Апелляционное определение № 33-27011/2025 33-3217/2026 от 19 января 2026 г.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

УИД: 78RS0016-01-2024-012431-03

Рег. № 33-3217/2026

Судья: Кондратьева Н.М.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Кудасовой Т.А.,

судей

ФИО2,

ФИО3

при помощнике

ФИО4

рассмотрела в открытом судебном заседании 20 января 2026 года гражданское дело № 2-1471/2025 по апелляционной жалобе ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» на решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 23 июня 2025 года по иску ФИО1 к ООО «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.

Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчику ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад», в котором, уточнив исковые требования, просил взыскать стоимость устранения недостатков, выявленных в квартире, в размере 374 704,28 руб., компенсацию морального вреда 50 000 руб., неустойку в размере 15 737,58 руб. за период с 02.12.2024 по 31.12.2024, неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости устранения недостатков за период, начиная со следующего дня поле вынесения судом решения по день фактического исполнения обязательства по выплате стоимости устранения недостатков (дефектов), штраф в размере 5 % от присужденной суммы, расходы на проведение досудебного исследования в размере 40 240 руб., почтовые расходы в сумме 858,72 руб., расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 1 900 руб.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что после передачи объекта долевого строительства и принятия его по акту приема-передачи, в процессе эксплуатации были обнаружены недостатки, подтверждаемые экспертизой. Согласно техническому заключению ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГОСТ Экспертиза» от 08.11.2024 № 5-11/24-259-С стоимость устранения дефектов и недостатков составляет 524 095,19 руб. Истец 18.11.2024 направил застройщику претензию о возмещении расходов на устранение недостатков, требования ответчиком добровольно не удовлетворены.

Решением Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 23 июня 2025 года исковые требования ФИО1 удовлетворены частично.

Постановлено взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» в пользу ФИО1 стоимость устранения строительных недостатков в размере 374 704 рубля 28 копеек, денежную компенсацию морального вреда в размере 12 000 рублей, неустойку в размере 15 737 рублей 58 копеек, расходы на проведение досудебного исследования в размере 40 240 рублей, почтовые расходы в сумме 858 рублей 72 копейки.

В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлено предоставить ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания расходов на устранение недостатков и неустойки сроком до 31.12.2025 включительно.

Постановлено взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЛСР. Недвижимость-Северо-Запад» в доход бюджета Санкт-Петербурга государственную пошлину в сумме 15 261 рубль.

Не согласившись с указанным решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, и принять новое решение, ссылаясь на то, что суд первой инстанции пришел к неправильному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика суммы стоимости устранения недостатков и неустойки, превышающей 3% от цены договора, а также полагает, что сумма неустойки, подлежащей взысканию, несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем просит применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к неустойке.

Поскольку решение суда ответчиком оспаривается только в части размера стоимости устранения недостатков, неустойки, неприменения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к неустойке, истцом решение не обжалуется, то законность и обоснованность не обжалуемой части решения в силу положений частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является предметом проверки судебной коллегии.

Оснований для проверки решения в полном объеме судебная коллегия не усматривает.

Стороны на рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела и документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили, в связи с чем, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Федеральный закон № 214-ФЗ, Закон).

В соответствии с ч. 1 ст. 4 указанного Закона, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 указанного Закона).

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, если иное не предусмотрено договором.

Из положений ч. 6 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, следует, что участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

По смыслу указанных выше положений закона, участник долевого строительства в течение гарантийного срока вправе потребовать от застройщика возмещения своих расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства не только если выявленные недостатки делают объект непригодным для предусмотренного договором использования, но также и в случае, если объект построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Закона).

Частью 5 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (в редакции, действующей на дату заключения договора долевого участия в строительстве) предусмотрено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если недостатки были выявлены в течение гарантийного срока.

Застройщик в силу ч. 7 ст. 7 Закона № 214-ФЗ не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, по акту приема-передачи объекта долевого строительства к договору № 81261/0320-НОР20 от 20.03.2020 участия в долевом строительстве от 20.03.2020, по акту приема-передачи от 21.12.2020 ООО «ЛСР. Недвижимость-СЗ» истцу передана квартира по адресу: <адрес>. Право собственности истца на квартиру зарегистрировано 12.03.2021.

08.11.2024 ООО «Центр экспертизы и оценки недвижимости «ГОСТ Экспертиза» составлено техническое заключение № 5-11/24-259-С, согласно которому в квартире, приобретённой истцами, выявлены дефекты и недостатки, стоимость устранения которых составляет 524 095,19 руб.

19.11.2024 в адрес ответчика направлена претензия с требованием о возмещении расходов, установленных экспертом. Претензия о возмещении стоимости устранения строительных недостатков была вручена ответчику 22.11.2024.

Судом первой инстанции по ходатайству стороны ответчика назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» №68 от 03.04.2025, в ходе осмотра квартиры по адресу: <адрес>, были установлены дефекты в комнате, кухне, коридоре, ванной и санузле, отраженные в таблице, дефекты не являются следствием нарушения эксплуатации квартиры, являются строительно-монтажным дефектом, стоимость устранения выявленных дефектов составляет 374 704.28 руб. Данное заключение судебной строительно-технической экспертизы принято судом в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости, поскольку экспертное заключение составлено по результатам осмотра объекта исследования, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы мотивированы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеет соответствующую квалификацию и опыт работы, выводы эксперта сторонами относимыми и допустимы доказательствами не опровергнуты. Руководствуясь вышеуказанными положениями закона, оценив представленные по делу доказательства в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, принимая во внимание, что застройщик в добровольном порядке не возместил истцам стоимость устранения строительных недостатков, суд первой инстанции полагал возможным взыскать с ответчика в пользу истца рыночную стоимость устранения выявленных строительно-монтажных недостатков и недостатков отделки в помещениях в квартире по адресу: <адрес> в размере 374 704.28 руб., согласно выводам проведенной по делу судебной экспертизы. Разрешая требования в части взыскания компенсации морального вреда, учитывая, что выявленные недостатки в объекте долевого строительства не влекли невозможность его использования по назначению, квартира была принята у застройщика по акту приема-передачи 21.12.2020, а претензия о возмещении стоимости устранения строительных недостатков была направлена застройщику только 19.11.2024, то есть через 3 года 10 месяцев 30 дней с момента принятия квартиры и ее эксплуатации по назначению, суд первой инстанции полагал подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании компенсации морального вреда в размере 12 000 руб., указав, что в остальной части требований удовлетворению не подлежат, заявленный размер компенсации морального вреда 50 000 руб. является необоснованно завышенным. Разрешая требования о взыскании неустойки, указав, что, поскольку Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 до внесения в него изменений Постановлением Правительства РФ от 26.12.2024 № 1916, вступившим в силу с 1 января 2025 года, не был установлен мораторий на начисление неустойки, предусмотренной ч. 8 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, суд первой инстанции пришел к выводу, что за период с 02.12.2024 по 31.12.2024 с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере 15 737,58 руб. Учитывая, что при расчете неустойки применена ключевая ставка Банка России, действующая в соответствующие периоды, суд первой инстанции не усмотрел оснований для снижения рассчитанной неустойки в соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, полагал, что размер данной неустойки является соразмерным последствиям нарушениям обязательств по возмещению истцу стоимости устранения недостатков в квартире. Разрешая требования истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости устранения недостатков за период, начиная со следующего дня после вынесения судом решения по день фактического исполнения обязательства по выплате стоимости устранения недостатков (дефектов), суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения требований в указанной части, поскольку в силу абз. 4 п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 неустойка, подлежащая с учетом части 8 статьи 7 ФЗ № 214-ФЗ не начисляется за период с 01.01.2025 до 31.12.2025 включительно. Принимая во внимание, что претензия о выплате стоимости устранения строительных недостатков направлена застройщику 19.11.2024, то есть в период действия моратория и обязанность по добровольному удовлетворению претензии возникла у ответчика в период действия моратория, то суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии основания для взыскания штрафа. Руководствуясь положениями Постановления Правительства РФ № 326 от 18.03.2024 (в ред. постановления Правительства РФ № 925 от 19.06.2025) "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", суд первой инстанции предоставил ответчику отсрочку исполнения решения суда в части взыскания стоимости устранения строительных недостатков до 30.12.2025 включительно. Доводы ответчика о том, что сумма удовлетворенных требований не может превышать 3 % от цены договора, суд первой инстанции отклонил, указывая на то, что права и обязанности по данному спору возникли ранее 01 января 2025 года (претензия о наличии недостатков направлена ответчику 19.11.2024, иск в суд – 28.11.2024), в связи с чем правило о 3-процентной сумме убытков от цены договора не подлежало применению. Руководствуясь положениями ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции полагал возможным взыскать с ответчика в пользу истца почтовые расходы по направлению ответчику копии искового заявления на сумму 288,04 руб., досудебной претензии на сумму 300,64 руб., уведомления об экспертизе на сумму 270,04 руб., а всего 858,72 руб., а также судебные расходы на проведение досудебного исследования в размере 40 240 руб. Основываясь на разъяснениях, изложенных в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», суд первой инстанции не усмотрел оснований для взыскания судебных расходов по удостоверению доверенности на представление интересов истца, указав, что выданная доверенность содержит указание на представление интересов истца с правом представлять интересы во всех судебных, правоохранительных, административных и иных органах государственной власти и управлениях, в учреждениях, организациях, со всеми правами, которые предоставлены, в том числе, административному истцу, административному ответчику, третьему лицу, оригинал доверенности не приобщен к материалам настоящего дела, что не исключает неоднократное предъявление данной доверенности в других судебных разбирательствах, вследствие чего расходы на ее удостоверение не являются судебными издержками, подлежащими возмещению ответчиком. В соответствии с п. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга государственной пошлины в соответствии с п.п. 1 и 3 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации в размере 15 261 руб.В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что сумма удовлетворенных требований в части взыскания стоимости устранения недостатков и неустойки не может превышать 3% от цены договора, а также полагает, что сумма неустойки, подлежащей взысканию, несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем просит применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации к неустойке. Судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции в части размера стоимости устранения строительных недостатков строительных недостатков и взысканной неустойки, государственной пошлины подлежит изменению.

В соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", При удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Положения статьи 10 названного Федерального закона дополнены частью 4 в соответствии с Федеральными законом от 26.12.2024 № 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

В соответствии с ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

Исходя из изложенного, именно указанное решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

Таким образом, по общему правилу, положения части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона № 482-ФЗ, при разрешении судами дел после 1 января 2025 г., так как в соответствующих случаях удовлетворения исков устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в законную силу).

Согласно п. 4 акта приема передачи объекта долевого строительства к договору, цена договора определена сторонами в размере 3 880 780 руб.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца суммы на устранение строительных недостатков и неустойки в общем размере трех процентов от цены договора, что составляет 116 423 рубля 40 копеек, исходя из расчета: 3 880 780 руб. (цена договора) х 3%.

В указанную сумму 3% от стоимости объекта долевого участия включается как стоимость устранения недостатков, так и неустойка за просрочку уплаты суммы.

Руководствуясь положениями ст.98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом изменения решения суда первой инстанции в части взыскиваемого размера задолженности, судебная коллегия также приходит к выводу о наличии оснований для изменения размера государственной пошлины.

Руководствуясь ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с п.п. 1 и 3 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, учитывая, что истец обратился в суд первой инстанции с настоящим иском 28.12.2024, с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина в размере 7 492,70 рублей.

В остальной части решение суда первой инстанции сторонами не обжалуется.

При таком положении судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции решение подлежит изменению в части взыскания стоимости устранения строительных недостатков, неустойки, государственной пошлины.

В остальной части является законным, обоснованным, оснований для его отмены или изменения не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 23 июня 2025 года изменить в части взыскания стоимости устранения строительных недостатков, неустойки, государственной пошлины.

Взыскать с ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» в пользу ФИО1 стоимость устранения строительных недостатков, неустойки в общем размере 116 437 рублей 40 копеек.

Взыскать с ООО «ЛСР.Недвижимость-Северо-Запад» государственную пошлину в доход бюджета Санкт-Петербурга в размере 7 492 рублей 70 копеек.

В остальной части решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 23 июня 2025 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26.01.2026