Решение от 20 марта 2024 г. по делу № А63-18178/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-18178/2023
20 марта 2024 года
г. Ставрополь



Резолютивная часть решения объявлена 05 марта 2024 года

Решение изготовлено в полном объеме 20 марта 2024 года

Арбитражный суд Ставропольского края

в составе судьи Сиротина И.В.


при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Михайловск, ОГРНИП 318265100043119, ИНН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью «Ветресурс Северного Кавказа», г.Лермонтов, ОГРН <***>,

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю г. Ставрополь, ОГРН <***>,

о признании прекращенной ипотеки (залога недвижимого имущества) на нежилые здания,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2, г. Михайловск, ИНН <***>, обратился в Арбитражный суд Ставропольского края к обществу с ограниченной ответственностью «Ветресурс Северного Кавказа», г. Лермонтов, ОГРН <***>, третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, г.Ставрополь, ОГРН <***>, с заявлением о признании прекращенной ипотеки (залога недвижимого имущества) на нежилые здания, расположенные по адресу: <...>, находящиеся в собственности ФИО2:

- нежилого одноэтажного здания - РБУ площадью 443,9 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:476, инвентарный номер 23656, литер С, пр. С2; право собственности 26:11:020128:476-26/018/2019-2 от 17.09.2019 г., основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019 г., регистрационная запись ипотеки № 26:11:020128:476-26/018/2019-3 от 17.09.2019 г.

- нежилого одноэтажного здания - склад площадью 1 052,40 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:472, инвентарный номер 23656, литер А, пр. А1А2АЗА4А5А6А7; право собственности 26:11:020128:472-26/018/2019-2 от 17.09.2019 г., основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019 г., регистрационная запись ипотеки № 26:11:020128:472-26/018/2019-3 от 17.09.2019 г.

- нежилого одноэтажного здания - пилорама площадью 204 кв.м, кадастровый номер: 26:11:020128:475, литер К, пр. К1; право собственности 26:11:020128:475-26/018/2019-2 от 17.09.2019 г., основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019 г., регистрационная запись ипотеки № 26:11:020128:475-26/018/2019-3 от 17.09.2019 г.

- нежилого одноэтажного здания - электрощитовая площадью 3,6 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:230, инвентарный номер 23656, литер С7; право собственности 26:11:020128:230-26/018/2019-2 от 17.09.2019 г., основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019 г., регистрационная запись ипотеки № 26:11:020128:230-26/018/2019-3 от 17.09.2019 г.

- нежилого одноэтажного здания - сварочный цех площадью 341,4 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:477, литер К2, пр. КЗ; право собственности 26:11:020128:477-26/018/2019-2 от 17.09.2019 г., основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019 г., регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:477-26/018/2019-3 от 17.09.2019 г.

- нежилого одноэтажного здания - гараж площадью 86,5 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:223, инвентарный номер 23656, литер Г; право собственности 26:11:020128:223-26/018/2019-2 от 17.09.2019 г., основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019 г., регистрационная запись ипотеки № 26:11:020128:223-26/018/2019-3 от 17.09.2019 г.

- нежилого одноэтажного здания - склад площадью 82 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:218, инвентарный номер 23656, литер С4; право собственности 26:11:020128:218-26/018/2019-2 от 17.09.2019 г., основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019 г., регистрационная запись ипотеки № 26:11:020128:218-26/018/2019-3 от 17.09.2019 г.

- нежилого одноэтажного здания - проходная площадью 11,6 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:221, литер П, инвентарный номер 23656; право собственности 26:11:020128:221-26/018/2019-2 от 17.09.2019 гг, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019 г., регистрационная запись ипотеки № 26:11:020128:221-26/018/2019-3 от 17.09.2019 г.

- нежилого одноэтажного здания - склад площадью 424,8 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:227, литер С5, инвентарный номер 23656; право собственности 26:11:020128:227-26/018/2019-2 от 17.09.2019 г., основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019 г., регистрационная запись ипотеки № 26:11:020128:227-26/018/2019-3 от 17.09.2019 г.

- нежилого одноэтажного здания - столовая площадью 33,7 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:224, инвентарный номер 23656, литер В, пр. В1, В2, ВЗ, В4; право собственности 26:11:020128:224-26/018/2019-2 от 17.09.2019 г., основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019 г., регистрационная запись ипотеки № 26:11:020128:224-26/018/2019-3 от 17.09.2019 г.

- нежилого одноэтажного здания - административно-бытовое площадью 92,9 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:222, инвентарный номер 23656, литер М, пр. М1М2МЗМ4, право собственности 26:11:020128:222-26/018/2019-2 от 17.09.2019 г., основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019 г., регистрационная запись ипотеки № 26:11:020128:222-26/018/2019-3 от 17.09.2019 г. (далее – объекты недвижимости).

Определением от 13.02.2024 судебное разбирательство по делу назначено на 05.03.2024.

К судебному заседанию от истца поступило ходатайство об уточнении заявленных требований, согласно которому он просит суд признать прекращенной ипотеку в силу закона (залог недвижимого имущества) в пользу продавца в лице ООО «Ветресурс Северного Кавказа», ИНН <***>, на нежилые здания, расположенные по адресу: <...>, находящиеся в собственности ФИО2:

- нежилого одноэтажного здания - РБУ площадью 443,9 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:476, инвентарный номер 23656, литер С, пр. С2; право собственности 26:11:020128:476-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:476-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилого одноэтажного здания - склад площадью 1 052,40 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:472, инвентарный номер 23656, литер А, пр. А1А2АЗА4А5А6А7; право собственности 26:11:020128:472-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки № 26:11:020128:472-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилого одноэтажного здания - пилорама площадью 204 кв.м, кадастровый номер: 26:11:020128:475, литер К, пр. К1; право собственности 26:11:020128:475-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки № 26:11:020128:475-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилого одноэтажного здания - электрощитовая площадью 3,6 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:230, инвентарный номер 23656, литер С7; право собственности 26:11:020128:230-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:230-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилого одноэтажного здания - сварочный цех площадью 341,4 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:477, литер К2, пр. КЗ; право собственности 26:11:020128:477-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:477-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилого одноэтажного здания - гараж площадью 86,5 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:223, инвентарный номер 23656, литер Г; право собственности 26:11:020128:223-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:223-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилого одноэтажного здания - склад площадью 82 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:218, инвентарный номер 23656, литер С4; право собственности 26:11:020128:218-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:218-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилого одноэтажного здания - проходная площадью 22,5 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:221, литер П, инвентарный номер 23656; право собственности 26:11:020128:221-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:221-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилого одноэтажного здания - склад площадью 424,8 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:227, литер С5, инвентарный номер 23656; право собственности 26:11:020128:227-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:227-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилого одноэтажного здания - столовая площадью 33,7 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:224, инвентарный номер 23656, литер В, пр. В1, В2, ВЗ, В4; право собственности 26:11:020128:224-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки № 26:11:020128:224-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилого одноэтажного здания - административно-бытовое площадью 256,6 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:222, инвентарный номер 23656, литер М, пр. М1М2МЗМ4, право собственности 26:11:020128:222-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:222-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

также просит суд указать, что настоящее решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записей ипотеки на следующее имущество:

- нежилое одноэтажное здание - РБУ площадью 443,9 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:476, инвентарный номер 23656, литер С, пр. С2; право собственности 26:11:020128:476-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:476-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилое одноэтажное здание - склад площадью 1 052,40 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:472, инвентарный номер 23656, литер А, пр. А1А2АЗА4А5А6А7; право собственности 26:11:020128:472-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки № 26:11:020128:472-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилое одноэтажное здание - пилорама площадью 204 кв.м, кадастровый номер: 26:11:020128:475, литер К, пр. К1; право собственности 26:11:020128:475-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки № 26:11:020128:475-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилое одноэтажное здание - электрощитовая площадью 3,6 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:230, инвентарный номер 23656, литер С7; право собственности 26:11:020128:230-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:230-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилое одноэтажное здание - сварочный цех площадью 341,4 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:477, литер К2, пр. КЗ; право собственности 26:11:020128:477-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки № 26:11:020128:477-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилое одноэтажное здание - гараж площадью 86,5 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:223, инвентарный номер 23656, литер Г; право собственности 26:11:020128:223-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:223-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилое одноэтажное здание - склад площадью 82 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:218, инвентарный номер 23656, литер С4; право собственности 26:11:020128:218-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:218-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилое одноэтажное здание - проходная площадью 22,5 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:221, литер П, инвентарный номер 23656; право собственности 26:11:020128:221-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:221-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилое одноэтажное здание - склад площадью 424,8 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:227, литер С5, инвентарный номер 23656; право собственности 26:11:020128:227-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:227-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилое одноэтажное здание - столовая площадью 33,7 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:224, инвентарный номер 23656, литер В, пр. В1, В2, ВЗ, В4; право собственности 26:11:020128:224-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:224-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилое одноэтажное здание - административно-бытовое площадью 256,6 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:222, инвентарный номер 23656, литер М, пр. М1М2МЗМ4, право собственности 26:11:020128:222-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки № 26:11:020128:222-26/018/2019-3 от 17.09.2019.

Суд удовлетворил ходатайство истца об уточнении заявленных требований, принял к рассмотрению уточненные исковые требования.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, представителей не направили, в связи с чем суд, на основании статьи 156 АПК РФ, считает возможным рассмотреть требования в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о времени и месте судебного заседания, по представленным документам.

Изучив материалы дела, оценив представленные документальные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ в их совокупности с учетом их относимости, допустимости и достаточности, считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, что 02.09.2019 между ООО «Ветресурс Северного Кавказа» (продавец) и ИП ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял в собственность объекты недвижимости в количестве 11 шт., расположенные на земельном участке по адресу: <...>, принадлежащие на момент подписания договора продавцу на праве собственности, а именно:

- объект капитального строительства: нежилое здание – РБУ, инвентарный номер 23656, литер С, пр. С2, кадастровый номер 26:11:020128:476,

- объект капитального строительства: нежилое здание – склад, инвентарный номер 23656, литер А, пр. А1А2АЗА4А5А6А7, кадастровый номер 26:11:020128:472,

- объект капитального строительства: нежилое здание – пилорама, литер К, пр. К1, кадастровый номер: 26:11:020128:475,

- объект капитального строительства: нежилое здание - электрощитовая. Инвентарный номер 23656. Литер С7, кадастровый номер 26:11:020128:230,

- объекта капитального строительства: нежилое здание - сварочный цех, литер К2, пр. КЗ, кадастровый номер 26:11:020128:477,

- объект капитального строительства: нежилое здание – гараж, инвентарный номер 23656, литер Г, кадастровый номер 26:11:020128:223,

- объект капитального строительства: нежилое здание – склад, инвентарный номер 23656, литер С4, кадастровый номер 26:11:020128:218,

- объект капитального строительства: нежилое здание – проходная, литер П, инвентарный номер 23656, кадастровый номер 26:11:020128:221,

- объект капитального строительства: нежилое здание – склад, литер С5, инвентарный номер 23656, кадастровый номер 26:11:020128:227,

- объект капитального строительства: нежилое здание – столовая, инвентарный номер 23656, литер В, пр. В1, В2, ВЗ, В4, кадастровый номер 26:11:020128:224,

- объект капитального строительства: нежилое здание - административно-бытовое, инвентарный номер 23656, литер М, пр. М1М2МЗМ4, кадастровый номер 26:11:020128:222.

Объекты недвижимости и право аренды земельного участка, на котором они расположены, стороны оценили в 3 900 000 руб. (объекты недвижимости - 3 800 000 руб., права и обязанности по договору аренды земельного участка – 100 000 руб.).

С целью определения рыночной стоимости недвижимого имущества и права аренды земельного участка ИП ФИО2 поручил ООО «Центр оценки и экспертиз БОСС» произвести их оценку. Согласно отчету № 12/2019 от 24.04.2019 рыночная стоимость 11 объектов капитального строительства по состоянию на 10.12.2018 составляет 2 272 886 рублей (с НДС), земельного участка – 1 687 037 рублей (без НДС), всего 3 959 923 руб.

Таким образом, объекты недвижимости оценены сторонами в 3 800 000 руб.

Покупатель обязался произвести оплату стоимости объектов недвижимости в следующем порядке: 900 000 рублей – не позднее 01.11.2019, оставшуюся сумму в размере 2 900 000 рублей в течение 24 месяцев с момента заключения договора.

Право собственности ИП ФИО2 на указанные объекты зарегистрировано 17.09.2019. Одновременно зарегистрировано обременение его права собственности – ипотека в силу закона сроком на 24 месяца в пользу ООО «Ветресурс Северного Кавказа».

ИП ФИО2 произвел оплату по договору купли-продажи недвижимого имущества в полном объеме на сумму 3 800 000 руб., что подтверждается платежными поручениями № 242 от 28.10.2019, № 11 от 04.02.2020, № 20 от 25.02.2020, № 41 от 16.03.2020, № 88 от 04.10.2021, № 89 от 05.10.2021, № 92 от 20.10.2021, № 96 от 26.10.2021, № 97 от 26.10.2021, № 99 от 08.11.2021, № 6 от 13.01.2022, № 27 от 14.07.2022, № 31 от 14.07.2022. Уступка права требования по договору аренды земельного участка также оплачена истцом в полном объеме 100 000 руб., что подтверждается платежным поручением № 159 от 10.09.2019.

На данный момент денежные обязательства ИП ФИО2 перед ООО «Ветресурс Северного Кавказа» исполнены в полном объеме, что не опровергается материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Кроме того, судом учтены следующие обстоятельства.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-5986/2020 от 15.01.2021 ООО «Ветресурс Северного Кавказа» признано банкротом, в отношении него открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО3

В рамках дела № А63-5986/2020 конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, заключенного между ООО «Ветресурс Северного Кавказа» и ИП ФИО2, и применении последствий недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу спорных объектом недвижимого имущества.

Определением Арбитражного суда Ставропольского края от 06.10.2022 по делу №А63-5986/2020, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2023 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.03.2023, в удовлетворении заявления конкурсного управляющего о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019 недействительным и применении последствий недействительности сделки отказано. При этом судами констатирован факт оплаты спорного договора и объектов недвижимости в полном объеме в установленном порядке.

Учитывая изложенное, ИП ФИО2 03.08.2023 обратился в Управление Росреестра по Ставропольскому краю с заявлениями о погашении записи об ипотеке в отношении указанных объектов недвижимого имущества.

Управление Росреестра по Ставропольскому краю приостановило государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права собственности ИП ФИО2 до 08.11.2023, поскольку с заявлением о погашении залога надлежит обратиться залогодержателю ООО «Ветресурс Северного Кавказа» (уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 08.08.2023).

17.08.2023 ИП ФИО2 направил конкурсному управляющему ООО «Ветресурс Северного Кавказа» ФИО3 требование о снятии данного обременения в связи с переходом права собственности на спорные объекты недвижимости и их полной оплатой. Данное требование ООО «Ветресурс Северного Кавказа» оставлено без ответа.

В результате Управление Росреестра по Ставропольскому краю отказало истцу в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права собственности (уведомления об отказе государственной регистрации прав от 08.11.2023).

Указывая, что бездействие ответчика нарушает его права как собственника имущества, в том числе, ведет к ограничению его прав по владению и распоряжению имуществом, чем причиняет имущественные убытки, истец обратился в суд с рассматриваемым заявлением и просит суд признать прекращенной ипотеку и погашенными регистрационные записи от 17.09.2019 об ипотеке в отношении указанных ранее объектов недвижимого имущества.

В силу абзаца 2 пункта 4 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) ипотека является формой залога недвижимого имущества, при котором имущество является собственностью должника, но при этом его кредитор, в случае невыполнения должником своих обязательств по выплате денежных средств, получает право на реализацию заложенного ему недвижимого имущества в целях возврата переданных должнику денежных средств, вследствие чего обязательством должника является погашение кредита, а залог недвижимости является формой обеспечения исполнения финансовых обязательств должника перед его кредитором.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) установлено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

В соответствии с действующим гражданским законодательством принято различать два вида ипотеки: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора. Ипотека в силу закона представляет собой форму ипотеки, которая возникает по обстоятельствам, указанным в законе, вне зависимости от воли и желания сторон.

Так, согласно пункту 5 статьи 488 ГК РФ ипотека в силу закона устанавливается с момента передачи покупателю и до оплаты покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества, проданного в кредит. Указанное имущество признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Аналогичное правило применяется к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (пункт 3 статьи 489 ГК РФ).

Учитывая, что по договору купли-продажи от 02.09.2019 оплата объектов недвижимости не была произведена в полном объеме в момент его заключения, и стороны согласовали сроки оплаты цены договора в следующем порядке: 900 000 руб. – не позднее 01.11.2019, оставшуюся сумму в размере 2 900 000 руб. – в течение 24 месяцев с момента заключения договора, у продавца ООО «Ветресурс Северного Кавказа» возникли права залогодержателя в отношении имущества, то есть возникла ипотека в силу закона.

Согласно абзацу 2 пункта 4 статьи 334 ГК РФ в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», вступившего в силу с 01.07.2014, к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 408 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается надлежащим исполнением.

Материалами дела подтверждается факт оплаты истцом объектов недвижимости в полном объеме, в порядке, установленном договором купли-продажи от 02.09.2019, что не оспаривается ответчиком. Данный факт также подтвержден вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Ставропольского края от 06.10.2022 по делу №А63-5986/2020 об отказе в признании договора купли-продажи от 02.09.2019 недействительной сделкой.

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что обязательство истца перед ответчиком по оплате объектов недвижимости, купленных по договору от 02.09.2019, исполнено в полном объеме, вследствие чего является прекращенным. В этой связи возникшая в силу закона ипотека в обеспечение данного обязательства также является прекращенной.

В соответствии пунктом 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Абзац 9 части 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что регистрационная запись об ипотеке погашается по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 12.10.2010 № 6267/10 по делу № А12-17188/2009 указано, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда. Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

При таких обстоятельствах, учитывая исполнение истцом обязательства, обеспеченного ипотекой, надлежащим образом, повлекшим его прекращение, вследствие чего в реестр прав на недвижимое имущество должны быть внесены записи о прекращении ограничения (обременения) прав собственности истца, суд удовлетворят заявленные требования в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

заявление индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Михайловск, ОГРНИП 318265100043119, ИНН <***>, удовлетворить.

Признать прекращенной ипотеку в силу закона (залог недвижимого имущества) в пользу продавца в лице ООО «Ветресурс Северного Кавказа», ИНН <***>, на нежилые здания, расположенные по адресу: <...>, находящиеся в собственности ФИО2:

- нежилого одноэтажного здания - РБУ площадью 443,9 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:476, инвентарный номер 23656, литер С, пр. С2; право собственности 26:11:020128:476-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:476-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилого одноэтажного здания - склад площадью 1 052,40 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:472, инвентарный номер 23656, литер А, пр. А1А2АЗА4А5А6А7; право собственности 26:11:020128:472-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки № 26:11:020128:472-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилого одноэтажного здания - пилорама площадью 204 кв.м, кадастровый номер: 26:11:020128:475, литер К, пр. К1; право собственности 26:11:020128:475-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки № 26:11:020128:475-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилого одноэтажного здания - электрощитовая площадью 3,6 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:230, инвентарный номер 23656, литер С7; право собственности 26:11:020128:230-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:230-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилого одноэтажного здания - сварочный цех площадью 341,4 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:477, литер К2, пр. КЗ; право собственности 26:11:020128:477-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:477-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилого одноэтажного здания - гараж площадью 86,5 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:223, инвентарный номер 23656, литер Г; право собственности 26:11:020128:223-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:223-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилого одноэтажного здания - склад площадью 82 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:218, инвентарный номер 23656, литер С4; право собственности 26:11:020128:218-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:218-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилого одноэтажного здания - проходная площадью 22,5 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:221, литер П, инвентарный номер 23656; право собственности 26:11:020128:221-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:221-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилого одноэтажного здания - склад площадью 424,8 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:227, литер С5, инвентарный номер 23656; право собственности 26:11:020128:227-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:227-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилого одноэтажного здания - столовая площадью 33,7 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:224, инвентарный номер 23656, литер В, пр. В1, В2, ВЗ, В4; право собственности 26:11:020128:224-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки № 26:11:020128:224-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилого одноэтажного здания - административно-бытовое площадью 256,6 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:222, инвентарный номер 23656, литер М, пр. М1М2МЗМ4, право собственности 26:11:020128:222-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:222-26/018/2019-3 от 17.09.2019.

Настоящее решение суда является основанием для регистрации в Едином государственном реестре недвижимости записей о прекращении ипотеки и погашении регистрационных записей об ипотеке в отношении следующего имущества:

- нежилое одноэтажное здание - РБУ площадью 443,9 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:476, инвентарный номер 23656, литер С, пр. С2; право собственности 26:11:020128:476-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:476-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилое одноэтажное здание - склад площадью 1 052,40 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:472, инвентарный номер 23656, литер А, пр. А1А2АЗА4А5А6А7; право собственности 26:11:020128:472-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:472-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилое одноэтажное здание - пилорама площадью 204 кв.м, кадастровый номер: 26:11:020128:475, литер К, пр. К1; право собственности 26:11:020128:475-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки № 26:11:020128:475-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилое одноэтажное здание - электрощитовая площадью 3,6 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:230, инвентарный номер 23656, литер С7; право собственности 26:11:020128:230-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:230-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилое одноэтажное здание - сварочный цех площадью 341,4 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:477, литер К2, пр. КЗ; право собственности 26:11:020128:477-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки № 26:11:020128:477-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилое одноэтажное здание - гараж площадью 86,5 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:223, инвентарный номер 23656, литер Г; право собственности 26:11:020128:223-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:223-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилое одноэтажное здание - склад площадью 82 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:218, инвентарный номер 23656, литер С4; право собственности 26:11:020128:218-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:218-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилое одноэтажное здание - проходная площадью 22,5 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:221, литер П, инвентарный номер 23656; право собственности 26:11:020128:221-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:221-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилое одноэтажное здание - склад площадью 424,8 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:227, литер С5, инвентарный номер 23656; право собственности 26:11:020128:227-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:227-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилое одноэтажное здание - столовая площадью 33,7 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:224, инвентарный номер 23656, литер В, пр. В1, В2, ВЗ, В4; право собственности 26:11:020128:224-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки №26:11:020128:224-26/018/2019-3 от 17.09.2019,

- нежилое одноэтажное здание - административно-бытовое площадью 256,6 кв.м, кадастровый номер 26:11:020128:222, инвентарный номер 23656, литер М, пр. М1М2МЗМ4, право собственности 26:11:020128:222-26/018/2019-2 от 17.09.2019, основание - договор купли-продажи недвижимого имущества от 02.09.2019, регистрационная запись ипотеки № 26:11:020128:222-26/018/2019-3 от 17.09.2019.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ветресурс Северного Кавказа», г. Лермонтов, ОГРН <***>, в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Михайловск, ОГРНИП 318265100043119, ИНН <***>, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья


И. В. Сиротин