Решение № 3А-2093/2021 3А-2093/2021~М-1998/2021 М-1998/2021 от 25 октября 2021 г. по делу № 3А-2093/2021

Дело № 3а-2093/2021

22OS0000-01-2021-002012-20


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 октября 2021 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кайгородовой О.Ю.,

при секретаре Бондаренко Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «АТТ» к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «АТТ» является арендатором земельного участка, кадастровый ***, площадью 15215 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>.

Приказом управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года № 70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края» кадастровая стоимость указанного земельного участка на 01 января 2020 года определена в размере 14 003 886 руб.

30 сентября 2021 года ООО «АТТ» обратилось в суд с административным иском к управлению имущественных отношений Алтайского края, управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости на 01 января 2020 года в равной рыночной стоимости размере согласно отчету об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 административные исковые требования поддержал в полном объеме.

Законный представитель административного истца, представители административных ответчиков управления имущественных отношений Алтайского края, управления Росреестра по Алтайскому краю, заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю, комитета по земельным ресурсам и землеустройству г.Барнаула не явились, извещены о времени и месте его проведения надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не представили, в связи с чем административное дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Управление имущественных отношений Алтайского края в письменных возражениях полагают требования не подлежащими удовлетворению в связи с недостоверностью отчета об оценке.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Алтайскому краю в письменном отзыве оставляют разрешение требований на усмотрение суда, подтверждая размер оспариваемой кадастровой стоимости и дату, по состоянию на которую она установлена.

Выслушав представителя административного истца, допросив оценщика в качестве свидетеля, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

На основании абзаца 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Как следует из условий договора аренды, арендная плата, подлежащая внесению арендатором земельного участка, исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем арендатор является надлежащим истцом по заявленным требованиям.

В силу положений пунктов 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Исходя из положений абзаца 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В подтверждение размера рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка ООО «Центр независимой оценки «Партнер» от 25 августа 2021 года №43-08, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости на 01 января 2020 года составляет 5 705 625 руб.

Исследовав данный отчет, суд приходит к выводу, что он соответствуют требованиям Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Из данного отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик использовал сравнительный подход. При этом отчет содержит анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки.

Представленный в материалы дела отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью оценочной организации. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного земельного участка в отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от 10 сентября 2020 года №70.

Отчет об оценке подготовлены оценщиком ФИО2, являющейся членом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации специалистов-оценщиков, т.е. лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование. Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению.

Кроме того, в судебном заседании допрошенный в качестве свидетеля оценщик ФИО2 подтвердил достоверность своего исследования, дал мотивированные возражения относительно указанных Алтайкрайимуществом замечаний к отчету, о чем представил письменные пояснения.

Относительно доводов административного ответчика о наличии в архивной базе авито сведений о других объектах, которые не вошли в выборку и их цена за 1 кв.м значительно больше, ФИО2 пояснил, что изучил все возможные предложения о продаже промышленных земель в промзонах г.Барнаула и сделал нормированную выборку предложений из наиболее вероятного диапазона, отбросив объекты, находящиеся в нижнем и верхнем диапазонах, что соответствует определению именно рыночной стоимости объекта оценки.

Земельный участок по адресу <адрес> б, на который ссылается административный ответчик в отзыве, расположен в зоне ОД-1 в районе застройки жилыми кварталами, предназначен под объекты торговли, в то время как объект оценки находится в промзоне, предназначен под промышленное строительство, в связи с чем не мог быть учтен в качестве аналога.

Удельная стоимость объекта по адресу <адрес>, на который также ссылается Алтайкрайимущество, более чем в 9 раз превышает средневзвешенную удельную стоимость на рынке. Участок выставлен на продажу в 2018 году и до настоящего времени не продан, что свидетельствует о том, что его цена не является рыночной.

Объект по адресу <адрес> находится в <адрес>, то есть в другой районе, нежели объект оценки, участок забетонирован, на участке проложены все центральные коммуникации, в стоимость входит КТП, в связи с чем участок был не включен в выборку. Более того, данный земельный участок, как и предыдущий, находится в продаже с 2018 года, то есть более трех лет, не продан, что свидетельствует о том, что его стоимость не является рыночной.

Объект по <адрес> продавался с объектами незавершенного строительства, на участке было расположено три объекта, степень готовности которых составила 80%.

Земельный участок по адресу 9-й <адрес>, 40б не попал в выборку, поскольку по указанному адресу в сведениях Росреестра земельный участок не зарегистрирован. Кроме того, земельный участок, указанный в приложенном к возражениям ответчика скриншоте, находится в другой промзоне, застроен, на участке имеются подсобные помещения, и железнодорожные пути. В стоимость также входит башенный кран БКСМ-5.

Объект по <адрес> в выборку не попал, поскольку неизвестен. При этом среднеарифметическая стоимость по выборке в отчете составляет 520 руб/кв.м. Отсутствие в выборке данного земельного участка не повлияло на общую картину рынка. Величина рыночной стоимости объекта оценки от этого не изменится.

Также пояснил, что вопреки доводам административного ответчика в отчете на стр. 44-45 подробно описаны принципы подбора аналогов. Полагал неверным довод отзыва о предполагаемом диапазоне рыночной стоимости в исследуемом сегменте рынка от 500до 1500 руб. за 1 кв.м., поскольку анализ рынка позволяет прийти к выводу, что земельные участки стоимостью 500 руб. за 1 кв.м не пользуются спросом, продаются годами и часто остаются невостребованными.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов оценщика, поскольку они мотивированны, ясны, обоснованы исследованными оценщиком обстоятельствами и не содержат противоречий.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного объекта недвижимости. Лицами, участвующими в деле, не представлено доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем у суда отсутствуют основания для непринятия итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете.

На основании изложенного представленный административным истцом отчет является достаточным и достоверным доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости, а административные исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 суд указывает дату подачи административным истцом заявления об изменении кадастровой стоимости, которой является дата обращения в суд с настоящим иском, - 30 сентября 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180 и 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «АТТ» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 15215 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, по состоянию на 01 января 2020 года в равном его рыночной стоимости размере 5 705 625 руб.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости считать 30 сентября 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Алтайский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Ю. Кайгородова

Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГ.

Дело ***а-2093/2021

22OS0***-20