Решение № 2-969/2018 2-969/2018~М-920/2018 М-920/2018 от 10 октября 2018 г. по делу № 2-969/2018

Дело № 2-969/2018


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Шумерля 11 октября 2018 года

Шумерлинский районный суд Чувашской Республики в составе

председательствующего судьи Свиягиной В.В.

при секретаре Никифоровой А.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города Шумерля Чувашской Республики о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды на земельный участок, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

В суд с иском обратился ФИО1 к администрации города Шумерля Чувашской Республики (далее Администрация) о признании незаконным решения от "___" ___________ г. об отказе в заключении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером № ___________, общей площадью _____________ кв. м., расположенный по адресу: ........................, о возложении на ответчика обязанности заключить указанный договор. Свои требования истец мотивировал следующим.

"___" ___________ г. между ним и Администрацией по итогам проведения торгов на основании постановления главы администрации ........................ № ___________ от "___" ___________ г. «О предоставлении земельного участка, предназначенного для реконструкции магазина «Телец» со строительством пристроя» был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка, срок аренды земельного участка установлен с "___" ___________ г. по "___" ___________ г.. В октябре 2016 года по истечении срока действия договора аренды он обратился в Администрацию с заявлением о продлении договора аренды на новый срок. В ответ на заявление Администрация затребовала документ, подтверждающий право на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Чувашская Республика, ......................... В связи с чем он обратился в Шумерлинское отделение ФГБУ «ФКП Росреестра», которые сообщили о невозможности выдачи документа, подтверждающего право собственности на объект незавершенного строительства в связи с окончанием договора аренды земельного участка, на котором расположен данный объект. Он исполнял все условия договора аренды, а именно, начиная с 2013 года по сегодняшний день добросовестно оплачивал арендную плату, а Арендодатель принимал денежные средства, тем самым подтверждая действие договора аренды; на территории арендуемого земельного участка им был построен капитальный пристрой к магазину «Телец», в соответствии с разрешением и с проектом, утвержденным Администрацией. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Капитальный пристрой, расположенный на арендуемом участке принадлежит ему на законных основаниях, что позволяет арендодателю продлить с ним договор аренды без проведения торгов.

Просит признать решение Администрации от "___" ___________ г. об отказе в заключении договора аренды с ним на земельный участок общей площадью _____________ кв.м., расположенный по адресу: Чувашская Республика, ........................, незаконным, возложить на Администрацию обязанность заключить с ним договор аренды указанного земельного участка.

В судебном заседании представитель истца адвокат Шумерлинского филиала коллегии адвокатов «Республиканская» Борисова Л.Г. исковые требования ФИО1 поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

В судебном заседании представитель ответчика администрации города Шумерля Чувашской Республики ФИО2, действующий в суде на основании доверенности исковые требования не признал, пояснил суду, что ФИО1, обратившемуся в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка, расположенного по ........................ Республики, на новый срок, было обоснованно отказано. В силу п. 21 ст.3 ФЗ от 25 октября 2001 года «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на данный объект зарегистрировано до "___" ___________ г. или таковой земельный участок предоставлен до "___" ___________ г. в аренду, собственник объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Договор аренды без проведения торгов заключается, если на таком участке расположены здания, либо объекты незавершенного строительства, на которые было зарегистрировано право собственности. Пристрой, построенный ФИО1 по адресу: Чувашская Республика, ........................, является объектом незавершенного строительства, но на него ФИО1 право собственности не зарегистрировано.

В судебное заседание не явились истец ФИО1 (имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие); представитель третьего лица Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (имеется отзыв, в котором содержится просьба о рассмотрении дела в их отсутствие).

Суд, руководствуясь требованиями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело без участия истца ФИО1, представителя третьего лица Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.

Выслушав представителя истца адвоката Борисову Л.Г., представителя ответчика администрации ........................ Республики, изучив доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

Основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов установлены в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункта 10 части 2 названной нормы договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи. В соответствии с пунктом 5 предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до "___" ___________ г. или такой земельный участок предоставлен до "___" ___________ г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Названными нормами права закреплено исключительное право собственника объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, на его предоставление в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

По смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности на недвижимые вещи. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится.

Судом установлено, что "___" ___________ г. между ФИО1 и Администрацией города Шумерля Чувашской Республики был заключен договор № ___________ аренды земельного участка - площадью _____________ кв.м., кадастровый № ___________, расположенного по адресу: Чувашская Республика, ......................... Указанный земельный участок был предоставлен ФИО1 в аренду по итогам проведения торгов на основании Постановления № ___________ главы администрации ........................ от "___" ___________ г. «О предоставлении земельного участка, предназначенного для реконструкции магазина «Телец» со строительством пристроя». Согласно пункта 2.1 договора, срок аренды земельного участка установлен с "___" ___________ г. по "___" ___________ г. (л.д.№ ___________).

По истечении срока действия договора аренды, истец обратился в Администрацию г. Шумерля с заявлением о продлении договора аренды на новый срок.

Администрацией г. Шумерля ФИО1 было отказано в предоставлении в аренду земельного участка для завершения реконструкции здания магазина со строительством пристроя со ссылкой на отсутствие документа, подтверждающего право собственности на объект незавершенного строительства.

В связи с чем истец обратился в Шумерлинское отделение ФГБУ «ФКП Росреестра», где ему сообщили о невозможности выдачи документа, подтверждающего право собственности на объект незавершенного строительства, ввиду окончания на момент обращения срока действия договора аренды земельного участка, на котором расположен данный объект.

Согласно пункту 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" собственники объектов недвижимости, в том числе объектов незавершенного строительства, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено Федеральным законом.

Представитель ответчика администрации города Шумерля в судебном заседании не оспаривал тот факт, что капитальный пристрой по адресу: Чувашская Республика, ........................, построен истцом на законным основаниях с согласия Арендатора, с соответствующим разрешением на строительство и является объектом незавершенного строительства и принадлежит ФИО1 на законных основаниях.

Само по себе отсутствие государственной регистрации права истца на объект незавершенного строительства не может являться единственным основанием для отказа в заключении с ним договора аренды.

Более того, ФИО1 является собственником основного объекта, к которому на спорном земельном участке возводится пристрой – магазина «Телец», расположенного по адресу : .........................

Также, из пункта 2.3 договора аренды от "___" ___________ г. следует, что если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По окончании срока договора аренды ФИО1 продолжал и продолжает до настоящего времени пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, иным лицам данный земельный участок не предоставлялся.

В судебном заседании представитель ответчика подтвердил данные обстоятельства.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ от 26.07.2006г. «О защите конкуренции» по истечении срока действия договора аренды муниципального имущества, заключение договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязательства, осуществляется без проведения конкурса, аукциона при соблюдении следующих условий: размер арендной платы подлежит определению по результатам оценки, минимальный срок должен составлять не менее трех лет.

В соответствии с частью 10 статьи 17.1 названного закона арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок в порядке и на условиях, которые указаны в пункте 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды. По истечении срока действия договора аренды, такой договор заключается на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязательства, без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении условий данной статьи.

Ответчиком не представлено суду доказательств о принятии в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения земельным участком.

Свои доводы о надлежащем исполнении своих обязательств по договору аренды земельного участка от "___" ___________ г.г. истец подтвердил письменными доказательствами- платежными документами, подтверждающими уплату арендных платежей, в том числе за 2018г. и справкой Главы администрации города Шумерля об отсутствии задолженности по арендной плате за пользование земельным участком от 05.04.2017г.; документами, подтверждающими возведение объекта незавершенного строительства- договором подряда на реконструкцию магазина «Телец» г.Шумерля от "___" ___________ г.. и квитанциями по оплате по нему, локальной сметой на строительные работы; актом о приемке выполненных работ и справкой об их стоимости.

Таким образом, по смыслу вышеприведенных правовых норм, владельцу объекта незавершенного строительства на арендованном земельном участке, вне зависимости от наличия регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и исполнившего надлежащим образом условия договора аренды земельного участка и до сего времени продолжающего исполнять условия договора аренды, предоставляется право на заключение договора аренды на новый срок, без проведения конкурса, аукциона, и обязывает арендатора заключить договор аренды.

В силу вышеизложенного, суд полагает, что требования, заявленные истцом ФИО1, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

Признать решение Администрации города Шумерля от "___" ___________ г. об отказе в заключении договора аренды с ФИО1 на земельный участок общей площадью _____________ кв.м., с кадастровым номером № ___________, расположенный по адресу: Чувашская Республика, ........................, незаконным.

Обязать Администрацию г. Шумерля заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка, площадью _____________ кв.м., расположенного по адресу: ........................, кадастровый № ___________.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Чувашской Республики в течение месяца со дня вынесения через Шумерлинский районный суд.

Председательствующий: