согласно правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 03.04.2001 № 18-В01-12, ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения договора: неполучение доходов, возможное наступление дополнительных расходов или других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны.

Сам же факт наличия такого нарушения в силу ст. 450 ГК РФ не может служить основанием для расторжения договора.

Заявляя исковые требования о расторжении договора, истец ссылается на Представление Прокуратуры Адлерского района г. Сочи от 11.04.2018 об устранении нарушений законодательства о пожарной безопасности и противодействия терроризму в отношении спорного помещения, а также на акт проверки соблюдения требований пожарной безопасности от 20.04.2018 № 18/01.

Ответчик, возражая относительно заявленных требований, указывает, что актом проверки ГУ МЧС России по Краснодарскому краю 07.06.2018 установлено, что нарушения требований пожарной безопасности арендуемом помещении отсутствуют.

Письмом от 13.06.2018 АО «Торговый дом «ПЕРЕКРЕСТОК» сообщало истцу, что нарушения требований пожарной безопасности в арендуемом помещении отсутствуют, письмо получено НАО «Красная поляна» 13.06.2018.

Кроме того, согласно материалам дела 17.08.2018 Комиссией в составе представителя Арендодателя, представителя Арендатора и представителя подрядчика составлены следующие Акты: 1) об окончании монтажных работ технических средств систем противопожарной защиты, по результатам которых установлено, что работы по монтажу предъявленных технических средств систем противопожарной защиты выполнены в соответствии с проектом, требованиями нормативных документов, устанавливающих требования к монтажу систем и средств противопожарной защиты. Возможность пусконаладочных работ обеспечена; 2) гидростатического или манометрического испытания на герметичность, на основании которого установление, что монтаж выполнен согласно проектным решениям, испытание проведение манометрическим методом давлением 0,8 Мпа в течение 15 мин, падение давления не установлено, признаков разрыва или нарушения прочности резьбовых соединений, сварных швов, капель в сварных швах, резьбовых соединениях, на поверхности труб, арматуры и утечки воды через водоразборную арматуру, и т.п. не обнаружено. Система признана выдержавшей испытание давлением на герметичность; 3) о комплексных испытаниях систем противопожарной защиты, по результатам которых было установлено, что системы противопожарной защиты на объекте соответствуют требованиям пожарной безопасности, находятся в технически исправном состоянии в дежурном режиме работы.

Указанные системы признаны принятыми и допущенными к эксплуатации с 17.08.2018.

Кроме того, 12.09.2018 Комиссией в составе представителя арендодателя, представителя арендатора и представителя подрядчика составлен акт об окончании пусконаладочных работ систем противопожарной защиты, согласно которого, пусконаладочные работы признаны выполненными, а системы противопожарной защиты - прошедшими пуско-наладочные работы.

При этом, ранее 17.08.2018 эти же системы комиссией в том же составе были признаны допущенными в эксплуатацию.

Согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

С учетом того, что указанные истцом нарушения противопожарных норм устранены ответчиком в разумный срок, доводы истца в указанной части подлежат отклонению. Кроме того, суд отмечает, что указанные в акте об окончании пусконаладочных работ систем противопожарной защиты от 17.09.2018 замечания относительно ПНР шкафов управления вентиляцией не могут являться основанием для расторжения договора аренды поскольку указанные обстоятельства не были указаны арендодателем ранее и могут устранены арендатором в разумный срок.

Рассматривая доводы истца в части несоблюдения ответчиком требований Роспотребнадзора, суд отмечает следующее.

В соответствии с п. 2.3.15 договора аренды арендатор обязуется содержать арендуемое помещении в соответствии с требованиями Роспотребнадзора и поддерживать в исправном состоянии оборудование, внутреннюю поверхность стен, потолков, пола, водной группы и витрин.

Истец в подтверждения своей позиции о необходимости расторжения договора ссылается на решения Арбитражного суда Краснодарского края по делу № А32-14985/2018, которым дополнительно подтверждаются доводы истца, изложенные в исковом заявлении.

В рамках дела № А32-14985/2018 АО «Торговый дом «Перекресток», г. Москва обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Краснодарскому, г. Краснодар о признании незаконным и отмене постановления от 29.03.2018 № 153 о привлечении к административной ответственности по части 1 статьи 14.46 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Судом установлено, что 23.03.2018 с 10.00 до 15.00 часов в универсаме г. Сочи, <...> допустило нарушение требований технических регламентов, выразившееся в нарушении изготовителем, исполнителем, продавцом требований технических регламентов или подлежащих применению до дня вступления в силу соответствующих технических регламентов обязательных требований к продукции либо к продукции и связанным с требованиями к продукции процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации либо выпуск в обращение продукции, не соответствующей таким требованиям.

29.03.2018 административным органом было вынесено постановление по делу об административном правонарушении № 153, которым общество привлечено к административной ответственности по части 1 статьи 14.46 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях и ему было назначено наказание в виде административного штрафа в размере 100 000 рублей

Вместе с тем, следует отметить, что указанным Решением Арбитражного суда Краснодарского края признано незаконным и отменено Постановление Роспотребнадзора от 29.03.2018.

Суд в указанном решении, со ссылкой на Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 5 от 24.03.2005, указал, что деяние являлось малозначительным, то есть, хотя формально и содержащее признаки состава административного правонарушения, но с учетом характера совершенного правонарушения, размера вреда и тяжести наступивших последствий не представляющее существенного ущерба охраняемым общественным правоотношениям.

Согласно п. 1.3 договора аренды помещение предоставлено арендатору для ведения коммерческой деятельности с целью организации предприятия по розничной реализации продовольственных, непродовольственных и иных товаров, в том числе алкогольной продукции, производству хлебобулочных и кондитерских изделий, мясных, рыбных и иных полуфабрикатов и готовой кулинарной продукции под торговым наименованием «Перекресток», а также организация склада, офиса и иных помещений, необходимых для работы по технологии супермаркет (целевое назначение).

Истец, действуя добросовестно и разумно при заключении с ответчиком договора аренды спорного объекта, должен был понимать специфику осуществления торговой деятельности.

На вопрос суда о том, каким образом нарушения ответчиком в сфере ведения торговой деятельности нарушает права НАО «Красная Полна», представитель истца пояснил, что по его мнению у посетителей магазина «Перекресток» яормируется негативное отношения ко всем торгово-развлекательным объектам торгового центра. Указанное заявление основано на предположениях, не подтверждено какими-либо доказательствами, например, соответствующим исследованием общественного мнения.

Следует также отметить, что договор аренды от 23.12.2015 заключен на срок до 08.08.2024, то есть стороны рассчитывали на длительность арендных правоотношений. Поведение сторон при реализации условий долгосрочного договора аренды должно быть

предполагаемым и ожидаемым, то есть соответствующим принципам стабильности гражданского оборота.

С учетом устранения ответчиком нарушений правил пожарной безопасности в разумный срок, а также малозначительности нарушений правил ведения торговли, отсутствии причинения ущерба истцу и отсутствия нарушения прав третьих лиц, заявленные исковые требования подлежат отклонению судом.

На основании вышеизложенного, приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, исследованные и оцененные арбитражным судом, в своей совокупности достаточны для вывода о необоснованности заявленных исковых требований о расторжении договора аренды от 23.12.2015, обязании возвратить имущество.

Руководствуясь гл. 20 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Краснодарского края.

Судья А.В.Николаев