Решение от 5 июля 2021 г. по делу № А20-1043/2021

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-1043/2021
г. Нальчик
05 июля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена «28» июня 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено «05» июля 2021 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи Х.Н. Шогенова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального казенного учреждения "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик" (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Нальчик

к обществу с ограниченной ответственностью "Спецстрой" (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Нальчик

о взыскании задолженности в размере 2 853 905 руб. 29 коп., а также о расторжении договора аренды земельного участка,

от истца: ФИО2 -по доверенности от 13.01.2021 года №45-1-08/4;

УСТАНОВИЛ :

муниципальное казенное учреждение "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик" (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Нальчик обратилось в Арбитражный суд Кабардино-балкарской Республики с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Спецстрой" (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Нальчик о взыскании задолженности в размере 2 853 905 руб. 29 коп., из которых: 2 786 142, 96 руб. -задолженность по арендной плате, пени в сумме 67 762, 33 руб., а также о расторжении договора аренды земельного участка №4395-АЗ от 23.04.2019 г. в связи с неисполнением договорных отношений.

Определением от 15.03.2021 года исковое заявление принято и назначено предварительное судебное заседание на 08.04.2021 года в 11 час. 30 мин.

Определением от 28.04.2021 года изменена дата судебного заседания на 21.06.2021 года на 11 час. 00 мин.

В судебном заседании начатом 21.06.2021 года лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени слушания дела в судебное заседание не явились, явку своих представителей в суд не направили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, руководствуясь статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил: объявить перерыв в судебном заседании до 28.06.2021 года до 12 час. 00 мин. Информация о месте и времени продолжения слушания дела размещена на сайте суда в сети Интернет. После объявленного перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя истца.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о месте и времени слушания дела в судебное заседание не явился, явку своих представителей в суд не направил. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в его отсутствие.

02.06.2021 года в письменном виде от ответчика в суд поступило ходатайство об объединении дел №А20-1908/2019 И №а20-1043/2021 в одно производство, по мнению ответчика, эти дела являются однородными, как считает ответчик, избранный истцом способ защиты прав сводится к взысканию долга по указанным договорам за один и тот же земельный участок, расположенный по адресу: КБР, ул. Московская, б/н, также ответчик считает, что дробление исковых требований приведет к невозможности объективного рассмотрения судом всех обстоятельств существующих между истом и ответчиком правоотношений в их совокупности, к затягиванию судебных процессов и как следствие возможному вынесению исключающих друг друга решений.

Представитель истца поддерживала заявленные требования, просила принять уточнение в связи с опечаткой в указании периода по взысканию пени, указав 2021 год, вместо 2020 г., пояснила, что предложение о расторжении договора аренды стороне не направлялось, по ходатайству ответчика от 02.06.2021 года об объединении дел в одно производство возражала, пояснила суду, что договора аренды земельных участков разные, периоды образования задолженности также разные.

В соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Как разъяснено в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику. Одновременное изменение предмета и основания иска АПК РФ не допускает.

В соответствии со статьей 49 АПК РФ суд принимает ходатайство истца об уточнении исковых требований, дело рассматривается с учетом принятых уточненных требований от 28.06.2021 года.

Рассмотрев и оценив представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы истца, участвующего в судебном заседании, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

23.04.2013 между МКУ «Управление земельных отношений местной администрации г.о.Нальчик (далее- арендодатель, реорганизован в МКУ «Департамент городского имущества и земельных отношений) и обществом с ограниченной ответственностью «Спецстрой» заключен договор аренды земельного участка №4395-АЗ, в соответствии с пунктом 1.1. договора арендодатель обязался предоставить, а арендатор обязался принять во временное пользование земельный участок в границах, указанных в выписке из ЕГРН, прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью.

В пункте 1.2 договора отражены характеристики земельного участка:

-категории земель: земли населенных пунктов

-кадастровый номер: 07:09:0104010:1838

- адрес: КБР, <...> б/н (район многоквартирных жилых домов №4 и 6 по ул. Московской)

- площадь 4494 кв. м

- вид разрешенного использования: жилая застройка

- на земельном участке находится: объекты капитального строительства отсутствуют

Согласно п. 1.3 земельный участок предоставляется для жилой застройки.

Срок действия договора установлен с 23.04.2019г. по 25.04.2023г. (п.2.1).

Договор аренды на срок, один год и. более подлежит государственной регистрации в течение 30 (тридцати) дней в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Договор вступает в силу с момента подписания Сторонами (пп. 2.2, 2.3).

Согласно пункту 3.1., размер, как и его расчет, годовой арендной платы и платы за использование земельного участка указывается в приложении к договору, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора и составляет 3 010 473,4.

В приложении к договору приведен механизм расчета арендной платы и ее размер, действующий на момент подписания договора. Арендная плата, за исключением случаев определения арендной платы на основании кадастровой стоимости земельного участка, установлена до конца года следующего за текущим и подлежит ежегодному пересмотру в случаях указанных в пункте 3.7.

В силу пункта 3.2. договора, арендная плата вносится ежемесячно. Арендатор вносит арендную плату за первый месяц в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего договора, в дальнейшем оплата осуществляется ежемесячно до 05 числа отчетного месяца.

Согласно пункту 3.7. договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем и бесспорном порядке и оформлен в виде уведомления в случаях:

-принятия закона и иных нормативных актов уполномоченных органов, изменяющих размер арендной платы, условия и сроки ее внесения;

-изменения кадастровой стоимости земельного участка;

- изменения рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка;

-при изменении условий использования земельных участков, влекущем при расчете размера арендной платы применение установленных нормативными правовыми актами и дополнительных коэффициентов;

-изменения уровня инфляции.

Независимо от момента направления арендодателем и получения арендатором уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы, условия настоящего договора о размере арендной платы, порядке и сроках ее внесения считаются измененными с даты указанной в уведомлении (п.3.8.).

В то же время, в пункте 3.9. предусмотрено, что при изменении механизма расчета арендной платы арендодатель направляет арендатору уведомление об изменении размера арендной платы. Арендатор обязан принять данное уведомление к исполнению с подписанием дополнительного соглашения в соответствии с новыми расчетами арендной платы.

Согласно пункту 6.1. договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка в установленные договором сроки, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 1/300 (одна трехсотая) ставки рефинансирования ЦБ РФ от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 7.3., в случае, если по окончании срока действия договора арендатор продолжает использовать земельный участок при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону не позднее, чем за 1 месяц до даты прекращения договора.

Во исполнение условий договора, арендодатель надлежащим образом исполнил обязанность по договору аренды, передав арендатору указанный земельный участок, что не оспаривается сторонами.

17.11.2020 ответчику направлена претензия №45-1-08/4686 о погашении задолженности по арендной плате с приложенным актом сверки расчетов.

Указывая, что в связи с нарушением ответчиком обязательств по спорному договору аренды земельного участка, у арендодателя возникло право на взыскание в судебном порядке образовавшейся по данному договору задолженности (в том числе начисленной пени), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также земельным кодексом Российской Федерации.

Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.

Пунктом 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена государственная регистрация вещных прав на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновения, перехода и прекращения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 25, пункту 1 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды на срок более года подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса РФ, из договора возникли взаимные обязательства сторон. При этом каждая из сторон считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Как следует материалов дела, спорный земельный участок находится в распоряжении местной Администрации городского округа Нальчик.

Во исполнение договорных обязательств, истец, как арендодатель свое обязательство по передаче арендованного имущества в аренду исполнил надлежащим образом, факт непосредственного принятия имущества в аренду арендатором не оспорено.

Ответчик доказательств уплаты задолженности или возврата имущества истцу, суду не представил.

С учетом изложенного, требование истца в части взыскания арендной платы на сумму 2 786 142, 96 руб. рублей признаются судом обоснованными, подтвержденными материалами дела и подлежащими удовлетворению.

Истцом предъявлено требование о взыскании с ответчика пени за просрочку арендной платы в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ – 4,25% за период с 05.04.2020 по 05.02.2021 в размере 67 762 руб. 33 коп.

В силу пункта 3.2., арендная плата вносится арендатором ежемесячно. Арендатор вносит арендную плату за первый месяц в течение 5 рабочих дней с момента подписания договора, в дальнейшем оплата осуществляется ежемесячно до 05 числа отчетного месяца.

Согласно пункту 6.1. договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка в установленные договором сроки, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 1/300 (одна трехсотая) ставки рефинансирования ЦБ РФ от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Суд считает расчет истца неправильным, так как согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором за первый месяц в течение 5 (пяти) рабочих дней , в дальнейшем оплата осуществляется оплата осуществляется ежемесячно до 5 числа отчетного месяца. Согласно расчету истца пени начислены с 05.04.2020 по 25.04.2020, с 05.05.2020 по 04.06.2020, с 05.06.2020 по 20.06.2020, с 05.07.2020 по 25.07.2020, с 05.08.2020 по 04.09.2020, с 05.09.2020 по 04.10.2020, с 05.10.2020 по 04.11.2020, с 05.11.2020 г. по 04.12.2020, с 05.01.2021 по 04.02.2021, с 05.02.2021 по 20.02.2021 года.

Согласно пункту 3.2. договора пеня должна быть рассчитана не с 05 числа каждого месяца, а с 06 числа каждого месяца, так как до 05 числа включительно отчетного месяца, ответчик вправе оплачивать задолженность по договору, соответственно просрочка платежа начинает течь с 06 числа отчетного месяца.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Факт просрочки исполнения обязательства по оплате суммы аренды подтверждается материалами дела. Доказательств принятия мер к своевременной оплате, ответчик суду не представил, при этом имела место просрочка исполнения ответчиком обязательств по оплате.

Оценив и проверив представленный уточненный истцом расчет пени, суд не находит его арифметически верным, суд пересчитав расчет пени, считает его подлежащим удовлетворению в размере 65 718 руб. 12 коп.

Учитывая изложенное, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о взыскании с ответчика пени за просрочку арендной платы в размере 65 718 руб. 12 коп.

В остальной части взыскания пени суд считает возможным отказать.

Требования истца в части расторжения договора суд считает возможным оставить без рассмотрения на основании следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату.

Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» приведены следующие разъяснения.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка.

Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

В пункте 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано следующее.

Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор (пункт 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором (пункт 2 части 1 статьи 148 Кодекса).

Суд установил, что при разрешении требования муниципального казенного учреждения "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик" о расторжении договора аренды земельного участка установил, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора по данному требованию, что также подтвердила представитель истца в судебном заседании, в связи с чем суд считает возможным применить положения пункта 2 части 1 статьи 148 Кодекса.

Руководствуясь статями 49, 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

1. Принять уточненные исковые требования.

2. Требования истца о взыскании долга и пени удовлетворить частично.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Спецстрой" (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Нальчик в пользу муниципального казенного учреждения "Департамент городского имущества и земельных отношений местной администрации городского округа Нальчик" (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Нальчик 2 786 142, 96 руб. долга за период с 06.04.2021 года по 20.02.2021 года и неустойку в размере 65 718 руб. 12 коп.

В остальной части иска отказать.

4. Исковые требования в части расторжения договора аренды оставить без рассмотрения.

5. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Спецстрой" (ОГРН <***>, ИНН <***>) г. Нальчик в доход бюджета РФ 37 259 рублей государственной пошлины.

6. Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

Судья Х.Н. Шогенов