Решение от 25 августа 2025 г. по делу № А45-8935/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А45-8935/2025
г. Новосибирск
26 августа 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 12.08.2025 Решение в полном объеме изготовлено 26.08.2025

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Майковой Т.Г. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Левановой Л.М., рассмотрев в открытом судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик "СДС-Финанс" (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Кемерово

к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Новый Город" (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Новосибирск

третьи лица: 1. муниципальное предприятие города Новосибирска "Модернизация и развитие транспортной инфраструктуры" (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Новосибирск

2. муниципальное унитарное предприятие г. Новосибирска "ГОРВОДОКАНАЛ" (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Новосибирск

3. Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Новосибирск

4. Департамента дорожно-благоустроительного комплекса Мэрии города Новосибирска (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Новосибирск

5. муниципальное образование город Новосибирск в лице мэрии города Новосибирска (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Новосибирск

об обязании принять на содержание и техническое обслуживание объекты - сети ливневой канализации, локальные очистные сооружения,

при участии в судебном заседании представителей истца ФИО1 по доверенности от 18.11.2024, ответчика ФИО2 по доверенности № 46 от 01.10.2024,

установил:

В Арбитражный суд Новосибирской области обратилось общество с ограниченной ответственностью Специализированный Застройщик "СДС-Финанс" с иском к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Новый Город" об обязании принять на содержание и техническое обслуживание объекты - сети ливневой канализации, локальные очистные сооружения,

В обоснование иска истец ссылается на завершение строительства жилого комплекса «Венеция-3» (жилые дома № 9,10,11,12), в рамках которого истцом возведены Сети ливневой канализации ЖК «Венеция-3», расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:061555:6593, протяженностью 860 п.м., Локальные очистные сооружения ЖК «Венеция-3», которые предназначены исключительно для отвода ливневых стоков с внутриквартальной территории жилого комплекса, не имеют подключения к централизованной ливневой канализации, соответственно, отвечают всем

установленным законодательством критериям общего имущества дома и должны быть приняты управляющей компанией на содержание и техническое обслуживание.

Ответчик возражал против удовлетворения иска, ссылаясь на отсутствие волеизъявления собственников МКД на принятие спорных сетей в состав общедомового имущества.

Третьи лица явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом.

Рассмотрев материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Как следует из материалов дела, истец является Застройщиком жилых домов, расположенных по адресу:

- г. Новосибирск, Ясный берег, 5 (по ген плану № 9, ул. 1-я Чулымская) - г. Новосибирск, Ясный берег 1/1 ( по генплану № 10, ул. 1-я Чулымская)

- г. Новосибирск, Ясный берег, 7 (по генплану № 11, ул. 1-я Чулымская) - г. Новосибирск, Ясный берег 3 (по генплану № 12, ул. 1-я Чулымская). Указанные жилые дома входят в жилой комплекс «Венеция-3».

Жилые дома были введены в эксплуатацию, о чем истцу были выданы следующие разрешения на ввод объектов в эксплуатацию:

- № 54-Ru54303000-145-2021 от 15.09.2021 на многоквартирный жилой дом № 10 (по генплану)

- № № 54-Ru54303000-27-2022 от 22.02.2022 на многоквартирный жилой дом № 9 (по генплану).

- № 54-35-12-2023 от 08.02.2023 на многоквартирный жилой дом № 11 (по генплану),

- № 54-35-176-2023 от 20.09.2023г на многоквартирный жилой дом № 12 (по генплану),

Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Новый город» осуществляет управление вышеуказанными МКД, что подтверждается договором управления многоквартирным жилым домом № 1511/7 от 15.11.2024г., договором управления многоквартирным жилым домом № 5 от 20.11.2023г., договором управления многоквартирным жилым домом № 2510/5 от 25.10.2024г, - договором управления многоквартирным жилым домом № 1.10.

В процессе строительства в соответствии с Техническими условиями, проектной, рабочей документации истцом осуществлено строительство ливневой канализации, локальных очистных сооружений, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:061555:6593, на котором расположены МКД ЖК «Венеция-3».

Поскольку спорные объекты не имеют технологического присоединения к центральной системе водоотведения, предназначены исключительно для обслуживания МКД ЖК «Венеция-3», ООО СЗ «СДС-Финанс» обратилось к ООО УК «Новый город» (письмо исх. № 1505 от 16.09.2024г, № 1702 от 14.10.2024г.).

В принятии указанных объектов на обслуживание и подписания актов приема-передачи имущества Управляющая компания отказалась (письмо № 261 от 07.10.2024г, письмо № 268 от 22.10.2024г, № 306 от 23.12.2024г).

Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Новосибирска предоставлен ответ, что принятие спорных сетей является нецелесообразным, так как спорные объекты не подключены к городской сети ливневой канализации и не

служат для водоотвода улично-дорожной сети. Данные сети предназначены исключительно для отвода ливневых стоков с внутриквартальной территории жилого комплекса и по принадлежности должны обслуживаться управляющей компанией (письмо о направлении информации от 05.03.2025 № 31/07/03526).

Изложенное, послужило основанием для обращения ООО СЗ «СДС-Финанс» в Арбитражный суд Новосибирской области с соответствующим исковым заявлением.

Ответчик, возражая против иска, ссылается на отсутствие в проектной документации спорных МКД сетей ливневой канализации, очистительных сооружений, расположенных в границах земельного участка ЖК «Венеция-3», вне многоквартирного дома, следовательно, данные сети не относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирных домов. Собственники помещений МКД не изъявляли свою волю по принятию в собственность спорных объектов.

Также ответчик отмечает, что заключая договор долевого участия, дольщики не ставились в известность о включении в состав общего имущества спорных объектов, и дальнейшего их содержание за свой счет, в акте приемки квартир отсутствует указание на включение в долевую собственность (в соответствии со ст. 39 ЖК РФ) объектов ливневой канализации (сети и очистительное сооружение).

Согласно части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в том числе механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В силу части 2.2 статьи 161 ЖК РФ управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в МКД, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах.

Управляющие организации несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (пункт 42 Правил N 491).

Внешней границей сетей водоснабжения и водоотведения, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены МКД (пункт 8 Правил N 491).

Положениями пункта 2 Правил N 644 определено, что границей балансовой принадлежности является линия раздела объектов централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводных и (или) канализационных сетей, между владельцами по признаку собственности или

владения на ином законном основании; границей эксплуатационной ответственности является линия раздела объектов централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводных и (или) канализационных сетей, по признаку обязанностей (ответственности) по эксплуатации этих систем или сетей, устанавливаемая в договоре холодного водоснабжения, договоре водоотведения или едином договоре холодного водоснабжения и водоотведения, договоре по транспортировке холодной воды, договоре по транспортировке сточных вод.

Таким образом, граница балансовой принадлежности, по общему правилу, устанавливается по внешней стене жилого МКД, а граница эксплуатационной ответственности, если стороны не договорились об ином, - по границе балансовой принадлежности. Другое толкование названных норм права относительно определения границы эксплуатационной ответственности означало бы незаконное возложение бремени содержания имущества на лицо, которому это имущество не принадлежит (определение Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2015 N 305-ЭС15-11564).

Законодательство не исключает возможности нахождения в общей долевой собственности собственников помещений МКД инженерных сетей и объектов, предназначенных для эксплуатации этого дома и находящихся за внешней границей его стен (например, положения пункта 1 статьи 218 ГК РФ).

Между тем установление указанных обстоятельств предполагает наличие воли собственников помещений, расположенных в МКД, на принятие спорных участков сетей в общую собственность, либо наличие у спорных участков сетей иных признаков, позволяющих отнести их к общему имуществу МКД.

В рассматриваемой ситуации спорные сети предназначены для обслуживания нескольких МКД, входящих в состав жилого комплекса «Венеция-3», что не позволяет отнести данные сети к общему имуществу конкретного дома.

Участки сетей, находящиеся за пределами внешних стен МКД, не могут относиться к общему имуществу того или иного МКД в отсутствие доказательств принятия собственниками домов решений о включении спорных участков сетей в состав общего имущества МКД (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2018 N 304-ЭС18-18044).

К общему имуществу здания относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 2 Постановления N 64).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В силу подпункта "а" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества входят помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О указано, что к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во- вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений. Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

Согласно правовой позиции, выраженной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09, от 02.03.2010 N 13391/09, от 22.01.2013 N 11401/12, при решении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу многоквартирного дома надлежит устанавливать, являются ли такие помещения техническими, требующими постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами на дату приватизации первой квартиры в доме, для каких изначально целей предназначались спорные помещения.

Законодательно не урегулирован статус имущества, предназначенного для обслуживания жилого комплекса, состоящего из нескольких многоквартирных домов, в связи с чем обязанность по их приемке в собственность конкретного МКД не вытекает из жилищного законодательства

Довод истца о том, что спорные инженерные сети в настоящий момент переданы участникам долевого строительства, документально не подтвержден.

В п. 1.5 проекта Договора, размещенного в открытом доступе, указан перечень общего имущества, при этом во втором образеце указано, что к общему имуществу не относятся инженерные сети (оборудование), предназначенное для обслуживание дома, расположенные от внешних стен дома в пределах границ земельного участка, на котором осуществляется строительство.

В проектной документации МКД спорные сети не включены в Перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме.

На основании изложенного, в удовлетворении иска следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд,

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г.Томск) в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Т.Г. Майкова