Апелляционное определение № 33-12981/2025 33-94/2026 от 22 апреля 2026 г.

Судья Амирова Д.М. УИД 61RS0023-01-2025-002052-73

Дело № 33-94/2026

Дело № 2-2054/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 апреля 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе председательствующего Джагрунова А.А.,

судей Иноземцевой О.В., Перфиловой А.В.,

при секретаре Бакаловой И.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации г. Шахты о признании права собственности на нежилое здание, по апелляционным жалобам Администрации г. Шахты, КУИ Администрации г. Шахты на решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 02 июня 2025 года.

Заслушав доклад судьи Джагрунова А.А., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации г. Шахты о признании права собственности на нежилое здание, ссылаясь на то, что в связи с приобретением истцом в собственность объектов незавершенного строительства, находящихся по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, между Комитетом по управлению имуществом Администрации г.Шахты и ФИО1 заключен договор аренды от 19.05.2014 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН земельного участка площадью 661 кв.м с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН под объектами незавершенного строительства, для завершения строительства, с разрешенным использованием «магазины продовольственные и промтоварные». Договор заключен на срок до 22.04.2019.

Указанный земельный участок был использован истцом для строительства одноэтажного нежилого здания магазина, площадью 71,3 кв.м, которое в 2019 году было полностью завершено строительством. Здание возведено на основании разрешения на строительство НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 07.03.2019, выданного Администрацией г. Шахты и проекта, составленного в 2017, ООО «АКБ». Осуществить государственную регистрацию права собственности на указанное здание истец не успел.

Согласно техническому паспорту здания от 22.10.2022, на земельном участке по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН расположено здание магазина, литер АА, площадью 71,3 кв.м.

Заочным решением Шахтинского городского суда от 11.01.2022 по делу НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с истца взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 25.06.2013 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по текущим платежам за период с 12.07.2018 по 30.09.2021 в размере 420 330,50 руб. и пени за просрочку платежа за период с 20.07.2018 по 30.09.2021 в размере 36 960, 30 руб., а всего 457 290,80 руб. Суд обязал ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 661 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН «б», и возвратить по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом Администрации г. Шахты.

Вопрос о сносе объектов капитального строительства собственником земельных участков не заявлялся, в судебных заседаниях не разрешался.

Определением Шахтинского городского суда от 26.10.2023 по делу НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, вынесенным по заявлению истца, прекращено исполнительное производство НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-ИП, возбужденное 16.05.2022 на основании исполнительного листа серии ФС НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН выданного Шахтинским городским судом по делу НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

В настоящее время отсутствует возможность исполнения требования об освобождении земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 661 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН «б», и возврата его по акту приема-передачи КУИ Администрации г. Шахты, так как на участке расположено здание, право собственности на которое может быть в порядке ст. 222 ГК РФ признано за должником.

Техническим заключением от 22.09.2023, составленным специалистом, подтверждено, что магазин лит. «АА» возведен в 2019 году, расположен по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в пределах земельного участка площадью – 661 кв.м, с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, отведенного под строительство магазина. Строительные конструкции обследованного магазина лит. «АА» находятся в работоспособном состоянии, соответствуют требованиям «СанПиН 2.1.3684-21. Санитарные правила и нормы...») (Зарегистрировано в Минюсте России 29.01.2021 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания»). Обследованный магазин соответствует требованиям к надежности и безопасности, установленным частью 2 статьи 5, статьями 7, 8 и 10 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №185-ФЗ от 02.07.2013, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащихся в иных документах, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Истец обращался в Администрацию г. Шахты с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, однако решением Администрации г. Шахты НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 21.10.2022 ему отказано.

На основании изложенного, истец просил признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание магазина, литер «АА», площадью 71,3 кв.м, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 02 июня 2025 года исковые требования ФИО1 удовлетворены.

Суд признал за ФИО1 право собственности на нежилое здание магазина, литер «АА», площадью 71,3 кв.м, расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Не согласившись с решением суда, администрация г. Шахты подала апелляционную жалобу, в которой просила решение суда отменить.

Апеллянт указывает на пропуск срока исковой давности по заявленным требованиям, ссылаясь на то, что данное заявление не было рассмотрено судом. Заявитель также указывает на возведение спорного объекта в отсутствие разрешительной документации, а также в отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок.

Также апеллянт указывает на нарушение подсудности рассмотрения дела, ссылаясь на то, что истец является индивидуальным предпринимателем и сорный объект использует в целях предпринимательской деятельности, в связи с чем дело подсудно Арбитражному суду РО.

КУИ Администрации г. Шахты также обратился с апелляционной жалобой на решение суда, в которой просит решение отменить, отказав в удовлетворении заявленных требований, поскольку спорное здание является самовольной постройкой, земельный участок, на котором оно расположено, не принадлежит истцу ни на каком праве.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО1 просит оставить решение суда без изменения.

Представитель ФИО1, действующая на основании доверенности – ФИО2 в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы, изложенные в возражениях, подержала, просила решение суда оставить без изменения апелляционные жалобы без удовлетворения.

Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, возражения на них, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционных жалоб в порядке статьи 327.1 ГПК РФ, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещавшихся надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела в порядке ст. 167, 327 ГПК РФ, ст. 165.1 ГК РФ, выслушав представителя истца, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. При этом законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, установленный п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды земельного участка переходит на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, а арендодатель не возражает.

Часть 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ содержит перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в том числе градостроительный план земельного участка, представленный для получения разрешения на строительство, разрешение на строительство, акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации.

В силу ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом Администрации г.Шахты и Ж.А.Г. был заключен договор аренды от 19.05.2014 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН земельного участка площадью 661 кв.м с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН под объектами незавершенного строительства, для завершения строительства, с разрешенным использованием «магазины продовольственные и промтоварные площадью торгового зала до 5000кв.м.». Срок действия договора аренды установлен до 22.04.2019.

Данный договор аренды от 19.05.2014 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН был зарегистрирован в Шахтинском отделе Управления Росреестра по РО. Дополнительным соглашением от 22.08.2017 в договор аренды от 19.05.2014 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН внесены изменения в части замены арендатора Ж.А.Г. на ФИО1

Схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории с отображением объекта незавершенного строительства согласована директором Департамента архитектуры и градостроительства 30.07.2013.

Постановлением Администрации г. Шахты НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15.06.2015 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Постановлением Администрации г. Шахты НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 25.12.2017 ФИО1 на основании его обращения предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства объекта капитального строительства, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и считать возможным уменьшение предельной минимальной этажности объекта капитального строительства по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН до одного этажа.

В 2017 году ООО «АКБ» по заказу истца подготовлена проектная документация на строительство здания магазина на земельном участке по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

12.01.2018 Администрацией г.Шахты ФИО1 выдано разрешение на строительство НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН разрешено строительство здания магазина, площадью застройки не более 75 кв.м. Разрешение на строительство выдано на срок до 12.07.2018.

07.03.2019 Администрацией г.Шахты ФИО1 выдано разрешение на строительство НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН «б» разрешено строительство здания магазина, площадью застройки не более 75 кв.м. Разрешение на строительство выдано на срок до 22.04.2019.

Заочным решением Шахтинского городского суда от 11.01.2022 по делу НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с ФИО1 взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 25.06.2013 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по текущим платежам за период с 12.07.2018 по 30.09.2021.

Суд обязал ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 661 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и возвратить по акту приема-передачи КУИ Администрации г. Шахты.

Вопрос о сносе объектов капитального строительства собственником земельных участков не заявлялся, в судебных заседаниях не разрешался.

Вступившим в силу определением Шахтинского городского суда от 26.10.2023 по делу НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, вынесенным по заявлению истца, прекращено исполнительное производство НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-ИП, возбужденное 16.05.2022, на основании исполнительного листа серии ФС НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, выданного Шахтинским городским судом по делу НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Судом установлено, что в настоящее время отсутствует возможность исполнения требования об освобождении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 661 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и возврата его по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом Администрации АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, так как на участке расположено здание, право собственности на которое может быть в порядке ст. 222 ГК РФ признано за должником.

Согласно техническому паспорту магазина, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН», в 2019 году ФИО1 построено здание магазина литер «АА», площадью 71,3 кв.м.

В связи с окончанием строительства ФИО1 обратился в Администрацию г.Шахты с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства – магазина, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в эксплуатацию. 21.10.2022 Администрацией г. Шахты в выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства – магазина, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН», в эксплуатацию отказано, в том числе, по причине того, что предъявленный к вводу объект не соответствует требованиям проектной документации, разработанной ООО «АКБ» в 2017 году.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылался на то, что земельный участок по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН» использован им для строительства одноэтажного нежилого здания магазина, площадью 71,3 кв.м, которое в 2019 году было полностью завершено строительством. Здание возведено на основании разрешения на строительство НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 07.03.2019, выданного Администрацией г. Шахты и проекта, составленного в 2017 ООО «АКБ». При этом осуществить государственную регистрацию права собственности на указанное здание истец не успел в силу своего возраста и периодического ухудшения состояния здоровья.

Согласно техническому паспорту здания от 22.10.2022, на земельном участке по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН расположено здание магазина, литер АА, площадью 71,3 кв.м.

Согласно акту о совершении исполнительных действий от 11.08.2023, составленному судебным приставом-исполнителем Б.С.И., в рамках исполнительного производства НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-ИП по исполнительному листу ФС НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, выданному Шахтинским городским судом по делу НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в присутствии представителя должника установлено, что по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН расположен объект капитального строительства в виде здания магазина, что подтверждает затруднение исполнения исполнительного документа. В этой связи в настоящее время отсутствует возможность исполнения требования об освобождении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 661 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и возврата его по акту приема-передачи Комитету по управлению имуществом Администрации г. Шахты, так как на участке расположено здание, право собственности на которое может быть в порядке ст. 222 ГК РФ признано за должником.

Техническим заключением от 22.09.2023, составленным специалистом, подтверждено, что магазин лит. «АА» возведен в 2019 году, расположен по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в пределах земельного участка площадью 661,0 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН отведенного под строительство магазина.

Строительные конструкции обследованного магазина лит. «АА» находятся в работоспособном состоянии, соответствуют требованиям с «СанПиН 2.1.3684-21. Санитарные правила и нормы...») (Зарегистрировано в Минюсте России 29.01.2021 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания»). Обследованный магазин соответствует требованиям к надежности и безопасности, установленным частью 2 статьи 5, статьями 7, 8 и 10 Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» №185-ФЗ от 02.07.2013г., а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащихся в иных документах, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Принимая обжалуемое решение, суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 218, 222, 610, 615, 621 ГК РФ, ст.40 Земельного кодекса Российской Федерации, оценив представленные суду доказательства, заключение специалиста К.В.И. от 22.09.2023, исходил из того, что здание магазина по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН возведено истцом на предоставленном ему земельном участке, здание магазина соответствует требованиям градостроительных, строительных, противопожарных и санитарных норм, судом не установлено, что вышеуказанное здание магазина создает угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в связи, с чем пришёл к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.

С приведенными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может, полагая их основанными на неправильном толковании норм действующего законодательства и обстоятельств дела.

Так, при разрешении требований о признании права собственности на нежилое здание к обстоятельствам, подлежащим доказыванию, относятся обстоятельства соответствия объекта недвижимости строительным, санитарным нормам и правилам, соблюдении прав иных лиц в результате выполненных работ. Указанный факт устанавливается судом на основе совокупности доказательств, представленных сторонами и полученных судом. При этом вопрос о соответствии объекта недвижимости строительным нормам и правилам требует специальных познаний в области строительства.

Учитывая, что истцом заявлены требования о признании права собственности на нежилое здание, определение того, соответствует ли возведенный объект недвижимости строительным нормам и правилам, имеет юридическое значение для правильного разрешения спора и требует специальных познаний, определением судебной коллегии по гражданским дела Ростовского областного суда от 23.09.2025 по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ФБУ «Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ».Согласно выводам экспертного заключения ФБУ «Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20.03.2026 здание магазина лит. «АА», расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН относящееся согласно ст. 32 Федерального закона №123-Ф3 от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» по функциональной пожарной безопасности к зданиям класса Ф3.1, находящееся в стадии незавершенного строительством объекта, имеющее нормальный уровень ответственности, при условии по окончанию строительства проведения работ по устройству покрытия пола (по проекту предусмотрено покрытие из керамогранита); устройству системы отопления (по проекту предусмотрено отопление от электротехнических устройств); устройству внутренних сетей водоснабжения и водоотведения с дальнейшей установкой сантехнического оборудования (при этом следует отметить, что проектом не предусмотрено устройство сантехнических приборов в здании, предусматривается использование санузла, расположенного в соседнем здании магазина «Магнит»); установке электротехнических приборов, системы пожарной сигнализации (допускается безадресная), системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре; установке воздушно-тепловой завесы над главным входом в здание магазина; устройству горизонтальных площадок с шириной не менее полуторной ширины двери перед входами в здание магазина и устройству над ними козырьков (в случае оборудования крыши здания наружным организованным водостоком устройство козырьков над входами не требуется); проведению мероприятий по организации доступа маломобильных групп населения в здание (проектом предусмотрено устройство кнопки вызова); устройству на односкатной крыше снегозадерживающих устройств, а также пожарной лестниц, для организации доступа на крышу пожарным отделениям в случае пожара по выполненным конструктивному, объемно-планировочному, инженерно-техническому и архитектурно-планировочному решениям преимущественно соответствует требованиям действующих норм и правил, предъявляемым к зданиям торгового назначения - зданию магазина, а именно: ГОСТ Р 51303-2023 «Торговля. Термины и определения» (п.п.: 36,109,110,125), СП 118.13330.2022 «Общественные здания и сооружения. СНиП 31-06-2009» (п.п.: 4.26; 4.27, 5.1, 5.2, 5.4, 5.6, 6.8,6.10,7.4, 8.1, 8.3, 8.8, 8.11, 8.13, 8.19), СП 59.13330.2020 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001» (п.п: 4.3, 6.1.1, 6.15, 6.2.1, 6.2.4), СП 52.13330.2016 «Естественное и искусственное оснащение. Актуализированная реакция СНиП 23-05-95*» (п. 5.1); СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг» (п.п.: 2.2, 2.4, 2.7); СП 29.13330.2011 «Полы. Актуализированная редакция СНиП 2.03.13-88» (п.п.: 4.2,4.3 и таблицы 1); СП 17.13330.2017 «Кровли. Актуализированная редакция СниП II-26-76» (п.п.: 9.1, 9.11); СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» (п.п.: 4.1.2, 4.1.3, 4.2.5, 4.2.7, 4.2.9, 4.2.18, 4.2.19, 4.2.21, 4.2.22, 4.2.24,4.3.2, 4.3.3, 4.3.5, 7.1.5 и таблицы 6, 7.6.2. и таблицы 11, 7.6.4); СП 2.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты» (п.п.: 5.4.4, 6.7.1 и таблицы 6.11), СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (п.п.: 7.1), СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха. СНиП 41-01-2003» (п.п.: 6.1.1, 6.2.1, 6.2.4, 7.8.1); СП 486.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации. Требования пожарной безопасности» (п. 4.9 и таблицы 1 (п. 12.1.2); СП 484.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Системы пожарной сигнализации и автоматизация систем противопожарной защиты. Нормы и правила проектирования» (п. 1.1 и таблицы А.1 (п. 7)); СП 3.13130.2009 «Системы противопожарной защиты. Система оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре. Требования пожарной безопасности» (п.п.: 3.3, 5.3); Федерального закона №123-Ф3 от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (ст.ст.: 52, 53, 54, 80 (за исключением требований, предъявляемым к нераспространению пожара на соседние здания), 87, 88, 89), Федерального закона № 384-Ф3 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ст.ст.: 8 (за исключением требований, предъявляемым к нераспространению пожара на соседние здания), 10, 11, 17 (за исключением требований, предъявляемым к нераспространению пожара на соседние здания).

Конструктивные элементы исследуемого здания магазина лит. «АА» не имеют повреждений, трещин, коррозии стальных конструкций каркаса, просадок конструкций и полов в ходовых частях, перекосов проемов, мест разрушения элементов каркаса, кладки из пенобетонных блоков и ограждающих конструкций, отклонений конструкций от прямолинейности, вертикали или горизонтали, смещений в местах сопряжения конструкций стен, элементов каркаса, которые свидетельствовали бы о недостаточной несущей способности конструкций здания и его эксплуатационной надежности, и в соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» находятся в исправном техническом состоянии, характеризующимся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.

Расположение исследуемого здания магазина лит. «АА» на земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, находящимся в территориальной зоне делового, общественного и коммерческого назначения (ОД), не противоречит перечню основных видов использования земельных участков и объектов капитального строительства указанного градостроительного регламента, приведенному в ст. 33 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Шахты», а также соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (магазины продовольственные и промтоварные площадью торгового зала до 5000 кв.м).

Выполненная высота и количество этажей исследуемого одноэтажного здания магазина лит. «АА», процент застройки земельного участка с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН соответствуют градостроительному регламенту указанной территориальной зоны Ж-1.1, приведенному в ст. 33 и не противоречат ст. 52 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Шахты».

Расположение исследуемого одноэтажного здания магазина лит. «АА» по отношению к межевым границами земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, с обеспечением необходимыми подъездными и пешеходными путями, соответствует действующим градостроительным и противопожарным требованиям, а именно: СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (п.п.: 7.1, 8.1.1, 8.1.4) СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационный пути и выходы» (п.п.: 4.3.2, 4.3.3), Федерального закона от 22.07.2008 г. № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» требованиям (ст. ст. 80), Федерального закона №384-Ф3 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (ст. 17), градостроительному регламенту территориальной зоны делового, общественного и коммерческого назначения (ОД), приведенному в ст. 33 и не противоречит ст. 52 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Шахты».

Имеющиеся несоответствия исследуемого здания магазина лит. «АА» требованиям действующих норм и правил заключаются в следующем: расположение исследуемого здания магазина лит. «АА» по отношению к одноэтажному кирпичному нежилому зданию гаража с мастерской с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН на расстоянии 1,90 м, не соответствует минимально допустимому противопожарному расстоянию (разрыву), предусмотренному/ требованиями п. 4.3 и таблицы 1 СП 4.13130.2013, в соответствии с которыми, в данном случае, минимально допустимое противопожарное расстояние должно составлять не менее 6 м, что, в свою очередь, ведет к несоответствию п. 4.1 СП 4.13130.2013, ст. 69, ст. 80 ФЗ №- 123 от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», ст. 8, ст. 17 Федерального закона №384-Ф3 от 30.12.2009 «Технический регламент о безопасности ; зданий и сооружений», в части обеспечения в случае пожара нераспространение пожара на соседние здания и сооружения, а также к несоответствию требованиям п. 7.1 СП 42.13330.2016 «Градостроительство, Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*», предусматривающим принятие расстояний между жилыми и общественными зданиями в соответствии с противопожарными требованиями.

Вместе с этим, следует отметить, что при условии выполнения тыльной стены и кровли здания из сэндвич-панелей, удовлетворяющим требованиям, предъявляемым к противопожарным стенам 1-го типа с пределом огнестойкости не менее REI 150 (в материалах дела отсутствуют сертификаты на используемые при строительстве сэндвич-панели с указанием их предела огнестойкости) в соответствии с п. 4.11 СП 4.13130.2013 противопожарные расстояния не нормируются.

Судебная коллегия исследовала представленное судебное заключение ФБУ «Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ» и приняла его в качестве нового доказательства на основании статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценивая в отдельности и в совокупности представленные по делу доказательства, судебная коллегия не находит оснований не доверять заключению эксперта ФБУ «Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ». Заключение судебной экспертизы проведено в соответствии со ст. 84 ГПК Российской Федерации, отвечает положениям ст. 86 ГПК Российской Федерации и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в том числе положениям ст. 25 указанного Закона. Судебный эксперт имеет достаточную квалификацию и обладает специальными познаниями, был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение судебной экспертизы является достаточно ясным, какой-либо неполноты и неточностей не содержит. В исследовательской части заключения эксперты привели подробные мотивы, на основании которых эксперт пришел к соответствующим выводам.

Давая оценку доводам истца и возражениям ответчика, судебная коллегия исходит из требований статьи 56 ГПК РФ, в силу которых каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Стороны несогласия с выводами судебной экспертизы не выразили, ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы не заявляли.

Судебная коллегия, с учетом выводов экспертизы о наличии нарушений в части противопожарных норм и правил, исходит из следующего.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органами местного самоуправления в соответствии с их компетенцией, установленной законом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Принимая во внимание приведенные правовые нормы, а также выводы заключения судебной экспертизы, судебная коллегия исходит из того, что возведенное истцом на земельном участке строение не в полной мере соответствует требованиям действующих норм и правил, в частности, правилам и требованиям пожарной безопасности.

Судебная коллегия учитывает, что указанные несоответствия, изложенные в заключении судебной экспертизы, являются устранимыми, однако на момент рассмотрения дела истцовой стороной соответствующих доказательств не представлено.

Кроме того, коллегия учитывает, что согласно заключению проведенной в суде апелляционной инстанции судебной строительно-технической экспертизы спорный объект недвижимости на момент рассмотрения дела является объектом незавершенного строительства, тогда как требований о признании права собственности на объект незавершенный строительством истец в суде первой инстанции не заявлял, а судебная коллегия не переходила к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции. Основания для принятия решения по требованиям, не заявленным истцом, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Установив изложенные выше фактические обстоятельства, исходя из отсутствия совокупности условий для признания права собственности на спорный объект, судебная коллегия приходит к выводу об отмене решения суда первой инстанции и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Одновременно судебная коллегия отмечает, что как на то указано в п. 46 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», отказ в признании права собственности на самовольную постройку при отсутствии вступившего в законную силу решения суда или решения органа местного самоуправления о сносе такой постройки не препятствует обращению в суд с новым иском о признании права на самовольную постройку в случае устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает необходимым обратить внимание на то, что истец не лишен возможности после устранения нарушений, послуживших основанием для отказа в удовлетворении иска, а также завершения строительства в соответствии с утвержденным проектом обратиться в суд с новым иском о признании права на самовольную постройку.

Разрешая ходатайство экспертного учреждения ФБУ «Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ» об оплате части стоимости судебной экспертизы в размере 50 000 руб., судебная коллегия установила, что истцом в обеспечение расходов на производство экспертизы на депозит суда внесена сумма в размере 50 000 руб. в счет оплаты за судебную экспертизу, согласно чеку по операции от 19.09.2025. В связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу, что сумма, внесенная ФИО1 в лице представителя М.П.Б. на депозитный счет Ростовского областного суда в размере 50 000 руб., подлежит перечислению в пользу ФБУ «Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции РФ» по реквизитам, указанным в соответствующем ходатайстве.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 02 июня 2025 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 к Администрации г. Шахты о признании права собственности на нежилое здание – оставить без удовлетворения.

Перечислить ФБУ ЮРЦ СЭ Минюста России денежные средства в размере 50 000 рублей, внесенные на депозит Ростовского областного суда ФИО1, согласно чеку по операции от 19.09.2025, для оплаты проведения экспертизы по гражданскому делу 33-12981/2025, по следующим реквизитам: ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России, 344038, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН корпус 2, ИНН <***>, КПП 616101001, ОГРН <***>, ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 05.05.2026.