Решение № 3А-423/2024 3А-423/2024~М-289/2024 М-289/2024 от 16 октября 2024 г. по делу № 3А-423/2024

УИД 61OS0000-01-2024-000731-26 № 3а-423/2024


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 октября 2024 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе

председательствующего Шикуля Е.В.

рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Клевер» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 25 апреля 2024 года № ОРС-61/2024/000399 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

АО «Клевер» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также бюджетное учреждение, ГБУ РО) от 25 апреля 2024 года № ОРС-61/2024/000399 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 декабря 2023 года в размере 108 729 018 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является арендатором земельного участка, обратился к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, предоставил отчет оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 21 декабря 2023 года. Решением ГБУ РО отказано в удовлетворении заявления. Административный истец считает, что решение ГБУ РО является необоснованным, препятствует реализации его права на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной по состоянию на 1 января 2022 года в размере 158 212 136,31 руб.

После уточнения требований в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости представитель административного истца по доверенности ФИО2 просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 83 188 000 руб., согласно результатам судебной оценочной экспертизы, также рассмотреть дело в его отсутствие.

Административный ответчик ГБУ РО ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представители заинтересованных лиц Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

От комитета по управлению имуществом г. Таганрога ходатайств, заявлений не поступило.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 КАС РФ размещена на сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 23 сентября 2024 года.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ, судом в судебном заседании, назначенном на 8 октября 2024 года, принято решение о рассмотрении административного дела в порядке упрощенного (письменного) производства (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26 декабря 2020 года № 42 «О применении норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при рассмотрении административных дел в порядке упрощенного (письменного) производства»).

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Постановлением минимущества Ростовской области от 11.11.2022 № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 года

С 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ (Постановление Правительства Ростовской области от 29.12.2022 № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 № 269-ФЗ»).

С начала применения ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления может быть оспорено в суде по правилам гл. 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных гл. 25 КАС РФ. Одновременно с этим в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (ч. 1, 7, 15 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ, ст. 245 КАС РФ).

Поскольку административный истец не согласился с результатом рассмотрения бюджетным учреждением его заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, имеются основания полагать, что права и свободы, о защите которых просит административный истец, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы могли быть нарушены. Также суд отмечает, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца как плательщика арендной платы земельного участка, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что на основании договора аренды № 05-168 от 22 марта 2005 года и дополнительного соглашения № 23-98 от 17 ноября 2023 года административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 47 563 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для использования в целях эксплуатации железной дороги, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ административный истец 4 апреля 2024 года обратился в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере рыночной стоимости по состоянию на 21 декабря 2023 года. Согласно отчету ООО «Межрегиональный центр экономических исследований» № 55 от 27 декабря 2023 года рыночная стоимость вышеупомянутого земельного участка составила 108 729 018 руб.

25 апреля 2024 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-61/2024/000399 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. Согласно указанному решению бюджетным учреждением в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка № 55 от 27 декабря 2023 года отмечены нарушения ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пп. в п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», пп. 3 п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)».

По мнению бюджетного учреждения, выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком.

В целях проверки отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, определением суда от 11 июня 2024 года по административному делу назначена судебная экспертиза. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО Оценочная компания «Золотая цифра» ФИО1

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта № 217 от 20 сентября 2024 года.

Согласно выводам эксперта отчет № 55 от 27 декабря 2023 года об определении рыночной стоимости спорного земельного участка, не соответствует требованиями законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федеральных стандартов оценки (п.11в, 22б ФСО №7). При составлении отчета использовались неполные и (или) недостоверные сведения в отношении характеристик объектов-аналогов. Достоверность информации, приведенной оценщиком в отчете в отношении объектов-аналогов №1, №2 и №3 ничем не подтверждена.

Эксперт указал, что расчетные ошибки выявлены не были. Были выявлены нарушения в методах расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. Факторы, влияющие на стоимость земельного участка, определены правильно, но информация, использованная оценщиком, неполная и недостоверная. Перечисленные в Решении Государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 25 апреля 2024 года № ОРС-61/2023/000399 нарушение, такое как п. 5.1 подтверждается частично.

Экспертным заключением определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 21 декабря 2023 года в размере 83 188 000 руб.

Определяя рыночную стоимость земельного участка сравнительным подходом методом сравнения продаж, эксперт в качестве наиболее эффективного использования земельного участка принял его текущее разрешенное использование – для использования в целях эксплуатации железной дороги, с учетом сегментации рынка недвижимости, в качестве сопоставимых объектов использовал земельные участки под производственно-складскую застройку, определил ценообразующие факторы с учетом специфики сегмента рынка, отобрал земельные участки наиболее схожие с исследуемым участком по местоположению, виду использования и площади, учет значения ценообразующих факторов производился экспертом путем внесения различных видов корректировок.

Оценивая экспертное заключение по правилам части 1 статьи 84, статьи 168 КАС РФ суд не усматривает оснований сомневаться в выводах эксперта о несоответствии отчета оценщика от 27 декабря 2023 года требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством по делу.

При таком положении суд не находит оснований для признания незаконным решение государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 25 апреля 2024 года № ОРС-61/2024/000399.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН равной его рыночной стоимости, суд приходит к выводу о том, что указанные требования подлежат удовлетворению с учетом выводов судебной экспертизы.

В резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – 4 апреля 2024 года.

При распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021 год), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года

В соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

На основании вышеизложенного, а также учитывая, что законность оспариваемого решения бюджетного учреждения установлена в ходе судебного разбирательства, административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем судебные расходы по делу следует возложить на административного истца.

ООО Оценочная компания «Золотая цифра» представило в суд калькуляцию расходов, связанных с производством судебной экспертизы на сумму 75 000 руб.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы на основании определения Ростовского областного суда от 11 июня 2024 года АО «Клевер» внесено на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 75 000 руб. (платежное поручение № 12532 от 7 июня 2024 года – л.д. 30 т. 2). Указанную сумму необходимо перечислить ООО Оценочная компания «Золотая цифра» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ).

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление АО «Клевер» удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления АО «Клевер» о признании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 25 апреля 2024 года № ОРС-61/2024/000399 незаконным - отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 47 563 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для использования в целях эксплуатации железной дороги, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 21 декабря 2023 года в размере 83 188 000 руб.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 4 апреля 2024 года.

За счет денежных средств, поступивших от АО «Клевер» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-423/2024 (М-289/2024) (платежное поручение № 12532 от 7 июня 2024 года), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО Оценочная компания «Золотая цифра» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 75 000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Е.В. Шикуля