Решение № 3А-233/2025 3А-44/2026 3А-44/2026(3А-233/2025;)~М-171/2025 М-171/2025 от 17 марта 2026 г. по делу № 3А-233/2025

3а-44/2026 (3а-233/2025)


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 марта 2026 года

г. Рязань

Рязанский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хмельниковой Е.А.,

при секретаре Линьковой К.С.

с участием

представителя административных ответчиков ГБУ РО «Центр ГКО», министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО3 к ГБУ РО «Центр ГКО», министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в Рязанский областной суд с названным административным иском, указав в обоснование, что является собственником земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №.

Кадастровая стоимость земельных участков (№ – 3 357 796,47 руб., № – 27 357 983,31 руб., № – 3 835 618,92 руб., № – 1 412 716,41 руб., № – 1 386 375,9 руб., № – 12 402 524,4 руб., № – 14 579 431,65 руб., № – 22 356 790,05 руб., № – 14 826 654,99 руб., № – 6 907 444, 32 руб., № – 1 803 561,9 руб., № – 6 959 123,01 руб., № – 23 100 546 руб., № – 11 464 488 руб.) значительно превышает их рыночную стоимость, что нарушает права административного истца как налогоплательщика.

Административный истец обращался в ГБУ РО «Центр ГКО» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет ООО «Правовой консультационный центр «Истина» № № от 24.10.2025г.

Решениями ГБУ РО «Центр ГКО» от 1.12.2025 №№, №№, №№, №№, №№, №№, №№, №№, №№, от 2.12.2025 №№, №№, №№, №№, №№ в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости отказано по причине использования оценщиком неполных и недостоверных сведений, наличия в отчете расчетных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушения требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета.

ФИО3 просил суд признать незаконными указанные решения ГБУ РО «Центр ГКО» и, с учётом уточнения заявленных требований, установить по состоянию на 14 октября 2025 года кадастровую стоимость

земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 1 703 000 руб.,

земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 11 998 000 руб.,

земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 1 933 000 руб.,

земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 762 000 руб.,

земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 748 000 руб.,

земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 5 755 000 руб.,

земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 6 668 000 руб.,

земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 9 953 000 руб.,

земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 6 781 000 руб.,

земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 3 350 000 руб.,

земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 957 000 руб.,

земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 3 360 000 руб.,

в размере его рыночной стоимости № в размере его рыночной стоимости 10 258 000 руб.,

в размере его рыночной стоимости № в размере его рыночной стоимости 5 345 000 руб..

Представитель ГБУ РО «Центр ГКО» и министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска.

Иные участвующие в деле лица, будучи надлежащим образом извещены, в судебное заседание не явились, не представив доказательств уважительности причин неявки.

Представитель филиала ППК «Роскадастр» по Рязанской области в отзыве на административное исковое заявление указал, что требования административного истца не оспариваются компанией ни по основаниям, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости) и просил о рассмотрении дела в его отсутствие, поскольку предмет судебного разбирательства не затрагивает прав и законных интересов компании.

Статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" предусматривается, что кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей) (часть 1).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа (часть 5).

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Судом установлено и подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, что ФИО3 является собственником земельных участков:

с кадастровым номером №, площадью 371 849 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, адрес: <адрес>;

с кадастровым номером №, площадью 3 029 677 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, адрес: <адрес>;

с кадастровым номером №, площадью 424 764 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, адрес: <адрес>;

с кадастровым номером №, площадью 156 447 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, адрес: <адрес>;

с кадастровым номером №, площадью 153 530 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, адрес: <адрес>

с кадастровым номером №, площадью 1 373 480 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, адрес: <адрес>;

с кадастровым номером №, площадью 1 614 555 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, адрес: <адрес>;

с кадастровым номером №, площадью 2 475 835 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, адрес: <адрес>;

с кадастровым номером №, площадью 764 944 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, адрес: <адрес>;

с кадастровым номером №, площадью 199 730 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, адрес: <адрес>;

с кадастровым номером №, площадью 1 641 933 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, адрес: <адрес>;

с кадастровым номером №, площадью 770 667 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, адрес: <адрес>;

с кадастровым номером №, площадью 2 558 200 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, адрес: <адрес>;

с кадастровым номером №, площадью 1 269 600 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, адрес: <адрес>.

В соответствии с Постановлением Минимущества Рязанской области от 03.10.2022 N 25-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки одновременно в отношении всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Рязанской области" по состоянию на 01.01.2022

кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3 357 796,47 руб.,

кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 27 357 983,31 руб.,

кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 3 835 618,92 руб.,

кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 412 716,41 руб.,

кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 386 375,9 руб.,

кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 12 402 524,4 руб.,

кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 14 579 431,65 руб.,

кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 22 356 790,05 руб.,

кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 14 826 654,99 руб.,

кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 6 907 444, 32 руб.,

кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1 803 561,9 руб.,

кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 6 959 123,01 руб.,

кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 23 100 546 руб.,

кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 11 464 488 руб.

7 ноября 2025 года в ГБУ РО «Центр ГКО» поступили заявления ФИО3 об установлении кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, к которым был приложен отчет ООО «Правовой консультационный центр «Истина» № № от 24.10.2025г. об оценке рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 14 октября 2025 года:

земельного участка с кадастровым номером № – 1 246 000 руб.,

земельного участка с кадастровым номером № – 8 665 000 руб.,

земельного участка с кадастровым номером № – 1 423 000 руб.,

земельного участка с кадастровым номером № – 524 000 руб.,

земельного участка с кадастровым номером № – 514 000 руб.,

земельного участка с кадастровым номером № – 3 928 000 руб.,

земельного участка с кадастровым номером № – 4 618 000 руб.,

земельного участка с кадастровым номером № – 7 081 000 руб.,

земельного участка с кадастровым номером № – 4 696 000 руб.,

земельного участка с кадастровым номером № – 2 563 000 руб.,

земельного участка с кадастровым номером № – 669 000 руб.,

земельного участка с кадастровым номером № – 2 582 000 руб.,

земельного участка с кадастровым номером № – 7 316 000 руб.,

земельного участка с кадастровым номером № – 3 631 000 руб.

1.12.2025, 2.12.2025 ГБУ РО «Центр ГКО» приняты решения №№, №№, №№, №№, №№, №№, №№, №№, №№, №№, №№, №№, №№, №№ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости. Причинами к отказу послужили использование оценщиком неполных и недостоверных сведений, наличие в отчете расчетных или иных ошибок, повлиявших на итоговый результат определения рыночной стоимости, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета.

Анализируя вышеуказанные обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", суд полагает, что оспариваемые решения были приняты полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N28 разъяснено, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Для проверки довода административного ответчика о несоответствии досудебного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и, в случае выявления такого несоответствия, для определения рыночной стоимости объекта недвижимости судом была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «АварКом Плюс» ФИО1

В соответствии с заключением № № от 22.01.2026, подготовленным экспертом ООО «АварКом Плюс» ФИО1, отчет ООО «Правовой консультационный центр» №№ от 24.10.2025 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в нём допущено использование неполных и (или) недостоверных сведений, а также расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости. В частности, экспертом отмечено, что оценщиком при определении корректировки на торг нарушен п. 2 ФСО VI, п. 11 ФСО №7, при определении стоимости 1 кв.м. объекта аналога допущена ошибка в расчете.

Суд полагает, что заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, оно содержит подробное описание проведенного исследования и его результаты, с указанием примененных методов, ссылки на использованные нормативные правовые акты и литературу, конкретные ответы на поставленные судом вопросы не противоречат действующему законодательству.

Эксперт ФИО1 является незаинтересованным по делу лицом, имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы, по уровню своего образования, квалификации, стажу оценочной работы отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта в части наличия указанных повлиявших на определённую итоговую рыночную стоимость ошибок, несоответствия стандартам оценки не оспаривалось представителями сторон.

В связи с этим, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ФИО3 у ГБУ РО «Центр ГКО» имелись установленные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, поскольку кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчете об оценке.

Суд считает, что оспариваемые решения ГБУ РО «Центр ГКО» соответствуют нормативным правовым актам, прав и законных интересов ФИО3 не нарушают.

При таких обстоятельствах требование административного истца о признании незаконными решений ГБУ РО «Центр ГКО» удовлетворению не подлежит.

В то же время суд считает возможным удовлетворить требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной.

В силу положений статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 14 октября 2025 года определена экспертом в заключении судебной экспертизы в размерах:

с кадастровым номером № – 1 703 000 руб.,

с кадастровым номером № – 11 998 000 руб.,

с кадастровым номером № – 1 933 000 руб.,

с кадастровым номером № – 762 000 руб.,

с кадастровым номером № – 748 000 руб.,

с кадастровым номером № – 5 755 000 руб.,

с кадастровым номером № – 6 668 000 руб.,

с кадастровым номером № – 9 953 000 руб.,

с кадастровым номером № – 6 781 000 руб.,

с кадастровым номером № – 3 350 000 руб.,

с кадастровым номером № – 957 000 руб.,

с кадастровым номером № – 3 360 000 руб.,

с кадастровым номером № – 10 258 000 руб.,

с кадастровым номером № – 5 345 000 руб..

Расчет рыночной стоимости осуществлен в рамках сравнительного подхода к оценке. Отказ от применения иных подходов к оценке в экспертном заключении подробно мотивирован.

Определяя сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости, как земельные участки под сельхозпроизводство, эксперт исходил из назначения, фактического использования, местоположения, физических характеристик данного объекта.

Анализ рынка в указанном сегменте проведён с учетом информации, полученной из средств массовой информации в сети "Интернет", используемые материалы представлены в открытом доступе на соответствующих официальных сайтах.

В приведенных в заключении расчетах указаны значимые характеристики отобранных объектов-аналогов с указанием источников информации, также проведены соответствующие корректировки. К заключению приложены скриншоты объявлений, размещенных в сети "Интернет", имеются надлежащие ссылки, приложены копии распечаток, позволяющие делать выводы о достоверности фактов рыночных предложений.

Доказательств, опровергающих достоверность определённой экспертом величины рыночной стоимости объектов, не представлено. На замечания представителя ГБУ РО «Центр ГКО» по проведённой судебной экспертизе в части определения рыночной стоимости объекта экспертом даны подробные письменные пояснения. Также даны пояснения о допущенной на стр.43 заключения технической ошибке в дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость. С учетом данных пояснений эксперта каких-либо замечаний относительно заключения эксперта, которые ставили бы под сомнение определенную в нем рыночную стоимость объектов, представителем административных ответчиков не заявлено.

Суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы достоверно подтверждает итоговую величину рыночной стоимости принадлежащих административному истцу объектов недвижимости и может быть положено в основу решения суда.

Пунктом 15 статьи 22.1 Закона N 237-ФЗ, частью 1.1 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства РФ предусмотрена возможность одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения заявить суду требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. При этом разрешение судом данного требования не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, укрепление законности и предупреждение нарушений в сфере административных и иных публичных правоотношений (пп. 2 и 4 ст. 3 КАС РФ).

Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца в сфере налогообложения, обращение административного истца в суд, в том числе с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной, обусловлено целью реализации права на справедливое налогообложение.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО3 удовлетворить частично.

В удовлетворении требования о признании незаконными решений ГБУ РО «Центр ГКО» от 1.12.2025 №№, №№, №№, №№, №№, №№, №№, №№, №№, от 2.12.2025 №№, №№, №№, №№, №№ об отказе в установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, №, № в размере рыночной стоимости отказать.

Установить по состоянию на 14 октября 2025 года кадастровую стоимость

земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 1 703 000 руб.;

земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 11 998 000 руб.;

земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 1 933 000 руб.;

земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 762 000 руб.;

земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 748 000 руб. по состоянию;

земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 5 755 000 руб.;

земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 6 668 000 руб.;

земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 9 953 000 руб.;

земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 6 781 000 руб.;

земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 3 350 000 руб.;

земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 957 000 руб.;

земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 3 360 000 руб.;

земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 10 258 000 руб.;

земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере 5 345 000 руб..

Датой обращения с заявлениями считать 7 ноября 2025 года.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 18 марта 2026 года.